古い団地はどうやって売ればいいの？高く売る方法を解説
「階段の上り下りがしんどいから団地を売却したい」
「エレベーター無しの団地を相続した」
様々な理由で団地の売却を検討されている方も多くいらっしゃると思います。
「でも築年数の古い団地って売れるの？」
とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実は、団地の約8割は三大都市圏に集中しており
立地の良さから方法によっては高値で売却する事も可能です。
そこで今回、団地など売却の難しい不動産の売買を得意とする
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングの社長が
団地を高く売る方法について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の築年数の古い団地など訳ありな不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
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１．団地って何？
そもそも、ひと口に団地と言いますが、団地って何でしょう？
国交省の住宅団地数の推計では団地を以下のように定義しています。
- 同一敷地内に計画的に立てられている2棟以上の共同住宅群
- 分譲敷地を含む、50戸以上のもの
- 敷地が区分所有者等により共有されているもの
「団地」は1939年の日本建築学会主催のコンペで「労務者向集団住宅地計画」を進めていたのですが、これが「集団住宅地」となり、略称として「団地」と呼ばれるようになったようです。
１－１．団地が広まった理由
団地が広まった背景には、戦後（1945年（昭和20年）以降）の住宅不足が大きく関係しています。
空襲によって都心部は焼け野原になり、その都心部に人口が流入したため、終戦直後の日本は人々が街中に溢れ、420万戸の住宅が不足するという、現在では考えられないような状況にありました。
経済企画庁の年次経済報告によると、戦後10年になっても「日本全国で284万戸もの住宅が不足していた」との記述があり、こうした住宅不足を解消するために、1955年（昭和30年）、日本住宅公団（現在の都市再生機構）が設立されました。
日本住宅公団の使命は、大規模な宅地開発を行いたくさんの住居を建設すること、また関東大震災や戦時下の空襲の経験から、火に強い不燃住宅を供給することです。
こうして建てられていったものが現在の “団地” となっています。
１－２．高度経済成長と団地
昭和30年～40年代の高度成長期になると、地方から都心部への人口流入が加速、人々の受け皿として近郊に大規模な団地が次々と建てられました。
この団地政策は地方にも取り入れられ、団地は一つの敷地に沢山の住宅を作ることができる ”住宅の効率化” として瞬く間に全国に広まっていったのです。
当時、団地は人々にとって新しいライフスタイルを見せてくれる画期的な住まいでした。
それまでの日本の家では、食事と寝る場所を一部屋でまかなっており、ちゃぶ台でご飯を食べ、就寝時にはちゃぶ台を片付けて布団を敷いて寝るという生活が一般的でした。
それが団地では、「食事する部屋と寝る部屋が別」となっており、これが当時の日本人には衝撃だったと言います。
「団地は新しい時代の住まいだ」と人々は団地住まいに希望を見いだし、人々は殺到。入居者抽選が行われ、その応募数はかなりのものになりました。
ＵＲ都市機構によると、東日本の住宅公団の新規賃貸住宅への入居平均倍率は51.4倍（昭和41年、住宅募集戸数6,564戸に対して337,613人の応募）にのぼり、中には100倍を超えることもあったそうです。
２．築６０年の団地は住めるの？
こうして人々の憧れとして建てられた団地の中には、既に築60年以上経過しているものも存在します。
たまにマンションの耐用年数は47年などというものを目にしますが、築60年のマンションは果たして住むことが出来るのでしょうか？
そもそも、マンションの耐用年数47年というのは税制上の話で、築47年経過した建物は建物の価格がゼロになるということで、実際の使用可能年数とは関係がありません。
実際には、鉄筋コンクリート造の躯体の耐用年数は仕上げの状態によって120年～150年と言われており、日本に現存する最古の鉄筋コンクリート造の建物が、1911年竣工の横浜三井物産ビルである事などを考えても、メンテナンスがきちんとされていれば住めることが分かります。
ちなみに鉄筋コンクリート造の集合住宅の「求道学舎」は1926年築で、こちらもリノベーションをして現在も分譲の集合住宅として利用されている事からも、適切な修繕によって築60年の団地でも十分に利用出来ると言えるでしょう。
３．団地が売れない理由
団地が売れにくい理由として、築年数が古く建物が劣化していること、「センターリビング」と呼ばれる昔流行った住戸の真ん中にリビングがあるタイプの間取りが現在の生活スタイルに合っていない事、エレベーターが無い事などの不自由さなどが挙げられます。
それぞれの問題点について詳しく見ていきましょう。
３－１．築年数が古く劣化している
団地は昭和30年頃から建築され始めましたので、いくら状態が良ければ長く利用出来るとはいっても、建て替えや大規模のリノベーションが必要な時期に来ている事は否めません。
区分所有法では団地全棟を建て替えるには「団地全体の区分所有者と議決権（土地持分割合）の各4／5以上の賛成および、各棟の区分所有者と議決権の2／3以上の賛成で成立」とされており、一部の棟を建て替える場合でも「建替える棟の区分所有者と議決権の各4／5以上の賛成（建替え決議）および、団地全体の議決権（土地持分割合）の3／4以上の承認の決議で成立」とされているため、高いハードルがあります。
政府は老朽化マンションが増加傾向にあることから、建て替えや大規模修繕に必要な賛成の割合を引き下げる方針ですが、それでも築年数が古い団地ほど集会の参加意欲が低く、修繕管理不全が懸念されます。
今後のマンション政策のあり方に関する検討会
国土交通省住宅局では、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」を2022年10月よりを開催し、2023年8月までに９回の議論を重ねてきました。
検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。（国土交通省webサイトより）
３－２．人気のないセンターリビング
昔の団地で多い間取りは、中央にリビング、南側に洋室が2つある「センターリビング」というタイプが多く、一つ一つの部屋が小さいという特徴があります。
当時の建物は天井の高さも220～230㎝と現在の天井の高さより10～20cmほど低く、圧迫感もあります。
こうした間取りはリビングが全ての居室に面しているという事で、プライベートが確保されにくく、今では人気のない間取りとなっています。
３－３．エレベーター無しの建物が多い
建築基準法では「高さ31mをこえる建築物にはエレベーターを設置しなければならない」とされていますが、古い団地は5階建て程度であるためエレベーターが設置されていないものが多くあります。
エレベーター無しの５階は高齢者や妊婦、小さい子供にとってはもちろんですが、日々の買い物で荷物をもって上り下りするのも非常に大変な為、あまり人気がありません。
建築基準法
第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備
（昇降機）
第三十四条 建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。
２ 高さ三十一メートルをこえる建築物（政令で定めるものを除く。）には、非常用の昇降機を設けなければならない。
(1971年（昭和46年）改正）
４．売れやすい団地のチェックポイント
ここまで述べたように、築年数が古く、間取りも人気が無い、エレベーター無し団地であっても、売れるためのポイントがいくつかあります。
次にエレベーター無し団地が売れるかどうかのチェックポイントを見ていきましょう！
４－１．管理組合が機能している
管理組合が機能していて健全性が高い団地は、建物の修繕もきちんとされており、比較的売却しやすい傾向にあります。
たとえば、定期的な大規模修繕が、計画に基づいて行われていて、外構・共有部分（外階段や庭、ごみ集積所など）・配管などの設備に適切なメンテナンスがなされている団地。こうしたことがうまくいっている団地は、住民の暮らしやすさやにもつながり、健全性が高い団地といえるでしょう。
逆に管理組合が上手く機能していなかったり、健全な運営がされていない団地は売却が難しくなる傾向があります。
こうした団地は、”建て替え”や”敷地売却”の可能性が低いといった特徴があります。
敷地売却とは老朽化した団地の建て替えが出来ない場合、団地を解体して敷地を売却する方法の事で、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分価格の 各４／5以上の同意が必要です。
建て替えが難しい団地は老朽化し売りにくくなりますし、建て替えの可能性があるかどうかは、管理組合の運営状況（資金状況）によりますので、物件の状況はもちろんですが、管理組合の運営が上手くいっているかどうかも団地売却にとっては重要なポイントとなります。
４－２．立地が良く賃貸需要がある団地は売れる
築年数が古く、建物の状態が悪い物件でも、賃貸需要があれば、収益物件としての使い道もあります。
投資家にしてみると比較的安く手に入る団地は、毎月かかる管理費や修繕積立金を差し引いたとしても隠れた人気の投資対象となっています。
一番重要なのは立地で、首都圏の駅から10分以内であれば築年数に関わらず根強い賃貸需要があります。
既に賃貸されている物件であれば、入居者がいる状態でオーナーだけ変わるオーナーチェンジ物件としても投資家の買い手も付きやすい傾向にあります。
４－３．エレベーター無し５階で売れる事も
エレベーター無しの5階のデメリットを前述しましたが、賃料の安さや眺望の良さから、売却価格次第では売りやすくなります。
以下の様なメリットもあるので、エレベーター無し5階だからといって諦めないようにしましょう。
４－３－１．エレベーター無し５階のメリットー 家賃が安い
マンションでは基本的に上階にいくにしたがって家賃や販売価格は上昇します。しかしエレベーターのない団地では５階の家賃が一番低くなっています。
団地では階段の上り下りも楽で、防犯面でも安心な２階の価格が最も高く、その後１階、３階、４階、５階と続きます。
４－３－２．エレベーター無し５階のメリットー 風通しが良く、眺めも良い
団地は１戸１戸の部屋の独立性が高くなっています。
マンションのように長い廊下もなく、設計上、南面・北面の両方に各戸窓やバルコニーが確保されているので、通気性抜群です。
夏場はエアコン無しで過ごしている方もおられるようです。
また眺めの良さもポイントです。５階バルコニーからの眺めは日頃の疲れを癒してくれるでしょう。
さらに上からの騒音を気にしなくてよいですし、防犯面でも上階へ行くほど安全性は高くなります。
５．団地を売却する方法
５－１．部屋を空にして売る
団地の売却の際に気になるのは残置物の多さです。長年住んでいると荷物の量もかなり増えてきますし、物件にあらかじめ取り付けられた設備とは関係ない設備（エアコン、冷蔵庫、照明、ガスコンロなど）を撤去するのも大変です。
しかし、一般の方からすると、物が溢れている状態で内見するのは、新しい生活のイメージがつきにくく、なかなか売却に繋がらない傾向にあります。
団地をスムーズする売却するには、こういった設備以外の残置物は撤去し、買い手が決まってから設備も撤去する方法がおススメです。
５－２．リフォームしてから売る
設備や内装を交換し、リフォームしてから売却活動を始めると買主さんにとってはイメージが付きやすく早期売却に繋がりやすくなります。
リフォーム済みの物件なら、買主は購入後に手を加える必要はほぼ無くなりますし、物件の購入費と併せてリフォームローンを組むまずとも、住宅ローン１本で融資を受けられると言うメリットもあります。
売り手側にとっても、リフォームは間取りなどから大々的に変えるリノベーションに比べて、費用は高くならないですし、リフォームの価格はそのまま売却価格に反映させることも出来ます。
しかしリフォーム費用がかかり販売価格が上がっても、間取りや設備が好みではないなどの理由から、買主が付きづらいという懸念もあります。
また、買主のなかにはご自身の好みでリフォームしたいという方も一定数いらっしゃいます。
５－３．現況のまま買取してもらう
相続した家などの場合、残置物を片付けるだけでも相当な費用がかかります。団地でよくある間取り３DK～３LDKの場合、15～50万円ほどかかる事もあり、エレベーター無しの場合は何度も往復しなければならないため、人件費も高くつきます。
残置物処分をするには手持ち資金も必要になりますが、団地の買取業者の中には、残置物をそのままでも買取ってもらえる会社もあります。
６．古い団地は買取がおススメ
いくつかの売却方法がある中で、手持ち資金が無い場合は特に買取業者に売却する事をお勧めいたします。
手持ち資金があれば残置物を撤去後にリフォームして売却する事も出来ますが、リフォーム内容にもその時代の流行や、購入者の好みがありますので、何もせずに買い取ってもらえる買取業者は非常にありがたい存在です。
６－１．買取のメリット
仲介で団地を売却する場合、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
しかし、買取の場合は、不動産会社に買い取ってもらうため、買主を探す手間が省けます。
買取の場合、おおよそ１か月で売却を完了することが出来るので、素早い手続きを希望する方にはおススメです。
また、契約不適合責任といって、売却する団地に何か問題があった場合に売主に責任が生じますが、その責任を一切負わなくても良いというのも買取業者に売却するメリットです。
６－２．買取のデメリット
買取のデメリットはその買取価格が安くなってしまう可能性が高い事です。
一般の方に売却する場合と比べて、約７～８割程度の売却価格になりますが、早くトラブルなく売却するには、やはり買取がベストです。
６－３．契約不適合責任免責とは？
契約不適合責任とは、売却した団地に契約内容に反する不具合が見つかった場合には、売主がその責任を負わなくてはならないというものです。
その場合修理代の支払いや、損害賠償責任、代金減額や、売主側が修理などに応じない場合、契約解除などが認められます。
どんなものが契約不適合責任に当てはまるかと言えば、例えば雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどから、心理的瑕疵など多岐に渡ります。
買取の場合、買主が不動産会社なので、売主の契約不適合責任は免責されます。
築年数の経た団地には様々なトラブルが出てくると想定できますが、団地売却にとって契約不適合責任の免除は大きな安心材料になります。
６－４．団地の買取ならＵＲＵＨＯＭＥ
団地の買取ならURUHOMEにお任せ下さい。URUHOMEを運営するドリームプランニングは、日本全国の団地の買取相談をさせて頂いております。査定は無料です。
ドリームプランニングでは、購入、計画、工事、売却等を基本的に全て自社にて一貫して行います。そのため中間コストがかかることなく、他社様より高値で買取出来るのです。
７．団地を高く売る方法
築年数の古い団地は買取がおススメであることをご説明してきましたが、少しでも高く売るにはどうしたら良いのでしょう？
ここでは団地を高く売る方法について解説いたします。
７－１．仲介で売却する
不動産会社での買取の場合、通常１か月で査定から買取まで終えることが出来ます。
この早さが買取の魅力ですが、査定額は仲介の７～８割程度。高値で売りたい人は不動産会社に仲介してもらいましょう。
ただし仲介は買い手が見つかるまで、時間がかかり、契約不適合責任も生じるので、信頼できる不動産業者を探しましょう。
７－２．ウチカツを利用して一括査定
団地を高額で売却するために、多数の不動産屋に査定依頼をするのも手です。
不動産会社の査定基準は会社毎に違うので、査定金額も変わってきます。
とはいえ多数の会社の査定金額を見れば、だいたいの相場が分かるでしょう。
その中から高値で売れる会社を探すことが大切です。
おススメの一括査定は「“不動産SNS” ウチカツ」です。
こちらのサイトは無料で “売出し価格” と “買取価格” の一括査定ができます。
一般的なサイトでは、売り出し価格の査定しか出来ず、買取価格の査定は出来ませんでした。
しかし、ウチカツは他の一括査定サイトと違い買取価格の査定もいっしょに行うことができます。
不動産業者からも利用料を徴収していないため、大手だけでなく中小の地元不動産買取業者も多数利用しています。
７－３．団地等の売却はＵＲＵＨＯＭＥ
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