「再建築不可物件を相続したけど、何でこんなに売れないの？」「どうやったら売れるの？」
そんなご相談を弊社では多くいただきます。
結論から先にお伝えすると、再建築不可物件を高く売るには、再建築可能にして売却するという方法が一番です。
再建築不可物件を再建築可能にする方法については別の記事でご紹介するとして、この記事ではなぜ売れないのか、どうやったら高く売れるかについて解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の再建築不可物件の買取を行ってまいりました。
再建築不可物件だけでも年間３００件程度のご相談を承っており、５０００万円位までの再建築不可物件物件であれば、最短２日でも買取可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたらこちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．再建築不可の物件が売却しにくい理由
建物を再建築が出来ない物件の売却できない理由としていくつかの要因が挙げられますが、以下のような理由が主に挙げられます。
１－１．銀行ローンは基本的に組めない
銀行は融資の際に担保評価を見るのですが、担保評価が無いに等しいので、大手銀行は勿論、地銀や信金でローンを組む事はまず難しくなります。
担保評価とは、ローンを組む際に担保として提供する不動産の評価額をいいます。
金融機関がローンの融資をするときは、貸したお金が返ってこない時に抵当権を実行して資金回収ができるよう、不動産などの担保を取ります。
不動産の担保評価額は、金融機関が評価した時価に、金融機関ごとの掛目を掛けて算出します。
担保掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無により、70パーセント程度に定められています。
しかし、再建築不可物件は万が一火災や地震で建物が消失するなどして土地しか残らなかった時、利用価値が無く売れない土地になってしまうため、担保評価はゼロとなってしまいます。
よって再建築不可物件については、現金やノンバンクでローンを組み購入するしか方法がありません。
１－２．建物が利用できなくなった後でも、固定資産税、都市計画税がずっとかかる
賃貸にすることも出来ない建物であっても、公租公課はずっとかかります。
ちなみに、。同一名義人が所有する土地・家屋・償却資産について、課税標準額の合計が、免税点（土地30万円・家屋20万円）未満であれば課税されないので、特に築年数が古い家屋であれば課税されないことも多くあります。
しかし、土地の場合は再建築不可物件であっても免税になることはあまりありません。
再建築不可物件については、経年劣化によってどんなに建物が朽ちても再建築が出来ないため、経年劣化や天災地変により建物が利用できなくリスクを考えて敬遠する方がほとんどです。
１－３．再建築不可の物件を売却のサポートを行う不動産屋がほとんど無い
宅建業法で不動産の物件価格に対する仲介手数料の上限が決められている為、報酬が少なくなる再建築不可物件を扱う不動産屋はほとんどありません。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
上記の表を見ればわかるように４００万円以上の物件については、物件価格に対して３％＋６万円×消費税が売却価格となるため、一般的な不動産に比べて売買価格が安くなる再建築不可物件は、報酬額も少なくなってしまうのです。
物件の調査も再建築可の物件よりも大変なことが多く、仲介責任を負う上でリスクがあり大変で、報酬も少ない再建築不可物件については、取り扱う不動産屋はごくわずかです。
そのため、再建築不可物件については、私達ドリームプランニングのような再建築不可の専門業者に相談されることをお勧めいたします。
２．再建築不可の物件の売却方法
本題の売却方法についていくつか方法があります。
２－１．不動産業者に販売する
売主としての瑕疵担保責任も負わずにすみますし、法律関係についても業者にお任せすれば良いので、手間はかかりません。
再建築不可物件に関しては、一般の方に売却することが難しく、弊社のような買取業者に依頼したほうが高く買ってもらえることも多くあります。
再建築可能にしてから売却する方法もありますが、大変な交渉があったりするため、一般の方が売却を考えた場合、不動産業者に買い取ってもらうのが一番良い方法かと思います。
デメリットとしては、再建築可能にしてから売却するよりはもちろん安くなってしまいますが、再建築ができるようにするのは非常に難しいため、現実的な方法ではあります。
２－２．隣地を買うなどして接道義務を満たしてから売却する
高く売ることを考えた場合、接道義務を満たすしか方法はありません。
ただこれは近隣との関係が重要なため、一般の方が再建築不可物件を再建築可能にして売却するのは至難の技です。
下記の記事でもご説明しておりますが、再建築不可に関しても、再建築不可となっている理由によって再建築可能にする方法が異なります。
例えば間口が1mの物件か、1.8mの物件かによっても再建築可能にするための難易度が全く異なりますし、同じ間口でも地域によって再建築可能にする方法が異なります。
とにかく時間をかけて、手間をかけても良いから高く売りたいという方は、下記の記事をご参考になさってください
２－３．再建築不可物件として売却する
再建築不可の物件については、売買価格が安いことが多く、その分仲介業者の報酬も少なくなるため、真剣に取り合ってくれるような不動産屋が少なくなります。
特に大手不動産業者では単価が低い物件は取り扱いにくい傾向にあるため、再建築不可物件を専門とする不動産業者に相談することが一番近道です。
ただ、再建築不可物件の専門業者といっても中々少なく、インターネットで色々と探した挙げ句、どこも見つからなかったというご相談をいただくことも多くあります。
ですので、まず再建築不可物件を売却される際は、再建築不可物件を専門に扱っている当サイトURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」にこちらからご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
３．再建築不可物件を高く売る方法
３－１．建て替え出来るようにしてから売る
大変な作業ですが、権利関係者とタフに交渉して売却するのが一番高く売る方法です。
2mの接道を確保するために、隣地所有者に土地を売ってもらったり、私道の通行掘削の承諾を取得したりする必要があります。
３－２．買い取り業者に買い取ってもらう
色々と交渉したり、知れべたりするのが面倒な場合でも、再建築不可の買い取り専門業者で高く売れる事もあります。
土地を最有効利用をする方法を考えるのはプロの仕事で、思ってもみない利用の仕方もあったりします。
再建築不可物件は取り扱う不動産業者も少ないため、当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングのような専門業者にお任せいただくのが一番かと思います。
こちらから無料査定も可能ですので、お困りの不動産がございましたらお気軽にご相談くださいませ。
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