１－１．借地借家法の歴史―旧借地法は１９２１年制定、借地人保護色の強い法律、存続期間は木造２０年、堅固建物３０年

借地借家法の説明の前に成立の歴史からご説明していきます。借地借家法の前に建物の保護に関する法律、借地法、借家法の3つの法律があり、不動産における賃貸借契約の決まりをまとめたものとして、3つの法律が統合して作られたのが借地借家法です。

旧借家法は1921年制定の法律で、借地人、賃借人保護色の強い法律でした。

旧借地法に限って説明しますと、契約の存続期間を木造の場合は20年以上、マンションなどの堅固建物期間は30年以上と定められました。しかしこの旧法が定める建物の基準が複雑で、マンションのような堅固な建物といえば鉄筋コンクリートをはじめブロックやレンガ、石や土、コンクリート造りの建物が該当し、それ以外は堅固でないものと分類されていました。

契約更新の際は地主が承諾しなくとも法定更新といって、旧借地法により借地契約はそのまま存続されていきます。更に、旧法によって借地契約を結んだ土地については、旧借地法がそのままずっと適用される事もあり、旧借地法は借地人の保護色の強い法律と言われる所以です。

１－２.　旧法借地の特徴

20年よりも短い期間の契約の場合は「期間の定めがないもの」とされ、その場合は木造は一律で30年、堅固な建物は60年と定められていました。

存続期間の決まっているものに関しては、その間に建物が老朽化して壊れてしまっても期間中は借地権がありますが、「期間の定めのないもの」に関しては借地権を第三者に主張することができませんでした。また、地主がその土地を必要とすることがある場合、正当な事由があれば更新を拒否しても良いとされていましたが、どの理由なら良いのかということでトラブルもありました。

旧借地法の特徴としては、堅固建物、非堅固建物という分かりにくい区別、土地返還を受けにくい普通借地権のみである事など、ルールがあいまいである事や借地人有利である事が挙げられます。

１－３．借地借家法の成立、特徴

旧法借地法で複雑だった部分や借主の権利などを改善し、1992年借地借家法が制定されました。

これによって、堅固な建物かどうかに関係なく一律で契約期間を30年とし、それ以上なら自由に決められます。契約更新の場合は1回目なら20年、2回目以降は10年と定められました。

また「期間の定めのないもの」に関しては途中で建物が滅びれば土地の権利が主張できませんでしたが、新法ではその土地に決められた事柄を書いた掲示板をわかりやすく設置したうえで、建物滅亡後2年以内に新しく建てて登記をすれば第三者にも権利の主張ができるように改正されました。

１－４．借地借家法の適用範囲

借地借家法には適用範囲があり、”建物所有を目的とする賃貸借契約”『借地の契約』と””建物賃貸借を目的と賃貸借契約””『借家の契約』が適用範囲になります。

また、全ての建物に適用されないのが特徴で

• １．建物の所有を目的としないもの
• ２．一時使用目的のもの
• ３．無償で貸しているもの

以上に関しては借地借家法は適用されません。ただ使用貸借契約や一時使用目的のものについても権利の一部が認められることもありますので、借地、借家以外の一時使用目的や使用貸借契約のお困りごとがございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

２－１．借地借家法には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

法改正による最大の違いは、「定期借地権」という概念が生まれたことです。これによって地主は建物所有目的で土地を貸した時、いつになったら返ってくるか分からないという不安から解消されることになりました。

1992年以降に新規で結ばれた契約に限り「定期借地権」は使えるのですが、更新をしなくても良い「定期借地権」が生まれたのは、地主にとっては最大のプラス材料と言えるかと思います。

借地、底地の問題については、借地借家法の成立後においても専門家の間で意見が分かれる事もある難しい問題です。弁護士であっても専門でない場合に知識が乏しい事も多いため、取り扱いの多い専門家や専門業者に相談するようにしましょう。