投資

不動産投資で法人化した方が良い場合『2分で分かる』



不動産投資で法人化した方が良い場合【必要な手続き、法人化させるべきタイミング、法人で購入した方が良い物件】

不動産投資をする際に、個人で行うか、法人化で行うかで悩んでいる方もいると思います。「なぜ法人化をするのか?」「法人化するのにはどうすればいいのか?」を、本記事ではご紹介します。

著者情報

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。

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1.法人化をするタイミング

1-1.法人化するタイミング

個人(所得税)と法人(法人税)では税率が異なります。個人の所得は累進課税である為、所得が高いほど税率も高くなります。(2020年12月3日調べ)

所得税の税率は、695万円以上~900万円未満(23%)900万円以上~1800万円未満(33%)1800万円以上~4000万円未満(40%)4000万円以上(45%)となっております。

法人税の場合は、(2020年12月3日調べ)

法人税の税率は、普通法人又は人格のない社団法人等については23.2%(資本金1億円以下の普通法人又は人格のない社団法人等の所得の金額のうち年800万円以下の金額については15%)とされています。  

 法人税の税率は、国の税収の確保を目的として所得税等の他の税とのバランスを図りながら、その時々における財政事情や経済情勢等を反映して決定されています。

引用:財務省HP

引用:財務省 (mof.go.jp)

上記から不動産投資を行う際に法人化するタイミングとしては、課税所得が900万円超の時にした方が良いでしょう。

1-2.法人化のメリット

法人化をするメリットは、節税が行いやすいことです。法人にすることで税率が一定になり管理がしやすくなります。また、個人では課税所得が大きくなればその分税率も上がり手取り額が想定よりももらえない可能性があります。なので法人化すると、不動産投資によって収入が増え900万円を超えたら個人よりも納税額が減り節税ができます。

不動産を売却して得た利益には税金がかかりますが、不動産取得後5年以内では約40%ですが、5年を超えると約20%にまで下がります。なので5年以内で売却予定であるのならば、法人化にする方が税金面では有利になります。

2.法人化に必要な手続き

2-1.会社設立に必要な項目を定める

「社名」「所在地」「資本金」「取締役」などの会社設立に必要なことを決めないといけません。

「社名」は基本的にどんなのでも大丈夫ですが、誤解を招くような名前は控えた方がいいです。また、会社の種類に応じて「株式会社」「有限会社」などを入れないといけません。株式会社を設立する場合は、取締役が必ず1人必要にです。

「所在地」は、自宅でも登記に対応したレンタルオフィスでも可能です。

「資本金」は1円からでも可能ですが、運営コストを考慮して資本金額を決めるといいでしょう。

2-2.法人実印の作成

会社名が決まったら、会社の実印(法人実印)の作成を手配します。法務局に会社設立登記のときに登録することになります。また、実印の作成に合わせて銀行印も作成しておくといいでしょう。

2-3.必要書類を作成

「定款」:会社の基本的な規則を定めたものになります。

「登記申請書」:会社を設立する場合に行う登記申請に必要な書類。内容が複雑で難しいために一般的には司法書士に依頼する方が多い。

上記の作業や必要な書類を作成したら法務局に提出します。これらの手続きが面倒だと感じる方は、司法書士などの専門家に依頼するのも1つの手段です。

3.法人で購入した方が良い物件

3-1.マンションなどの規模が大きい物件

なぜ法人化した場合は規模が大きい物件を購入するのがいいのかと言うと、アパートなどより高層マンションなどの方が入居できる数が多く、その分収益も増えるので法人よりも個人の方が税金が高くなる可能性があるからです。せっかく多くの収益を稼げても税金で少なくなってしまうのは勿体ないと思います。

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個人と法人の税率の違いを理解しておくことは、節税にも繋がるので覚えておくといいでしょう。入居できる人数が多い大規模な物件を取り扱うのであれば法人化、アパートのように小規模で課税所得が900万円を越えなければ個人で不動産投資をするのがいいでしょう。

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