「東京都で一棟マンションの売却を検討している。買取業者はどこがおすすめ？」
今回は（株）ドリームプランニング社長が、東京都の一棟マンション買取業者からおすすめ５社をピックアップしました！ご売却の参考にどうぞ。
【この記事で、こんな悩みを解決できます！】
- 東京の一棟マンション買取相場を知りたい
- 東京の一棟マンション買取業者はどう選べばいい？
- 東京の一棟マンションを早く買取して欲しい
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の一棟マンションを買い取ってまいりました。
大変ありがたい事に不動産のご相談を多数頂いており、無料査定を行い１億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 東京都で一棟マンションの売却＆買取りに強い業者５選！
- 一棟マンションの買取業者はどこで見極める？
- 東京都の一棟マンション売却＆買取相場は？
- 東京都の一棟マンションを高く買取りしてもらう対策は？
- 東京都の一棟マンションはいつ買取してもらうのがベスト？
- 東京都の一棟マンションにかかる税金は？（購入・維持・売却）
- 東京都の一棟マンション売却＆買取はどういう流れで行われる？
- 東京都で一棟マンションを保有し続けるデメリット
- 東京都の一棟マンション買取りはURUHOMEへご相談を
１．東京都で一棟マンションの売却＆買取りに強い業者５選！
それではさっそく始めましょう。東京都の一棟マンション買取業者はたくさんある中で、今回は以下の５社を紹介します。
一棟マンション売却をお急ぎの方は、この中から２～３社を選んで一棟マンションの買取相談をしてもいいですし、あるいはご自身で探してみてもいいでしょう。
あまりたくさんの買取業者に連絡してしまうと、対応の手間がかかるばかりで、大して売却金額は上がらないケースがほとんどです。
１－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」
横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニアとして有名な（株）ドリームプランニングでは、本社のある神奈川はじめ東京・千葉・埼玉を中心に日本全国の一棟マンションを精力的に買取りしています。
ニッチな訳あり物件は現状買取りOK＆仲介手数料無料＆契約不適合責任免責が基本、２００５年の創業以来、負動産再生のエキスパートとして多くのお客様からご好評いただいてまいりました。
一棟マンションだけでなく、再建築不可・底地・借地・共有持分・市街化調整区域・連棟式建物・事故物件・ゴミ屋敷・崖地・傾斜地など、どんな物件も受付けております。
ぜひ一度ご相談くださいませ！
１－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | （株）ドリームプランニング |
| 設 立 | ２００５年７月１３日 |
| 代 表 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 免 許 | 神奈川県知事（４）第２５７６９号 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 住 所 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜ビル１０F |
| 電 話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| H P | https://dream-plan.com/ |
| 運用サイト | URUHOME（ウルホーム） https://uruhome.net/ |
| 運用SNS | 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） https://ucikatu.com/ |
| 運用メディア | ウチカツタイムズ（UCIKATU TIMES） https://ucikatu.com/times/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０（定休日以外は祝日も営業） |
| 定休日 | 毎週水曜日・日曜日、夏季休暇、年末年始 |
１－２．株式会社リード・リアルエステート
お客様の「夢」を「価値ある形」に変える都市型総合デベロッパー。
ご提案する全てに「理想のスタイル＝ideal of style」が貫かれています。（HPより）
東京都内の一棟マンションを買取して時代にマッチしたリフォーム／リノベーションを行い、そのポテンシャルを最大限に引き出すことで利益を還元します。
東京都以外でも神奈川・北海道札幌エリアの一棟マンションでお悩みの方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。
１－２－１．株式会社リード・リアルエステート・企業データ
| 会社名 | 株式会社リード・リアルエステート |
| 設 立 | ２００３年１１月 |
| 代 表 | 代表取締役 長原英司 |
| 免 許 | 国土交通大臣(２)第８８０１号 |
| 事業内容 | 不動産分譲住宅事業／投資用不動産開発事業／不動産バリューアップ事業／デジタルトランスフォーメーション事業／ECOリフォーム事業海外事業／不動産ストック事業／事業投資事業／ホテル・旅館事業／不動産特定共同事業 |
| 資本金 | ７億３，１０４万１，０３３円 |
| 住 所 | 〒１５０－００３６ 東京都渋谷区南平台町１６－１１MFPR渋谷南平台ビル６階 |
| 電 話 | ０３－５７８４－５１２７ |
| FAX | ０３－５７８４－５１２８ |
| H P | https://www.lead-real.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日・年末年始・GW |
１－３．富士企画株式会社
東京都新宿区に本社を構える買取業者です。
一棟マンションをとにかく買取るだけでなく、お客様の利益にならない時に「待った」をかけることもあるのは、お客様を第一に考えればこそ。
一棟マンションの売却だけでなく、一棟マンションの管理や経営など資産運用のアドバイスもしております。
一棟マンションをできるだけ高く売却したい方も、できるだけ早く買取して欲しい方も、どちらもフレキシブルな対応が可能です。
１－３－１．富士企画株式会社・企業データ
| 会社名 | 富士企画株式会社 |
| 代 表 | 代表取締役 新川義忠 |
| 免 許 | 東京都知事(３)第９４７６３号 |
| 住 所 | 東京都新宿区四谷１－１９－１６ 第一上野ビル６F |
| 電 話 | ０３－６３８０－６７８０ |
| FAX | ０３－６３８０－６７８３ |
| H P | https://www.fuji-baikyaku.net/ |
| 営業時間 | １０：００～今日の仕事が終わるまで |
| 定休日 | 年中無休 |
１－４．クレビアス株式会社
１都３県（東京・神奈川・埼玉・千葉。国道１６号線以内）を商圏としてカバーする一棟マンションの買取業者です。
一棟マンションの買取り条件は【価格】３億円前後【構造】木造・鐵骨・RC【アクセス】駅から徒歩１３分（バス便は応相談）【耐震】新耐震【備考】全空室物件もOK（※寮タイプNG）となっています。
買取り条件に合致する一棟マンションの売却をご検討の方は、一度クレビアス様へ相談してはいかがでしょうか。
１－４－１．クレビアス株式会社・企業データ
| 会社名 | クレビアス株式会社 Crevias Co. Ltd. |
| 設 立 | ２０１６年５月 |
| 代 表 | 代表取締役 深澤和重 |
| 免 許 | 東京都知事 （２）１０００３８号 |
| 事業内容 | 不動産売買仲介／不動産買取再販事業／不動産賃貸管理業／不動産コンサルティング業／不動産賃貸業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 住 所 | 東京都目黒区中目黒３－５－１ 中目黒プレアタワー４F |
| 電 話 | ０３－６７１２－２９４４ |
| FAX | ０３－６７０１－２１９７ |
| H P | https://crevias-inc.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日 |
１－５．北辰不動産株式会社
２０２４年で創立６０周年を迎える買取業者です。南関東一都三県（東京・神奈川・千葉・埼玉）の一棟マンションを買取するほか、売却の仲介も対応できます。
ワンルームなど区分マンションとは異なり、一棟マンションのマーケットはあまり一般的でないため、独自の売却ノウハウをもった買取業者のサポートが欠かせません。
一棟マンションの売却活動がうまくいかずお悩みでしたら、一度相談してみるのがおすすめです。
１－５－１．北辰不動産株式会社・企業データ
| 会社名 | 北辰不動産株式会社 |
| 設 立 | １９６４年９月 |
| 代 表 | 代表取締役 富田正樹 |
| 免 許 | 東京都知事（１６）第６８６４号 |
| 事業内容 | 商業事務所ビル・マンション賃貸／宅地建物取引業 |
| 資本金 | １億円 |
| 住 所 | 東京都港区六本木３丁目２番１号住友不動産六本木グランドタワー２１階 |
| 電 話 | ０３－６４４１－００７１ |
| FAX | ０３－６４４１－０１３０ |
| H P | https://www.hokushinfudosan.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：３０～１７：３０ |
| 定休日 | 日曜日・祝日 |
２．一棟マンションの買取業者はどこで見極める？
東京都のおすすめ一棟マンション買取業者を紹介したところで、今度は皆さんがご自身で一棟マンション買取業者を探される場合の見極めポイントを解説したいと思います。
- ２－１．一棟マンションを現状のまま買取できるか
- ２－２．契約不適合責任を免責してくれるか
- ２－３．転売前提ではなく、自社保有も可能か
- ２－４．東京都の地元事情に詳しいか
- ２－５．仲介よりも自社で直接買取りできるか
２－１．一棟マンションを現状のまま買取できるか
一棟マンションの売却を相談すると、買取業者の中には色々と条件をつけてくるところも少なくありません。
「残置物を完全に片づけてください」「入居率は何％以上でないと対応できません」「煩雑になっている権利関係を調整してください」……等々。
正直「それが出来れば苦労しませんよ」と思いませんか？それが難しいからこそ一棟マンションの売却は大変なのです。
しかし（株）ドリームプランニングをはじめ一棟マンションを現状そのままで買取できる業者であれば、面倒な手続きはすべてお任せできます。
もちろん実費は売却金額から差し引かれますが、かかる手間暇を考えれば、そのコスパははかり知れません。
２－２．契約不適合責任を免責してくれるか
一棟マンションなど不動産物件を売却する上で、最も怖いのが契約不適合責任。せっかく一棟マンションを売却できても、後から不具合が見つかった場合に損害賠償などの責任をとらされてしまうのです。
これは一棟マンションにひそむリスクを知らない一般の買主を保護するための規定ですが、（株）ドリームプランニングなどのような専門業者であれば、最初からリスクを織り込んだ上で一棟マンションを購入します。
そのため契約不適合責任を免責とし、後から不具合が発見されても売主様には責任を追及しません。
契約不適合責任の免責は、一棟マンションを売却する上で大きな安心材料と言えるでしょう。
２－３．転売前提ではなく、自社保有も可能か
買取業者の中には、一棟マンションを買取してすぐに売却する転売の差益でもうけているところが少なくありません。
そうなると仕入れを少しでも安くする必要があり、お客様の所有している一棟マンションを買い叩こうとしてくるのです。
しかし買取した一棟マンションを自社保有・経営できる業者であれば、一棟マンションから見込める利益を織り込んだ上で一棟マンションを買取できます。
だから他社に買い負けないよう少しでも買取り金額を上積みして、お客様の利益最大化を図るのです。
（株）ドリームプランニングでも買取した一棟マンションの自社保有が可能なので、一棟マンションのご売却をお気軽にご相談ください。
２－４．東京都の地元事情に詳しいか
不動産の価格は周囲の環境や立地条件によっても異なります。そのため一棟マンションの売却についても、土地柄や類似物件の取引事例などを熟知しておかないと、適正価格が査定できません。
東京に事務所を構えている業者が望ましいものの、それだけではなく、ちゃんと土地勘や地元事情に精通した担当者が在籍している買取業者を選ぶのがおすすめです。
こればかりは実際に会ってみないと分からないことが多いため、何軒か買取業者に売却相談してみて反応などから確かめましょう。
２－５．仲介よりも自社で直接買取りできるか
一棟マンションを売却する際、買主様との間に不動産会社が仲介に入ると仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は不動産価額の３％＋６万円（４００万円以上の場合。消費税別）と法律で決められており、数千万円から数億円にも上る一棟マンションの売却には、数百万円単位の仲介手数料が発生してしまうのです。
これが専門業者による直接買取りであれば、仲介手数料は発生しません。仲介していないのだから当然と言えるでしょう。
買取業者の中には、買取とうたっていながら実際には他の買取業者へ仲介するだけで、仲介手数料を請求してくるところもあります。
なるべくムダな出費を抑えるよう、一棟マンションを直接買取りしている業者かを確認しておきましょう。
３．東京都の一棟マンション売却＆買取相場は？
東京都における一棟マンションの売却＆買取相場はどのようになっているのでしょうか。
結論から言うと「物件によりケースバイケース」なのですが、ここでは一棟マンションの売却＆買取相場を割り出すために必要な「利回り」と「積算」の概念を解説します。
３－１．一棟マンションの買取相場を利回りから割り出す
利回りとは一棟マンションの年間収益÷（一棟マンションの購入価格＋年間経費）×１００から求める値です。
例えば１億円の一棟マンションに対して年間収益８００万円＆年間経費６００万円で計算してみましょう。
８００万円÷（１億円＋６００万円）×１００≒約７．５％
一般的に一棟マンションの平均利回りは新築で５～６％、中古で７～９％と言われています。なので例に挙げたマンションの利回りは平均圏内に収まっていると言えるでしょう。
利回りには大きく表面利回りと実質利回り、そして想定利回り（期待利回り）などがあり、不動産投資を行う上では特に実質利回りを綿密に把握しておくことが重要です。
※表面利回りや想定利回りは一棟マンション経営の実態に即していないことが少なくありません。
３－２．一棟マンションの買取相場を積算から割り出す
一棟マンションの売却＆買取相場を割り出す上で必要なもう一つの要素が積算です。
積算とは一棟マンションの建物形状や状態、立地条件や周辺の取引事例などから総合的に割り出した金額。要するに一般的な不動産物件の売却査定と同じになります。
例えば一棟マンションには何室あるのか、各室の間取はどうでどんな設備があり、コンディションはどの程度か。
公共交通機関のアクセスはどのくらいで、周辺にはどのような利便施設や嫌悪施設があって、地理環境面のリスク（津波や土砂崩れ等）はないか……等々。
積算は一棟マンションごとにケースバイケースであり、一棟マンションの積算価格から買取相場を割り出すのは、一般の方には難しいでしょう。
３－３．利回りと積算から一棟マンションの買取相場を割り出す
一棟マンションの買取相場を割り出す手段について、利回りと積算を解説してきました。
実際に一棟マンションの買取相場を割り出す際は、利回りと積算のどちらかではなく、両方を照らし合わせて総合的に割り出すのが一般的です。
しかし自分の意思で不動産投資を始め、一棟マンションを購入した方についてはともかく、相続や譲渡によって一棟マンションを所有してしまった方については訳が分からないかも知れません。
一棟マンションの売却についてお困りの時は、（株）ドリームプランニングでもアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。
４．東京都の一棟マンションを高く買取りしてもらう対策は？
東京都の一棟マンションを売却する上で、少しでも高く買取りしてほしいと思う方がほとんどでしょう。
ここでは、一棟マンションをより高く売却できる対策について解説してまいります。
- ４－１．一棟マンションの入居率を高めること
- ４－２．一棟マンションをきちんとメンテナンスしておくこと
- ４－３．入居者トラブルがあれば解決しておくこと
- ４－４．東京都の一棟マンション買取相場を調べておくこと
- ４－５．対策のコスパを常に意識すること
４－１．一棟マンションの入居率を高めること
一棟マンションの入居率が低いと、賃料収益が上がりません。賃料収益の低い物件は投資家にとって魅力が乏しく、一棟マンションを売却しても安く買い叩かれてしまうでしょう。
一棟マンションを高く売却するためには、少しでも入居率を高めた方が有利なのは言うまでもありません。
具体的な方法について詳しく解説すると長くなってしまうので、別の機会に解説します。
４－２．一棟マンションをきちんとメンテナンスしておくこと
言うまでもなく、設備が古かったり外観がボロかったりすれば入居者は集まりにくいでしょう。
一棟マンションの魅力≒入居率を高めるためにも、設備や躯体などをきちんとメンテナンスしておく必要があります。
すべてを一新するのは難しいでしょうから、効果的な部分をピンポイントでリフォームすることで一棟マンションが見違えてくるはずです。
４－３．入居者トラブルがあれば解決しておくこと
一棟マンションの入居者トラブルがあると、物件の魅力が下がってしまいかねません。
例えば家賃の滞納や迷惑行為、規約違反や感情のもつれなどがある物件は買いたくないし、誰も住みたくないでしょう。
こうした入居者トラブルのうち、解決できるものについては積極的に解決しておくのがおすすめです。
一棟マンションの買取り金額に直接影響はないものの、ネガティブな要因を排除することでスムーズな査定が期待できます。
４－４．東京都の一棟マンション買取相場を調べておくこと
一棟マンションを売却する時、近隣の成約事例などを調べることで買取相場を把握しておきましょう。
買取業者の査定した金額が妥当か否かを知る手掛かりとなるからです。
まったく同じ条件の取引事例はないと思いますが、類似事例と比較してどういうプラスやマイナスがあるのかを考えておくだけでも、買取業者との交渉材料に使えます。
売却金額が大幅にアップする可能性は低いものの、買取査定金額が安かった場合は相場ラインまで近づけるチャンスを狙いましょう。
４－５．対策のコスパを常に意識すること
ここまで一棟マンションを高く売却するための対策例を解説してきました。
しかし高く売却したい一心であまりコストをかけてしまうと、費用倒れに終わることも少なくありません。
特にリフォームやメンテナンスなどはテンションが上がりがちなので気をつけましょう。
常にコストパフォーマンスを意識して、あえて何もしないまま買取してもらう選択肢も残しておくのが肝心です。
一棟マンションをどのように売却すべきか判断に迷ったら、（株）ドリームプランニングなど不動産買取のプロにご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．東京都の一棟マンションはいつ買取してもらうのがベスト？
東京都の一棟マンションを今すぐ売却したい方は即行動＆買取業者へのご相談がおすすめですが、一棟マンションの売却に適したタイミングというのもあります。
ここでは一般的にどういうタイミングで一棟マンションを売却するのがベストか、について解説してまいりましょう。
- ５－１．相続が発生しそうな時＆相続した直後
- ５－２．株価が上昇傾向にある時
- ５－３．一棟マンションの築年数が２０年を超えそうな時
- ５－４．周辺環境（立地条件）が大きく変わりそうな時
- ５－５．減価償却期間が満了しそうな＆満了した時
５－１．相続が発生しそうな時＆相続した直後
一棟マンションを売却するタイミングの一つに、相続の発生前後が挙げられます。
相続が発生しそう≒所有者（被相続人）が亡くなりそうなタイミングで、一棟マンションを売却処分しておけば、面倒な相続手続きが緩和されるからです。
また一棟マンションを相続してしまった時は、少しでも早く売却して相続税の支払いに充てたい方も多いでしょう。
こうしたことから、一棟マンションは相続の発生前後（できれば前）に売却するのがおすすめです。
５－２．株価が上昇傾向にある時
一棟マンションを売却するタイミングとして、株価が上昇傾向にある時もおすすめと言えるでしょう。
なぜなら株価が上昇すると高値づかみを懸念する投資家が、株式よりも価格変動が比較的ゆるやかな不動産に資金を回す可能性が高まるからです。
不動産投資の需要が高まるタイミングであれば一棟マンションを売却しやすくなるため、ざっとでもいいから株式市場の動向をチェックしておきましょう。
５－３．一棟マンションの築年数が２０年を超えそうな時
一棟マンションに限らず、多くの建物は経年劣化によって資産価値が下がっていくものです（※文化財的な建物は別）。
築年数が２０年を超えてくると、資産価値はもちろん、老朽化が進んで維持管理の費用も増大してきます。
必ずきっちり２０年という訳ではありませんが、思い立ったらすぐ売却できるものではありませんから、時間的な余裕を見て一棟マンションの売却に動き出すのがおすすめです。
また、築20年程度の一棟マンションであれば、鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年と言われる中で、残り27年の融資を受ける事が出来ます。
耐用年数ギリギリの一棟マンションより、耐用年数が30年近く残っていると買い手が融資が受けやすく、キャッシュフローがプラスになる事も売却が容易になる要因となっています。
５－４．周辺環境（立地条件）が大きく変わりそうな時
例えば近隣に鉄道駅ができたり、ゴミ焼却場ができたりなど、一棟マンションの周辺環境によってその資産価値は大きく変わってきます。
これから上昇しそうな状況なら売却しやすいですし、逆に下落してしまいそうなら値崩れする前に早めの売却を目指すのがいいでしょう。
道路一本が新しく出来る事だけでも資産価値が大きく変わる事があります。
こうしたタイミングを逃さずに、良いタイミングで売却するようにしましょう。
５－５．減価償却期間が満了しそうな＆満了した時
一棟マンションの減価償却期間が満了すると、節税効果が得られなくなってしまいます。
減価償却とは高額な資産について、分割して費用計上（所得を圧縮）することで中長期的な節税を図れるシステムです。
ちなみに一棟マンションの減価償却期間は、RC造（鉄筋コンクリート）であれば４７年間になります。４７年間にわたって節税効果が得られるのは大きいでしょう。
この減価償却期間が終わってしまうと、一棟マンションの節税効果がなくなるため、できれば満了前に売却するのがおすすめです。
６．東京都の一棟マンションにかかる税金は？（購入・維持・売却）
ところで東京都の一棟マンションにかかる税金には、どのようなものがあるのでしょうか。
ここでは一棟マンションの購入時・維持期間・売却時に発生する税金について解説します。
- ６－１．不動産取得税（購入時／地方税）
- ６－２．登録免許税（登記時／国税）
- ６－３．固定資産税・都市計画税（維持費／地方税）
- ６－４．相続税（相続時／国税）
- ６－５．印紙税（書面に貼付／国税）
- ６－６．所得税（譲渡後／国税）
６－１．不動産取得税（購入時／地方税）
一棟マンションを購入すると、不動産取得税が発生します。文字通り不動産を取得したことについて、都道府県に納税しなくてはならないのです。
ちなみに不動産の取得とは、有償無償や登記の有無を問いません。つまり譲られても所有権を登記していなくても、不動産を手に入れたらとにかく納税する義務が発生するので注意しましょう。
不動産取得税の金額は一棟マンションの評価額によってまちまちですが、税率４％（または軽減税率３％）をかけて計算します。
※参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税
６－２．登録免許税（登記時／国税）
購入した一棟マンションの所有権を登記すると、登録免許税を納付しなくてはなりません。
登録免許税は一棟マンションを取得・登記した方に納税義務があり、納付先は国になります。
登録免許税の税額は不動産価額に税率をかけて計算しますが、その税率は登記の理由によって異なるので、一例を確認しておきましょう。
土地の所有権移転登記例
- 売買：２．０％（条件に該当すれば１．５％）
- 相続：０．４％
- 法人合併：０．４％
- 共有物の分割：０．４％
- 贈与：２．０％
- 交換：２．０％
- 収用：２．０％
- 競売など：２．０％
建物の所有権移転登記例
- 売買：２．０％（条件に該当すれば軽減税率を適用）
- 競売：２．０％（条件に該当すれば軽減税率を適用）
- 相続：０．４％
- 法人合併：０．４％
- 贈与：２．０％
- 交換：２．０％
- 収用など：２．０％
ここにあるのは一例なので、軽減税率の具体的な適用条件など、詳しいことは国税局電話相談センター等で確認するのがおすすめです。
６－３．固定資産税・都市計画税（維持費／地方税）
一棟マンションを所有していると、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。両者は同時期に納付するため、まとめて「固都税」などと呼ぶことも多いです。
固定資産税は固定資産（不動産、償却資産）に対して課税されるもので、毎年１月１日時点の所有者が市町村に対して納付しなくてはなりません。東京都２３区だけは例外として直接東京都に対して納税します。
固定資産税の税額は一棟マンションの評価額に税率（原則１．４％）をかけますが、この税率は条例等で変更ができるので、詳しくは各自治体に確認しましょう。
また都市計画税は市街化区域にある不動産に対して課税するのが原則ですが、市街化調整区域や非線引き区域についても財政が苦しい自治体は徴収できるよう条例を定めることができます。
逆に市街化区域であっても都市計画税をとらないよう条例を定めている自治体もあるので、具体的には自治体に問い合わせましょう。
ちなみに都市計画税の納付金額も一棟マンションの評価額に税率をかけて求めます。都市計画税の税率は０．３％が上限です。
※参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税
※参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税
６－４．相続税（相続時／国税）
一棟マンションを相続すると、相続税を国に対して納税しなくてはなりません。
相続税は大きな負担となるので、よく「相続税を払うために先祖代々の家屋敷を売り払った」なんて話も聞くでしょう。
相続税の納期限は相続が発生したことを「知った日の翌日からカウントして１０ヶ月以内」となっています。相続の発生した日だと、知らない間に月日が経ってしまうケースも少なくないからです。
相続税の計算方法は複雑なので今回は割愛しますが、相続人数や各相続人の立場によって変わってきます。
一棟マンションにかかる相続税について、詳しいことは税務署等に問い合わせるといいでしょう。
６－５．印紙税（書面に貼付／国税）
一棟マンションの売買契約書や領収書など、一定の書面（これを課税文書と言います）には収入印紙を添付しなくてはなりません。この収入印紙の購入代金がそのまま印紙税となります。
印紙税の納税義務者は課税文書の発行者となり、納税金額は課税文書に記されている金額によって変わるので確認しておきましょう。
| 課税文書の記載金額（不動産売買契約書など） | 印紙税額 |
| １万円未満 | 非課税（０円） |
| １万円以上～１０万円以下 | ２００円 |
| １０万円超～５０万円以下 | ４００円 |
| ５０万円超～１００万円以下 | １千円 |
| １００万円超～５００万円以下 | ２千円 |
| ５００万円超～１，０００万円以下 | １万円 |
| １，０００万円超～５，０００万円以下 | ２万円 |
| ５，０００万円超～１億円以下 | ６万円 |
| １億円超～５億円以下 | １０万円 |
| ５億円超～１０億円以下 | ２０万円 |
| １０億円超～５０億円以下 | ４０万円 |
| ５０億円超～∞ | ６０万円 |
| 金額が記載されていないもの | ２００円 |
※参考：
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
６－６．所得税・住民税・復興特別所得税（譲渡後／国税）
一棟マンションの売却によって利益（売却益）が発生した場合、売却益に対して所得税（譲渡所得税）が発生します。
所得税の納付時期は一棟マンションを売却した翌年の２月１６日～３月１５日。いわゆる「確定申告」の時期ですね。
一棟マンションの売却益に対する所得税額の計算方法は以下のとおりです。
（a）所得税額＝課税譲渡所得×税率
（b）課税譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除額
※取得費とは、一棟マンションを購入・建築等する際にかかった金額です。
※譲渡費用とは、一棟マンションを売却する際にかかった経費です。
※特別控除額とは、一定の条件を満たす場合に適用されます。
税率は一棟マンションを所有していた期間によって、長期譲渡所得（15％＋住民税5％＋復興特別所得税2.1％）と短期譲渡所得（30％＋住民税9％＋復興特別所得税2.1％）がそれぞれ適用されます。
これは短期売買を繰り返す投資家からは多く税金をとり、長く保有する者に対しては優遇することで、不動産の安定化を図っているのです。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の判断は「一棟マンションを購入してから売却する前の間、お正月を６回迎えたら長期譲渡所得」と覚えておくといいでしょう。
所得税について、詳しいことは税務署等へお問い合わせください。
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
７．東京都の一棟マンション売却＆買取はどういう流れで行われる？
東京都で一棟マンションを売却しようと思ったら、買取業者とどのようなやりとりが行われるのでしょうか。
ここでは買取業者に対して一棟マンションを売却した場合の流れについて解説いたします。
- ７－１．一棟マンションの買取り依頼＆相談
- ７－２．一棟マンションの物件調査
- ７－３．一棟マンションの買取金額通知
- ７－４．一棟マンションの買取条件協議
- ７－５．一棟マンションの売買契約締結
- ７－６．一棟マンションの代金決済＆物件引渡し
- ７－７．翌年に確定申告を行う
７－１．一棟マンションの買取り依頼＆相談
一棟マンションを売却しようと思ったら、まずは買取業者に相談しなくては始まりません。
手ぶらで店舗を訪れたり気楽に電話やメールしたりでもいいのですが、ひやかしと思われないよう具体的な話ができる準備はしておきましょう。
最低限、一棟マンションの（１）住所（２）所有者や決定権者（３）権利関係（４）建物データなどを伝えておくと話がスムーズに進みます。
実際に会う場合は身分証明書や権利関係書類のコピーを提示（この時点では渡さなくてOK）すると、担当者にこちらの売却したい意志が伝わるはずです。
７－２．一棟マンションの物件調査
売主様からヒアリングをした買取業者の担当が、一棟マンションの物件調査を行います。
実際にいくらで買取できるのか、だいたい一週間以内には調査が完了するでしょう。
中には一週間どころか一ヶ月以上かかる……というか忘れて放置してしまう担当者もいますが、そういう買取業者は一事が万事ずさんなので、早めに切り上げた方が賢明です。
※まともな業者であれば、時間がかかるならかかるで、早めに連絡をくれるでしょう。
７－３．一棟マンションの買取金額通知
買取業者による一棟マンションの調査が完了したら、その査定金額を聞いて売却するかしないか判断します。
もちろん金額に納得できなければ売却しなくていいし、少しでも高く買取ってもらうため複数社の相見積もりをとるのも当然でしょう。
ただし相見積もりは２～３社程度にとどめておくことをおすすめします。
なぜなら５社も１０社も回ったところで極端に買取り金額が上がるケースは稀ですし、骨折り損のくたびれ儲けに終わることがほとんどだからです。
７－４．一棟マンションの買取条件協議
一棟マンションの査定金額に納得できたら、次に買取り条件の協議に進みましょう。
先ほども解説した契約不適合責任の免責や現状そのままでの買取、権利関係や残置物をどうするのかなどについて、話を詰めます。
きちんと条件を詰めなかった事で「残置物の撤去は自分でやるのを条件に買取り金額をアップしてもらったけど、その金額以上の撤去費用がかかってしまった」という事例を当社以外でお取引された方より伺う事があります。
きちんと残置物撤去費用の見積りを取ったつもりでも、追加費用が発生してしまう事もあるため、、残置物をそのまま残す条件にしてもらった方が、コスパよく売却できることもあります。
任せるところはプロに任せた方が良い事もありますので、無理せず相談するようにしましょう。
７－５．一棟マンションの売買契約締結
一棟マンションの買取金額や買取条件に納得できたら、ようやく一棟マンションの売買契約を締結します。
不動産売買契約を締結するには身分証、認印、印紙代さえあれば契約締結できますが、もしお持ちであれば、引継ぎの為に以下の書類があれば用意しておくと良いでしょう。
- 建築確認通知書、検査済証
- 建築図面
- 近隣住民との合意書や覚書(あれば)
ケースによっては別途必要になったり、ここに挙げても不必要になったりすることもあるため、具体的には買取業者の担当者に確認してから用意します。
７－６．一棟マンションの代金決済＆物件引渡し
決済の時は、下記の様な書類が必要になるので、事前に用意しておくようにしましょう。
- 土地と建物の登記識別情報通知(権利証)
- 実印（共有の場合は共有者全員分）
- 印鑑証明書（発行から３ヶ月以内）
- 固定資産税等納税通知書
一棟マンションの売買契約を締結したら、指定された期日に一棟マンションを引渡し、売却代金を受け取ります。
決済手段には（１）現金決済（２）銀行振込決済（３）預金小切手決済（４）小切手決済がありますが、多くの場合は安全性が高く記録が残せる銀行振込決済が多いでしょう。
一棟マンションの引渡しについては、権利関係の書類や鍵などを渡して所有権移転登記を完了させればOKです。
７－７．翌年に確定申告を行う
先ほど税金のところで軽く触れたとおり、一棟マンションを売却したら売却益に対して所得税を納税します。
もし赤字であったとしても、その事実を税務署にきちんと確定申告しなくてはなりません。
確定申告の期間は。一棟マンションを売却した翌年の２月１６日～３月１５日なので、しっかり予定に組み込んでおきましょう。
分からないことがあれば税務署や税理士に相談するのがおすすめです。
ここまでが一棟マンションを売却する流れとなります。お疲れ様でした。
８．東京都で一棟マンションを保有し続けるデメリット
なかなか売却できないからと言って、東京都の一棟マンションを保有し続けるとどうなるのでしょうか。
ここでは一棟マンションを保有し続けた場合に想定されるデメリットについて解説します。
８－１．維持管理コストの増大
一棟マンションに限らず、建物は老朽化にともなって直さなくてはならない部分が多くなるため、維持管理のコストが増大します。
新築する時は「まだまだ先」「何とかなる」「その時に考えればいい」などと思っていても、意外と「その時」は早くくるものです。
資金に余裕がないから、もう少し貯まってから対策しようと考えたつもりで、結局は問題の先送りに過ぎません。
８－２．施設や設備の陳腐化
施設や設備が経年劣化すると、見た目は悪くなりますし機能も陳腐化していきます。
これらを更新するには多額の費用がかかりますし、頭を悩ませることになるでしょう。
見るからに古びた一棟マンションは人気が出ず、入居率の低下にもつながりかねません。
何とかしたいところですが、日頃から貯めていなかったオーナー様にとっては深刻な問題です。
８－３．入居者からの賃下げ要求
一棟マンションが経年劣化することにより、入居者から賃料の値下げ要求が起こる可能性もあります。
もちろん突っぱねてもいいのですが、他に選択肢がある場合は早々に引っ越されてしまいかねません。
かと言って安易に値下げしてしまうと、ウチも私もと次々に値下げの連鎖が起こり、賃料収益が激減してしまうリスクがあります。
賃料の据え置きに納得してもらうための手立てに、多くのオーナー様が頭を痛めていることでしょう。
８－４．空室率の上昇による収益減
一棟マンションの経年劣化によって維持コストが上がれば、管理費や修繕積立金は増額されます。
さらに設備等が古びて陳腐化し、魅力が低いのに賃料は高いままとなれば、入居者はどんどん減って空室率が上昇してしまうでしょう。
入居者が減れば賃料収益が落ち込み、改善のための財源確保がますます難しくなる悪循環に陥ってしまいます。
８－５．入居者のモラル低下やトラブル増加
老朽化によって魅力が下がっていく一棟マンションに入居者をつなぎとめる手段として、賃料の値下げに踏み切るオーナー様は少なくありません。
しかし賃料を下げれば客層も比例して下がってしまうリスクが増大します。
モラル意識の低い入居者が増えれば規則違反や迷惑行為などのトラブルが増加し、対策コストもかさんで一棟マンションの寿命が加速していくことでしょう。
８－６．収益＜経費で資産が負債に
コストは増えるのに入居者≒賃料収益は減っていけば、ついには赤字物件として資産から負債になってしまいます。
そうなってからいざ売ろうとしても、時間が経つほど悪評が広まり、一棟マンションの売却は難しくなってしまうでしょう。
そうなる前に一棟マンションの老朽化や経営悪化の兆候が見られたら、早めに相談されることをおすすめします。
９．東京都の一棟マンション売却は、何でも買取るURUHOMEへご相談を
今回は東京都の一棟マンション売却について、分かりやすく徹底解説してまいりました。
一棟マンションの売却は早めに行動するのが成功のコツです。当サイトURUHOMEを運営する（株）ドリームプランニングなど不動産のプロにご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、東京・神奈川・千葉・埼玉はじめ日本全国各地の一棟マンションを買取してまいりました。永年つちかった取引ノウハウを、皆様のお役に立てられると思います。
一棟マンションの買取査定は完全無料。最速ではご相談いただいて２時間で査定完了、２日でご売却いただいたケースもございました。
東京都の一棟マンションを早く売却＆現金化したい方は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
