市街化調整区域では、土地の分譲などを行う「開発行為」や「建築行為」は都市計画法によって制限されています。
基本的に、建物を建てるのが非常に難しいため「売買が非常に難しいエリア」となっているのです。
そんな売買が難しい市街化調整区域の不動産を専門に買取りしてきた不動産業者の社長が、市街化調整区域の不動産を高く売却する方法を解説いたします。
【この記事は、こんな方に向けて書いています】
- 市街化調整区域の不動産を高く売却したい方
- 市街化調整区域の不動産でお悩みの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より、東京・神奈川を始め、日本全国の市街化調整区域の買取を専門的に買取してまいりました。
大変ありがたい事に年間３００件ほどのご相談を頂いており、無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 市街化調整区域とは
- 市街化調整区域で建てられる建物（横浜編）
- 市街化調整区域の不動産を売却すると法律違反になる？
- 適法に売却する場合でも市街化調整区域の売買が難しい理由
- 市街化調整区域の土地、建物の売却方法
- 市街化調整区域の土地の活用方法
- 市街化調整区域の不動産どうすれば良い？
１．市街化調整区域とは？
都市計画を定めている都市計画区域内においては、市街化を推進する市街化区域と市街化抑制する市街化調整区域があり、地方自治体ごとに指定されています。
市街化区域は既に市街地を形成している区域・10年以内に優先的に市街化を図る区域とされており、住宅や商業施設、工業施設などを建てられるエリアです。
一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされ、新たに建築物などを建てる事を極力抑える区域となっており、基本的に建物を建築する事は出来ません。
市街化区域は日本国土の3.6%ほどしかありませんが、人口の約70％が住んでおります。
一方、市街化調整区域は国土の9.7%ほどありますが、人口の7.5％しか居住しておりません。
弊社は横浜ですが、市街化調整区域は戸塚区、旭区、泉区などのバス便エリアなどで定められている事が多く、都市部でも周辺一帯が農地や田んぼなどの場合、市街化調整区域となっている事が多いです。
１－１．都市計画区域は３つに分類される
都市計画法で、不動産は都市計画が決められている「都市計画区域」と、都市計画が定められていない「都市計画区域外」(準都市計画区域を含む)に分けられます。
その中でも、都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つの区域に分類されます。
１－１－１．市街化区域
前述しているように、市街化区域は既に市街化されている区域と10年以内に優先的に市街化する予定の区域です。
市街化区域には「用途地域」が定められ、建物の大きさ、高さ、用途などが制限されています。
用途と言ってもピンと来ないかもしれませんが基本的には「住居系」「商業系」「工業系」という形で、大まかな建物の用途が決められています。
例えば「住居系」の区域では「商業施設」などは基本的に建てられないようになっております。
１－１－２．市街化調整区域
市街化調整区域は、前述しているように市街化を抑制する区域です。
そのため、新しい建築物を建てる事は原則できないエリアとなっております。
既にある建物をであれば自由に建て替え出来るかと思うでしょうが、実はそうではなく、建て替えたりする場合でも市町村などの許可が必要です。
また「用途変更」といって土地や建物の利用目的を変更するのにも許可が必要というかなり制限の厳しいエリアとなっております。
例えば、「住宅だった建物を店舗として利用」したり「居住用として利用していたものを賃貸に出したりする」というものも用途変更と見なされ、許可が必要です。
１－１－３．非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない都市計画区域です。
法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。
政令指定都市などの大都市などは、市街化区域と市街化調整区域に分かれていますが、地方などでは明確な線引きが難しいために、どちらにも区分されない「非線引き区域」が存在します。
非線引き区域は建築物に関する規制が緩く、比較的に自由に建築が出来るところもありますが、中には用途地域によって建築物の制限がされている事もあります。
基本的には、電気、ガス、水道などのインフラが整備されている所は少なく、不便なところが多いのが特徴です。
１－２．市街化調整区域ってなんであるの？
都市計画区域については分かったけど「こんな不便な市街化調整区域ってなんであるの？」と思ったことはありませんでしょうか？
これは、昭和30年代から40年前半にかけて、高度成長によって人口と産業が都市に集中し「都市やその周辺地域で無秩序な市街地化がされたため」です。
無秩序な市街地化によって都市機能の低下と都市環境が悪化したため、都市計画法が制定され「市街化区域」と「市街化調整区域」とに区分されることになりました。
元々、都市計画の基本理念は下記のように農林漁業と都市機能の調和にあります。
農林漁業と健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。
都市計画法第２条
このような基本理念、都市計画法制定の背景には、無秩序な市街地化が以下の様な問題を生じさせる恐れがあるためです。
- 不良住宅地の形成
- 農地の破壊
- 宅地排水による農業用水の汚濁
- 農地の価格が高騰する事よる営農意欲が低下など
良好な住環境の形成と、農林漁業の保護などの為には、都市計画法は必要なのです。
２．市街化調整区域で建てられる建物（横浜編）
市街化調整区域では、開発行為・建築行為は制限されていますが、可能なものもあります。
また「開発審査会の議を経て、市長の許可を受ければ開発行為や建築行為が出来る」ものもあります。
市街化調整区域内で建築を行うのは非常に高いハードルがありますが、例えば横浜であれば、次のようなものは建築できる可能性があります。
基本的に建物を建てることが難しい市街化調整区域ですが、ニッチな不動産URUHOMEでお馴染みドリームプランニングは、お困りの土地を買取り出来ます。
２－１．特例的に認められる開発行為、建築行為
細かくは立地基準や、厳しい要件などがありますが、以下のような施設は開発審査会の議を経ずとも建築を許可される可能性があります。
- 農業用施設、農家住宅を農業従事者が建築する場合
- 特定積み合わせ貨物運送(宅急便など)に供する建築物
- 農産物の直売所を農業に従事していて、市街化調整区域に居住する者が建築する場合
- 市街化調整区域に居住しているものの日常生活に必要な店舗(生鮮食料品等小売店、コンビニ、薬局、理髪店・美容店)
- ガソリンスタンド
２－２．横浜市開発審査会の議を経て、市長が認める事がある開発行為
都市計画法34条14号の条文で調整区域内の開発行為について以下のように規定しており、これに基づき横浜市長が許可をしています。
「都道府県知事や市長が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認める開発行為」
また、全てを開発審査会の議を経ることは現実的に難しいため、提案基準という基準を設けて、基準をクリアするものだけ開発審査会で審査出来るようになっております。
提案基準の一例を挙げると以下のようなものがあります。
- 公益上必要な建築物(自治会・町内会館、消防器具庫、防災備蓄倉庫)
- 農家等が分家する場合の建築行為
- 土地収用法などに該当する事業で、生活再建としての建築行為
- 既存建築物の増築、建て替え
- 市街化調整区域となる前から土地を所有していた者の建築行為
- 市街化調整区域となった時点から宅地である土地の建築行為
- 社会福祉施設、学校等の開発・建築行為
- 幹線道路の沿道における特定流通業務施設(トラックターミナルや倉庫)の建築行為
- 障碍者グループホームの開発行為、建築行為
- 医療施設の建築行為
上記のような建物であれば開発審査会でOKが出るとは限らず「周辺に建築物が連たんしている事」「道路の幅員などの立地基準」「敷地面積の基準」「施設などの厳しい基準」があります。
３．市街化調整区域の不動産を売買すると法律違反になる？
前項でご説明したように、市街化調整区域内でも建物を建築できることもあります。
ただ、既存宅地といって昭和45年6月以前に都市計画決定で「市街化調整区域」として定められる前に建てられた建物以外は建物を建築する事が困難です。
また、市街化調整区域はそもそも売却する事自体が法律違反になる事もあり、以下のようなケースが法律違反になる一例です。
３－１．地目が農地の土地の売買はそのままで売却すると法律違反になる可能性がある
ウルホームでは、全国から不動産の相談を頂くのですが売却したいけど売却できない土地の多くは「地目が農地の土地」です。
地目が農地の場合などは売買するには「農地法３条の許可(農地の権利移転)」や「農地法５条の許可(農地転用を伴う権利移転)」が必要です。
そもそも、農地は農業従事者に対してでないと売却できませんし、農地を他の用途に変更するのも非常に困難です。
市街化調整区域の土地は地目が農地の所が多いので「売買したくても出来ない」という土地が多くあります。
弊社ではこういった土地でも東京、神奈川であれば買取可能なことが多くあります。
お困りの土地がありましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
３－２．農家の分家住宅の売買・賃貸も法律違反になる可能性があります
これはあまり知られていない事ですが「農家の分家住宅の売買・賃貸共に非常に困難」です。
農家の分家住宅は、あくまで農家の分家の方のみに対して建築を許可したものなので、他の方が住宅として利用することは出来ません。(属人的許可などと言います)
そのため、農家の分家住宅を賃貸に出したり、他の方が住むために売却することも出来ません。
(もし売却出来たとしても利用する事が出来ず、利用すれば都市計画法違反になります。)
ですので、例えば農家の分家住宅を相続した場合などは、相続人が居住するか、資材置き場などとして利用するしか方法はありません。
４．適法に売却する場合でも市街化調整区域の売買が難しい理由
例え適法に売却できる場合でも、市街化調整区域の不動産は次のような理由で売却するのが難しいです。
４－１．ライフラインが通っていない事も多い
調整区域の場合、プロパンガスであることが多く「そもそもライフライン(電気、ガス、水道など)が前面道路まで通っていない土地」というのも多くあります。
建築するための要件を満たしていたとしても、電気や上下水道を利用するための開設工事に数千万するのも当たりまえです。
４－２．住宅ローンの審査が難しい
市街化調整区域の不動産は「銀行の担保評価が出ずに融資が受けれられない」というケースも多くあります。
新築一戸建てだと比較的融資が通りやすいですが、中古一戸建ての場合は担保評価が出ないというケースが多くあります。
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５．市街化調整区域の土地、建物の売却方法
市街化調整区域の土地、建物の売却は知らずにしてしまうと農地法や都市計画法違反になってしまうこともあるので、専門の不動産業者にお任せするのがベストです。
売却方法するには専門業者に買い取ってもらう方法と、一般の方に売却する方法があります。
- ５－１．調整区域の専門の不動産業者に買い取ってもらう
- ５－２．一般の方や法人へ売却する農家の分家住宅の売買も法律違反になる可能性があります
- ５－３．農業従事者に売却する
- ５－４．東京、神奈川の市街化調整区域の売却はURUHOMEまで
５－１．調整区域の専門の不動産業者に買い取ってもらう
市街化調整区域の不動産売買は専門知識が必要です。
一般的な不動産業者は市街化調整区域の売買の経験も多くないのですが、経験不足の為に正規の手続きを経ずに買い取ってしまう不動産業者も見受けられます。
このように知らず知らずの内に法律違反をしてしまうこともあるので、調整区域の売買は専門の不動産業者にお任せしましょう。
５－２．一般の方や法人へ売却する
市街化調整区域で農地以外の場合、資材置き場などとして法人に売却したり、既存宅地の要件を満たしていて一般の方が住宅として利用できる場合などは、一般の方に売却します。
また、農地として利用していた場合などは、「農地転用」をしないと法人や個人に売却することはできません。
この農地転用の許可のハードルが非常に高く、農業委員会を通じて都道府県知事の許可が必要になります。
農地は基本的に以下の５つの種別に分けられていて、どの農地に当てはまるかは農業委員会で確認できます。
➤ 原則他の用途に変更が出来ない生産性の高い農地
- 農用地区域
- 甲種農地
- 第一種農地
➤ 転用が難しい市街地の近郊農地
- 第二種農地
〇転用が比較的簡単で市街地の農地
- 第三種農地
第三種農地以外の農地転用は基本的に難しく、第三種農地以外は一般の方や法人に売却するのは難しいです。
ちなみに農地を転用する場合、何に転用するかによって必要書類が異なります。
横浜の場合は一例としては以下のような書類が必要です。
- 農地転用の許可申請書
- 転用する農地の登記簿謄本、公図、測量図
- 申請者の住民票
- 申請者の登記事項証明書、定款(法人の場合)
- 転用理由書
- 誓約書
- 事業計画書
- 土地利用計画
- 工事見積書
- 残高証明書
農地転用は非常に手続きが難しく、一般の方が行うのは非常に困難です。
ＵＲＵＨＯＭＥでお馴染みドリームプランニングは、横浜、川崎、藤沢、茅ヶ崎などであれば、弊社で農地転用の手続きのサポートをさせていただいて、お買取り可能です
第三種農地以外の転用が難しい農地の売却でも、お気軽にご相談ください。
５－３．一般の方や法人へ売却する
農地を農地として購入できるのは農業従事者に限られます。
なので、基本的には第三種農地以外の農地は農業従事者に売却します。
ここで注意したいのは、農業従事者として５０００㎡以上の農地を確保しないと、ここでの農業従事者には該当しませんし、就労日数の要件などもあります。
農地を売却する手順は下記のように、普通の不動産売買と違った手順になります。
- 農地を専門の扱っている不動産業者に相談
- 農業委員会の許可を停止条件とする売買契約締結
- 農地法３条の許可申請
- 引き渡し
５－４．東京、神奈川の市街化調整区域の売却はURUHOMEまで
このように、市街化調整区域の不動産の売却は、一般的な不動産売買と違った知識と経験が必要になるため、専門の不動産業者にお任せすることが一番です。
ニッチな不動産URUHOMEでお馴染みドリームプランニングは、２００５年の創業より東京、神奈川を中心に日本全国の調整区域など売買の困難な不動産を中心に売買を行ってきたので、経験も豊富です。
年間で３００件以上の市街化調整区域の売却相談を頂いておりますので、市街化調整区域の売却でお困りでしたらお気軽に声をおかけくださいませ。
特に横浜、川崎、藤沢、大和、茅ヶ崎などの神奈川内の不動産を積極的に高値で買い取りさせていただいております。
市街化調整区域でお困りの不動産がありましたら、是非査定だけでもご依頼くださいませ。
６．市街化調整区域の土地の活用方法
市街化調整区域の売買は難しいことは皆様ご存じだと思いますが、次に調整区域の土地を活用する方法をご説明いたします。
市街化調整区域の農地の場合、農地の種別によって利用が出来ない可能性もあります。
農地の種別を確認するようにしましょう。
６－１．太陽光発電用地として利用する
市街化調整区域の土地を太陽光発電用地として利用する場合、農地転用が必要になることがあります。
太陽光発電用地として利用できるのは、雑種地、原野、山林、宅地などです。
前述したように土地の地目が「田」や「畑」となっていて、「農用地区域」「甲種農地」「第一種農地」の農地の場合、農地転用が難しく太陽光発電用地として利用できない事が多いです。
「第二種農地」の場合、転用出来る可能性も出てきて、「第三種農地」の場合は転用可能な事が多くなります。
６－２．駐車場や資材置き場として利用する
太陽光発電と同じく、地目が「田」や「畑」などの場合はそもそも農地転用が出来ない事も少なくありません。
駐車場は簡単に始められて、収益も見込めますが、管理が大変というデメリットがあります。
資材置き場の場合は特に面倒な管理は不要なことが多いですが、借り手を探すのが難しいというデメリットがあります。
立地を考えたうえで、ベストな活用方法を探しましょう。
６－３．開発許可を得て社会福祉施設や医療施設、障碍者グループホームなどとして活用
前述したように、社会福祉施設や医療施設、障碍者グループホーム、特定流通業務施設などは建築できる可能性があります。
社会福祉施設、医療施設、障碍者グループホーム、特定流通業務施設などとして活用する場合、以下様な方法があります。
- 建物を自己負担で建設して土地建物を貸す
- 定期借地などとして土地のみ賃貸借契約を結んで貸す
ただ、借り手となる法人や団体などが倒産などにより運営できなくなった場合、見込んでいた収入を回収出来ない可能性があります。
７．横浜、川崎など神奈川エリアの市街化調整区域の不動産どうすれば良い？
以上の事から、市街化調整区域の不動産が活用できるかどうか、売却できるかどうかのポイントは以下の通りです。
- 既存宅地などで建物が建てられるか(市町村の建築課などで確認)
- 既存の建物がある場合でも、農家の分家住宅ではないか(市町村の建築課などで確認)
- 地目が「田」「畑」で無いか確認(市町村の法務局で確認)
- 地目が「田」「畑」の場合、農地の分類が何かを確認(市町村の農業委員会で確認)
上記の事を調べた上で、売却や活用しやすい順に以下のような土地になります。
- 地目が宅地で「既存宅地」に該当する土地
➤ 基本的に住宅やアパートを建てたり出来る為、売却しやすい - 地目が「田」「畑」以外の土地
➤ 駐車場、資材置き場、太陽光発電用地などとして利用可能 - 地目が「田」「畑」の「第三種農地」農地
➤ 転用すれば駐車場、資材置き場、太陽光発電用地などとして利用可能 - 地目が「田」「畑」の「第二種農地」農地
➤ 転用すれば太陽光発電用地などとして利用出来る可能性あり。 - 地目が「田」「畑」で「農用地区域」「甲種農地」「第一種農地」
➤ 基本的に農業従事者に貸したり、買ってもらうなどの方法しかない
市街化調整区域の不動産売買は専門知識も必要なため、専門の不動産業者に任せるのが一番です。
ウルホームでお馴染みのドリームプランニングであれば、横浜を中心に東京、神奈川エリアの市街化調整区域の買取を積極的に行っております。
また、自社で買い取れない不動産の売買仲介も行っておりますので、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
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