再建築不可, 売却方法

再建築不可物件の高く売却する方法『必見!』



再建築不可物件《売りにくい理由、売却方法、高く売る方法》についてご説明いたします。

再建築不可物件を相続したけど、購入したけど何でこんなに売れないの?どうやったら売れるの?

売れなくて困っている方、売却方法についてご説明いたします。

1.再建築不可の物件が売却しにくい理由

建物を再建築が出来ない物件の売却できない理由として、以下の理由が挙げられます。

1-1.銀行ローンは基本的に組めない

銀行は融資の際に担保評価を見るのですが、担保評価が無いに等しいので、大手銀行は勿論、地銀や信金でローンを組む事はまず難しくなります。よって現金やノンバンクでローンを組み購入するしか方法がありません。

1-2.建物が利用できなくなった後でも、固定資産税、都市計画税がずっとかかる

賃貸にすることも出来ない建物であっても、公租公課はずっとかかります。経年劣化によって、建物は傷んできますが、どんなに建物が朽ちても再建築が出来ないため、将来的な事を考えて敬遠する方がほとんどです。

1-3.再建築不可の物件を売却のサポートを行う不動産屋がほとんど無い

宅建業法で不動産の物件価格に対する仲介手数料の上限が決められている為、報酬が少なくなる再建築不可物件を扱う不動産屋はほとんどありません物件の調査も再建築可の物件よりも大変なことが多く、仲介責任を負う上でリスクがあり大変で報酬も少ない再建築不可物件については、取り扱う不動産屋はごくわずかです。

再建築不可物件については、ドリームプランニングのような専門業者に相談されることをお勧めいたします。

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2.再建築不可の物件の売却方法

本題の売却方法についていくつか方法があります。

2-1.不動産業者に販売する

売主としての瑕疵担保責任も負わずにすみますし、法律関係についても業者にお任せすれば良いので、手間はかかりません。

その分安くなってしまうというデメリットがございます。

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2-2.隣地を買うなどして接道義務を満たしてから売却する

高く売ることを考えた場合、接道義務を満たすしか方法はありません。ただこれは近隣との関係が重要なため、かなり難しいです。

2-3.再建築不可物件として売却する

再建築不可の物件については、売買価格が安いことが多く、その分仲介業者の報酬も少なくなるため、真剣に取り合ってくれるような不動産屋が少なくなります。

以上の方法から、最も適した売却をすることをお勧めいたします。

3.再建築不可物件を高く売る方法

3-1.建て替え出来るようにしてから売る

大変な作業ですが、権利関係者とタフに交渉して売却するのが一番高く売る方法です。2mの接道を確保するために、隣地所有者に土地を売ってもらったり、私道の通行掘削の承諾を取得したりする必要があります。

3-2.買い取り業者に買い取ってもらう

色々と交渉したり、知れべたりするのが面倒な場合でも、再建築不可の買い取り専門業者で高く売れる事もあります。土地を最有効利用をする方法を考えるのはプロの仕事で、思ってもみない利用の仕方もあったりします。

近隣との交渉次第では高く買い取れる場合、買取業者に交渉を任せ、まとまった段階で売却すれば高く売れる事もあります。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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