再建築不可

再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技!】

再建築不可物件を可能にする方法


『ここでしか教えない』

《建物が建て替えられない物件》を

建替え可能にする裏技!

「再建築不可の物件を購入して再建築可能にしたい!」
「再建築不可物件を相続したが、何とか再建築できるようにする方法はある?」
「再建築どうしてもできない物件はどうすれば良い?」

再建築不可物件をメインで扱う』弊社にはこのようなお悩みを沢山頂きます。

「再建築不可物件を再建築可能にする」という事は
当サイトURUHOME運営する「株式会社ドリームプランニング」
創業より15年以上に渡り積み上げてきたノウハウ』なので
本当はあまりお伝えしたくないことではありますが

全国より同じようなお悩みを抱える方の相談を多数受けるうち
こんなにも多くの方々が困っていること」を知り
少しでも皆様のお役に立てれば」ということで
不動産のお悩み解決サイト”「URUHOME」を立ち上げました。

ここで私達のノウハウをほぼ全て公開しておりますが
自治体によって異なる”こともあり
手続きも難しい”ため
具体的な買取相談があれば、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

著者情報

再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技!】with image|URU HOME

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

弊社では大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており
5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら
こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.再建築不可物件の種類は?

一口に再建築不可と言っても、種類があります。

まずは再建築不可物件の種類についてご説明いたします。

主に再建築不可といわれる物件は、次の5種類のどれかにあたることがほとんどです。

  1. 不動産が道路に接道してない袋地状の土地
  2. 接している道路が建築基準法の道路では無い土地
  3. 43条但し書きの道路、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない
  4. 間口が2m以下の土地
  5. 市街化調整区域内の土地

2.再建築不可物件の建て替えを可能にする方法
【5種類の再建築不可とそれぞれの建て替え方法】

2-1.不動産が道路に接道してない袋地状の土地

袋地状の土地を建て替える場合、建築基準法に至る第三者の所有地を購入しなくてはなりません。

自治体によっては所有権の取得までは要件になっておらず、使用貸借で良い場合もあります。

現況で建築基準法の道路に接道していなくても
「第三者の土地を購入し、間口2mを確保する事で再建築する」ことが可能になります。

つまり下の図のように
『対象地が他人の土地で囲まれている場合でも
建築基準法の道路に通じる土地の一部が購入、若しくは使用貸借できれば再建築できる』

という事になります。

不動産が道路に接道してない袋地状の土地

昔は建築確認を取得するだけであれば
「勝手に他人の土地を建築確認取得の為に自分の土地として申請する」
という事が頻繁に行われておりました。

ただ、「建築確認上の土地は、他の人が出した建築確認の土地と重複してはならない」
という決まりがあるため
現在では必ず「第三者との使用貸借契約の締結」か
「第三者からの売買契約による取得」が必要になります。

再建築不可と接道については、以下の記事でも詳しく説明しております。

2-2.接している道路が建築基準法の道路では無い

接道している道路が建築基準法上の道路でない場合で再建築を可能にするには、

次の2つのいずれかの方法があります。

① 下の図①のように建築基準法上の道路に至る第三者所有地の購入をする。

② 下の図②のように、接道している道路の判定を建築局や道路局など各市町村の道路判定をする部署で
建築基準法上の道路か、43条但し書き道路として道路の判定』を受ける。

①の場合については、2-1「 不動産が道路に接道してない袋地状の土地 」
で説明させていただいている通りで、場合によっては第三者より使用貸借を受けることができれば
建て替えられる可能性があります。

②の場合、建築基準法上の道路として認定を受けられるハードルはかなり高く
『道路所有者より※「私道の維持管理の誓約書」を取得し、43条但し書き道路として認定を受ける』

という流れが一般的です。

私道の維持管理の誓約書』というものは、43条の但し書き道路はあくまで通路の扱いの為、
ここは道路のように扱い、工作物は作りませんよ」という私道所有者の誓約書が必要になります。

接している道路が建築基準法の道路では無い
43条但し書きについては、こちらで詳しく解説しております

再建築不可物件を個人の方が自力で再建築可能にするには難しく
再建築不可のまま再建築不可物件専門の不動産屋に売却してしまったほうが良い場合が多いです。

再建築不可の相談、ご売却については
当サイトを運営する”再建築不可物件専門”「ドリームプランニング」にお任せください

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2-3.43条但し書きの道路に接道、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない

接道している道路が『43条但し書き道路』若しくは『建築基準法外道路』で
他に建築基準法上の道路へ接道するのが難しい場合
どうにかして「私道持分所有者などから道路の維持管理を行う旨の誓約書を取得する」しか方法はありません。

接道している道路が『43条但し書き』若しくは『建築基準法外道路』の場合
私道の所有者全員から「この道を道路として維持管理をして、私道内に建築物などを建築しません」
という内容の誓約書(書式は自治体に従う)を貰わないと
「但し書き道路としての認定を受けることは出来ません」

なぜかというと、但し書き道路の私道所有者が道路内に建築物を築造すると
「私道が道路としての機能を果たさなくなってしまう」ので、このような誓約書が必要になります。

ここで但し書き道路についてはこちらの記事でのご説明しておりますが
簡単に説明しますと

「建築基準法上の道路ではないけど、但し書き道路と接していれば条件付きで再建築を認めます」

という”道路状の空き地”のことを言います。

43条但し書きの道路に接道、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない

2-4.不動産がの間口が2m以下である。

不動産の間口が2m以下の不動産を建て替える方法は以下の2つになります。

①第三者の所有地の一部を取得し、間口を2m以上にする

自治体にもよりますが、43条2項2号の個別に建築審査会に付議し、その同意を得ることにより再建築出来る事があります。
その為の最低限の基準として建築審査会個別提案基準を各自治体で設けていることがあります。

②の方法で再建築可能かどうかは、あくまで自治体によります
東京23区内や川崎市内の場合、間口2m以下のまま再建築するのはかなり難しくなります。

不動産がの間口が2m以下

※参考 横浜市建築基準法第43条2項の規定による許可

また、②の方法により、43条2条2項により
「包括同意基準」「個別提案基準」などで建て替える方法
については、下記の記事で詳しく解説しております。

『間口2m以下の敷地での建て替え』についてはこちらで詳しく解説しております

ただ、但し書き道路や個別審査基準で再建築が認められたとて、
住宅ローンが組みにくい土地にはなりますので、注意が必要です。

再建築不可物件のローンについては、以下の記事を参考になさってみてくださいませ。

2-5.市街化調整区域内の土地

市街化調整区域内での建築は
更地に新築する場合、『既存の住宅の建て替えか』などで
自治体により建築の可否についての判断が分かれます。

建物の建て替えや、調整区域の指定以前から地目が宅地であった場合以外は再建築が難しいことが多いです。

詳しくは下記の記事で市街化調整区域で建物を建てる方法を解説しております。

市街化調整区域内での建て替えについてはこちらの記事をご参照くださいませ

3.再建築不可物件を建て替える際の注意点

再建築不可であっても複雑な権利関係を纏めれば建物が建てられるケースもあります。
ただ、権利者との交渉が必要な場合は、失敗すると買い取り価格が低くなってしまう
(再建築が確実にできない土地としてみなされてしまう)事があります。


売却の際は私達「株式会社ドリームプランニング」のような
「再建築不可専門の不動産屋」に一度ご相談下さいませ(^.^)

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(5)件のコメント

  1. […] 再建築不可物件を可能にする方法【再建築不可5種類と可能にする裏ワザ?… […]

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