「自宅を任売(にんばい。任意売却)したいけど、なかなか買い手がつかない……」
「このままだと、自宅が競売(けいばい/きょうばい)にかけられてしまう!どうすれいい?」
ニッチな不動産でおなじみ(株)ドリームプランニングでは、日々そんなお悩み相談が寄せられています。

自宅を任意売却できるか、競売になるかの瀬戸際……さぞ大変なことでしょう。
そこで今回は、任意売却で買い手がつかない原因と対策を、(株)ドリームプランニングの社長が徹底解説!
皆さんのお悩み解決に役立ててください!

【この記事は、こんなお悩みに寄り添います】

著者情報

任意売却で買い手がつかない!原因と対策を不動産プロが徹底解説!with image|URUHOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、2005年より日本全国のニッチな不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんなに売却が難しい物件でも買取りさせて頂きますので、なかなか売却できずお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

  1. なぜ任意売却の買い手がつかないのか?
  2. 任意売却の買い手がつかないと競売に
  3. 任意売却とは何か
  4. 任意売却と競売の違いまとめ
  5. 任意売却で買い手を見つける対処法
  6. 任意売却が得意な専門業者5選
  7. 任意売却はスピード勝負。お悩みはURUHOMEへご相談を

1.なぜ任意売却の買い手がつかないのか?

自宅を任意売却したいのに、買い手がつかないのはなぜでしょうか。

物事には必ず原因があるものです。ここでは任意売却に出している物件がなぜ売れないのか?その理由を解説して参ります。

1-1.理由①価格設定が不適切(高すぎる)

任意売却したい物件に、なぜ買い手がつかないのか?

これまで多くのお客様からご相談を受けていると、多くの方が価格設定を高くしすぎていらっしゃいました。

債権者が高く売却してほしいという事で中々金額を落とせないという事もあります。それに、少しでも高く任意売却できれば、それだけ残債務を減らせます。

しかし、それで任意売却の買い手がつかないなら、いくら高く売却しようとしたとしても「絵に描いた餅」となってしまいます。

残念ながら、価格設定が適切でないと、任意売却の買い手がつかないのは当たり前なのです。

そのため、債権者や売却を担当する不動産業者と相談しながら適正価格で販売する必要があります。

1-2.理由②物件の人気がない(立地条件が悪い等)

任意売却に限らず、立地条件が悪かったり設備が不十分だったりなど、人気がない物件は買い手がなかなかつきません。

残念ながら、少しでも条件がよい物件を適正価格or割安で買いたいのは、買い手の心理と言えるでしょう。

物件に人気がないのであれば、任意売却できる金額は相応に下がってしまうのは仕方ありません。

あるいは費用対効果を考えつつ、人気を高める工夫も必要になります。

1-3.理由③内覧対応が良くない(不慣れ等)

買い手が物件購入を決断する上で、ファーストコンタクトは大きな影響を及ぼすものです。

物件の内覧は重要な判断材料となりますが、任意売却になってしまったからといって、対応が悪いと購入意欲を大きく削いでしまうでしょう。

確かに、内覧させたからといって必ず成約するとは限りませんし、何度も内覧希望者の相手をするのは大変な手間がかかります。

ましてや自宅を任意売却するような状況であれば、内覧希望者に丁寧な対応するのは正直しんどいかもしれません。

ただ、買い手としてみればこちらの気持ちなど知る由もなく、とにかく愛想が良い方から好条件な物件を買いたいのです。

辛い状況は重々お察ししますが、任意売却を成功させるためにも出来る限り好印象をキープしましょう。

1-4.理由④物件自体が荒れている

これも任意売却のお客様に多く見受けられるのが、以下の様な住宅です。

  • 壁に穴があいている。
  • あるいは破れた壁紙がそのまま。
  • 窓ガラスがひび割れている。
  • フローリングは剥がれ、めくれたまま。
  • 電灯は破壊され、点灯しない。
  • 戸板が割れ、ドアが凹んでいる……etc.

売却される皆様のご事情もお伺いする事も多いので、中々大変なのは承知しております。

ですが、買い手の心情的には、物件を購入する時に、そこで幸せな生活を送りたいと願っているものです。

安ければ何だっていい、現状はどうでもいいと考えている買い手はごく少数です。

少しでも高く売るためには、お金がかかるクリーニングやリフォームは難しいとしても、掃除や片づけくらいは頑張っておきたいところです。

1-5.任意売却で買い手がつかない理由まとめ

以上、任意売却で買い手がつかない理由について解説してきました。

【なぜ任意売却で買い手がつかないのか】

  • 理由①価格設定が高すぎる
  • 理由②条件が悪い
  • 理由③内覧の対応が良くない
  • 理由④物件自体が荒れている

買い手がつかず大変なお気持ち、重々承知しております。
しかし残念ながら、買い手はこちらの事情を一切考えず、とにかく綺麗で条件が良くて安い物件を求めているのです。

落ち込んでいるヒマはありません。そして落ち込む必要もありません。

理由が分かったなら、それを改善すれば任意売却の買い手を見つける糸口が見えてきたも同然です。

ドリームプランニングでは任意売却のお手伝いをしていますので、買い手がつかずお悩みの方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。

2.任意売却の買い手がつかないと競売に

さて、このまま任意売却の買い手がつかないとどうなるのでしょうか。

冒頭にも「任意売却できないと、競売になってしまう」とあった通り、基本的に任意売却しなければ競売にかけられます。

ここでは競売の流れとデメリット、そして任意売却のメリットなどを解説していきましょう。

▲任意売却/競売の前段階である期限の利益喪失とは?分かりやすく解説しています!

2-1.競売の流れ

住宅ローンを滞納すると、自宅が競売にかけられることになります。住宅ローンの滞納から自宅が競売にかけられるまでの流れがこちらです。

(1)金融機関から督促状が届く
(2)金融機関から催告書(期限の利益喪失予告通知)が届く
(3)金融機関から期限の利益喪失通知が届く
(4)保証会社によって代位弁済が行われる
(5)保証会社が抵当権を実行し、裁判所へ競売の申立を行う
(6)裁判所が競売開始を決定し、自宅の調査や査定評価を行う
(7)自宅の住所や間取り、内部写真や債務者氏名などプライバシーが晒される
(8)自宅の入札が開始される
(9)入札が締め切られ、開札の結果、落札人(買受人)が決定する
(10)買受人が代金を決済し、所有権移転登記が行われる

買受人が支払った代金は滞納している住宅ローンの返済にあてられ、差し引いてもまだ残った債務については支払い義務を逃れられません。

所有権移転登記が完了した時点で自宅は完全に人手へ渡り、まだ住んでいた場合は不法占拠となります。

買受人からの引渡し要請を断れば裁判所から退去命令が下され、それも拒否すれば強制退去の憂き目を見るでしょう。

合わせて不動産侵奪罪(刑法第235条の2違反)に問われ、10年以下の懲役刑が科せられるリスクもあります。

2-2.競売のデメリット

ざっくり競売の流れを見てきましたが、競売はデメリットばかりと言えるでしょう。

・落札金額は市場相場の5~7割程度
・落札金額はすべて滞納した住宅ローンの返済にあてられてしまう
・つまり、引越し費用などは別に捻出しなくてはならない
・自宅からの退去時期を自分で決められない
・プライバシーを容赦なく晒される
・基本的に自分が対応しなければならない……等

基本的に、競売は債務者の意思と無関係に自宅を売り払ってしまいます。そのため、入札者は内覧などができないまま買うかどうかを検討しなくてはなりません。

現状がよく分からないままの購入となれば、諸々のリスクを織り込んだ金額しか出せないのは当然です。

だから落札金額は市場相場の5~7割にとどまってしまいます。それでもまだ良い方です。

競売で落札された金額は、自分の手元を経由せずに滞納した住宅ローンの返済に当てられます。そのため、引越し費用などは別に捻出しなくてはなりません。

また、引越し時期は自分で決めることができず、買受人が「出ていけ」と言えば直ちに出ていく必要があります。

引越し先が決まっていなかろうと、荷造りが出来ていなかろうとお構いなしです。もし居座り続ければ、先ほど解説した強制退去は避けられません。

更に大きなダメージを受けるのが、官報やインターネット上で自宅の競売情報を晒されてしまうこと。自宅の間取りから生活状況、経済状態まで容赦なく公開されてしまうのです。

これらの現実の厳しさと、これまで多くのご相談を受けてきた皆様のご事情を考えると、ただただ胸を痛めるばかりです。

3.任意売却とは何か

さて。競売のデメリットをお伝えしたところで、何としても競売を避けたいと思われた方に向けて、任意売却について解説しましょう。

任意売却とは文字通り自宅を任意(自分の意思)で売却すること。ある程度の制約はありますが、基本的には一般的な不動産売却と大きな違いはありません。

期限の利益喪失通知が届いたら、競売を避けるために一刻も早く行動を起こしましょう。

(そもそも期限の利益を喪失しないよう、住宅ローンの返済を滞納すべきではないという議論は今回割愛します)

▲任意売却と競売の違いを詳しく解説!こちらもどうぞ

3-1.任意売却の流れ

任意売却の流れ、債務者がすべきことは大きく以下のとおりです。

(1)債権者と連絡をとり、任意売却の合意をとる
(2)不動産会社に任意売却を仲介してもらう
(3)債権者が合意した期限内に、買い手を探す
(4)買い手が見つかったら、債権者の合意をとる
(5)買い手に自宅を任意売却し、決済と引渡しを済ませる
(6)任意売却代金を住宅ローンの返済にあてる
(7)残った債務についても支払う

早めに行動を起こすことで時間的な余裕が生まれ、買い手を見つけて任意売却の成功率を上げることが可能です。

3-2.任意売却のメリット

任意売却のメリットを挙げるなら、ほぼ競売におけるデメリットの裏返しと言えるでしょう。

・売却金額は市場相場の7~9割程度
・売却金額から、最低限の引越し費用などは捻出できる
・時間的余裕をもって行動すれば、退去時期を自分で決められる
・プライバシーは基本的に守られる
・不動産会社など専門家のアドバイスを受けながら対応が可能……等

売却金額が競売に比べて高くなっているのは、きちんと内覧などの対応ができるため、買主に安心してもらえることが大きいです。

また売却金額は一度自分の手元に入る(ある程度は使途の融通が利く)ため、最低限の引っ越し費用などは確保できます。

早めに動けば時間的な余裕が生まれるため、退去時期を自分で決めることが可能。「立つ鳥跡を濁さず」で自宅を引き渡したいですね。

そして最大のメリットと言えるのが、官報やインターネット上で自分のプライバシーが晒されないこと。

今まで任意売却をお手伝いしてきた中で、どのお客様も例外なく「周りに知られず、本当に良かった」と喜んで下さいました。筆者としても嬉しい限りです。

また、基本的にすべて自分で対応しなければならない競売に比べて「プロのサポートを受けながらできる任意売却は本当に楽だ」というお声も多数いただいています。

3-3.任意売却のハードル

こんな至れり尽くせり?な任意売却ですが、若干のハードルもあります。任意売却をする上で避けて通れないことなので、把握しておきましょう。

・債権者全員の同意を得なければならない
・債権者が同意した期限内に買い手がつかなければ強制競売に

3-3-1.任意売却には、債権者全員の同意が必要

任意と言っても、完全に自分の意思だけで任意売却ができる訳ではありません。

任意売却をするためには、債権者全員の同意が必要なのです。

【任意売却で、債権者の同意が必要なことがら】
・自宅を任意売却に出してよいか
・任意売却期間はどのくらい(何ヶ月)か
・見つかった買い手に、自宅を任意売却してよいか

今まで住宅ローンを滞納したがために、金融機関や保証会社と接触しなければならないのは、精神的負担が大きいでしょう。

そのため、URUHOMEを運営するドリームプランニングのような任意売却を得意とする不動産会社がお客様に代わって可能な範囲で金融機関や保証会社とお話をさせて頂きます。

そこで売却金額や、売却後に債務が残ってしまった場合の対応についても確認し、お客様に報告いたします。

3-3-2.期限内に買い手がつかなければ、強制競売に

債権者にしてみれば、高く売りたいのも山々ですが、買い手がつかなければ意味が無いので競売も同時に検討しています。

だから債権者が認めてくれる任意売却の期間は、長くて6ヶ月間から1年間くらいが多いようです。

債権者が猶予した期限までに任意売却の買い手がつかなければ、残念ながら競売が始まってしまいます。

しかし競売の手続きが始まってしまっても、任意売却は続行可能(~競売の開札前日まで)。だから最後の最後まで諦めずに買い手を探して、任意売却に持ち込みましょう。

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4.任意売却と競売の違いまとめ

任意売却(任売)競売
売却金額(相場)市場価格の7~9割程度市場価格の5~7割以下
プライバシー保護・配慮される晒される(配慮なし)
退去日時間的余裕を持ちやすい買受人の要請で即時退去
引越し費用最低限は捻出しやすい出ない(全額返済に充当)
債権者の合意必要不要
アドバイス専門家から受けられる原則として自己対応
時間的制約多少の猶予(債権者の合意)極めてタイト
※URUHOMEまとめ

以上、任意売却と競売について詳しく解説してきました。

全体的に競売よりも任意売却の方が有利なのは、十分お分かりいただけたかと思います。

任意売却はスピード勝負なので、一日も早く買い手を見つけられるよう、最善を尽くしていきましょう。

5.任意売却で買い手を見つける対処法

さて、話を冒頭のテーマ「任意売却で買い手が見つからない問題」に戻します。

買い手がつかない理由が分かったのであれば、それをカバーしていけば、希望が見えてくるでしょう。

以下に有効な手立てをいくつか解説してまいります。

5-1.対処①価格設定を見直す

価格が高くて買い手がつかないのであれば、安くする必要があります。

とは言え、あまりにも叩き売り状態では利益が残らず住宅ローンの返済がままなりません。。

任意売却の価格設定を見直す時は、類似案件の価格帯を調査し、適正価格を導き出します。

と言っても、一般の方が不動産の適正価格を算出するのは、一般人には至難の業です。

また、債権者に売却価格の同意を得る必要もあるので、ドリームプランニングのような任意売却を得意とする不動産会社など、プロフェッショナルのアドバイスやサポートを受けて行いましょう。

5-2.対処②物件の魅力をアピールする

例えば駅チカじゃないとか、築年数が古いなど、任意売却に出している物件のアラを探したらキリがありません。

建物自体の欠点はともかく、立地条件などは努力してどうなるものでもないでしょう。

そういう時は、デメリットは直視しつつもメリットをアピールするのが一番です。

数多くの任意売却物件を取り扱っている不動産会社であれば、どういう点が魅力となりうるか、より適切なアドバイスをしてくれます。

5-3.対処③内覧対応を丁寧に行う

どんな魅力的な商品であっても、不愛想にしてしまうと買主の心理的ハードルが上がります。

任意売却に内覧の申し込みがあったら、たとえ売買契約に至らなくても、一期一会の精神で心からおもてなしする姿勢を大切にしましょう。

中にはひやかしの方も少なくありませんが、それでも丁寧な対応を積み重ねることが、不思議と成約に結びつくものです。

これは永年にわたって不動産取引を手がけてきた筆者の経験です。無駄だと思っても愛想良くしていれば、必ず道は開けます。

5-4.対処④物件自体をキレイにする

今さら、お金のかかるリフォームやクリーニングをするのも難しい方が多いのではないでしょうか。であるならば、出来れば心を込めてキレイにしましょう。

色んな辛いことがあって、せっかくのマイホームを手放さざるを得ない無念は、拝察するに余りあります。そんな中で、とても家をキレイにする余裕なんてないでしょう。

でも、楽しいことだってあったはずです。マイホームを手に入れた時の喜びは、筆者にも経験があります。

最低限ゴミを片づけ、掃除するだけでも構いません。どうか今まで住ませてくれたマイホームに対して、感謝の気持ちを伝えてあげましょう。

こういう精神論的なことって無駄に思えるかも知れませんが、意外と相手に気持ちが伝わるのか、上手くいくことが多くありました。

5-5.対処⑤任意売却が得意な専門業者に依頼する

不動産のことは不動産会社にお任せするのが一番です。とは言っても、不動産会社にも得手不得手があるので注意しましょう。

任意売却は不動産取引の中でもやや特殊なケースに当たるため、これまで取り扱ったことがないという業者も少なくありません。

任意売却はスピード勝負ですから、慣れた業者にお願いしないと、あれよあれよと時間が経ってしまいます。

手間暇だけかけて結局はタイムアウト、強制競売になってしまったら目も当てられません。

任意売却を依頼する時は、不動産会社に相談・ヒアリングして任意売却が得意かどうかを見極めましょう。

6.任意売却が得意な専門業者5選

さて、任意売却で買い手がつかない理由と対策などを解説してきました。

任意売却を成功させる上で、パートナーとなる専門業者選びは非常に重要です。

今回は当サイトURUHOMEを運営する(株)ドリームプランニングはじめ、任意売却を得意とする専門業者5選を紹介いたします。

この中から、あるいは任意の業者をピックアップして、その中の2~3社に買取り査定を依頼するといいでしょう。

あまりたくさんの専門業者に依頼してしまうと、対応が大変になるだけで対して価格は変わらないケースがほとんどです。

何しろ任意売却はスピード勝負ですから、あまり無駄な時間はかけられません。

6-1.(株)ドリームプランニング

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「あらゆる不動産問題を解決、人々の幸せと喜びを追求する」

任意売却をはじめ、不動産に関するあらゆるお悩み解決に取り組んできたドリームプランニング。当社では2005年の創業以来、ニッチな訳あり物件の取引に尽力してきました。

日本全国どこでも対応可能。神奈川県・東京都を中心に任意売却のお手伝いを強化中です。

不動産再生を通して日本の社会問題に立ち向かっている会社です。

第三者への任意売却だけでなく、当社の自社買取りも可能なので、お困りの際はぜひともご相談くださいませ。

6-1-1.(株)ドリームプランニング・企業データ

会社名株式会社ドリームプランニング
免許神奈川県知事(4)第25679号
創立2005年7月
事業内容負動産(ニッチな不動産)の買取り・再生・販売・不動産売買仲介・不動産テック
資本金1,000万円
代表者代表取締役 髙橋樹人(たかはし たつひと)
本社〒231-0023 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F
電話番号045-641-5480
FAX045-641-5490
HPhttps://dream-plan.com/
営業時間9:30~18:30
定休日水曜日・日曜日(祝日は営業)
運営サイト不動産のお悩み解決サイト URUHOME(ウルホーム・当サイト)
 業界初の不動産SNS UCIKATU(ウチカツ) https://ucikatu.com/

6-2.全日本任意売却支援協会

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1,500件を超える相談件数に対応可能な業界最大のプラットフォームとして、メディアでも幅広く取り上げられています。

相談者の解決率89・1%という高さを誇り、豊富な経験と実績、そして充実したアフターケアが人気の秘訣です。

6-2-1.全日本任意売却支援協会・企業データ

会社名一般社団法人 全日本任意売却支援協会
創立2001年2月
資本金9,500万円
代表者代表理事 安田裕次
本社〒100-0005 東京都千代田区丸の内3-1-1国際ビル2階丸の内AMS株式会社 内
電話番号0120-57-1108
HPhttps://ninbai-japan.or.jp/
営業時間9:00~18:00(電話受付)
定休日年中無休

6-3.任意売却119番

任意売却で買い手がつかない!原因と対策を不動産プロが徹底解説!with image|URUHOME

法律の専門家が多数在籍しており、債権者(金融機関・保証会社)との交渉や任意売却後のアフターサポートに定評があります。

秘密厳守は当たり前、相談料や成功報酬などの負担を最小限に抑えられるのも嬉しいですね。

任意売却だけでなく、リースバックなど他の選択肢も提案できるので、一度相談してみるといいでしょう。

6-3-1.任意売却119番・企業データ

会社名任意売却支援機構株式会社
免許東京都知事(3)第87700号
創立2010年5月
事業内容弁護士、司法書士と連携した法務サポート・任意売却のコンサルティング・住宅ローン問題の各種相談・個人、法人の再生支援アドバイス・不動産評価、鑑定サポート
資本金1,000万円
代表者代表取締役 富永順三
本社〒104-0061 東京都中央区銀座1丁目23-11-2階
電話番号0120-281-550
FAX050-3488-7524
HPhttps://nini-baikyaku.biz/
営業時間7:00~23:00
定休日年中無休

6-4.住宅ローン問題支援ネット

任意売却で買い手がつかない!原因と対策を不動産プロが徹底解説!with image|URUHOME

任意売却を中心に、住宅ローンの問題解決をサポートしてくれるNPO法人(特定非営利活動法人)です。

その場しのぎの対症療法だけでなく、そもそも住宅ローンで破綻しないよう教育・広報活動にも力を入れています。

リースバックやリバースモーゲージなど、さまざまな支援プランを提案してくれるでしょう。

無料相談窓口を全国各地に設けているので、任意売却でお悩みの方は一度相談してみてください。

6-4-1.住宅ローン問題支援ネット・企業データ

会社名特定非営利活動法人住宅ローン問題支援ネット
創立2017年1月
事業内容住宅ローン破綻者の救済事業/不動産投資破綻者の救済事業/住宅ローン組成者に対する支援事業/個人再生支援事業/事業再生支援事業/住宅ローン破綻者を減らすための啓蒙活動/不動産投資破綻者を減らすための啓蒙活動/セミナー、講演、執筆活動/全国無料相談窓口運営
代表者代表理事 高橋愛子
本社〒104-0061東京都中央区銀座三丁目11番16号 G3銀座ビル2階
電話番号0120-447-472
FAX03-6264-2403
HPhttps://www.shiennet.or.jp/
営業時間9:00~19:00(電話受付)
定休日年中無休

6-5.みどり住宅ローン相談所

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15年以上にわたって任意売却を手がけてきた住宅ローンアドバイザーが、債務者のお悩みを丁寧にヒアリング。
提携している弁護士や司法書士と協力して、確実かつスピーディな解決を図ります。

任意売却のメリットやデメリットを分かりやすく解説し、よりよい選択肢を提案してくれるでしょう。

都内3オフィス、札幌に相談所も設置していますので、ぜひ相談してみてください。

6-5-1.みどり住宅ローン相談所・企業データ

会社名みどり住宅ローン相談所
免許東京都知事(2)第98038号
創立2015年5月
事業内容任意売却業務/売買物件の売買仲介/賃貸物件の賃貸仲介/賃貸管理業務/不動産投資物件の紹介/不動産買取、再販/相続不動産の売買仲介
資本金1,000万円
代表者代表 水戸信也
本社〒111-0053 東京都台東区浅草橋5-1-36 パークサイド日東ビル1階
電話番号0120-456-281
HPhttps://midori110.net/
営業時間9:00~23:00
定休日年中無休

7.任意売却はスピード勝負。お悩みはURUHOMEへご相談を

任意売却はスピード勝負ですから、いかに早く買い手を見つけられるかが成否を分けることになります。

任意売却で買い手がつかずお困りでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は2005年の創業以来、神奈川・東京を中心に全国各地の任意売却を手がけて参りました。今回も、お客様のお悩み解決に役立てると思います。

第三者への任意売却が難しい場合は、条件次第で当社の直接買取りも選択肢になるでしょう。

買取り査定は完全無料、最速ではご連絡いただいてから2時間で査定完了、2日で売却できたケースもございます。

任意売却だけでなく、住宅ローン問題でお困りでしたら、ぜひドリームプランニングへ買取りをご相談くださいませ。

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