「市街化調整区域にある不動産を売却したいけど『市街化調整区域の不動産は売却できない』という話を聞いた」「何とか売却したいけど、何かよい方法はないだろうか」
そんな悩みを抱えている地主さんも多いのではないでしょうか。
というわけで、今回は市街化調整区域の買取業者であるドリームプランニングが徹底解説いたします。
【この記事は、こんな方におすすめです】
- 市街化調整区域の不動産を売却したい方
- 市街化調整区域の不動産を持て余している方
- 市街化調整区域の不動産でお悩みの方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の市街化調整区域の買取を専門的に行ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、５０００万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- １．市街化調整区域とは「なるべく開発したくない区域」
- ２．市街化調整区域を売却しにくいデメリット
- ３．市街化調整区域の中でも売却しやすい条件
- ４．市街化調整区域を高値で売却するポイント
- ５．市街化調整区域の不動産を売却する心得
- ６．市街化調整区域が売却できない場合の活用テクニック
- ７．市街化調整区域の不動産を売却するならURUHOMEへ
１．市街化調整区域とは「なるべく開発したくない区域」
いきなり市街化調整区域と出てきましたが、市街化調整区域とは何でしょうか。
市街化調整区域は都市計画法によって、都市計画区域内における「市街化を抑制すべき区域」と定められています（第７条第３項）。
要するに「なるべく開発したくない区域」ということです。
これに対して市街化区域は、都市計画区域内において「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定められています（第７条第２項）。
こちらは「もう開発されている区域と、だいたい１０年くらいをめどに開発する予定の区域」ということですね。
市街化区域と市街化調整区域の区域区分をまとめると、こうなります。
【区域区分まとめ】
都市計画区域内に三種類の区域がある
➤ 市街化区域……………積極的に開発していきたい区域
➤ 市街化調整区域………なるべく開発したくない区域
➤ 非線引き区域（※）…どっちでもない（指定＝線引きされていない）区域
（※）正しくは「区域区分が定められていない都市計画区域」。かつては「未線引き区域」と呼ばれていましたが、平成１２年（２０００年）の都市計画法改正で廃止されました。
行政当局としては、市街化調整区域はなるべく開発して欲しくありません。そのため、建築や用途などに大きな制限をかけています（詳しくは後ほど紹介）。
そのため、市街化調整区域は市街化区域に比べて売却しにくくなっているのです。
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
１－１．市街化調整区域を調べる方法
自分が持っている不動産が市街化調整区域かどうか、調べるのはそう難しくありません。
自治体の都市計画課に問い合わせるか、自治体によってはインターネット上に提供しているデジタルデータで確認することもできます。
「都市計画図 〇〇市町村」「市街化調整区域 〇〇市町村」など検索するといいでしょう。
※参考：市街化区域か市街化調整区域かを教えてください。 横浜市
ただしデジタル上だと大まかにしか分からないことも多いため、詳しく知りたい場合はやはり自治体に問い合わせるのがおすすめです。
２．市街化調整区域を売却しにくいデメリット
さまざまな制約があるなら、市街化調整区域の不動産を売却するのは難しいのではないか？
ここまでの話で、何となくそう感じられたかと思います。
しかし市街化調整区域の不動産を売却するには、何となくのイメージを具体化して、解決していかねばなりません。
そこで、ここでは市街化調整区域の不動産を売却しにくいデメリットを解説していきましょう。
- ２－１．建物の新築や建て替え（再建築）が制限される
- ２－２．住宅ローンの融資審査が通りにくい
- ２－３．農地の売却は地目と農地区分がポイント
- ２－４．できる事業に制限がある
- ２－５．資産価値の高まる可能性が低い
- ２－６．インフラが未整備の場合はコストがかさむ
- ２－７．補助金や優遇措置の対象外になる可能性も
２－１．建物の新築や建て替え（再建築）が制限される
市街化調整区域にある不動産は、建物の新築や建て替えに必要な開発許可（宅地から整備する場合）や建築許可（建て替えやリフォーム等）をとる条件が厳しくなっています。
開発許可をとるためには、都市計画法第３４条で定められた基準を満たしていなくてはなりません。
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
※都市計画法 第三十四条（開発許可の基準） 都市計画法｜e-Gov法令検索
※以下略
具体例としては、以下のような建築物があります（いずれも都市計画法第３４条より意訳）。
- 周辺住民の日常生活に必要な店舗（コンビニやスーパー、飲食店など。第一号）
- 観光資源など各種資源の活用に有効な施設など（第二号）
- 農林水産業に用いられる建築物、生産物の加工処理施設など（第四号）
- 既に存在する工場施設の効率化を図る施設など（第七号）
- その他、知事が開発審査会の議を経て市街化区域よりも市街化調整区域に建てた方がよいと認めたもの（第十四号）……など。
ただし一見基準を満たしているように思えても、自治体ごとで異なる判断をするケースもあります。
A市ではOKだったのに、B市ではNGであることもしばしば。
このように、新築や建て替えの条件が厳しい市街化調整区域は売却しにくく、買い手探しで苦労しやすい傾向があります。
なお都市計画法第２９条第二号の規定によると、農林水産業者が自分の住宅を建てる場合について、開発許可は必要ありません。
……（略）……ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
※都市計画法 第二十九条（開発行為の許可）都市計画法｜e-Gov法令検索
一 略
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
※以下略
２－２．住宅ローンの融資審査が通りにくい
不動産を購入する際、住宅ローンを利用される方は多いでしょう。
住宅ローンを利用するには担保が必要であり、多くの場合は不動産取引で取得する不動産を担保とします。
しかし市街化調整区域は資産価値が低く、いざ返済が滞った時に差し押さえても、売却するのが難しいため担保としては不向きです。
金融機関の審査を通らなければ住宅ローンを利用できず、せっかく買い手が見つかっても買ってもらえない状況が予想されるでしょう。
２－３．農地の売却は地目と農地区分がポイント
市街化調整区域の中でも、農地となっている不動産については、農地法の規定により取引（権利移動・第３条）や用途変更（転用・第４条）には許可（※）が必要です。
（※）権利移動は農業委員会の許可、転用or転用目的の権利移動（第５条）は都道府県知事の許可が必要になります。
農地法における農地とは「耕作の目的に供される土地（第２条）」であり、登記簿上の地目（不動産登記法第３４条・全２１種）に関係なく現況で判断します。
つまり、登記簿謄本の地目が雑種地などでも、畑として利用していれば農地転用が必要ということになります。
市街化調整区域内にある農地の売却は、地目と農地区分によって売却の可否や難易度が大きく変わることを押さえておきましょう。
【地目】
➤ 宅地……………市街化調整区域の指定前から宅地に利用されていた（旧）既存宅地であれば基本的に建築可能。
➤ 田、畑以外……自治体ごとの基準を満たせば建築可能になる場合も。
➤ 田、畑…………農地法の転用許可（第５条）が必要。農地区分により可否が異なる。
【農地区分】
➤ 農用地区域……土地収用法などで転用する等の場合を除き、転用不可。
➤ 甲種農地………土地収用法などで転用する等の場合を除き、転用不可。
➤ 第一種農地……土地収用法などで転用する等の場合を除き、転用不可。
➤ 第二種農地……転用は難しい。自治体の基準を満たせば建築できる事も。
➤ 第三種農地……申請により転用が可能。自治体の基準を満たせば建築できる事も。
農用地区域・甲種農地・第一種農地については転用ができず、農地のままで売却するしかありません。
農地を購入できるのは農業従事者（いわゆる農家。証明の要件は自治体によって異なる）に限られており、売却は非常に難しくなるでしょう。
また第二種農地についても転用には特別な事情が必要で、転用が認められなければ、同様に農地として売却することになります。
２－４．できる事業に制限がある
都市計画法の規定により、市街化調整区域で事業を行う場合は制限があります。
たとえば第３４条第一号。
一 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
※都市計画法 第３４条 都市計画法｜e-Gov法令検索
上の条文をまとめると、こんな感じです。
（１）居住者が利用する公益上必要な建築物
（２）日常生活に必要な物品の販売・加工・修理業など
（３）これらに類する事業
要するに地域住民が生きていく上で最低限必要なサービス業については認められるものの、例えば大規模小売店や娯楽施設などの大規模開発については許可が下りないと考えられます。
自身で事業を計画している場合はもちろん、投資する場合でも市街化調整区域の購入には二の足を踏んでしまうでしょう。
２－５．資産価値の高まる可能性が低い
大規模な都市開発によって将来的な地価上昇が見込める市街化区域と異なり、市街化を抑制している市街化調整区域は資産価値の上昇が期待できません。
不動産投資に不向きな市街化調整区域をあえて購入する投資家は少ないため、購入の可能性があるのは実際に活用する人に限定されてしまうでしょう。
２－６．インフラが未整備の場合はコストがかさむ
積極的に都市開発が行われている市街化区域に比べて、市街化調整区域は上下水道や電気・ガスなどのインフラ整備が遅れがちです。
現場の状況にもよりますが、例えば家を建てられるとしても、下水道が未整備なら浄化槽を設置・維持するコストがかかります。
他にも都市ガスが通っていなければガスの種類が限られてしまうなど、コストが割高になるかも知れません。
２－７．助成金や優遇税制の対象外になる可能性も
冒頭に解説した通り、市街化調整区域には市街化を抑制したい事情があります。
なので行政としては、市街化調整区域になるべく建物を建てて欲しくありません。
そこで自治体によっては、「建築に関する助成金や優遇税制の対象から外されてしまう可能性」もあります。
せっかく土地を安めに購入できた場合でも、建築費用が余分にかさんでしまうケースもあるようです。
３．市街化調整区域の中でも売却しやすい条件
ここまで市街化調整区域のデメリットを解説してきましたが、市街化調整区域の中でも比較的売却しやすい不動産もあります。
以下に市街化調整区域の売却しやすい条件を解説していきましょう。
３－１．市街化調整区域の指定前に建てられた（旧）既存宅地
旧都市計画法では市街化調整区域が指定される前に建てられた家について、一定条件を満たせば市街化調整区域でも許可なしで一部建築行為ができる既存宅地制度がありました。
それが平成１３年（２００１年）の都市計画法改正で既存宅地制度が廃止され、許可が必要になったものの、（旧）既存宅地に該当する不動産では依然として建物を建築しやすくなっています。
なので（旧）既存宅地の要件を満たしていない土地に比べて買い手がつきやすく、高額での売却を期待できるでしょう。
３－２．市街化区域に隣接している家
市街化調整区域で開発許可や建設許可をとるには、都市計画法に定められている「立地基準」を満たす必要があります。
以下の条件を満たす不動産については、許可がとれる可能性が高まり、市街化調整区域でも売却しやすくなるでしょう（都市計画法第３４条第十一号）。
- 市街化区域に隣接or近接している
- 市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している
- 市街化区域のものも含め概ね５０以上の建築物が連たん（※）している
（※）連たん／連坦：区画をまたいで建物や街区がつながっていること。
要するに「市街化区域のすぐそばにあって一体感があり、５０軒以上の建物が集まっている」土地を言うようです。
これだけ聞くと結構簡単な印象を受けますが、ご覧のとおり条件は非常にあいまい。
ということはつまり「自治体しだい」という意味になるため注意しなければなりません。
１１号の規定は、首長が条例で指定した区域内での住宅や共同住宅を許可するものです。
ただし神奈川県相模原市では令和５年１月１日以降に開発許可申請ができなくなるなど、廃止する自治体も現れています。
その理由としては、昨今全国的に推進しているコンパクトシティ（都市機能の集約化）構想と相反してしまう事情が大きいでしょう。
市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
※都市計画法 第34条11号
３－３．開発許可をとって建てられた不動産
市街化調整区域では、新たな開発許可をとるハードルが非常に高いです。
しかし既に開発許可をとって建てている建物については、一定の条件で購入後の建て替えが可能となります。
- 用途が同じであること
- 規模が同じ程度であること
または都市計画法の開発許可を必要としないことを証明する６０条証明（※）をとって建てられた不動産も、同様に売却しやすくなるでしょう。
（※）都市計画法施行規則第６０条に基づく証明なので「６０条証明」と呼ばれます。
すでに宅地利用されている土地であれば、都市計画法第３４条に該当する建物を建てる／建て替えることが可能です。
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４．市街化調整区域を高値で売却するポイント
さて、市街化調整区域についてその特性を紹介してきましたが、市街化区域に比べて売却しにくいことは十分ご理解いただけたかと思います。
それでも絶対に売却できないという訳ではなく、またいくつかのポイントを押さえることで少しでも高く売却していきましょう。
４－１．市街化調整区域のメリットをアピール
先ほど、市街化調整区域のデメリットについて紹介してきました。
その一方で、市街化調整区域にはメリットもあります。
そこをアピールすることによって、ニーズを持った買い手が現れるチャンスが高まるのは間違いありません。
それでは、市街化調整区域のメリットをピックアップしていきましょう。
４－１－１．税金が安い（固定資産税が安い、都市計画税は非課税）
市街化調整区域の不動産は、市街化調整区域と比較して固定資産税が安くなる傾向があります。
言うまでもなく、市街化調整区域の土地は固定資産としての評価が低いためで、投資としてではなく土地自体を活用したい方には大きなメリットと言えるでしょう。
また、市街化区域の不動産に課税される都市計画税は、市街化調整区域だと課税されません。
これも嬉しいメリットですね。
４－１－２．相場より安く買える（資産価値が低いため）
これまでも解説してきた通り、高く売れないということはイコール安く買えるということになります。
買い手の事情によっては、割高な市街化区域よりも市街化調整区域の方がニーズにマッチしているケースも少なくありません。
そうなれば、底値ギリギリで買い叩かれることなく、割安感を演出しつつも程よい範囲で売却価格を上積みできるでしょう。
このあたりのさじ加減は、市街化調整区域の不動産取引に精通したエキスパートの助言を受けながら価格を設定していくのがおすすめです。
４－２．市街化調整区域を購入しやすい買い主の特徴を把握する
市街化調整区域の不動産を高く売却するためには、その不動産を必要としている方に売るのが王道と言えるでしょう。
そこで、以下に市街化調整区域の不動産を購入しやすい買い主の特徴を解説していきます。
４－２－１．隣地所有者
市街化調整区域の不動産を隣地所有者に買い取ってもらえれば、その方は所有地が広がってより幅広く活用可能となるでしょう。
またその方が、売却する時も買い手がつきやすくなると思われます。
対してあなたは持て余していた市街化調整区域の不動産を手放せるのですから、共にWin-Winと言えるでしょう。
だから隣地所有者の方にその気があれば、市街化調整区域の不動産を買い取ってもらうよう打診したいところですね。
４－２－２．現状で使われる方（属人性に注意！）
市街化調整区域の不動産は建て替えが難しいことを、先ほど解説しました。
それなら既に建っている建物を建て替えずそのまま使う方であれば、新築も建て替えも当分は必要ないので問題ありません。
ただしこれには注意が必要で、その建物に属人性がある場合、購入した第三者が使用することはできないのです。
属人性とは耳なれない言葉ですが、文字通り人に属する性質のこと。
今回の場合に当てはめると「この人だから、この人特有の事情（属性）を踏まえて開発許可・建築許可を出した」ということになります。
以下に属人性のある建物を例示しましょう。
- 農林水産業者の住宅（農家住宅など）
- 農林水産業者の世帯構成員などの住宅（分家住宅など）
- 収用移転によって建築された住宅（代替建築物）
- 既存権利届によって建築された住宅（昔から立っていた住宅など）
要するに「農家の方が自分で住む家だから許可したよ」「農家の親族が住む家だから許可したよ」「土地収用（立ち退き）に協力してくれた人の家だから許可したよ」などの特例事情があるのです。
なので建物があるからと言って、誰でも購入・居住できる訳ではありません。
建物に属人性がついている場合は、用途変更の手続きを経て属人性を解除する必要があります。
４－２－３．農家（農地の場合）
基本的に、農地は農家の方にしか売却することができません。
農地から他の用地へ変更（農地転用）ができた場合は別ですが。
市街化調整区域には、農地が多く、農地を売却するためには農地法第３条の規定により、農業委員会の許可を受ける必要があります。
ちなみに転用（農地法第４条）と転用目的の権利移動（農地法第５条）はそれぞれ知事等（※農水大臣が指定した指定市町村の首長を含む）の許可が必要です。
既存の農家はもちろん、近年新たな就農の動きもあり、こうした方たちも市街化調整区域の不動産を購入してくれる候補者となりうるでしょう。
４－２－４．農産物加工業者
農林水産物の処理や貯蔵、加工に必要な施設の建築は市街化調整区域でも許可される可能性があります（要件を満たす必要あり）。
例えば酪農家から牛乳を仕入れ、乳製品（チーズやヨーグルト等）に加工するような工場などが考えられるでしょう。
近年では農家が１次産業（生産）だけでなく、２次産業（加工・製造）や３次産業（小売）まで包括する６次産業化も進んでおり、ビジネス拡大を考えているパターンもあります。
そのチャンスをつかめれば、市街化調整区域の不動産をより高値で売却できるかも知れません。
４－２－５．近隣で事業を行っている方
先ほど解説した隣地所有者に似ていますが、近隣で事業を行っている方が資材置き場などに利用したいケースも考えられます。
事業拡大に用地が必要となる業種は多く、取得費用も維持コストも安めな市街化調整区域の不動産は、魅力的な選択肢となるでしょう。
物件の周辺に企業がある場合は、そうした法人にも打診してみるとチャンスに巡り合える可能性があります。
４－３．市街化調整区域の取引実績に富んだ不動産会社に依頼する
市街化調整区域を高額で売却するには、市街化調整区域の取引実績が豊富な不動産会社に買取りを依頼することをおすすめします。
なぜなら取引実績が豊富なため、買取った市街化調整区域の不動産に、付加価値を上乗せして売却するノウハウを持っているからです。
きちんと売却できる見通しがあるからこそ、高値で不動産を買い取ることができる。
そういう買取専門業者に依頼するのが、市街化調整区域の不動産を高額売却する最適解と言えるでしょう。
当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングでは、２００５年の創業以来、神奈川・東京をはじめ様々な市街化調整区域の不動産を取引して参りました。
今回も皆様のお役に立てる可能性がございますので、他社様で断られてしまった物件につきましても、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
５．市街化調整区域の不動産を売却する心得
市街化調整区域の不動産を売却するのは簡単ではないけれど、ニーズはあるところにはあるものです。
そこで市街化調整区域を売却する際の心得も解説。心の片隅に含ませておいて下さい。
５－１．どこまで値下げしてよいかを決めておく
皆さんが市街化調整区域の不動産を売却する際、多くの場合は不動産会社の仲介を依頼するかと思います。
不動産会社が販売活動を行った結果、買い手候補が見つかったとしても、すぐその場で契約することはまれ。十中八九、値下げ交渉を持ちかけられるはずです。
ひやかしのような価格でなければ、本気で購入したい証拠。喜んで応じて、気持ちよく購入してもらいたいものです（この値下げ分をあらかじめ価格設定に織り込んでおくといいでしょう）。
５－２．すぐ売却できなくても諦めない
市街化調整区域の不動産を売却するには数々のハードルがあると解説してきました。
おそらくあなたが抱えている不動産についても、そう簡単には売却できないでしょう。
しかし、市街化調整区域の不動産売却は、得てしてそういうものです。
諦めずに販売活動を続けていれば、あなたの不動産に合ったニーズをお持ちの方が現れます。
時間はかかってもいつかは売れますが、売り続けなければそのいつかは決して来ません。
忘れたころに買い手が見つかるだろう、くらいに悠然と構えて臨む必要があります。
６．市街化調整区域が売却できない場合の活用テクニック
市街化調整区域の不動産がどうしても売却できない！そんな時は、いっそ自分で活用してしまうのもいいでしょう。
実際に活用してみせることで、不動産の魅力が高まる≒買い手が見つかりやすくなる可能性も十分にあります。
それでは、建物を建てられる／建てられないの大きく２パターンで、市街化調整区域の不動産を活用するテクニックを解説していきましょう。
６－１．建物を建てない活用方法
市街化調整区域の不動産に建物を建築する許可が下りない、もしくは建てる資金的な余裕がない……そういう地主さんも多いのではないでしょうか。
そこで以下に建物を建てず、市街化調整区域の不動産を活用する方法例を解説します。
６－１－１．駐車場
土地の活用と聞いて、多くの方が思い浮かべるのが駐車場経営。
ある程度の交通量があるなら、市街化調整区域の不動産から収入を得られる可能性があります。
時間貸しがよいか、あるいは月極駐車場にした方がよいかは現地の状況によってまちまちです。
観光地など自動車の入れ替わりが激しいところでは時間貸し、ベッドタウンや工業団地など自動車の出入りが固定化しているところでは月極駐車場の方がいいでしょう。
土がむき出しでも使えなくはありませんし、アスファルトで舗装して利便性を高めるなど、経済事情に応じた運用が可能です。
６－１－２．太陽光発電
近年の再生可能エネルギーブームによって、太陽光発電事業が注目されています。
市街化調整区域にある不動産の有効活用法として、太陽光発電を考えた方も多いのではないでしょうか。
使わない土地で発電し、それを電力会社に買い取ってもらう売電は、持て余している不動産の活用法として人気のようです。
十分な日差しがあり、海からなるべく離れている（海に近すぎると設備が錆びやすい）など条件が合致するなら選択肢として浮上してくるでしょう。
６－１－３．資材置き場
先ほどもふれた通り、近隣に企業があるなら資材置き場などに活用してくれる可能性があります。
維持管理は企業に任せ、賃料だけ徴収できれば、魅力的な副収入が見込めるでしょう。
立地条件にもよりますが、ICや主要幹線道路に面しているなどアクセス次第では、企業側から見ても魅力的な物件と言えます。そのまま購入を検討してくれれば、なおいいですね。
６－１－４．墓地・霊園
市街化区域では敬遠されがちな墓地や霊園ですが、周囲に人家が少ない市街化調整区域であれば、問題なく利用できます。
墓地や霊園として土地を活用したいニーズはかなり限られていますが、もしもの時にチャンスを逃さないよう、日ごろから不動産会社と連絡を密にしましょう。
購入してくれればいいのですが、貸し出す場合は数十年単位の契約となり、その期間中は土地を自由に使えないため注意が必要です。
また数十年後に土地が返ってきても、墓地や霊園があった事実は、心理的瑕疵物件として忌避されがちなことを覚悟しなければなりません。
６－２．特別に許可を得て建物を建てる活用方法
市街化調整区域に建物を建てるには許可が必要であると紹介してきました。
しかし、行政の事情や地域ニーズに合った施設であれば、許可を受けやすくなるでしょう。
６－２－１．高齢者施設
周辺地域の事情やニーズを踏まえて、自治体が必要と判断した場合は市街化調整区域でも高齢者施設の建築が許可される可能性があります。
高齢者施設の中でも介護要素の低い「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」や「住宅型有料老人ホーム」などはより可能性が高まるでしょう。
建物規模が大きくなるため、投資金額は数千万円から数億円単位になってしまいますが、需要次第では期待利回りも８～１０％と高利益が期待できます。
６－２－２．社会福祉施設
社会福祉施設とは特別養護老人ホームなど社会福祉法人が運営する施設で、公益性の高い性質から、市街化調整区域であっても事前協議と届け出だけで建築が認められます。
ただしこの地域で社会福祉施設を運営したい社会福祉法人がなければならず、その点でハードルは高めでしょう。
それでも開業できれば競合が少ないため高齢者施設に匹敵する８～１０％ほどの高利回りが期待できます。
６－２－３．医療施設
医療施設も公益上必要な建物ですから、市街化調整区域でも事前協議と届け出によって建築が認められます。
こちらも地域のニーズがあり、開業を考えている医師や医療法人が見つかれば、建物を建築して医師たちに一括賃貸する方式で土地を活用できるでしょう。
気になる費用対効果ですが、規模によってやはり数千万円から数億円規模の投資に対して８～１０％の期待利回りが見込まれます。
７．市街化調整区域の不動産を売却するならURUHOMEへ
以上、市街化調整区域にある不動産の売却について解説してきました。
正直なところ、市街化調整区域は売却するにしても、活用するにしてもさまざまなハードルがあって面倒です。
もういっそのこと早く手放したい。
そんなお悩みがございましたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへ、ぜひご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業から１８年間、市街化調整区域をはじめとする訳アリ物件の買取りを多数手がけてまいりました。
これまで培ってきた知識と経験・ノウハウで、きっとお客様のお役に立てる事と思います。
他社様で断られてしまった不動産でも大丈夫です。
最短でご依頼から２時間で査定、２日間で買取できた事例もございました。
買取り査定はもちろん完全無料。
お客様は提示された金額にYESかNOを仰るだけ。
この機会に、一度お試しになってはいかがでしょうか。
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