２－１．増改築許可申立事件(増改築事件)

増改築許可申立事件は、契約に増改築に関する取り決めが盛り込まれており、工事をする前に地主の許可がほしいけど認めてくれない場合に行われます。

裁判所は、土地の通常の利用をするときに、その増改築工事が必要であると認めれば、相当の理由があるとして工事の許可を出します。(借地借家法第17条2項による許可)

２－２．土地の賃借権譲渡(譲渡事件)

これは借地権を第三者に譲渡したり転貸するときに、地主の許可が得られない場合に行われる借地非訟です。

譲渡や転貸によって地主が不利益を被ることがなければ、その行為に問題はないとして裁判所は許可を出します。(借地借家法19条1項による許可)

２－３．借地条件変更(条件変更事件)

借地条件変更申立は、契約の内容を変更したくても地主の許可がでない場合に申し立てる事件です。

例えばこれまで居住用だった建物で、ビジネスをしたいから事業用に用途を変更したい、木造だけしか認められていないけどコンクリート造に変えたいといったことが変更する条件にあたります。

そこで借地権の設定をしたときは周辺の建物は木造が主流だったけど、今は防火性や耐震性の高いコンクリート造がほとんどになっているといった事情が認められたら、条件の変更は相当だと認められることがあります。(借地借家法第17条1項による許可)

２－４．競売、公売に伴う土地賃借権譲受許可(公競売事件)

競売又は公売で借地上の建物を買い受けた人は、土地の賃借権の譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが（民法612条）、土地所有者の承諾を得られないことがあります。

借地上の建物を買い受けた人は，競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立てをして，裁判所が相当と認めれば，土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
この申立ては，建物の代金を支払った後2か月以内にしなければならないので，ご注意ください。(借地借家法第20条1項による許可)

２－５．土地賃借権譲受申立(介入権事件)

最後の土地賃借権譲受許可申立は、上記2「土地の賃借権譲渡(譲渡事件)」や４「競売、公売に伴う土地賃借権譲受許可(公競売事件)」の事件が起こった際、地主が優先的に土地賃借権と借地上の建物を優先的に購入できる権利(介入権と呼ばれるもの)です。

これは、裁判所が定めた期間内に地主が介入権申し立てを行うと、原則として地主が優先して裁判所が定めた価格で借地権及び、借地上の建物の買い取りができます。(借地借家法第19条3項、20条2項)

第1項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。

引用：借地借家法第19条1項

借地人さんと地主さんでどうしても諸条件が整わなかった場合、借地非訟にせざるを得ないこともあります。一度借地非訟になると時間がかかるうえ、第三者に売却する時に問題のある土地として価格が下がってしまう事もあります。ですので、トラブルになる前に専門業者に相談する事をお勧めいたします。