再建築不可

再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技!】



『ここでしか教えない』再建築不可物件《建物が建て替えられない物件》を建替え可能にする裏技!

「再建築不可の物件を購入して再建築可能にしたい!」

「再建築不可物件を相続したが、何とか再建築できるようにする方法はある?」

「再建築どうしてもできない物件はどうすれば良い?」

再建築不可物件等をメインで扱う弊社にはこのようなお悩みを沢山頂きます。「再建築不可物件を再建築可能にする」という事は当サイトURUHOMEをする私達「株式会社ドリームプランニング」が創業より15年以上に渡り積み上げてきたノウハウで、本当はあまりお伝えしたくないことではあります。

ただ、全国より同じようなお悩みを抱える方の相談を多数受けるうちに、こんなにも多くの方々が困っていることを知り、少しでも皆様のお役に立てればということで、不動産のお悩み解決サイト「URUHOME」を立ち上げました。

ここで私達のノウハウをほぼ全て公開しておりますが、自治体によって異なることもあり、手続きも難しいため、もしお困りでしたら買取も行っておりますので、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

1.再建築不可物件の種類は?

一口に再建築不可と言っても、種類があります。まずは再建築不可物件の種類についてご説明いたします。

主に再建築不可といわれる物件は、次の5種類のどれかにあたることがほとんどです。

  1. 不動産が道路に接道してない袋地状の土地
  2. 接している道路が建築基準法の道路では無い土地
  3. 43条但し書きの道路、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない
  4. 間口が2m以下の土地
  5. 市街化調整区域内の土地

2.再建築不可物件の建て替えを可能にする方法【5種類の再建築不可とそれぞれの建て替え方法】

2-1.不動産が道路に接道してない袋地状の土地

袋地状の土地を建て替える場合、建築基準法に至る第三者の所有地を購入しなくてはなりません。自治体によっては所有権の取得までは要件になっておらず、使用貸借で良い場合もあります。

現況で建築基準法の道路に接道していなくても、第三者の土地を購入し、間口2mを確保する事で再建築することが可能になります。

不動産が道路に接道してない袋地状の土地

再建築不可と接道については、以下の記事でも詳しく説明しております。

2-2.接している道路が建築基準法の道路では無い

接道している道路が建築基準法上の道路でない場合で再建築を可能にするには、次の2つのいずれかの方法があります。

① 下の図①のように建築基準法上の道路に至る第三者所有地の購入をする。

② 下の図②のように、接道している道路の判定を建築局や道路局など各市町村の道路判定をする部署で建築基準法上の道路か、43条但し書き道路として道路の判定を受ける。

建築基準法上の道路として認定を受けられるハードルはかなり高く、道路所有者より私道の維持管理の誓約書を取得し、43条但し書き道路として認定を受けるのが一般的です。

そのため一般的には建築基準法上の道路に至る土地の所有者の方から土地を買えるか買えないかで再建築できるか決まることが多いです。

接している道路が建築基準法の道路では無い

再建築不可物件を個人の方が自力で再建築可能にするには難しく、再建築不可のまま再建築不可物件専門の不動産屋に売却してしまったほうが良い場合が多いです。

再建築不可の相談、ご売却については、再建築不可物件専門の「ドリームプランニング」がお勧めです。

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2-3.43条但し書きの道路に接道、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない

接道している道路が43条但し書き道路、若しくは建築基準法外道路で、他に建築基準法上の道路へ接道するのが難しい場合、どうにかして私道持分所有者などから道路の維持管理を行う旨の誓約書を取得するしか方法はありません。

接道している道路が43条但し書きの場合、若しくは建築基準法外道路の場合、私道の所有者全員から「この道を道路として維持管理をして、私道内に建築物などを建築しません」という内容の誓約書(書式は自治体に従う)を貰わないと、但し書き道路としての認定を受けることは出来ません。

なぜかというと、但し書き道路の私道所有者が道路内に建築物を築造し、私道が道路としての機能を果たさなくなってしまう為、このような誓約書が必要になるのです。

ここで但し書き道路とは何かと思うかもしれませんが、簡単に説明しますと「建築基準法上の道路ではないけど、但し書き道路と接していれば条件付きで再建築を認めます」という道路状の空き地のことを言います。

43条但し書きの道路に接道、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない

2-4.不動産がの間口が2m以下である。

不動産の間口が2m以下の不動産を建て替える方法は以下の二つになります。

①第三者の所有地の一部を取得し、間口を2m以上にする

自治体にもよりますが、43条2項2号の個別に建築審査会に付議し、その同意を得ることにより再建築出来る事があります。その為の最低限の基準として建築審査会個別提案基準を各自治体で設けていることがあります。

あくまで自治体によりますので東京23区内や川崎市内の場合、間口2m以下のまま再建築するのはかなり難しくなります。

不動産がの間口が2m以下

※参考 横浜市建築基準法第43条2項の規定による許可

ただ、但し書き道路や個別審査基準で再建築が認められたとて、住宅ローンが組みにくい土地にはなりますので、注意が必要です。

再建築不可物件のローンについては、以下の記事を参考になさってみてくださいませ。

2-5.市街化調整区域内の土地

市街化調整区域内での建築は、更地に新築する場合、既存の住宅の建て替えかなどで、自治体により建築の可否についての判断が分かれます。建物の建て替えや、調整区域の指定以前から地目が宅地であった場合以外は再建築が難しいことが多いです。

3.再建築不可物件を建て替える際の注意点

再建築不可であっても複雑な権利関係を纏めれば建物が建てられるケースもあります。ただ、権利者との交渉が必要な場合は、失敗すると買い取り価格が低くなってしまう(再建築が確実にできない土地としてみなされてしまう)為、売却の際は私達のような「株式会社ドリームプランニング」のような再建築不可専門の不動産屋にご相談される事をお薦めいたします。

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(3)件のコメント

  1. […] 再建築不可物件を可能にする方法【再建築不可5種類と可能にする裏ワザ?… […]

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