再建築不可物件《接道義務、基準法道路》
について詳しく解説
インターネットで再建築不可物件を見つけて
「建築基準法の道路への接道義務」という言葉を良く見ませんか？
また、「道路に2m接道しているけど再建築出来ない」
という物件を目にする事はありませんか？
「接道義務」「建築基準法上の道路」って何か分からないですよね？
そこで今回現役不動産屋社長が接道義務とは何か？
基準法の道路とは何か詳しく解説いたします。
著者情報
高橋 樹人
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１．建築基準法上の道路とは？
建築基準法上の道路かどうかは、各市区町村の建築局で建築基準法道路種別を調べれば分かります。
- 道路法、土地区画整理法などの法律によりつくられた道路
- １９５０年に建築基準法で接道義務が定められる前にから現存していた道路
- 道路となる予定の道路
- 土地所有者が築造し、特定行政庁が位置の指定を行った道路
- １９５０年に存在する幅員４m未満の道
以上が法第42条第1項～5号道路、法42条2項道路であり、道路は幅員が4m若しくは6m以上と定められてています。
※参考：東京都都市整備局より
２．接道義務を満たさない物件ってどんな物件？
２－１．法４２条の道路に接道していなければ、接道義務を満たしているとは言えません。
建築基準法上の道路かどうかは、所有不動産を管轄する市区町村の建築局に行けば分かります。ここで建築基準法上の道路では無いと分かれば、接道義務を満たしているとは言えません。
２－２．接道している路地状敷地一部でも２ｍ未満だと接道義務を満たしていない事になります。
直径2mのボールを転がしている所を想像してください。所有物件の敷地のみを通って基準法上の道路まで転がれば、接道義務を満たしている事になります。
しかし、自治体のに条例によって、2mの専用通路内にブロック塀や、隣地の庇などが空中で越境していると建物によっては再建築は出来ない事がありますので、注意が必要です。
接道義務
建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない
建築基準法
２－３．隣地を借りるか買って、間口２ｍ確保すれば再建築出来る事もあります。
基準法上の道路に2m接道していなくても、隣地を購入して2m接道を確保するか、自治体によっては、間口を2m確保するために、隣地を借りれれば再建築出来る事もあります。
３．道路に接道しているのに建築出来ないってどういう事？
３－１．接道しているのが基準法上の道路では無い
接道している道路の道路種別が判別されていないという事もあります。この場合、43条2項1号の認定、若しくは43条2項2号として許可を受け再建築出来る事もありますが、権利者全員から誓約書を提出してもらう必要等があります。
各自治体によって認定、許可基準が違う事があります。
４３条２項１号の認定
地方公共団体が管理する認定外道路などが幅員4m以上で基準法上の道路に接続している場合などは認定を受け再建築出来る事があります。
※参照：東京都都市整備局より
※参照：横浜市建築指導部より
４３条２項２号の許可
敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、建築審査会の同意を得て許可したしたものも再建築出来る事があります。
※参照：東京都都市整備局より
※参照：横浜市建築指導部より
３－２．建築基準法以外の法令に抵触している
土砂災害法や各自治体の条例によって再建築を制限しているケースもあります。
例えば崖下の建築物は建物の構造が制限されます。
また、自治体によって敷地面積最低限度を定めており、建築物の敷地が定められた面積以下の場合、再建築が出来ない事があります。
３－３．市街化調整区域など
市街化調整区域や農地の場合も再建築が出来ない事が多くあります。建築の為には厳しい条件があり、それをクリアしなければなりません。
再建築不可と接道の関係を理解した上で、不動産の売買を行う事は、その物件の利点と欠点を周知する事につながります。後悔しない為にも、法律的問題は理解するようにすることをお勧めいたします。
４．再建築不可物件の売却で困ったら
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４－１．再建築不可物件を売却するには【東京・神奈川編】
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４－２．再建築不可物件の相談・売却【日本全国編】
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