市街化調整区域ならではのメリットの一つとして、税金が安いことが挙げられます。
今回は、市街化調整区域の不動産にどのくらいの固定資産税がかかるのか、市街化調整区域のプロフェッショナルが徹底解説いたします。
【この記事は、こんな方におすすめです】
- 市街化調整区域の税金について知りたい方
- 固定資産税や都市計画税について詳しく知りたい
- 市街化調整区域の不動産でお困りの方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の市街化調整区域
の買取を行ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、５０００万円位までの物件であれば最短２日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 不動産にかかる税金まとめ
- 固定資産税とは
- 市街化調整区域は市街化区域に比べて固定資産税が安い？
- 都市計画税とは
- 市街化調整区域には都市計画税がかからない
- 市街化調整区域には税金面以外にもメリットがある
- 市街化調整区域の不動産でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．不動産にかかる税金まとめ
市街化調整区域に限らず、不動産は入手してから手放すまでの間、節目ごとに税金がかかります。
今回は不動産の保有時にかかる固定資産税と都市計画税について解説しますが、全体像も参考までにおさえておきましょう。
他の税金について詳しいことは、また別の機会に解説できればと思います。
１－１．不動産を取得するとかかる税金
- 印紙税（契約書に貼る印紙に課税）
- 登録免許税（所有権を登記する時に課税）
- 不動産取得税（土地や家屋の取得に課税）
１－２．不動産を保有しているとかかる税金
- 固定資産税（土地・建物に課税）
- 都市計画税（都市計画区域内の土地・建物に課税）
- 所得税（不動産所得がある場合に課税）
- 住民税（不動産所得がある場合に課税）
１－３．不動産の手放す時にかかる税金
- 所得税（売却によって利益が出た場合に課税）
- 住民税（売却によって利益が出た場合に課税）
- 相続税（相続した側に課税）
- 贈与税（贈与された側に課税）
２．固定資産税とは
不動産を所有していると、固定資産税が課せられます。毎年、納税通知書が届くたびにうんざりしている方も多いのではないでしょうか。
ここでいう固定資産とは大きく土地・家屋・償却資産に分けられ、不動産は土地・家屋に該当します（地方税法第３４１条）。
固定資産税について、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
※参考：固定資産税法 第３４１条（固定資産税に関する用語の意義）地方税法｜e-Gov法令検索
一 固定資産 土地、家屋及び償却資産を総称する。
二 土地 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地をいう。
三 家屋 住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含む。）、倉庫その他の建物をいう。
（以下略）
ちなみに償却資産とは「土地・家屋以外で事業に使える資産」のうち、形があり（つまり権利などは除く）かつ金額が大きなもの（バイクや自動車などは別に自動車税がかかるため除く）を言います（地方税法第３４１条第四号）。
- ２－１．固定資産税の歴史
- ２－２．固定資産税の目的・根拠は？
- ２－３．固定資産税の納税義務者は？
- ２－４．固定資産税の納付方法・納期限は？
- ２－５．固定資産税の計算方法は？
- ２－６．住宅用地は固定資産税が圧縮される（課税標準の特例措置）
- ２－７．固定資産税が免除されることがある？
２－１．固定資産税の歴史
日本に固定資産税が創設されたのは敗戦後の１９５０年（昭和２５年）。
アメリカから日本に対して出された税制改革報告書「シャウプ勧告」にもとづき、明治時代からあった地租（土地税）と家屋税を統廃合したものです。
２－１－１．シャウプ勧告とは
アメリカの財政学者カール・シャウプ率いる使節団によって、１９４９年（昭和２４年）と１９５０年（昭和２５年）の二次にわたりGHQ（連合国軍最高司令部）長官・マッカーサーへ提出された報告書のこと。
その内容は国税・地方税・税務行政全般に及び、現代日本における税制の基礎となっています。
２－２．固定資産税の目的・根拠は？
固定資産税は地方税法によって定められており（第３４１条）、不動産がある市町村へ納税するのが原則です。
ただし東京都２３区内の場合は東京都に対する都税として納税します。
納税された固定資産税は使途や目的が定められていない普通税なので、徴収した自治体によって各種のインフラ整備や行政サービスなどに活用されます。
２－３．固定資産税の納税義務者は？
固定資産税は、その固定資産の所有者に納税義務があります。
固定資産の所有者は原則とて以下のとおりです。
➤ 土地……１月１日時点で登記簿や土地補充課税台帳に登録されている者
➤ 家屋……１月１日時点で登記簿や家屋補充課税台帳に登録されている者
➤ 償却資産……１月１日時点で償却資産課税台帳に登録されている者
※この課税基準となる日付（ここでは１月１日）を賦課期日と言います。
※２０２２年度（令和４年度）のデータでは、土地４，１５５万人・家屋４，２３７万人・償却資産４８３万人が固定資産税を納税しました。
※参考：総務省｜地方制度｜固定資産税
実際にその不動産を使っている人が納税義務を負う訳ではありません。
なので税金分を負担してほしい地主の方は、地代や家賃に上乗せする必要があります。
例外として所有者が所在不明で、市町村が相当の探索をしても見つからなかった場合については、不動産の使用者を所有者と見なして課税することもできます（地方税法第３４３条第５項）。
２－４．固定資産税の納付方法・納期限は？
固定資産税は普通徴収によって納税します。
普通徴収とは自治体から届いた納税通知書で納税する方法です。
固定資産税の徴収については、普通徴収の方法によらなければならない。
※参考：地方税法 第３６４条（固定資産税の徴収の方法等） 地方税法｜e-Gov法令検索
（以下略）
固定資産税は１年度（４月～翌年３月）を４期に分けて納税します。１期ごとの納期限は自治体によって異なるため、確認しておきましょう。
固定資産税の納期は、四月、七月、十二月及び二月中において、当該市町村の条例で定める。
※参考：地方税法 第３６２条（固定資産税の納期） 地方税法｜e-Gov法令検索
但し、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。
（以下略）
【神奈川県横浜市の例】
第１期：４月末日
第２期：７月末日
第３期：１２月末日
第４期：翌年２月末日
※末日が土日祝日の場合は、その翌平日が納期限になります。
※参考：固定資産税の納期限はいつですか？ 横浜市
２－５．固定資産税の計算方法は？
これまで固定資産税についてもろもろ紹介してきましたが、気になるのは実際に納税する固定資産税の金額ですよね。
結論から言えばケースバイケースなのですが、ここでは固定資産税の計算方法を解説しましょう。
固定資産税の金額を決める計算式はこうなっています。
固定資産税額＝固定資産課税標準額×税率（標準税率１．４％）
固定資産課税標準額とは賦課期日（１月１日）時点で固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税の元になる価格）です。
土地の評価額と課税標準額は同じでない事も多く、住宅用地などの場合は評価額の１／６～１／３程度が課税標準額となります。
課税標準額に税率をかけると、納税すべき固定資産の金額が出てきますが、この税率は自治体で決める（変える）こともできます（地方税法第３５０条、同条第２項）。
ちなみに、不動産が所在する市区町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧すると、評価額、課税標準額が分かります（ただし東京都２３区は都税事務所）。
しかし、閲覧には固定資産税の納税義務者や相続人、利害関係者など正当な資格や理由が必要になります。
また、固定資産税の評価額、固定資産税課税標準額、固定資産税税額は、毎年４～5月頃に不動産の所有者に届く納税通知書にも記載されております。
２－６．住宅用地は固定資産税が圧縮される（課税標準の特例措置）
更地の場合に比べて、住宅用地については土地の課税標準額が圧縮される特例措置がとられています。
➤ 小規模住宅用地：固定資産税評価額×１／６＝固定資産税課税標準額
➤ 一般住宅用地：固定資産税評価額×１／３＝固定資産税標準額
※小規模住宅用地とは、住宅用地の一戸あたり２００平米（平方メートル）までの部分。一般住宅用地とは２００平米を超える部分。
※例えば一戸３００平米の住宅用地があった場合、２００平米部分までが小規模住宅用地、２００平米を超えた残り１００平米が一般住宅用地となります。
よく言う「土地は更地よりも上物（建物）があった方が、固定資産税が安くなる」というのはこれですね。
だから使っていない空き家であっても、解体せず放置しておく地主さんは後を絶ちません。
しかし空き家が経年劣化などにより周囲に悪影響を及ぼす「特定空家」として勧告を受けると、固定資産税の特例措置が解除。
翌年から固定資産税が大幅に上がってしまうので要注意です。
２－６－１．固定資産税の計算例
それでは実際に、固定資産税を計算してみましょう。下記のような物件があったとします。
固定資産税の課税台帳や、納税通知書で課税標準や税額を確認した方が確実なのですが、今回は敢えてたまたま手元に資料が無かった場合と仮定して計算します。
➤ 地域 横浜市
➤ 面積 １５０平米
➤ 条件 土地上に住居１戸あり
➤ 固定資産税路線価 ２００，０００円
➤ 前年度の課税標準額 ４，０００，０００円
✅【手順１】はじめに固定資産税評価額（評価額）を求めましょう。
固定資産税評価額（評価額）＝固定資産税路線価×地積（土地面積）
路線価は、国税庁のＨＰか全国地価マップから路線価図を調べることができます。今回は上記の例を使い計算します（※土地の形状によっては補正が入る事があります）。
２００,０００円×１５０平米＝３０,０００,０００円
この土地の固定資産税評価（評価額）は３０,０００,０００円になりました。
✅【手順２】次に、課税標準額（本則課税標準額）を求めましょう。
先ほど紹介したとおり、住宅用地（住宅用の建物がある土地）には課税標準の特例が設けられています。
➤ 一般住宅用地（２００平米超の部分） 固定資産税評価額（評価額）×１／３
➤ 小規模住宅用地（２００平米以下の部分） １戸あたり固定資産税評価額（評価額）×１／６
（※例えば５００平米の土地に２戸の住宅があった場合、２００平米部分×２戸で４００平米については小規模住宅用地として評価額が１／６となり、残り１００平米については評価額が１／３となるのです）
話を戻して今回は１５０平米なので、すべて小規模住宅用地に収まりました。
なので評価額を１／６にします。
評価額３０,０００,０００円×１／６＝５,０００,０００円
特例を利用することで、この土地の本則課税標準額を５,０００,０００円に圧縮できました。
これに標準税率１．４％をかけたら固定資産税額が求められます。
５，０００，０００円×１．４％＝７０，０００円
ちなみにこれが更地だったら当初の評価額３０，０００，０００円に標準税率１．４％をかけて４２０，０００円。
当たり前ながら、６倍の差は大きいですね。
２－７．固定資産税が免除されることがある？
固定資産の課税標準額があまりにも安い場合は、固定資産税が課税されません（地方税法第３５１条）。
【固定資産税の免税点】
➤ 土地……３０万円未満（３０万円ジャストなら課税）
➤ 家屋……２０万円未満
➤ 償却資産……１５０万円未満
この基準を下回る固定資産については免税となりますが、法律条文には「ただし」がつきます。
……（前略）……ただし、財政上その他特別の必要がある場合においては、当該市町村の条例の定めるところによつて、その額がそれぞれ三十万円、二十万円又は百五十万円に満たないときであつても、固定資産税を課することができる。
※参考：地方税法 第３５１条（固定資産税の免税点）地方税法｜e-Gov法令検索
要するに「ふところ事情が厳しい市町村では、基準（免税点）を下回る固定資産についても固定資産を課税できるよう、条例で決めていいよ」ということです。
知らなかったでは損してしまいますから、あらかじめ自治体に確認しておきましょう。
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３．市街化調整区域は市街化区域に比べて固定資産税が安い？
結論：「市街化調整区域だから」という理由で固定資産税が安い訳ではありません。
よく「市街化調整区域は固定資産税が安い」と言われます。
これは市街化区域に比べて取引が難しいことから土地評価額が低く設定され、それに比例して固定資産税も安くなるからです。
……ネット上にはそんな情報があふれています。
肌感覚としては分かるのですが、もうちょっと具体的なところまで把握したいと考え、横浜市中区役所の税務課（固定資産税 土地担当・家屋担当）に確認させていただきました。
結論から言うと「あくまでケースバイケース」とのこと。
つまり固定資産税の評価は市街化区域だから／市街化調整区域だからという理由で変わるのではなく、路線価や地価公示などの諸要因（他にも上下水道などインフラが整備されているか等）が複雑に絡み合って決められているそうです。
つまり「市街化調整区域だから固定資産税が安くなる訳ではなく、その市街化調整区域の土地評価が低いから固定資産税が安くなっている」と結論づけられます。
ただし、せっかく相手方が「市街化調整区域だから固定資産税が安いんだよね、お得だよね」と思ってくれているところに、わざわざ水を差すこともないでしょう。
※参考：固定資産の価格の決め方 横浜市
４．都市計画税とは
不動産を所有していると、物件によっては都市計画税も合わせて課税されます。
市街化調整区域の場合、都市計画税がかからないので、本来ここで説明する必要はありません。ですので、興味のない方は読み飛ばしていただいて大丈夫です。
ただ、固定資産税とセットで考えられているものですので、敢えて軽く解説いたします。
- ４－１．都市計画税の歴史
- ４－２．都市計画税の目的・根拠は？
- ４－３．都市計画税の納税義務者は？
- ４－４．都市計画税の納付方法・納期限は？
- ４－５．都市計画税の計算方法は？
- ４－６．都市計画税にも課税標準の特例措置がある
４－１．都市計画税の歴史
都市計画税は１９４０年（昭和１５年）に創設されました。
これは１９１９年（大正８年）に創設されていた都市計画特別税の流れをくんでいるものです。
ただし敗戦後の１９５０年（昭和２５年）、先ほども紹介したシャウプ勧告によって一旦廃止。
水利地益税（地方税法第７０３条）に実質吸収されました。
その後１９５６年（昭和３１年）に都市計画税が復活、今日に至ります。
４－２．都市計画税の目的・根拠は？
都市計画税は徴収した税金の目的が決まっている目的税です。
私たちが暮らす市町村を発展させる都市計画事業（公共施設の整備など）や土地区画整理事業（街の道路をスッキリさせて利便性を高める）等、一定の事業に活用されます。
市町村は、都市計画法に基づいて行う都市計画事業又は土地区画整理法に基づいて行う土地区画整理事業に要する費用に充てるため……（中略）……当該土地又は家屋の所有者に都市計画税を課することができる。
※参考：地方税法 第７０２条（都市計画税の課税客体等） 地方税法｜e-Gov法令検索
（以下略）
また、都市計画税は固定資産税と同じく地方税法（第７０２条～第７０２条の八）が根拠となっています。
４－３．都市計画税の納税義務者は？
市街化区域内に土地や家屋を所有している個人や法人は、都市計画税を納税しなければなりません。
２０２２年度（令和４年）データによると、土地については２，２３４万人、家屋については２，８１４万人が都市計画税を納税しているそうです。
日本人のおよそ４人から６人に１人が納めている計算になりますね。
それだけ身近な税金と言えるでしょう。
※参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税
４－４．都市計画税の納付方法・納期限は？
都市計画税は固定資産税と同じく、普通徴収によって納税します。というか固定資産税と納税通知が一緒なので、忘れることはないでしょう。
……ということが、下記のとおり小難しく規定されています（地方税法第７０２条の８）。
都市計画税の賦課徴収は、固定資産税の賦課徴収の例によるものとし、特別の事情がある場合を除くほか、固定資産税の賦課徴収とあわせて行うものとする。
※参考：地方税法 第７０２条の８（都市計画税の賦課徴収等） 地方税法｜e-Gov法令検索
（以下略）
４－５．都市計画税の計算方法は？
都市計画税の金額は、固定資産税の課税標準額に市町村の条例で定めた税率（最大０．３％）をかけて算定します。
都市計画税の税額＝土地または家屋の評価額×税率（最大０．３％）
都市計画税の税率は、百分の〇・三を超えることができない。
※参考：地方税法 第７０２条の４（都市計画税の税率） 地方税法｜e-Gov法令検索
４－６．都市計画税にも課税標準の特例措置がある
都市計画税も固定資産税と同じように、住宅用地については課税標準の特例措置があります（地方税法第７０２の３）。
➤ 小規模住宅用地……課税標準×１／３＝都市計画税課税標準額
➤ 一般住宅用地………課税標準×２／３＝都市計画税課税標準額
小規模住宅用地（１戸あたり２００平米以下の部分）と一般住宅用地（小規模住宅用地を超える部分）の定義は固定資産税と同じ。住宅にはアパートなど賃貸住宅も含まれます。
例えば住宅用地の面積が１，０００平米で、土地評価額は３万円／平米の土地があったとしましょう。これが更地の場合、課税標準額は３万円×１，０００平米で３，０００万円です。
その上にアパート（戸数４戸）が１棟建っていると、２００平米×４戸＝８００平米が小規模住宅用地になります。
小規模住宅用地は課税標準の１／３になるので、８００平米×１万円（３万円×１／３）＝８００万円。一般住宅用地は残り２００平米×２万円（３万円×２／３）＝４００万円。
合わせて１，２００万円が課税標準額となります。更地の場合に比べ、１，８００万円も抑えることができました。
これにそれぞれ税率をかけて、実際の納税額を出してみましょう。
➤ 住宅用地でない場合の都市計画税 ３，０００万円×０．３％＝９０，０００円
➤ アパート４戸の場合の都市計画税 １，２００万円×０．３％＝３６，０００円
同じ物件でも、更地の場合と比べて建物があった方が節税になることがわかりますね。
ただし、固定資産税と同じく空き家などを放置して状態が悪化してしまうと、特定空家として特例措置が解除されてしまうので注意しましょう。
５．市街化調整区域は都市計画税がかからない
さきほど紹介したとおり、都市計画税は市街化区域の不動産にのみかかります。
市街化調整区域の不動産については、市街化を抑制すべきですから、そこから都市開発事業の原資となる都市計画税を徴収するのは理に適っていません。
そのため、市街化調整区域の土地や家屋については都市開発税がかからず、市街化区域に比べて維持コストが安くすむのです。
５－１．市街化区域でも都市計画税がかからないこともある？
先ほど、都市計画税は市街化区域の不動産を所有していると課税されることを解説しました。
ちなみに、市町村は都市計画税を課税することができますが、必ず課税しなければならない訳ではありません。
市町村は……（中略）……当該土地又は家屋の所有者に都市計画税を課することができる。
※参考：地方税法 第７０２条 地方税法｜e-Gov法令検索
（以下略）
市町村は、市街化区域の不動産所有者から都市計画税をとらないことも選べるのです。
都市計画税を課税する場合は、必ず条例によって定めることになります。
市街化区域でも都市計画税を徴収していない自治体（東京なら狛江市、青梅市、神奈川なら茅ヶ崎市、逗子市等）は結構多いので、あらかじめ調べておきたいところです。
※参考：【参考 1-4】都市計画税徴収市区町村の属性把握 国土交通省
６．市街化調整区域は税金面以外にもメリットがある
ここまで市街化調整区域について、税金面でのメリットを解説してきました。
・固定資産税は安くおさえられる
・都市計画税はかからない
しかし市街化調整区域のメリットは、これだけではありません。
以下に解説するポイントを上手くちりばめながらアピールしていきましょう。
６－１．類似条件の市街化区域より安く購入できる土地が多い
先ほどの固定資産税にも重なりますが、市街化調整区域は市街化区域に比べて制限が多いため、似たような条件の市街化区域よりも安く購入できることが多いです。
安く購入できた分、制限をクリアするための費用に補填できますから、その差し引きを考えてメリットをアピールできるケースもあるでしょう。
あくまでケースバイケースながら、一考の余地はありそうです。
６－２．日当たりがよく快適な土地が多い
大抵の場合、市街化調整区域は比較的のどかな郊外などが指定（線引き）されています。
不動産によって大きく条件は異なるものの、日当たりのよさや快適さ、のどかさなどを売りにできることも多いはずです。
他にも交通量が少なく、騒音などの被害も軽減されることが見込まれます。
６－３．地域によっては線引き見直しで市街化区域になるチャンスも
都道府県では、マスタープラン等の都市計画に基づいて線引きの見直し（区域区分の再設定）が行われています。
このタイミングで自分の不動産が市街化調整区域から市街化区域に編入されれば、土地の資産価値は一気に急上昇するでしょう。
神奈川県（政令指定都市３市を除く）では、概ね５～９年周期で線引きの見直しが行われています。
そのため、市街化区域と近接している市街化調整区域を持っているなら、線引き見直しのチャンスもアピールできるかも知れません。
７．市街化調整区域の不動産でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、市街化調整区域に対する税金等のメリットを解説してきました。市街化調整区域の不動産を売却するには、こうしたメリットを効果的にアピールすることが大切です。
市街化調整区域の売却でお悩みやお困りごとがございましたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業よりこのかた、神奈川・東京を中心に市街化調整区域の不動産取引を数多く手がけてまいりました。
永年の取引を通して培ってきた知識やノウハウがございますので、きっと皆さまのお悩み解決のお役に立てると思います。
ご自身で売却される際のサポート・アドバイスはもちろんのこと、当社で市街化調整区域の不動産を直接買取りすることも可能です。
買取り査定は完全無料。最短では２時間査定、２日で売却できたケースもございました。
持て余している市街化調整区域の不動産をスピード売却したいと思われましたら、一度お気軽にドリームプランニングまでご相談くださいませ。
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