「市街化調整区域にある自宅を賃貸したい」
「市街化調整区域の自宅を改装して、お店を開きたい」
「市街化調整区域の農家を売却したい」
不動産の所有者や使い方が変わる場合、用途変更の許可をとる必要があるかも知れません。
そこで今回は市街化調整区域の用途変更についての基礎知識から、許可が必要／不要なケース、そして気になる手続きや費用などをプロが徹底解説します。
【この記事は、こんな方におすすめです】
- 市街化調整区域の用途変更について知りたい方
- 知的好奇心を満たしたい方
- 市街化調整区域の不動産を持て余している方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の市街化調整区域にある不動産の買取を行ってまいりました。
買い取り実績も豊富で、５０００万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- １．市街化調整区域とは？用途変更とは？
- ２．市街化調整区域で用途変更が必要となるケース
- ３．市街化調整区域で用途変更が許可される基準
- ４．市街化調整区域の用途変更手続き
- ５．市街化調整区域の用途変更が許可されないケース
- ６．市街化調整区域の用途変更が不要なケースも
- ７．市街化調整区域の用途変更をご検討なら、URUHOMEへご相談を
１．市街化調整区域とは？用途変更とは？
それではまず、基礎知識として今回のキーワードである市街化調整区域と用途変更について、軽く解説していきましょう
１－１．市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法で定められた区域区分の一つで、法律的には「市街化を抑制すべき区域」とされています（第７条第３項）。
堅苦しい表現ですが、要するに「なるべく都市開発したくない、のどかなままにしておきたい地域」ということです。
だから積極的に開発したい市街化区域（第７条第２項）や、そのどちらにも決まっていない非線引き区域（正しくは「区域区分が定められていない都市計画区域」）に比べて、開発に対する規制が厳しくなっています。
１－２．用途変更とは
こうした事情により、冒頭に例示した自宅を貸す／店舗に改装する／売却するといった行為についても、行政は「それによって都市化が進んでしまわないか」をチェックしたいのです。
また、建物の使い道によって要求される安全基準が異なるため、基準をきちんと満たせているかもチェックしなければなりません。
用途変更の許可は都道府県知事が行うので、必要な場合は後ほど紹介する手続きをとることになります。
２．市街化調整区域で用途変更が必要となるケース
それでは市街化調整区域で用途変更が必要となるケース例を解説していきましょう。
あくまで一般論で、用途変更が必要かどうかは自治体によって異なるので、各自治体に確認する必要があります。
２－１．市街化調整区域の自宅を賃貸する
自分で住んでいた家を他人に貸すだけなのに許可が必要なのか……そう思われた方もいるかも知れません。
これは「自分で住むための家」を「他人に貸し出すための家」として使い方が変わるため、用途変更の手続きが必要になることがあります。
市街化調整区域に指定される前から建物が建っていた場合は許可を得ずとも賃貸できるケースも多いです。
しかし調整区域に指定された後に特別に許可された建物の場合（道路拡張などによって特別に市街化調整区域に建築を許可された場合など）、許可を得ずに賃貸出来ない事があります。
市街化調整区域に指定されても「貸し出すための家」として許可を取っていたなら話は別ですが、多くの場合は自己用もしくは自己業務用として許可を受けているため、そのまま他人に貸し出すことはできないのです。
２－２．市街化調整区域で店舗を開業する
これは住居から店舗と明らかに用途が変わるので、より分かりやすいケースとなります。
住居を解体して店舗に建て替える場合でも、同様に用途変更の許可が必要です。
開業できる店舗は都市計画法第３４条（第一号～第十四号）の制限があるため、開業を考えている方は確認しておきましょう。
※参考：都市計画法
２－３．農家住宅や分家住宅を第三者に売却する
農家の方や、その親族の方が住んでいた住宅を農家でない第三者に売却する場合、用途変更の許可が必要となります。なぜならその住宅には属人性がついているからです。
属人性とはその人に属する性質のこと。
具体的には「この地域で農業をいとなむ方だからこそ、住宅の建築を許可したのだ」といった個別の事情を言います。
なので農業をいとなまない第三者がその住居を購入するのは、許可の本旨に反することになるのです。
この場合は「その農家のための家」という用途を「第三者が住むための家」に変更しなければなりません。
これによって属人性を解消し、はじめて農家住宅や分家住宅が売却できます。
３．市街化調整区域の用途変更が許可される基準
市街化調整区域で用途変更が必要だと分かったら、今度は都道府県知事に許可を求めなければなりません。
用途変更が許可される基準は都市計画法第３４条の規定をベースとして、都道府県で独自の基準が設けられている場合もあります。
そこで今回は、参考例として神奈川県のケースを紹介しましょう。
３－１．参考例：神奈川県の用途変更許可基準
神奈川県では都市計画法施行令に基づき、用途変更を伴う建築行為について以下のような基準を定めています。
神奈川県内でも横浜市、川崎市、相模原市、藤沢市、大和市、平塚市など、自治体によって許可基準が異なることもあるので、注意しましょう。
ア 改めて開発行為を要することなく、既に敷地内の下水を有効に排出するとともに、その排出によって周辺に溢水の被害が生じないよう、排水設備が整備されていること。
また、地盤が軟弱又はがけ崩れ等のおそれがなく、安全な敷地であること。
イ 地区計画又は集落地区計画の区域内においては、当該許可の申請に係る建築物又は第一種特定工作物の用途が当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に、適合していること。
ウ 当該申請に係る建築物又は第一種特定工作物が次のいずれかに該当すること。
・法第３４条第１号から第１０号までに規定する建築物又は第一種特定工作物
・建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設として「都市計画法第３４条第１２号の規定による開発許可等の基準を定める条例」に定められたもの
・市街化調整区域として決まった日から６ヶ月以内に知事に届け出た者が、法第34条第13号に規定される土地に当該届出の目的で建築し、又は建設する、自己の居住若しくは自己の業務の用に供する建築物又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物
・当該建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域において建築し、又は建設することが困難又は著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議を経たもの
※参考：神奈川県 都市計画法第４３条の規定に基づく建築許可申請の手引
……かなり長くて分かりにくいので、かいつまんで解説しましょう。
ア 土地をいじる必要がなく、敷地内の下水を周囲にあふれさせずに排出できる設備が整っていること。また、地盤がしっかりしていてがけ崩れなどの危険性が低い土地であること。
イ 地区計画や集落地区計画がある場所では、許可を求めている建物などの用途がそれらの計画に合っていること。
ウ 許可を求めている建物などが次のどれかに当てはまること。
・都市計画法第３４条第１～１０号で定められたものである。
・その建物が存在することで周囲が市街化してしまう可能性がなく、かつその建物を市街化区域に建てるのは難しいorとてもよくないと考えられる場合。
※詳しくは「都市計画法第３４条第１２号の規定による開発許可等の基準を定める条例」に定められています。
・その場所が市街化調整区域に指定されてから6ヶ月以内に、知事へ届け出た建物など（自分で住むか、自分の仕事に使う場合に限る）。
・開発審査会がいいと言った建物など
……これらに該当する場合は、市街化調整区域における用途変更が認められる可能性があります。
少なくとも審査はしてもらえますが、許可が下りるかどうかはケースバイケースです。
※参考：神奈川県 ３ 市街化調整区域における基準
参考：神奈川県 １ 都市計画法第 34 条第 12 号の規定による開発許可等の基準を定める条例
３－２．市街化調整区域の用途変更がしやすくなった！国交省の方針変更
市街化調整区域の用途変更は厳しい状況ですが、近年では少子高齢化にともなう空き家問題などから、国土交通省が開発許可制度の運用指針を変更。市街化調整区域における規制の一部緩和が打ち出されました（２０１６年１２月２７日）。
これにより、市街化調整区域における都市開発の規制が緩和され、従来に比べて用途変更の許可が得やすくなったのです。
規制緩和の例としては観光振興を目的とし古民家等の活用（宿泊施設・飲食店など）や、既存集落の維持や移住定着を促進するコミュニティ施設（賃貸住宅、グループホームなど）への用途変更が挙げられます。
ただし、規制が緩和されたとは言え「市街化を抑制すべき」市街化調整区域の原則が覆るものではなく、用途変更のハードルは依然高いままです。
・市町村が定める地域振興・観光振興等の計画に適合している
・用途変更の対象建物が相当期間（目安：約１０年）適正に使用されていた
等これらの要件を満たす必要があります。
これは最低ラインであり、充足しても簡単には用途変更の許可は下りません。
国土交通省としては「住民たちが古民家を地域活性化に役立てたいのであれば、市街化を促進しない程度で許可しよう」と言ったところでしょうか。
いずれにしても、用途変更をおこなう時は必ず許可をとるようにしましょう。
※参考：市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化～開発許可制度運用指針の一部改正～｜国土交通省
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４．市街化調整区域の用途変更手続き
さて、用途変更したい市街化調整区域の不動産が許可基準に当てはまるなら、次は実際に許可をとる手続きに移りましょう。
市街化調整区域の用途変更について、神奈川県のケースを例に手続きの流れ・必要書類・費用を解説してまいります。
４－１．用途変更手続きの流れ
市街化調整区域の用途変更については、許可申請とその前に行う手続きがあるので解説していきましょう。
ここでは例として神奈川県のケースを取り上げます。他の都道府県については手続きが異なる場合もあるため、確認が必要です。
４－１－１．許可申請前の手続き
（１）用途変更の許可を申請する前に、事前相談が必要な場合があります。
必要でない都道府県であっても、書類作成や手続き方法が異なるため、あらかじめ確認しておくと手続きがスムーズになるでしょう。
相談窓口は神奈川県の場合、市街化調整区域の不動産を管轄する土木事務所となります。
（２）続いて、敷地所有者の同意を得ておかねばなりません。
権利者があなた一人であれば必要ないですが、そうでない場合は後でトラブルにならないよう、しっかりと同意を得ておきましょう。
（３）そして忘れてはいけないのが他法令との関係です。
市街化調整区域の用途変更は、都市計画法にだけ合致していればよい訳ではありません。
建築するなら建築基準法、農地であれば農地法、他にも風致地区条例・首都圏近郊緑地保全法・自然公園法等の許認可が必要な場合もあります。
工事に着手する場合は、あらかじめこれらの許認可を受けておきましょう。
４－１－２．許可申請の手続き
ここまで段取りができたら、あとは作成した許可申請書を添付書類と共に提出します。
提出先は所管の土木事務所ですが、自治体（※）を経由する形です。
（※）神奈川県の場合は市町のみ。唯一の村である清川村は全域が都市計画区域外なので、市街化調整区域が存在しません。
４－２．用途変更の必要書類
市街化調整区域の用途変更許可を申請するために必要な書類を確認しましょう。
ここでも神奈川県の例をサンプルとしますので、詳しくは都道府県ごとにご確認ください。
４－２－１．基本的な必要書類
流石に個人でそろえるのは大変なので、設計士に依頼する事ことがほとんどになりますが、必要書類は以下の通りです。
- 建物の新築、改築又は用途の変更許可申請書
- 建築物（等）概要書
- 委任状（申請手続きを委任する場合のみ必要）
- 申請の理由等（利用目的を明示）
- 位置図（方位・縮尺・区域の位置（赤枠）など）
- 付近見取図（縮尺１／２，５００以上）
- 公図の写し（登記所保管のものに限る）
- 敷地内権利者の同意書（申請者が土地の所有権等を有していない場合）
- 土地登記事項証明書（最新のもの）
- 農地転用許可申請の受理証明書（申請地が農地を含む場合）
※農地転用許可済みの場合は、許可済み証明書または転用事実確認証明書 - 敷地現況図（縮尺１／３００以上）
- 土地利用計画図（配置図、縮尺１／３００以上）
- 建築物平面図（縮尺１／１００以上）
- 建築物立面図（縮尺１／１００以上）
- その他（土木事務所長が必要と認める書類）
※雨水及び汚水が有効に排水できるかどうか、計算によらなければ判断できない場合は排水計算書の添付も必要です。
※参考：神奈川県 都市計画法第４３条の規定に基づく建築許可申請の手引
４－２－２．その他の添付書類
用途変更の種類によって、上記のほかにも添付する書類があります。
（１）農家分家住宅
- 分家証明書（本家の土地所有状況が分かる書類を添付）
- 贈与証書（贈与を受ける場合のみ）
- 耕作証明（農業を営む世帯主の耕作証明
- 戸籍謄本（農業を営む世帯主、農業世帯の後継者、申請者の続柄等）
- 住民票（農業を営む世帯主、農業世帯の後継者、申請者の続柄等）
- 農地転用許可申請の受理証明書（申請地が農地の場合のみ）
- 建物登記事項証明書
- 建物の課税評価証明書
- 資金計画書（借入先や返済計画など）
（２）収用移転（立ち退き協力者）
- 収用事業であることの証明書（写し）
- 収用地と移転地の比較対象表
- 選定結果報告書
- 付近見取図（１／２，５００以上）
- 公図の写し（登記所保管のものに限る）
- 土地登記事項証明書（最新のもの）
- 収用地の丈量図
- 敷地現況図（１／３００以上）
- 土地利用計画図（配置図、１／３００以上）
- 収用建築物平面図（１／１００以上）
（３）建築物の建て替え等
- 既存建築物と申請建築物との比較
- 既存建築物が適法なものであることを証する書類
- 既存建築物平面図（１／１００以上）
（４）既存宅地
- 市街化調整区域に係る線引きの日以前から宅地であったことを証する書類
→建築確認通知書、建築物の登記簿謄本、農地転用証明書、課税評価証明書、閉鎖登記簿謄本、閉鎖公図の写し、航空写真など - 連たん図（市街化区域からの最短距離・周辺の市街化区域の用途地域等）
- 周辺建築物リスト（周辺建築物の使用者・所在地・用途）
非常に多くの種類があるため、取得もれなどがないよう入念に確認しておきましょう。
※参考：神奈川県 都市計画法第４３条の規定に基づく建築許可申請の手引
４－３．用途変更の費用
さて、必要書類も無事にそろえることが出来たら、用途変更の許可申請にかかる費用も気になりますよね。
神奈川県手数料条例によると、建築許可等申請手数料は敷地面積によって金額が変わるようです。
【建築許可等申請手数料】
敷地面積～０．１Ha未満……６，９００円
敷地面積０．１Ha以上～０．３Ha未満……１８，０００円
敷地面積０．３Ha以上～０．６Ha未満……３９，０００円
敷地面積０．６Ha以上～１．０Ha未満……６９，０００円
敷地面積１．０Ha以上……９７，０００円
※神奈川県手数料条例 別表（第２条関係）（抜粋）８ 県土整備局関係（事務番号２７）より
※１Ha（ヘクタール）＝１０，０００平米（平方メートル）
※手数料金額は条例改正等によって改定されることもあるため、所管の土木事務所でご確認ください。
※参考：神奈川県手数料条例
５．市街化調整区域の用途変更が許可されないケース
これまで市街化調整区域の用途変更について許可手続きの内容を解説してきましたが、言うまでもなく必ず許可される訳ではありません。
以下に、市街化調整区域の用途変更が許可されないケースを解説していきましょう。
５－１．違法・違反状態であった不動産
例えば市街化調整区域に無許可で建物を建てていたり、許可はとっていても違法建築であったり、無許可で農地を転用していたり……こうした違反状態を放置していると、用途変更は許可されません。
用途変更をするなら、ただちに違法状態を是正して、適法な状態に戻すのが最優先となります。
５－２．審査基準を満たしていない不動産
先ほど解説した審査基準を満たしていない市街化調整区域については、用途変更の許可を審査するまでもなく許可されません。
要するに「わざわざ市街化調整区域を用途変更するだけの正当な理由がない」と判断されたことになります。
６．市街化調整区域の用途変更が不要なケースも
ここまで市街化調整区域の用途変更について、許可が必要である前提で書いてきました。
しかし状況によっては用途変更の許可が必要ないケースもあります。以下にその例を紹介しましょう。
６－１．属人性のない不動産
先ほど属人性の話をしましたが、属人性がない建物については、購入した第三者が用途や目的を変えずにそのまま使えます。
市街化調整区域に指定される前から宅地だった所謂「旧・既存宅地」などがこれに該当しますね。
住宅を住宅、店舗を店舗など用途変更をする必要がないので、特に許可も必要ありません。
ただし本当に用途が変更されていないのか、自治体によって判断が異なるケースも存在します。
なので最初から「このケースは許可なんか要らないから大丈夫」と思い込まないで、事前に自治体へ確認した方がいいでしょう。
６－２．用途変更せず賃貸する
これは元から賃貸用として建てられた建物について、オーナーは変わらないままテナントだけ変えるパターンです。
ただ、中古で不動産を購入した場合に、当初の許可とは違う形で利用されていることも多くあります。
こうした場合は知らずに都市計画法違反になってしまうこともあるので気を付けましょう。
用途変更をする必要があるか否かは、自治体によっては判断が分かれたり、大丈夫であったとしてもあらぬ疑いをかけられるかも知れないため、あらかじめ自治体に確認しておくのが無難でしょう。
７．市街化調整区域の用途変更をご検討ならURUHOMEへご相談を
以上、市街化調整区域の用途変更について解説してまいりました。
市街化調整区域は用途変更をしないと不動産の売却が難しく、活用するにしても大きな制限がかかってしまうものです。
そこで用途変更の許可申請に臨んだはいいものの、煩雑な手続きや膨大な書類を前に、呆然としてしまう方も少なくないのではないでしょうか。
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持て余している不動産を手放したいとお考えなら、有効な選択肢の一つに挙げられるでしょう。
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