「事故物件の一戸建て・マンションは売却できる？」
「所有していた不動産が事故物件になってしまった」
こうした場面に直面してしまったことは非常につらい状況だと思います。
ただいつまでもそのままにしておく訳にもいかないのが現実でしょう。
事故物件になってしまったとしても、所有者様は正しい査定で適正な価格での売却を望まれていらっしゃることと思います。
そこで、事故物件のような「訳アリ物件」買取に強い不動産会社の社長が事故物件をどうやって売却するのか、どうすれば高い価格で売却できるのかについて解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の再建築不可などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな再建築不可でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．事故物件とは
事故物件として扱われる物件とは、事故、自殺、孤独死、殺人、傷害致死、火災・災害などによって人が亡くなったことのある家のことをいいます。
不動産の瑕疵とは本来備わっているべき機能の欠損をいい、「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」などがあります。
心理的瑕疵物件とは、見聞きした人をその物件に対して心理的な抵抗のある状態にする物件であり、事故物件では心理的瑕疵が価格に影響を及ぼしているといえます。
- 心理的瑕疵
孤独死や他殺、自殺などの事件や火災・災害などの事故など、病死、自然死、日常生活に伴う事故死以外で人が亡くなって心理的な不安を連想させるような欠陥のこと。
- 物理的瑕疵
雨漏り、シロアリの加害履歴、床の傾き、耐震強度の不足など建物自体に損失がある場合と、土壌汚染、埋蔵物、地滑り被害などの土地に問題がある場合による欠陥のこと。
事故物件の定義はあいまいですが、売却の際に告知義務がある場合とない場合があり、これが事故物件の定義となる指針となっています。
告知義務があるかどうかは、国土交通省によってガイドラインが定められており、まずはこのガイドラインを知る必要があります。
ガイドラインを知る事で、まずはご所有されている不動産に売却の際に告知義務があるかどうか見ていきましょう。
１－１．ガイドラインに当てはまる告知義務
心理的瑕疵は受け取る側の人によって不快感の大小が異なりますので、物件を売却する場合は、事故物件であることをどの範囲まで告知するのが適切か、迷う場合もあります。
こうした不動産取引における事故物件の告知について、国土交通省では居住用不動産におけるガイドラインをとりまとめました。
これは「不動産取引にあたって過去に生じた人の死に関する事案について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通や、安心できる取引が阻害されているとの指摘がある」為です。
その為、令和3年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」が国土交通省不動産・建設経済局から公表されました。
国土交通省の事故物件ガイドラインによると、告知義務があるかどうかは、次のような点があてはまるかどうかが重要になります。
（ガイドラインにあてはまる告知するべきケース）
● 自殺や他殺、事故死など
● 不慮の事故、自然死、孤独死などで特殊清掃がなされた場合
（ガイドラインにはあてはまらないが告知した方がいいケース）
● 自然死（老衰、持病による病死など）
● 日常生活の中で生じた不慮の事故死（階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など）
● 隣接住戸や通常使用しない共用部分での自殺、他殺、事故死など（事件性、周知性、社会に与えた影響等が低い事案）
のようにされています。
１－２．ガイドラインに当てはまらなくても告知した方がいい場合
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」に当てはまらなければ告知しなくてもよいのでしょうか。
ガイドラインでは、告げなくても良いとされた場合でも、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案」「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合」については、告げる必要があるとしております。
例えば、告知しないまま売却の話を進めていたところ、現地を見に行った買主様に、近隣住民のひとりが、「この家では以前人が亡くなった事故があった」というような話をしたとしましょう。これを聞いて買主様は売主様に事情を確認したい気持ちになるとともに、「あらかじめ知っていたら取引を進めなかった」と心理的瑕疵を感じることになります。
たとえ、事故死や自然死でも、また年月がかなり過ぎたことであったとしても、心理的瑕疵を感じさせてしまうような情報を買主様側は無視できないため、心理的瑕疵につながる情報はあらかじめ伝えておくことをおすすめします。
特に近所の人にとって忘れにくいような衝撃的な事件や事故の場合、たとえ十数年以上前の出来事だとしても、また、更地にしたり建物を建て替えていたとしても心理的瑕疵が認められる場合があります。
１－３．判例はどうなっているか
民法には、
売買契約の目的物に瑕疵があり、買主がその瑕疵を知らないときには、売主は買主の損害を賠償しなければならないと定められています（民法570条本文、566条１項）。
心理的瑕疵は判例では、
「売買の目的物に民法570条の瑕疵があるというのは、その目的物が通常保有する性質を欠いていることをいい、目的物に物理的欠陥がある場合だけではなく、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥がある場合も含まれるものとする」（大阪高裁平成18年12月19日判決・判時1971号130頁）としています。
告知に関する判例には次のようなものがあります。
売買の目的であるマンションで、6年以上も前に縊首自殺の事実があったが売主として告げる義務もなく、また、この事実は、隠れた瑕疵に該当しないと主張して争っていた裁判では、縊首自殺があったことはマンションの瑕疵に当たるというべきであるとし、６年前に縊首自殺があったことを理由として、瑕疵担保責任による売買契約の解除を認め、かつ、違約金条項に基づく損害賠償を求めた。（横浜地裁平成元年9月7日判決・判時1352号126頁）
土地建物の売買について売主の前所有者が約７年前に同建物に付属している物置内で自殺したことが隠れた瑕疵に当たるとされた事例では、「自殺という重大な歴史的背景、本件土地、建物の所在場所から、瑕疵担保による解除原因があるというべき」（東京地裁平成7年5月31日判決・判時1556号107頁）とされた。
原告が購入した収益物件において２年前に飛び降り自殺があったことを売主が告知しなかったとして7,000万円の損害賠償を求めた事案で2500万円の損害賠償義務を認めた。（東京地裁平成20年4月28日判決・判例タイムズ1275号329頁）
また自殺の瑕疵を否定したものには下記のような例があります。
自殺があった建物を取り壊した後の土地の売買にあっては同建物内の自殺は土地の瑕疵には当たらないとした。（大阪地裁平成11年2月18日判決・判例タイムズ1003号218頁）
売買の目的物となった建物内で縊死した事実が７年の年月の経過後に判明、その物置がすでに転売人（売主）の手で取り壊されていたことその他の事情によって目的物の隠れた瑕疵に当たらないとされた。（大阪地裁昭和37年6月21日判決・判時309号15頁）
出典：公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修 第91号 – 心理的・環境的瑕疵について
殺人事件に係る説明義務等についての判例には次のようなものがあります。
賃貸店舗においてかつて本件契約の3年半前に傷害致死事件が発生したことは集客に影響を与える瑕疵に当たるとした、賃借人の賃貸人・仲介業者に対する損害賠償請求が棄却された。本件契約当時には刑事事件から既に３年１０か月を経過していたこと，本件契約よりも前に本件建物を賃借して２件の飲食店が経営されたことに鑑みれば，近隣住民においても本件建物と刑事事件とを結びつけることが少なくなっていると推測できる。（東京地判平成24・12・20）
8 年９ヶ月前に居住者2名がが他殺と疑われる態様で死亡し、その親族が近隣のマンションから飛び降り自殺したという事実について、不動産を管理する親族が、買主の担当者から物件について過去に何か問題がなかったかと問われたにもかかわらず、死亡事件を秘匿し告知しなかった事案に対し、売買契約に伴い信義則上売主として被告が負う告知義務に違反し，被告は債務不履行の責めを負うと解するのが相当である。（大阪地判 平21・11・26）
出典：国土交通省 殺人事件に係る説明義務等について(https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405343.pdf)
２．事故物件の一戸建て・マンションを売却した時の価格は
事故物件は売却価格が約20〜50％安くなると言われていますが、値下がりの幅は死亡の原因と状況によります。
つまり、値下げ幅は自然死と殺人事件とでは違ってくるということです。
しかし心理的瑕疵は受け止める人の感情によるため万人が同じ感情とは限りません。
また、メディアなどで世間や近隣に衝撃を与えたような事故物件の価格は抑えられてしまうと考えられます。
一方で、立地など条件の良い物件ではそこまで下がらないケースもない訳ではありません。
２－１．自然死の場合
自然死・孤独死 相場に対して5～20％ほど下がる傾向にあります。
自然死でもご自宅で家族に看取られて亡くなられたような場合、相場と変わらない金額で売却できます。
また、孤独死の場合、亡くなられてからどの位経って発見されたか、ご遺体が腐敗してしまったかどうかによっても価格が変わってきます。出来る限り高く売却されることをお望みでしたら、早期発見されることが望ましいと言えます。
２－２．殺人などの場合
殺人事件 相場に対して30〜50％ほど下がる傾向にあります。
事件の内容によっても価格にはかなりの開きがあり、メディアで報道されるような残虐な殺人などがあった現場は価格が安くなる傾向にあります。
主に殺人などの事件では、
- 特殊清掃が必要な状態
- 恨みなどから霊がいるなどと恐れられる
などのほかに、
- メディアで報道され広く知られてしまう
- 事故物件サイトに掲載される
といったことが価格が下がる要因となります。
２－３．火事などの場合
火事の場合は不慮の事故による死か、事件による事故死や自殺なのか、状況によるため売買価格は一概に言えませんが、相場の20～30％ほど下がるとされています。
一般的には心理的瑕疵を負った事故物件は相場より下がってしまいますが、立地や人気エリアなどの場合はそれほど価格が下がらないこともあります。事故物件はそれぞれのケースによって売却価格、相場は異なります。
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３．事故物件の売却査定額を知りたい場合
査定額が一般的でなく、事故について実名相談をすることもためらわれる時にも相談しやすいサイトの活用をおすすめします。
不動産SNS ”ウチカツ” は、事故物件の他、様々な訳アリ物件や空き家など、よくある不動産一括査定サイトでは査定できなかった不動産でも一括査定や、匿名相談が出来るという今までにないサイトです。
”ウチカツ” は、不動産業界で唯一、不動産業者が無料で利用できるサイトであるため、今までの既存の一括査定サイトには登録していなかった中小の不動産業者査定を依頼できます。
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４．事故物件を高く売却するには
事故物件の売却は難しいとはいっても、所有の不動産が事故物件になってしまって売却したいとき、正しい査定で適正な価格での売却をしたいと望まれるでしょう。
下記は売却までの流れの例ですが、物件の状況によって工程に要不要はあります。
またすべて売主様だけで行うというわけではなく、賃貸物件の場合は借主様（連帯保証人）、特殊清掃業者・解体業者や不動産業者と適宜相談の上、進めていきます。
◆ 事故物件の売却までの流れ
警察等の調査が済み立ち入り可能となる
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特 殊 清 掃
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遺品整理・残置物処分
室内の家具・家電ほか貴重品などの整理・処分、 敷地内にある物置・植栽などの処分
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建 物 解 体
建物解体を行う場合は解体処分
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相 続 手 続 き
遺族などに相続され所有者が代わる際は相続手続き
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供 養・お 祓 い
買主様にご安心いただくために、お祓いや供養を行う
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事故物件の説明を整理して売却依頼
４－１．事故物件の原状回復とは？
事故物件処理の知識のある特殊清掃業者・不動産業者と相談の上、販売することを目的に原状回復を目指したリフォームなどを行います。
賃貸物件が自殺など「死の状況に入居者に過失がある」事故物件になった場合には、貸主は借主に対して賠償請求をすることができます。
賃貸物件では入居者が締結していた賃貸借契約は相続人に引き継がれます。
相続以降は故人の部屋にある家電や私用品などの残置物の所有権も相続人が取得するため、貸主側が無断で物品を処分することはできません。
また契約関係だけでなく、損害賠償金の支払い義務も相続人に発生します。
| 入居者の死因 | 賠償請求の可否 |
| 自殺 | 賠償請求できる |
| 他殺 | 賠償請求できない |
| 孤独死（病死や日常生活における不慮の死） | 賠償請求できない |
４－２．事故物件の告知義務
事故物件の経緯と状況をまとめておくと売買の際に不動産業者に伝えやすくなります。
次のようなことが告知義務のポイントとなります。
- 事件の具体的な日時 （いつどこ）
- 事件の概要 （どこの誰が、どうして亡くなったのか）
- 事故後の不動産に関する経緯 （誰か使用していた、リフォームした、更地にしたなど）
- 売却の動機 （相続が発生した、空き家となったなど）
４－３．専門の不動産業者に買い取ってもらう
事故物件は売却までの手順に一般の物件とは異なる過程があります。また相場についての判断も難しくなります。
こうしたことから事故物件などの訳アリ物件に詳しい不動産業者に買い取ってもらうことがおすすめです。
これには次のようなメリットがあります。
- 心理的瑕疵についてよく理解している
- 買主を直接探すよりも、売却までの期間が短縮できる
- 内見者の案内などの動きがなく、売却したことを近隣に気づかれにくい
５．事故物件の一戸建て・マンションを売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
当サイト”ＵＲＵＨＯＭＥ”を運営する株式会社ドリームプランニングは、２００５年の創業より、事故物件など日本全国の訳アリ物件の買取をしてまいりました。
中でも、横浜、川崎、藤沢、東京城南地区での買い取り実績が豊富で、事故物件の他、再建築不可、市街化調整区域、底地、傾斜地、私道持ち分無し、墓地や葬儀場近くや高圧線下の不動産など、基本的にはどんな物件でも買取をしているのが特徴です。
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