著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より空き家の買取り専門業者として日本全国で訳アリ物件を買取してまいりました。
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- 空き家は解体しない方が固定資産税は安くなる？
- 空き家にも「固定資産税・都市計画税」が発生する
- 空き家にかかる固定資産税の軽減措置
- 固定資産税が６倍になるってどういうこと？
- 空き家の固定資産税を払わないとどうなるの？
- 特定空き家や管理不全空き家にならないためにすべきこととは
- 空き家の固定資産税で悩んだらURUHOME
１．空き家は解体しない方が固定資産税は安くなる？
「空き家を解体すると固定資産税が６倍になる」というのは相続に関して調べたことがある方は一度は聞いたことがある話ではないでしょうか。
しかし、空き家を解体すると固定資産税が６倍になるというのは、一体どういうことなのでしょう？
実は、固定資産税や都市計画税は、「住宅用地の特例」という制度があることによって、固定資産税が安くなる制度設計になっています。
この固定資産税や都市計画税が安くなる「住宅用地の特例」を使える要件として、(空き家であっても)住宅やアパート等、人が居住するための住宅が建っていることがあり、平成２６年度まではとにかく居住用の家が建っていれば、固定資産税が最大１／６、都市計画税が最大で１／３まで減額されるという制度になっていました。
「なっていました」というように、これはあくまで過去の話であり、平成27年度以降の空き家対策特別措置法の制定や改正によって、倒壊の危険がある空き家や、将来的にそうした悪影響を及ぼす恐れがある空き家については、この住宅用地特例が受けられなくなりました。
つまり空き家にしていると、場合によっては固定資産税や都市計画税が最大６倍になる可能性が出てきたのです。
２．空き家にも「固定資産税・都市計画税」が発生する
ところで、空き家を相続した方には、そもそもなぜ固定資産税・都市計画税が発生するの？と思われている方も多くいらっしゃると思います。
そこで、ここでは固定資産税・都市計画税というものがどういうものか、何のためにあり、どういった形で使われているかや、税額の算出の仕方について解説します。
２－１．固定資産税とは？
そもそも、何で固定資産税が必要かという事ですが、実は固定資産税は市町村税の約40％程を占めており(住民税が45％程度)、市町村の提供する基本的な行政サービスを提供する基幹税目として重要な役割を果たしているのです。
固定資産税は、毎年1月1日の土地・家屋などの所有者に対し、これらの評価額をもとに算定される税額により課税する税金です。
ちなみに、土地と家屋の価格（評価額）は、3年に一度評価の見直し（評価替え）が行われ、当然の事ですが評価が上がれば税額は上がる。評価が下がれば税額も下がるようになっています。
評価は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に基づいて行われ、市町村の長が土地家屋の評価額を決定し、固定資産課税台帳に登録されます。
そして、この評価額をもとに課税標準額が算出され、課税標準額を元に税額が決定します。
一般的には評価額が課税標準額となるのですが、住宅用地については、この課税標準額が最大で評価額の１／６になります。
住宅用地の固定資産税が１／６になるのはこのためで、課税標準額に税率1.4％を乗じて算出されたものが固定資産税となります。
２－２．都市計画税とは？
都市計画税は、街路・公園整備(都市計画事業と言います)などの費用に充てられます。
基本的には、市街化区域内に所在する土地及び家屋を対象として、毎年1月1日に所有する方に、土地家屋の評価に基づき、固定資産税とあわせてかかる税金です。
尚、市街化調整区域では都市開発を抑制するため、都市計画税がかからないとも言われますが、条例で定める区域に関しては都市計画税がかかる事があります。
住宅用地の場合、都市計画税の課税標準額は１／３になり、課税標準額に税率の0.3%を乗じて算出されたものが都市計画税になります。
３．空き家にかかる固定資産税の軽減措置
固定資産税の軽減措置として、前述している住宅用地の特例があります。
ここでは、住宅用地の特例がどういうものなのか、詳しく解説していきます。
３－１．住宅用地の特例
固定資産税等の住宅用地特例は、住宅政策上の見地から、居住の用に供する住宅用地について税負担の軽減が設けられた措置であり、土地が住宅用地に該当する場合には、固定資産税と都市計画税が軽減されることとなっています。
住宅用地（居住用の住宅の敷地）については、税負担を軽減するため課税標準の特例措置が設けられていて、住宅用地等に対する特例措置は以下の表のとおりになっています。
| 住宅用地等に対する特例措置 | ||
| 区分 | 固定資産税課税標準額（特例率） | 都市計画税課税標準額（特例率） |
| 小規模住宅用地（住宅1戸当たり200平方メートル以下の住宅用地） | 評価額×6分の1 | 評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分で住宅の床面積の10倍までの部分）特定市街化区域農地 | 評価額×3分の1 | 評価額×3分の1 |
３－２．住宅用地として認められないものとは？
総務省の通知では、以下の場合は特例の対象となる住宅には該当しないとされています。
- 構造上住宅として認められない状況にあるもの
- 使用の見込みが無く取り壊しを予定しているもの
- 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で、今後も居住の用に供される見込みがないもの
３－３．解体すると特例は適用されない
ちなみに、新たに住宅を建てる予定があったとしても、土地で更地にしてしまったものは、住宅用地に対する特例措置は適用されません。
基本的には1月1日時点に更地であれば住宅用地の特例は利用出来ず、建築確認を申請するなどして、新たに建物が建てる事が証明できれば軽減税率を利用出来る事もあります。
しかし、都心部であれば空き家を更地にして売りに出せばすぐに買い手がつくかもしれませんが、郊外の場合はそううまくはいかず、更地にしても売れない事などザラにあります。
更地にするのに解体費用がかかる。また、更地にしても売れないという税務上の問題、社会全体の流れや、空き家を解体せずに放置したままにすることを常態化させてしまっていると言えます。
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４．空き家の固定資産税が６倍になるってどういうこと？
では、空き家をそのままにしておけば良いかと言えば、そうではありません。
解体すると固定資産税が高くなるからという理由で解体されないままの空き家が増えた結果、倒壊の危険があるような空き家が増えてしまいました。
その為、1章でご説明したように、倒壊の危険がある空き家や、将来的にそうした悪影響を及ぼす恐れがある空き家については、空き家対策特別措置法の「特定空き家」や「管理不全空家」として指定され、「勧告」を受ける事によって住宅用地特例が受けられなくなりました。
この「勧告」を受ける事によって、固定資産税が6倍(200㎡以上の部分は3倍)、都市計画税が3倍になるのです。
つまり、税金が3倍になる。6倍になるという言葉が独り歩きしていますが、実際は安くなっていた税金が元に戻るというのが本当の所なのです。
４－１．空き家対策特別措置法とは？
所で、この固定資産税が6倍になるという空き家対策特別措置法ですが、実は空き家をそのままにさせないための仕組みがあり、税金が高くなる以外にも、罰金や行政代執行というちょっと怖い罰則も含まれています。
４－１－１．空き家対策特別措置法で定められている事
全国で倒壊の恐れがある空き家が増加する中、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が平成26年11月に成立(その後「空き家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が施行)しました。
この法律では、次のことが定められています。
- 空き家の実態調査
- 空き家の所有者へ適切な管理の指導
- 空き家の跡地についての活用促進
- 適切に管理されていない空き家を「特定空家」「管理不全空家」に指定することができる
- 管理不全空家に対して指導・勧告が出来る
- 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる
- 勧告を受けた管理不全空家・特定空き家は固定資産税の住宅用地特例を解除
４－２．特定空き家とは？
所で、「特定空き家」とか、「管理不全空家」とか聞きなれない言葉が並んでいるのですが、そもそも「特定空き家」とは何でしょう？
平成26年11月に成立した「空家等対策特別措置法」では、空き家のうち以下の様な状態にある空き家を「特定空き家」と定義しています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
４－２－１．特定空き家とされる判断基準は？
国土交通省が出している特定空き家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針では、特定空き家等として判断するための箇所について下記の様な項目を挙げています。
| 空き家の状態 | 判断箇所、状態の例 |
| そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 | (1)建築物の傾斜－部材の破損など不同沈下等の状況により建築物に著しい傾斜が見られるか (2)基礎－大きな亀裂、ひび割れ、破損などの発生、基礎と土台に大きなずれが発生しているか (3) 柱・梁など―構造耐力上主要な部分である柱、はり、筋かいに大きな亀裂、多数のひび割れ、変形又は破損 が発生しているか否か、腐食又は蟻害によって構造耐力上主要な柱等に大きな断面欠損が発生しているか (4)屋根－全部又は一部において不陸、剥離、破損又は脱落が発生しているか、緊結金具に著しい腐食があるか (5)外壁－剥離、破損又は脱落が発生しているか否かなどを基に総合的に判断する。 (6)給湯器等－転倒が発生しているか (7)屋外階段又はバルコニー―全部又は一部において腐食、破損又は脱落が発生しているか (8)門又は塀－全部又は一部においてひび割れや破損が発生しているか |
| 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 | (1)建築物又は設備等の破損等により以下の様な状態にある ・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況 ・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常 生活に支障を及ぼしている (2)ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障がある |
| 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 | (1)適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている。 (2)その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態 ・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されて いる ・多数の窓ガラスが割れたまま放置 ・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂 |
| その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 | (1)立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている (2) 空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある ・動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼして いる ・動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支 障を及ぼしている (3)建築物等の不適切な管理等が原因で、以下の状態にある ・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入でき る状態で放置されている。 ・周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。 |
４－２－２．特定空き家として指定されるまで
ちなみに、特定空き家等として指定されるまでに、下記の様な順序をたどる事になります。
①助言➤②特定空き家等に認定➤③助言又は指導➤④勧告(固定資産税等特例解除)➤⑤命令(※従わない場合は50万円以下の過料)
特定空き家は④の勧告により、固定資産税の軽減措置が適用除外となり、固定資産税が6倍になることがあります。
また、⑤の命令に従わないと50万円以下の過料に処せられます。
４－３．管理不全空き家とは？
管理不全空家等は、空き家対策特別措置法第13条第１項において、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等と定義されています。
なお､この管理不全空き家等の状態が更に悪化すると、前項記載の特定空き家等に指定されることになります。
４－３－１．管理不全空き家とされる判断基準は？
| 空き家の状態 | 判断箇所、状態の例 |
| そのまま放置すれば(倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある)の特定空家等に該当することとなるおそれのある状態（管理不全空家等） | (1)屋根の変形又は外装材の剥落若しくは脱落 (2) 構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食等 (3) 雨水浸入の痕跡 (4) 擁壁のひび割れ等の部材の劣化、水のしみ出し又は変状 (5) 外壁上部の外装材、屋根ふき材若しくは上部に存する手すり材、看板、雨樋、給湯設備、屋上水槽等の破損又はこれ らの支持部材の破損、腐食等 (6) 軒、バルコニーその他の突出物の支持部分の破損、腐朽等 (7)立木の大枝の剪定、補強がなされておらず、折れ又は腐朽 が認められる状態 |
| そのまま放置すれば(著しく衛生上有害となるおそれのある)特定空家等に該当することとなるおそれのある状態（管理不全空家等） | (1) 吹付け石綿の周囲の外装材又は石綿使用部材の破損等 (2) 排水設備の破損等 (3)清掃等がなされておらず、常態的な水たまりや多量の腐敗したごみ等が敷地等に認められる状態 (4)常態的な動物の棲みつきが敷地等に認められる状態 |
| そのまま放置すれば(適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている)空家等に該当することとなるおそれのある状態（管理不全空家等） | (1) 補修等がなされておらず、屋根ふき材、外装材、看板等の色褪せ、破損又は汚損が認められる状態 (2)清掃等がなされておらず、散乱し、又は山積したごみ等が 敷地等に認められる状態 |
| そのまま放置すれば(その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である) 空家等に該当することとなるおそれのある状態（管理不全空家等） | (1)排水設備の破損等又は封水切れ (2)駆除、清掃等がなされておらず、常態的な動物の棲みつき 又は多量の腐敗したごみ等が敷地等に認められる状態 (3)通常の雪下ろしがなされていないことが認められる状態 (4) 常態的な動物等の棲みつき等が 敷地等に認められる状態 |
４－３－２．管理不全空き家として指定されるまで
ちなみに、管理不全空家等として指定されるまでに、下記の様な順序をたどる事になります。
①助言➤②管理不全空家等に認定➤③指導➤④勧告(固定資産税等特例解除)
管理不全空家等についても、勧告によって固定資産税の軽減措置が適用除外となり、固定資産税が6倍になることがあります。
５．空き家の固定資産税を払わないとどうなるの？
ところで、固定資産税を延滞すると、どうなるのでしょう？延滞金や差し押さえなどについても説明いたします。
５－１．延滞金が発生
固定資産税を納期限までに納めなかった場合、納期限の翌日から延滞金が発生します。
延滞金については、納期限の翌日から１カ月を経過する日までの期間と、１カ月を経過した日以降の期間で適用される率が変わります。
| 期間 | 延滞金の割合 | （参考） 延滞金特 例基準割合 | |
| ①納期限の翌日から１か月を経過する日までの期間【延滞金特例基準割合（注１）+１％※１】 | ②納期限の翌日から１か月を経過した日以降の期間【延滞金特例基準割合（注１）+7.3％※２】 | ||
| 令和３年１月１日から令和３年12 月31日まで | 2.5% | 8.8% | 1.5% |
| 令和４年１月１日から令和６年12 月31日まで | 2.4% | 8.7% | 1.4% |
５－２．督促状が届く
固定資産税をきちんと期限までに納付しなかった場合、納期限から20日以内に督促状が自治体から送付されることになっています。
しかも、督促状の送付から10日経過すると、法律上は財産の差し押さえが可能になります。
また、督促状の送付から10日経過しても対応せずにいると、文書の送付や訪問で督促を受ける事があります。
５－３．最終的に差し押さえに
こうした催告を無視していると、差し押さえの準備として役所は身辺調査を行います。
そして差し押さえが行われる前に「差し押さえ予告通知書」が送られてきて、その期限までに税金を納めなかった場合、財産の差し押さえが実行されます。
６．特定空き家や管理不全空き家にならないためにすべきこととは
特定空き家等や管理不全空き家等にならないためには、空き家を適切な形で維持管理をする必要があります。
ここでは、特定空き家等や、管理不全空家等とならないための手段について解説してまいります。
６－１．リフォームして賃貸
空き家をリフォームする相場は、工事の規模によって大きく変わってきます。
ざっくりとした予算感ですが、１００㎡程度の一戸建てをフルリフォームする場合、500万円～1500万円程度かかります。
また、部分的なリフォームについては、何を使うか、どこまでやるかによって異なりますが、下記の様な予算が必要になってきます。
- キッチン、風呂、トイレ、洗面の交換 50～300万円
- 壁紙の張替え 1000円～2000円／㎡
- 床材の張替え 1500～25000円／㎡
- 外装塗装 50～200万円
- 屋根塗装 50～150万円
例えばお風呂の場合、ユニットバスではないタイル張りのお風呂をユニットバスにすると、お風呂の解体工事も必要になるため、金額が高くなりますが、ユニットバスの交換であれば、ユニットバス本体と工賃だけで済みます。
また、床の張替えについても、現在の床の下地が痛んでいた場合は、下地も交換しなければならず、既存のフローリングや下地の処分費用が掛かりますが、クッションフロアの張替えだけであれば安く済みます。
こうしたことからリフォーム費用については一概には言えませんが、空き家となっているお家の場合、それ相応の予算が必要になります。
６－２．空き家を適切に維持管理する
空き家を維持管理するには、下記の様な費用がかかります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険
- 修繕費
- 庭木剪定費用
- その他の維持費用
空き家状態が長くなればなるほど、維持管理費も高くなりますので、そのあたりも覚悟しておく必要があります。
６－３．空き家も固定資産税で悩んだらいっそ売却も検討すべき
空き家で悩んでいるのであれば、いっそ売却してしまうのも一つの方法です。
そのままにしておくと、管理不全空家等や特定空き家等として指定され、固定資産税や都市計画税が6倍になってしまうこともありますが、売却してしまえばその不安からは逃れる事が出来ます。
とはいっても、折角相続した思い入れのある不動産を売るのは気が引けるという方もおおくいらっしゃるのではないでしょうか？
そんな時は、とりあえず査定だけしてみるのもアリだと思います。
持て余している不動産を、そのままの状態にしておくより、誰かが喜んで住んでくれる方がご先祖様も喜ぶかもしれません。
７．空き家の固定資産税で悩んだらURUHOME
「空き家の管理で困っている」「空き家の固定資産税負担で悩んでいる」そう思ったら、一度ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」にご相談ください。
当社は、2005年の創業より北海道から沖縄まで、日本全国の空き家を買い取ってまいりました。
再建築不可物件の空き家、市街地調整区域の空き家、底地、借地、私道に接している空き家、傾斜地・崖地など、どんな不動産でもお買取り可能です。
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