「再建築不可の物件を購入して再建築可能にしたい！」
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２００５年の創業より「再建築不可物件の買取り」を専門に行ってきた当サイトURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」の代表が有料級のノウハウを全て公開します！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、創業より東京・神奈川を始め全国の再建築不可物件の買取を行ってまいりました。
そのため、他社では買い取りできない再建築不可物件でも再生のノウハウがあり、2000万円位までの再建築不可物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
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- 再建築不可物件の種類は？
- 【再建築不可物件を可能にする方法①】”道路に接道してない袋地状の物件”
- 【再建築不可物件を可能にする方法②】”建築基準法の道路に接していない物件”
- 【再建築不可物件を可能にする方法③】”43条但し書きには接道している物件”
- 【再建築不可物件を可能にする方法④】”不動産の間口が２ｍ以下の物件”
- 【再建築不可物件を可能にする方法⑤】”市街化調整区域の物件”
- 再建築不可物件を可能にする方法まとめ
- 再建築不可物件ってどのくらいある？
- 再建築不可物件が可能に出来なかったらURUHOME
１．再建築不可物件の種類は？
この記事を読んでいただいている方は、再建築不可物件の意味は既にご存じかと思います。
知らない方の為に簡単にご説明しますと、「建物が建て替えられない不動産」を指しています。
「いやいやそんなの知っているよ」という方も非常に多いと思いますが、一口に”再建築不可”と言っても、幾つかの要因があります。
そのため、まずは再建築不可物件の”要因”について簡単に説明します。
要因が分からないと「どのようにすれば再建築できるか分からない」ため、現在悩んでいる方は「どの要因により再建築できないのか」特定しましょう。
※主に再建築不可といわれる物件は、次の5つの要因のうちのいずれかの要因に該当します。
(複数該当することもあります)
【再建築不可物件である５つの要因】
- 不動産が道路に接道してない袋地状の土地
- 接している道路が建築基準法の道路では無い土地
- 43条但し書きの道路、私道の所有者から但し書き道路の誓約書が出ない
- 間口が2m未満の土地
- 市街化調整区域内の土地
これらの要因は、１～４と５で建て替え出来ない理由となる法律が違います。
●１～４について
➤ 建築基準法の接道義務(幅員４m以上の道路に2m以上の接道が義務付けられている事)を満たさないために再建築ができないもの。
●５について
➤ 都市計画法により市街化を抑制されている区域のため再建築ができないもの
つい前置きが長くなってしまいましたが、次にそれぞれの要因別に、再建築可能にする方法をご説明いたします。
２．【再建築不可物件を可能にする方法①】”道路に接道してない袋地状の物件”
袋地とは他の土地に囲まれて道路に全く接していない土地の事です。
そのままでは「幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない」という建築基準法の接道義務を満たせないため、建物を再建築できません。
袋地であっても民法２１０条により、他人の土地を通行して道路に出ることは可能(囲繞地通行権といいます)ですが、必要最低限の通路しか通行できず、２ｍの接道を確保しなければ建築できないのです。
それでは、袋地状の土地で建物を建て替える方法を見ていきましょう。
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる
民法２１０条１項 e-Gov法令検索
２－１．第三者の土地を購入して、２mの接道を確保する
■ 難易度 ★★★★★☆
袋地状の土地の基本的な建て替え方法としては、他人の土地の一部を購入し、間口を２m確保する方法です。
土地の一部を購入する場合は、購入する土地を全て確定測量をして、分筆しなければなりません。
その上、土地を譲渡する側からすると、金額的な問題以外にも「自分のものだった土地の一部を譲る」という事に心理的な負担を感じる方も多くいます。
一番シンプルな方法ではありますが、難易度の高い方法になります。
２－２．第三者の土地を使用貸借(若しくは賃貸借)して、２mの接道を確保する
■ 難易度 ★★★★☆☆
上記の方法が難しい場合、他人の土地の一部を使用貸借等して、２mの接道を確保して建て替える方法もあります。
所有権で２mの接道を確保できていなくても、使用貸借等で第三者の土地を借りて、借りた土地を含めて２mの間口を確保できていれば、再建築できるようになります。
しかし、第三者の土地を借りて建築確認を出すと、貸した人が建物を建て替える場合、貸した土地を建築確認の敷地に参入できなくなります。
そして、土地を貸した方が自分の土地を誰かに売却し、建て替えしようと思ったけど、希望している大きさの建物が建たなかったなどと、後々揉めることがあります。
そうならないように、第三者の土地を借りて建築確認を取得する場合、必ず使用貸借契約(若しくは賃貸借契約)を締結し、第三者に継承させる旨も特約に記載するようにしましょう。
余談にはなりますが、昔は「勝手に他人の土地を自分の土地に参入し建築確認を申請する」という方法が頻繁に行われていました。
現在は建築確認を審査する機関が民間の検査機関になるのですが、建築確認の時に使用貸借契約書の提出を求められない事もあり、現在でも自治体では当たり前のように行われているようです。
例え今は大丈夫だとしても、後々大きなトラブルに発展する可能性があるので、第三者の土地を借りて建築確認を取得する際は、必ず使用貸借契約を締結するようにしましょう。
３．【再建築不可物件を可能にする方法②】”建築基準法の道路に接していない物件”
建築基準法では建築物の敷地が「幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない」としていますが、そもそも接している道路が「建築基準法の道路」ではない場合も再建築が出来ないのです。
基準法の道路という言葉自体聞きなれない方も多いと思うのですが、私たちが普段目にしている道路は、(国道・県道・市道・区道など)「道路法の道路」という括り以外に(建築基準法１項１号道路・１項２道路など)「建築基準法の道路」というものがあります。
そして、見た目的には道路であっても、建築基準法の道路ではない道路(元々水路であった所や私道の一部など)もあり、こういった道路に接している場合も接道義務を満たしていないことになり、再建築が出来ないのです。
全て建築基準法の道路にしてしまえば良いと思うかもしれないのですが、基準法の道路になると他の土地もセットバックしなければいけないなど、弊害が出ることもあるため、基準法と判定できない道路も多数あるのです。
そんな厄介な基準法でない道路に接道している物件ですが、こちらも再建築する方法が幾つかあります。
再建築する方法は以下の様な方法があります。
３－１．建築基準法の道路に至る第三者の土地を購入して、２mの接道を確保する
■ 難易度 ★★★★★★
前面道路が基準法道路ではない場合、基準法の道路に至る道路を購入し、再建築する方法がありますが、かなり難易度が高い方法になります。
袋地の場合は、普段利用させてもらっている土地の一部を購入(若しくは貸借)する事で再建築できますが、普段利用していない土地を購入する形になるため、接道を確保するのは難しいのです。
３－２．接道している道路を43条2項2号(路線型)の許可を受ける
■ 難易度 ★★★☆☆☆
一般的には、接道している道路の判定を建築局や道路局など各市町村の道路判定をする部署で「建築基準法上の道路か、43条2項2号(旧・但し書き道路)として」許可を受ける方法により、建物を再建築する事が可能です。
43条の2項2号の許可というのは、建築基準法の道路に接道していないなど、接道義務を満たさなくても建て替えが出来る特例措置になります。
この場合は道路所有者より※「私道の維持管理の誓約書」を取得すれば、43条2項2号の許可(但し書き道路)を受けて再建築する事が可能になります。
『私道の維持管理の誓約書』
43条2項2号による許可を受けるときは、あくまで道路上の空地という扱いの為、「ここは道路のように扱い、工作物は作りませんよ」という私道所有者の誓約書が必要になります。
再建築不可物件を個人の方が自力で再建築可能にするには難しく、再建築不可のまま再建築不可物件専門の不動産屋に売却してしまったほうが良い場合が多いです。
再建築不可物件を売却するなら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにお任せください。
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４．【再建築不可物件を可能にする方法③】”43条但し書きには接道している物件”
■ 難易度 ★★★☆☆☆
「但し書き道路」とは簡単に説明しますと「建築基準法上の道路ではなく、昔の水路など”道路状の空き地”」のことを指します。
本来は建築基準法の道路に接していないと再建築できないのですが、色々な条件が整えば、この但し書き道路に接していても再建築可能となるのです。
正式には、「但し書き道路」ではなく、『４３条２項２号の認定・許可を要する道路状の空地』といいます。
２－２－２で紹介した方法などを利用して以前建物を建てた敷地などがこれに該当しますが、再建築する際には再度４３条２項２号の許可（但し書き道路に接道していることで特例で再建築する許可）を得なくてはなりません。
その際、場合によっては私道の所有者より「私道の維持管理の誓約書」を取得する必要があります。
接している道路が「但し書き道路」（43条２項２号の認定・許可を要する道路状の空地)の場合で私道所有者の維持管理の誓約書が取得できない場合、何としても取得しないと建物が建てられません。
なぜか誓約書が必要かというと、但し書き道路（現 43条2項2号道路）の私道所有者が道路内に建築物を築造すると「私道が道路としての機能を果たさなくなってしまう」為です。
※直近で他の方が誓約書を取得している場合は、「私道の維持管理の誓約書」を取得しなくても良いことがあります。
５．【再建築不可物件を可能にする方法④】”不動産の間口が２ｍ以下の物件”
間口が２mに満たない場合、主に二つの方法で再建築出来るか検討します。袋地に比べると再建築の見込みは高いですが、再建築がすることが難しいことには変わりありません。
５－１．隣地の土地の一部を購入若しくは賃借する
■ 難易度 ★★★★☆☆
ここまで文章を読んでいただいた方なら察しが付くと思うのですが、他の方が利用している土地の一部を購入若しくは賃借する事で、再建築が可能になります。
間口が全くない袋地の場合と違い、一部は所有権として所有している通路なので、交渉の可能性は少し高くなります。
また、再建築不可である対象地の間口が不足している部分と、隣接地の一部を等価交換することで再建築する方法もあります。
５－２．４３条２項２号の許可(専用通路型)を得て建築する
■ 難易度 ★★★☆☆☆
自治体にもよりますが、間口が２m無かったとしても、自治体によって定める基準(包括同意基準と言います)をクリアし、４３条２項２号許可（専用通路型）を得て再建築出来る事があります。
包括同意基準とは、自治体によって定めた接道義務を満たさない土地の建て替えの条件を纏めたもので、例えば横浜市では間口が１．５mでも再建築できることがあります。
一方、川崎市内の場合、間口１．８m以上ないと包括同意基準の適用を受けられず、東京２３区でも新宿区のように間口１．５m以上であれば建て替え出来る自治体と、世田谷区のように間口１．８m以上が無いと再建築できない自治体があるなど、自治体によって基準が異なります。
また、包括同意基準でも再建築できない所が多い自治体は、個別審査基準という更に審査が難しくなる基準を設けていることがあります。
尚、個別審査基準による再建築は、銀行融資がかなり厳しくなりますので、注意が必要です。
再建築不可物件のローンについては、以下の記事を参考になさってみてくださいませ。
６．【再建築不可物件を可能にする方法⑤】”市街化調整区域の物件”
市街化調整区域内での建物を建築する場合、今までご説明した建築基準法ではなく、都市計画法により建築物の建築を制限しているため、原則的に再建築が出来ません。
しかし、主に次の２つのパターンによって建物を建築できることがあります。
６－１．(旧)既存住宅が適用される事による建て替え
■ 難易度 ★☆☆☆☆☆
市街化調整区域に指定される前に既に宅地であった土地(旧既存宅地と言います)は、２００１年５月１８日までであれば、都道府県知事の確認を得て、市街化調整区域内でも許可不要で建築が可能でした。
なぜ(旧)既存宅地というかですが、２００１年５月１８日に既存宅地制度が廃止されたためです。
その後経過措置を経て、現在では旧既存宅地の要件に該当する場合、環境保全上支障がある場合を除き許可が出来ることとされております。
そのため、多くの自治体では、旧既存宅地内の土地であれば建築可能となっております。
６－２．特例的に認められる開発・建築の許可を受ける
■ 難易度 ★★★☆☆☆
市街化調整区域内では、原則建物の建築が禁止されていますが、特例的に認められている開発許可、建築許可によって建物を建てられることがあります。
この中では、”都市計画法によって認められた建築物”と、”自治体が特例として認めた建築物”の大きく二つに大別されます。
あくまで一例にはなりますが、以下のようなものが調整区域内では建築可能です。
〇都市計画法によって特例で認められた建築物
- 農業、林業、漁業を営む方が居住するための住宅
- 農産物の直売所
- 第二種特定工作物(運動場、レジャー施設、墓地)など
〇自治体の開発審査会によって特例的に認められた建築物
(下記例は横浜市の場合になります)
- 特別養護老人ホーム
- 社会福祉施設、学校
- 障碍者グループホーム
- 幹線道路沿道の特定流通業務施設
詳しくは下記の記事で市街化調整区域で建物を建てる方法を解説しております。
市街化調整区域内での建て替えについてはこちらの記事をご参照くださいませ。
７．再建築不可物件を可能にする方法まとめ
①道路に接道してない袋地状の物件
- 第三者の土地を購入して、２mの接道を確保する
- 第三者の土地を使用貸借(若しくは賃貸借)して、２mの接道を確保する
②建築基準法の道路に接していない物件
- 建築基準法の道路に至る第三者の土地を購入して、２mの接道を確保する
- 接道している道路を43条2項2号(路線型)の許可を受ける
③43条但し書きには接道している物件
- 「私道の維持管理の誓約書」を取得
- そのまま再建築できることもある
④不動産の間口が２ｍ以下の物件
- 隣地の土地の一部を購入若しくは賃借する
- ４３条２項２号の許可(専用通路型)を得て建築する
⑤市街化調整区域の物件
- (旧)既存住宅が適用される事による建て替え
- 特例的に認められる開発・建築の許可を受ける
８．再建築不可物件ってどのくらいある？
ところで、再建築不可物件ってその位の割合があるの？と思ったことはありませんでしょうか？
再建築不可物件にもいくつか種類があるのは、解説してきたとおりですが、いわゆる袋地状の土地と言われる敷地が道路と接していない土地は全体の約2.08%程度になります。
※接する道路が狭いという事で言うともう少し戸数も多くなってきますが、接道している道路の幅員が４m未満でも４２条２項道路に接道していれば、セットバックして再建築可能ですので、こうした物件は再建築不可物件としてカウントしておりません。
※間口が２m未満のものや、法外道路に接道しているものなどもカウントしておりません
| 物件の種類 | 居住世帯ありの住宅 | 居住世帯なしの住宅 | 合計戸数 |
|---|---|---|---|
| 総物件数 | 5,361万6,300戸 | 879万1,100戸 | 6,240万7,400戸 |
| 敷地が接する道路の幅員２～４m | 1,433万4,900戸 | 243万6,500戸 | 1,676万1,400戸 |
| 敷地が接する道路の幅員2m未満 | 230万7,000戸 | 61万6,600戸 | 292万3,600戸 |
| 敷地が道路と接していない | 99万1,900戸 | 30万3,500戸 | 129万5,400戸 |
９．再建築不可物件が可能にならない時は？
９－１．再建築不可の事ならURUHOMEまで
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９－２．再建築不可物件の残置物はそのままでもOK
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