「自分の持っている不動産が、市街化調整区域なのかを調べたい」
不動産取引のご相談をお受けしていると、そんなご質問をよくいただきます。
結論から言うと、市街化調整区域は市町村に確認するのが確実。
ネット検索でも調べることが可能です。
今回は市街化調整区域の調べ方をはじめ、市街化調整区域の基礎知識や各自治体のモデルケース、市街化調整区域の活用・売却プランまで、プロが徹底解説いたします。
【この記事は、こんな方に向けて書かれています】
- 自分の不動産が市街化調整区域か調べたい方
- 市街化調整区域の売却をお考えの方
- 市街化調整区域の不動産でお悩みの方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の市街化調整区域や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、1億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．市街化調整区域とは
市街化調整区域の調べ方について知りたい方は、その前提となる市街化調整区域について既にご存じの方も多いと思います。が、この機会に改めておさらいしておきましょう。
市街化調整区域とは、都市計画法に定められた区域区分の一つです。
区域区分とは都市計画区域を３つの区域に区分したもので、市街化調整区域のほかこちらがあります。
【区域区分まとめ】
市街化区域：積極的に市街化（開発）したい区域
市街化調整区域：なるべく市街化したくない区域
非線引き区域：市街化区域／市街化調整区域のどちらにも線引きされていない区域
市街化調整区域はなるべく開発したくない事情があるため、行政は市街化調整区域の開発に対して厳しい制限をかけているのです。
よく「市街化調整区域には家を建てられない」などと言われるのは制限の一つ。
家を建てるための抜け道や裏ワザがないこともありませんが、家を建てようと思っているなら、市街化調整区域には手を出さない方が無難でしょう。
しかし自分から手を出さなくても、相続などで市街化調整区域の不動産が手に入ってしまうケースも間々あります。
思わぬタイミングで手に入れた不動産が市街化区域か、あるいは市街化調整区域か。
調べる必要に迫られる可能性は、意外と身近にあるのです。
２．市街化調整区域の調べ方は大きく２つ
自分が持っている不動産が市街化調整区域なのかを調べる方法は、冒頭にも紹介したとおり、大きく２つあります。
市町村で確認する方法と、データを出している自治体であればネットで検索も可能です。
２－１．市町村で確認するのが確実
市街化調整区域について聞くなら、市街化調整区域を管轄している市町村に確認するのが一番確実です。
電話やメール等で教えてくれる場合もありますが、詳しく知りたい場合は直接訪ねて聞いた方がスムーズでしょう。
例えば、神奈川県横浜市の場合は建築局都市計画課が管轄しています。
大抵は「都市計画課」ですが、自治体によって部署名が違うこともあるため、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。
また、自治体によって部署ごとに建物（住所）が離れているケースもあります。
市街化調整区域を管轄している部署がどこにあるのか、確かめずに出かけて二度手間になってしまうのは避けたいですね。
２－２．ネットで検索「市町村名 市街化調整区域 調べる」など
市街化調整区域と市街化区域のギリギリ境界線にあるような不動産は、絶対に市町村で確認するべきです。
しかし明らかに市街化調整区域のど真ん中にあるような不動産であれば、ネット上の調査でも判別は可能です。
ネットで「市町村名 市街化調整区域 調べる」などと検索すれば、簡単に調べることができるでしょう。
例えば、神奈川県横浜市ならiマッピー（横浜市行政地図情報提供システム）によって市街化調整区域を確認できます。
※参考：横浜市行政地図情報提供システム
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
３．実際に市街化調整区域を調べてみよう
不動産が市街化調整区域かどうかの調べ方が分かったところで、ここからは実際に調べてみましょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニング本社がある神奈川県を中心に、世田谷区・千葉市・さいたま市・名古屋市・大阪市・京都市それぞれのパターンを解説していきます。
- ３－１．横浜市の市街化調整区域を調べる（神奈川県）
- ３－２．政令指定都市以外の都市（神奈川県）
- ３－３．世田谷区の場合（東京都）
- ３－４．千葉市の場合（千葉県）
- ３－５．さいたま市の場合（埼玉県）
- ３－６．名古屋市の場合（愛知県）
- ３－７．東大阪市の場合（大阪府）
- ３－８．京都市の場合（京都府）
３－１．横浜市の市街化調整区域を調べる（神奈川県）
先ほど紹介したとおり、横浜市の市街化調整区域を調べる場合は、建築局都市計画課が管轄です。
iマッピー（横浜市行政地図情報提供システム）を使って調べるか、詳しく知りたい場合でも、実際の訪問よりも電話での問い合わせが推奨されています。
【横浜市 建築局都市計画課】
電話：０４５－６７１－３５１０
FAX：０４５－５５０－４９１３
メール：kc-toshikeikaku@city.yokohama.jp
※参考：市街化区域か市街化調整区域かを教えてください。 横浜市
３－２．政令指定都市以外の都市（神奈川県）
横浜市のほか、神奈川県下にある政令指定都市以外の都市についても、市街化調整区域の調べ方をまとめていきましょう。
３－２－１．海老名市の市街化調整区域を調べる
神奈川県海老名市の市街化調整区域について調べていたら、「i-MAPわが街海老名ガイド」というページがあります。
都市計画情報から、物件所在地を地図上でダブルクリックすれば、市街化調整区域かどうか分かります。
※参考：i-MAPわが街海老名ガイド
【海老名市役所 まちづくり部 都市計画課】
〒２４３－０４９２ 神奈川県海老名市勝瀬１７５番地の１ 市役所本庁舎４階
電話番号：都市政策係 ０４６－２３５－９３９１（直通）
問い合せ：まちづくり部都市計画課へのお問い合わせ｜海老名市公式ウェブサイト
アクセス：海老名駅（小田急線・相鉄線）の東口側（ビナウォーク側）に出て、バス・タクシーターミナルを抜けて右に曲がり、そのまま真っ直ぐ進むと田んぼの中に７階建ての大きな建物があります。
※参考：海老名市公式ウェブサイト
３－２－２．座間市の市街化調整区域を調べる
神奈川県座間市の市街化調整区域を調べるには「座間市わが街ガイドマップ」が便利です。
トップページから「都市計画図」をクリックすると座間市の地図が表示されるので、調べたい場所をクリックするとそこが市街化調整区域であるか等が詳細に表示されます。
【座間市役所 都市計画課 都市計画係】
〒２５２－８５６６ 座間市緑ケ丘一丁目１番１号 市役所本庁舎４階
電話番号：０４６－２５２－７３７６
ファクス番号：０４６－２５５－３５５０
問い合わせ：都市計画課 都市計画係へのお問い合わせ｜座間市ホームページ
アクセス：小田急線「相武台駅」から徒歩１５分、小田急線「座間駅」から徒歩２０分
※参考：座間市ホームページ
３－２－３．茅ヶ崎市の市街化調整区域を調べる
茅ヶ崎市の市街化調整区域は「まっぷdeちがさき」の都市計画情報の都市計画図から、物件の所在地をダブルクリックすると市街化調整区域かどうか分かります。
※参考：まっぷdeちがさき
【茅ヶ崎市役所 都市部 都市計画課 計画担当】
〒２５３－８６８６ 茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目１番１号 市役所本庁舎３階
電話：０４６７－８１－７１８０
ファクス：０４６７－５７－８３７７
問い合せ：都市部都市計画課へのお問い合わせ｜茅ヶ崎市
アクセス：JR東海道線・相模線「茅ヶ崎駅」北口より徒歩７分
※参考：茅ヶ崎市役所｜茅ヶ崎市
３－２－４．平塚市の市街化調整区域を調べる
平塚市の市街化調整区域を調べる時は「ひらつかわくわくマップ」を使いましょう。ネーミングが楽しいですね。
※参考：ひらつかわくわくマップ
トップページから「同意する」⇒「都市計画」⇒「同意して地図を見る」と進み、地図上の調べたい地点をクリックすると表示されます。
市街化調整区域のほかにも用途地域なども表示されるので便利です。個人的には、今回調査した中で一番サクサク使えました。
【平塚市役所 まちづくり政策課】
〒２５４－８６８６ 神奈川県平塚市浅間町９番１号 本館６階
直通電話：０４６３－２１－８７８１
ファクス番号：０４６３－２１－９７６９
問い合せ：平塚市F&Q‐よくある質問
アクセス：JR東海道線「平塚駅」北口から北へ直進し約７５０ｍ（徒歩９～１０分）
※参考：神奈川県 平塚市
３－２－５．藤沢市の市街化調整区域を調べる
藤沢市の市街化調整区域を調べる時は「ふじさわキュンマップ」を活用します。かわいいネーミングですね。
※参考：ふじさわキュンマップ
トップページから入って「都市計画情報」⇒「同意して地図を見る」と進み、地図をクリックすると市街化調整区域はじめデータが表示されました。
【藤沢市役所 計画建築部 都市計画課】
〒２５１－８６０１ 藤沢市朝日町１番地の１ 分庁舎３階
電話番号：０４６６－５０－３５３７（直通）
問い合せ：お問い合わせフォーム｜藤沢市
アクセス：JR東海道線・小田急線「藤沢駅」北口より徒歩５分
※参考：藤沢市公式ホームページ
３－２－６．大和市の市街化調整区域を調べる
大和市の市街化調整区域について調べたい時は、「大和市公開型地図情報サービス」が便利です。
トップページから「行政情報」⇒「都市計画」⇒「同意する」と入っていけば地図が表示されるので、市街化調整区域を選択しましょう。
【大和市役所 街づくり施設部 街づくり計画課 都市計画係】
〒２４２－８６０１ 大和市下鶴間１－１－１ 本庁舎４階
電話：０４６－２６０－５４４３
問い合せ：【大和市】お問合せフォーム（街づくり計画課）
アクセス：小田急江ノ島線「鶴間駅」より徒歩１２分（約１キロ）
相鉄線・小田急線江ノ島線「大和駅」より徒歩２５分（約２キロ）
※参考：大和市公式ホームページ｜大和市
３－３．世田谷区で市街化調整区域を調べる（東京都）
東京都世田谷区で市街化調整区域を調べるには「せたがやi-Map」が便利です。
トップページに入ったら「テーマから探す」⇒「都市計画」⇒「都市計画情報」と進んで地図が表示されるので、調べたい位置をクリックすると都市計画情報が表示されます。
【世田谷区役所 都市整備政策部 都市計画課 都市計画担当】
〒１５８－００９４ 東京都世田谷区玉川１－２０－１ 二子玉川分庁舎A棟２階
電話：０３－６４３２－７１４８
ファックス：０３－６４３２－７９８２
問い合わせ：問い合わせ・よくある質問｜世田谷区ホームページ
アクセス：田園都市線「二子玉川駅」徒歩１１分
大井町線「上野毛駅」徒歩７分
※参考：ホーム｜世田谷区ホームページ
３－４．千葉市で市街化調整区域を調べる（千葉県）
千葉市の市街化調整区域を調べたい時は「千葉市地図情報システム」にアクセスしましょう。
※参考：千葉市地図情報システム
トップページから「同意する」⇒「都市計画情報」⇒「閲覧したい場所（地図）」をクリック。そうすると詳細な地図が出てくるので、任意の場所をクリックして詳細情報を確認できます。
【千葉市役所 都市局都市部 都市計画課】
〒２６０－００２５ 千葉市中央区千葉港1番1号 千葉市役所新庁舎低層棟4階
電話：０４３－２４５－５３０５
ファックス：０４３－２４５－５６２７
メール：keikaku.URU@city.chiba.lg.jp
アクセス：
千葉モノレール「市役所前駅」徒歩１分
JR線・京成電鉄線「千葉駅」徒歩１２分
JR「千葉みなと駅」徒歩７分
※参考：千葉市：公式サイトトップページ
３－５．さいたま市で市街化調整区域を調べる（埼玉県）
埼玉県さいたま市の市街化調整区域を調べる場合は「さいたま都市計画図」が閲覧できます。
※参考：さいたま都市計画図
ただし一枚絵にすべての情報が詰まっているため、地図を見慣れていないと難しいかも知れません。
【さいたま市役所 都市局 都市計画部 都市計画課 都市施設係】
〒３３０－９５８８ さいたま市浦和区常盤六丁目４番４号 さいたま市役所９階
電話番号：０４８－８２９－１４０４
ファックス：０４８－８２９－１９７９
問い合わせ：さいたま市／お問い合わせ送信フォーム
アクセス：
JR浦和駅西口、JR北浦和駅西口、またはJR中浦和駅から徒歩１５分から２０分
※参考：さいたま市／ホームページ
３－６．名古屋市で市街化調整区域を調べる（愛知県）
愛知県名古屋市で市街化調整区域かどうかを調べたい場合は「名古屋市都市計画情報提供サービス」を利用するといいでしょう。
トップページから「都市計画情報」⇒「同意する」⇒「地図から探す」と進んでから、調べたい場所をピンポイントでクリックすれば詳細な情報を確認できます。
【名古屋市役所 住宅都市局都市計画部都市計画課地域計画係】
〒４６０－８５０８ 愛知県名古屋市中区三の丸三丁目１番１号 市役所西庁舎４階
電話番号：０５２－９７２－２７１３
ファックス番号：０５２－９７２－４１６４
電子メールアドレス：a2713@jutakutoshi.city.nagoya.lg.jp
アクセス：
地下鉄名城線「名古屋城」駅から徒歩１分
名鉄瀬戸線「東大手」駅から徒歩５分
※参考：名古屋市公式ウェブサイト
３－７．東大阪市で市街化調整区域を調べる（大阪府）
東大阪市の市街化調整区域を調べる必要があるなら「ひがしおおさかe～まちマップ」を活用しましょう。「え～まち」というセンスが面白いですね。
トップページに来たら「都市計画マップ」⇒「地図から探す」⇒「表示切替」で区域区分のみチェックを入れると、市街化調整区域を確認しやすくなります。
【東大阪市 都市計画室】
〒５７７－８５２１東大阪市荒本北一丁目１番１号 市役所本庁舎１３階
電話番号：０６－４３０９－３２１１
ファクス番号：０６－４３０９－３８３１
問い合わせ：都市計画室へのお問い合わせ（入力画面）｜東大阪市
アクセス：
近鉄けいはんな線(大阪メトロ中央線)「荒本」駅下車、１番出口より西へ約２５０m
※参考：東大阪市
３－８．京都市で市街化調整区域を調べる（京都府）
京都市の市街化調整区域を調べる場合は、京都市都市計画情報検索システムより、物件所在地を入力する事で市街化調整区域かどうか検索可能です。
※参考：京都市都市計画情報検索システム
【京都市 都市計画局都市企画部都市計画課】
〒６０４－８５７１ 京都市中京区寺町通御池上る上本能寺前町４８８番地
電話：０７５－２２２－３５０５
【受付時間】午前８時４５分～１１時３０分、午後１時～３時
ファックス：０７５－２２２－３４７２
アクセス：地下鉄東西線 京都市役所前駅３分、京阪電車 三条駅７分
※参考：京都市：トップページ
４．もし、あなたの不動産が市街化調整区域だったら
さて。皆さんが調査した結果、持っている不動産が市街化調整区域だった場合は
（１）活用するか（２）売却するという選択肢が考えられます。
ここでは市街化調整区域を活用する／売却する、それぞれのケースについて解説していきましょう。
４－１．市街化調整区域を活用する方法
市街化調整区域の不動産を持っているなら、これを活用しない手はないでしょう（毎年納税している固定資産税くらいは、元をとりたいものです）。
不動産を活用する方法は建物を建てる／建てないで大きく分かれますので、それぞれ解説していきましょう。
４－１－１．市街化調整区域に建物を建てるのは難しい
すでにご存じの方も多いでしょうが、市街化調整区域に建物を建てるには高いハードルがあります。
建物が建っていると活用しやすいことが多いものの、建物を建てる前段階で息切れしては元も子もありません。
かけたリソースを回収できる可能性については、十分に吟味された方がいいでしょう。
どうしても建てたい！という方については、以下の記事が参考になります。
４－１－２．建物を建てない活用方法
市街化調整区域に建物を建てるのは難しいので、建てない方向での活用も検討しましょう。
太陽光発電用地や資材置き場、青空駐車場などに活用されるケースが多いようです。
それぞれ活用しやすい条件やメリット・デメリットがあるため、ケースバイケースで考える必要があります。
【太陽光発電】
・売電できれば、安定的な収入が見込める
・山林などでは土砂崩れや環境汚染のリスクが高まる
【資材置き場】
・近くに企業があれば、安定した収入が見込める
・借り手を見つけるのが難しい
【青空駐車場】
・近くに車利用者が多ければ、安定収入が見込める
・維持管理に手間やコストがかかりがち
４－２．市街化調整区域を売却する方法
市街化調整区域の活用を考えるのが面倒ならば、いっそ手放してしまいましょう。
不動産の売却は個人間でも可能ですが、お互いに法律知識がないとトラブルを抱え込んでしまうリスクが高いので、おすすめしません。
ここでは不動産会社に仲介を依頼するパターンと、市街化調整区域の買取りに特化した専門業者に買い取ってもらうパターンを解説していきます。
４－２－１．不動産会社に仲介を依頼する
不動産の取引なら不動産会社……そう思われる方は多いことでしょう。
餅は餅屋、プロにお任せするのが一番スムーズに進みます。
ただし一口に不動産会社と言っても、すべての業者が一律のクオリティではないため注意が必要です。
不動産会社の担当者によっては、市街化調整区域の取引についてあまり詳しくない方も一部いらっしゃいます。
大手企業なら知識やノウハウに不足はないものの、市街化調整区域の不動産取引は会社としてコスパが悪いので、敬遠されてしまうケースも少なくありません。
そんな時は、URUHOMEを運営するドリームプランニングにお気軽にご相談ください。
ドリームプランニングは市街化調整区域など売却の難しい不動産に特化しており、仲介による売却も、不動産の買取も可能です。
４－２－２．買取り専門業者に買取りしてもらう
市街化調整区域の不動産は、市街化調整区域に精通した買取り専門業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
なぜなら買取り専門業者は市街化調整区域の不動産を買い取り、付加価値をつけて売却するノウハウを持っているからです。
だから一般の不動産会社では敬遠してしまうような不動産であっても、快く買い取ってくれるでしょう。
また、買取りには仲介手数料が必要ないのも魅力の一つと言えます。
ただし、買取りをしている不動産会社の中には自社で買取りをせず他社へ仲介しているところも。
その場合は仲介手数料が発生してしまうので要注意です。
市街化調整区域の不動産を持て余したら、URUHOMEのような仲介も買取も可能な不動産会社に相談してみましょう。
５．市街化調整区域でお悩みの方はURUHOMEへご相談を
以上、市街化調整区域の調べ方・活用＆売却方法について紹介してきました。
市街化調整区域の不動産でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心とした不動産の買取りを行ってまいりました。
市街化調整区域をはじめとするニッチな不動産取引のエキスパートとして、今回も皆様のお役に立てることと確信しています。
査定はもちろん完全無料。
最短のケースではご連絡をくださってから２時間で査定、２日で売却できた事例もございます。
お客様が持て余している市街化調整区域の不動産を高値でスピード売却したい場合は、ぜひ一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
