市街化調整区域, 投資

『勝手に貸して大丈夫?』市街化調整区域内の建物を賃貸するには



市街化調整区域内の建物を賃貸するには【調整区域内で建てられる建物、建築時と違う用途で使う場合の用途変更、開発運用弾力化】を解説します

市街化調整区域内の不動産を購入したけど、好きなように賃貸して良いの?
調整区域内の建物を貸していたけど、賃貸借契約が終了したから他の用途に変更出来る?
用途変更がしやすくなったって聞くけど、どう変わったの?
そういった疑問にお答えいたします。

1.市街化調整区域内の賃貸は可能。ただ、建物の用途を変更する場合許可が必要です

1-1.市街化調整区域内での建築は規制されています。

住宅の建築と都市環境の整備には密接な関係があり、無秩序な建物建築を容認すると地域一体の居住性能の低下や公衆衛生環境や交通基盤などに重大を影響を与える可能性があります。そのため都市計画法では、市街化区域と市街化調整区域に線引し、後者に該当するエリアでは原則として新たな建物の建築や賃貸は規制されてきました。

都市計画法に基づく線引が実施されているのは、首都圏や地方主要都市などがほとんどです

1-2.調整区域内の建物は賃貸可能ですが、用途制限されており、用途変更する場合許可が必要です。

そもそも市街化調整区域では、都市計画法に基づく都市計画は定めないのが原則であって、都市基盤や公共インフラの整備も積極的には実施されていません。

そのため都道府県知事による開発許可も原則としてうけることができず、例外とし市街化調整区域に建築することを許容せざるをえず、しかも建築することを認めても差し支えの無い事由の二点を充足するときに例外的に開発許可を取得することができるにとどまってきました。

市街化調整区域内の建物は賃貸可能ですが、建築可能な建物は限られるだけでなく、同じ用途でも制限があるので別の用途に変更して使う場合、用途変更手続きが必要になります。

例えばコンビニエンスストアとしての建築許可を取っていたものを日用品販売店に変えたり、一戸建てを共同住宅として利用したりする場合、許可が必要です。

調整区域内の建物は賃貸可能ですが、用途制限されており、用途変更する場合許可が必要

1-3.市街化調整区域内の建物の用途変更が出来ずにお困りの方はご相談ください

市街化調整区域内の建物の用途変更については難易度が高く、専門的な知識と手続きが必要になるため、お困りのことがございましたらこちらからご相談くださいませ。

2.市街化調整区域内の用途変更の許可は得やすくなりました

2-1.開発許可制度運用指針の変更

昨今、少子高齢化の進行やそれと表裏の関係にある空き家の増加は、もはや地方に限定された問題ではなく、首都圏や大都市圏でも問題となりつつあります。


このような社会情勢の変化を踏まえて、2016年12月27日、国交省は開発許可制度運用指針変更を打ち出し、市街化調整区域における規制を一部緩和しました。

どのような開発案件であれば認められるかは各地方自治体の判断にゆだねられております。

2-2.集落維持のために必要な賃貸住宅など、一部用途変更の許可が得やすくなりました

2016年の国交省の開発許可制度運用指針変更は、従来の市街化調整区域における都市開発のありかたを、緩める方向に政策を一部変更し、用途変更の許可得やすくなったことを意味しています。

具体的には観光客を誘致するために必要な宿泊や飲食の用途に供する施設を賃貸にだす、既存集落の維持の為に必要な賃貸住宅についての用途変更の許可得やすくなったということです。後者で典型的なのは、既存集落の高齢者が利用するグループホームへの用途変更などです。

法改正により市街化調整区域内で用途変更を行い、賃貸をしやすくなりました。

集落維持のために必要な賃貸住宅

2-3.しかし、依然として原則開発許可は認めれにくく、賃貸できないことも

もっとも市街化調整区域を緩和するといっても、開発許可は原則認めないという基本路線に変わりはないのは、注意するべき点です。

それというのも賃貸などへの用途変更を認めるには、市町村の地域振興や観光振興などの計画に整合していることと、用途変更の対象となる建築物は(10年ほどの期間を目安に)、相当期間適正に使用されたこと、などの要件を充足することが要求されているからです。

少子高齢化で調整区域内で空き家が増えており「古民家を地域創生に利用したい」っていう要望に基づいて、国土交通省的には「市街化を促進しないという基本方針を残しつつ、地域再生に役立てるための許可はしよう」という方針になっております。

市街化調整区域内での用途変更は依然としてハードルが高いのには変わりはありません。建物の賃貸は可能ですが、用途変更を行う際は必ず許可を得るようにしましょう。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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