「住んでいる家が傾いている」「相続した家が傾いていた」
売却したい家が傾いている場合、ちゃんと売れるか気になりますよね。
どの程度の傾きなら大丈夫か、修復して売却した方が良いか、悩ましく思っている方も多いのではないでしょうか？
そこで今回、傾いた家はどうやって売却するのが良いか、ニッチな不動産ＵＲＵＨＯＭＥでお馴染み
ドリームプランニングの社長が解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の傾斜地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな傾斜地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．家の傾きの原因は何？
家の傾きには、いくつかの原因があり、多くは人工的に造成された土地や、元々田んぼや沼だった土地を宅地にしたところで起きています。
２０００年に「住宅確保の促進等に関する法律（品確法）」に施行され、更に２００７年「住宅の品質確保の促進等に関する法律（瑕疵担保責任履行法）」が成立した事によって、近年の建物には１０年の地盤保証がつくことが一般的になりましたが、２０００年以前の建物は地盤保証がついている建物がほとんどないため、地盤沈下によって傾いてしまっている家をよくお見かけします。
まず傾いた家を売却したい方も多くいらっしゃると思うのですが、本人は気が付いていなくても傾いていたということもあります。
そこで、まず傾きのある家、傾く可能性がある家を知るために、傾いた家の原因を見ていきましょう。
１－１．造成工事などによる不同沈下
山などの傾斜地を削って人工的に造成された土地は高いところの土を削った切土、低いところに土を盛った盛土によって、平らな宅地にされています。
切土した部分は土地が硬く、盛土した方はやわらかいため、その上に建てた建物は土地が柔らかい方に傾きます。
このような現象を不同沈下といい、地盤固めが不均一に行なわれていたり、軟弱基盤にもかかわらず十分な地盤補強工事を行なっていないことにより発生します。
１－２．地盤沈下などによる傾き
田んぼや海、沼、水路などを埋め立てたような土地は、元々地盤が柔らかく水や空気を含んでいるため、建物を建てたときに地盤沈下が起こりやすいです。
また、このような土地は液状化現象といって、地震によって水圧が上昇して砂の地盤が液体状にすることで起こる地盤沈下もあります。
１－３．床の下地の劣化
床の下地の劣化によっても、傾きが生じることがあります。
特に１９９０年以前に建てられた建物は、布基礎といって床下を開けると土が露出しているような基礎となっていることがほとんどで、床下の湿気で床の下地が傷むことにより傾きが生じやすくなります。
最近の住宅はべた基礎といって、床下の底面全体が全て鉄筋コンクリートでおおわれているような造りとなっており、防湿性が高いため、このような原因による傾きは少なくなっています。
２．家の傾き、瑕疵としての許容範囲はどのくらい？
品確法に基づき、国交省では住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準というもの定めていて、新築から１０年以内に自然災害や不適切な使用をしていない状態で傾きが発生している場合、瑕疵が存在する可能性について以下のように定めています。
| レベル | 傾斜 | 角度 | 瑕疵が存する可能性 |
|---|---|---|---|
| １ | 3／1000未満の勾配 | 約0.17度 | 低い |
| ２ | 3／1000以上6／1000未満の勾配の傾斜 | 約0.17～0.34度 | 一定程度存する |
| ３ | 6／1000以上の勾配の傾斜 | 0.34度～ | 高い |
２－１．３／１０００（１mにつき３㎜）の傾きとは？
一部屋が６畳の家の場合、大体長辺で２．７m位あります。
この場合、手前と奥で８mmほどの傾きになります。
上記の基準から解釈すると、新築後１０年以内で３／１０００程度の傾きであれば許容範囲であるというのが国交省の見解であると言えます。
３／１０００の傾きであれば、感覚的には若干傾いているかなという程度ですが、それでも傾きがあると分かった場合は告知した方が無難と言えます。
２－２．６／１０００の傾きとは？
一部屋が６畳の家の場合、大体長辺で２．７mとした場合、手前と奥で１．６２cmほどの傾きになります。
このレベルになると傾いていると感じて違和感を覚え、体調不良になることもあります。
どの程度の傾きが瑕疵になるかという点については、平成１９年４月６日の判決で、「８／１０００の傾きが瑕疵である」と認められた例がありますが、同じ判例では「５／１０００の傾斜でも、壁と柱の間に隙間が生じたり、壁やタイルに亀裂が入る。ブロック塀なども外部構造的に被害が生じると言われている」と言及されており、５／１０００の傾斜であっても瑕疵となる可能性があります。
２－３．家が傾いているか知るためには？
簡易的に調べるとしたら、スマホアプリが便利で、使い方を知っていればレーザー測定器や、下げ振りで傾斜を計測可能です。正確に何度傾いているかまで知りたい場合は、ホームインスペクションでプロに傾きを調べてもらいましょう。
- スマホアプリを利用
- レーザー測定器で計測
- 下げ振りを利用
２－４．傾いた家に住むとどうなる？
傾いた家に住み続けると、健康被害が出てくると言われています。
1964年6月16日に発生した新潟地震で傾斜した建物に居住や勤務する人を対象に、面接調査を行った結果を報告（傾斜室における眩暈と平衡―新潟地震による傾斜ビルの調査研究）によると、２～３度の傾きでめまい、頭痛、吐き気、食欲不振、４～６度で疲労感、睡眠障害などが生じてくると言われています。
尚、契約不適合責任が生じる可能性がある５／１０００の傾き（０．２９度）位から傾斜を感じ始め、８／１０００（０．４６度）から傾斜に対しての強い意識、苦情の多発が起こるという研究（兵庫県南部地震の液状化地帯における戸建住宅の基礎の被害と修復）が出ていますが、２度（１／３０）の傾きは相当なものです。
引用：日本建築学会 住まい・まちづくり支援建築会議 床の傾斜角と健康被害について
参考文献について
・北原正章・宇野良二：傾斜室における眩暈と平衡－新潟地震による傾斜ビルの調査研究－, 耳鼻咽喉科臨床, 耳鼻咽喉科臨床学会, Vol. 58, No. 3, pp. 145-151, 1965.3
・宇野英隆・遠藤佳宏：人の平衡感覚に関する研究 : 傾いた床での生活の限界, 日本建築学会計画系論文集, No. 490, pp. 119-125, 1996.12
・藤井衛・伊集院博・田村昌仁・伊奈潔：兵庫県南部地震の液状化地帯における戸建住宅の基礎の被害と修復－戸建住宅の基礎の修復に対する考え方－, 土と基礎, 地盤工学会, Vol. 46, No. 7, pp. 9-12, 1998.7
・小檜山雅之・系野智奈美・園部隆夫：千葉市美浜区における液状化被害を受けた住民への健康障害に関するヒアリング調査, 地域安全学会論文集, No.17, pp. 145-151, 2012.7
３．傾いた家を売却する方法
傾きのある家でも売却する事は可能で、基本的には以下の３つの方法のどちらかの方法で売却することが多いです。
- 現状のまま売却する
- 傾きを直してから売却する
- 更地にしてから売却する
これらの売却方法について、順に解説してまいります。
３－１．現状のままで売却する
現状のままで売却する場合は、売却金額から解体費用や、傾きを直す費用を差し引いて提示します。
解体費用は一般的な１００㎡程度の木造住宅であれば、１５０～２００万円位、傾きを直すのは傾き具合によって全く異なりますが、簡単な耐圧版工法（基礎をジャッキアップする工法）で１５０～３００万円位、アンダーピニング工法（鋼管杭を地中に打ち込むような工法）の場合４００～６００万円程度かかります。
尚、傾いた家を現状のまま売却するのは難しいため、一般的には不動産業者に売却することが多いです。
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する「株式会社ドリームプランニング」では、傾いた家を現況のままお買取りさせていただきますので、売却でお困りの不動産がございましたら、一度査定をさせていただけましたら幸いです。
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３－２．傾きを直してから売却する
軽微な傾きであれば、ジャッキアップなどをして直してから売却することもあります。
しかし、簡易的な方法で傾きを直しても再度傾いてしまうこともあります。
売却の際には、元々傾いていた家を直した旨を重要事項説明書で説明しなければなりませんし、契約不適合責任も負わなければならないため、もし再度傾いてしまった場合は追加で費用がかかることも頭に入れておきましょう。
しかし、この場合でも不動産会社に買ってもらうときは、契約不適合責任を免責にできるので、後々トラブルになることを避けたい場合は、不動産会社に売却することをお勧めいたします。
３－３．更地にしてから売却する
傾いている不動産をより高く売却したい場合、この方法が一番おすすめです。
一般的な一戸建てを解体する場合は１５０～２００万円程度かかることは前述したとおりで、最初にまとまった費用が必要になることを除くと、地中埋設物など土地の契約不適合責任以外は負わなくても大丈夫ですし、見た目的にも良くなるので売却しやすくなります。
４．傾いた家を売るならニッチな不動産でお馴染みＵＲＵＨＯＭＥまで
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングは、2005年の創業以来、傾いた家、ゴミ屋敷、再建築不可など、訳アリ不動産を中心に、神奈川県で不動産の買取を行ってまいりました。
傾きのある家に関しては、売却後に瑕疵が発見されることによりトラブルが起こることも多く、弊社でお買取りさせていただく際は、契約不適合責任を免責とさせていただいておりますので、安心して売却をお任せいただけるかと思います。
他社様では金額がつかなかったような物件でも積極的に買取させていただいておりますので、お困りの不動産がありましたら、査定だけでもさせていただけましたら幸いです。
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