「底地を処分したいけど、敬遠されてなかなか売却できない……」
そんなお悩みをお持ちの方にお勧めなのが、地主さんが持っている底地と、借地人さんが持っている借地権を同時に売却する方法です。
底地と借地権を合わせた完全な所有権つき不動産になるから、買い手がつきやすくなります。
しかし、本当にそう上手く行くのでしょうか？
というわけで、今回は底地と借地権の同時売却について、底地のプロが徹底解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは、底地専門の買取業者として２００５年に創業しました。
創業より培ってきたノウハウにより、「再建築不可の底地」「共有持分の底地」など、様々な底地買取の実績があり、日本全国の底地を買取させて頂いております。
どんな底地でも買い取りさせて頂いておりますので、お困りの底地がございましたら、こちらからお気軽にご相談ください。
- 底地と借地権の同時売却とは何？
- 底地と借地権を同時売却するメリット
- 底地と借地権を同時売却する際のデメリット
- 無理に同時売却しない方がいいケース
- 底地と借地権を同時売却する流れ
- 底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
- 同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する場合
- 底地と借地権の同時売却・よくある質問まとめ
- 底地と借地権の同時売却まとめ
- 底地と借地権の同時売却をご検討ならURUHOMEへ
１．底地と借地権の同時売却とは何？
冒頭の地主さんが思いついたように、底地と借地権の同時売却というのは、「地主の持っている底地と借地人の持っている借地権を同時に売却すること」を言います。
買い手にしてみれば、権利的にめんどくさい底地だけor借地権だけを購入するより、完全な所有権つきの土地として入手できた方がうれしいでしょう。
だから土地の買い手がつきやすく、人気が上がれば売却価格もそれに比例して上がることが期待できます。
身近なモノでたとえるなら、お箸を一本ずつもっている二人がそれぞれ誰かに売るより、二人のお箸を一膳セットで売った方が価値≒売却金額が高くなるようなものです。
それを二人で分け合えば、それぞれ一本ずつ売った時より一人あたりの取り分が多くなるでしょう。
【同時売却のイメージ】
「お箸一本など、単なる木切れ。価値は低いので、５円なら買わないでもない」
➤「お箸一膳なら、食事や調理などいろいろ使える。価値が高いから、１００円で買おう」
➤ お箸を一本ずつ売却した場合、一人あたりの取り分は５円。それに対し、お箸一膳が１００円で売れれば、山分けしても一人あたりの取り分は１０倍の５０円！
✅現実の不動産取引で、ここまで価格がはね上がることはまずありません。またこんなにシンプルでもありませんが、分かりやすさを優先しています。
こうして聞いているとよいことづくめですが、物事にはメリットとデメリットの両面がつきもの。
そこで以下に、底地と借地権を同時売却する時のメリットとデメリットを解説していきます。
２．底地と借地権を同時売却するメリット
まずは、底地と借地権を同時売却するメリットを、それぞれまとめていきましょう。
２－１．底地と借地権を売却する側（地主・借地人）のメリット
底地と借地権を同時売却する地主と借地人のメリットとしては、売りたい土地を所有権の不動産として売り出せることが挙げられます。
つまり、底地や借地権だけの不動産よりも買い手がつきやすく、つまり売りやすくなるのです。
そして完全な所有権の不動産は、底地と借地権を別々に売却するより価値が高くなる傾向があるため、分かち合っても一人あたりの取り分は多くなります（ただし配分によって異なる場合があります）。
借地人が借地権を売却する時は地主の承諾および承諾料が必要になりますが、地主が持つ底地との同時売却であれば承諾料の負担が軽くなるorなくて済むため、売却後の手残り金額が高くなる傾向があるようです。
２－２．購入する側（買主）のメリット
底地と借地権を同時に購入する買主のメリットと言えば、完全所有権の不動産として購入できることが大きいでしょう。
底地と借地権を同時に購入することで、土地賃貸借契約にもとづく貸主と借主が混同（※）することで消滅するのです。
（※）一つの契約にともなう権利と義務を一人が持つことにより「自分に対して権利を持ち、義務を負う」状態となり、権利と義務が打ち消し合うことを言います。
要するに普通の不動産を購入するのと同じ。なので、底地と借地権をそれぞれ別個に購入するより権利関係がシンプルになることが、大きなメリットと言えるでしょう。
３．底地と借地権を同時売却する際のデメリット
さて、ここまで底地と借地権を同時売却するメリットについて紹介してきました。
それでは次に、目をそらせない底地と借地権を同時売却するデメリットについても、しっかりと見ていきましょう。
３－１．売却までに時間がかかりがち（合意形成が難しい）
底地と借地権を同時売却するには時間がかかりがちです。
なぜならば、地主が底地を売却したいタイミングと、借地人が借地権を売却したいタイミングがピッタリ合うことはほとんどないからです。
だから底地と借地権を同時売却しようと思ったら、まずは借地人と売却時期について話し合わなければなりません。
借地人が応じてくれなければ、いくら自分が所有権を持っている土地であっても、勝手に借地権まで売るわけには行かないのです。
まして一筆の底地に複数の借地人がいた場合は、彼ら全員の合意をとらねばならず、ハードルは格段に引き上げられてしまうでしょう。
地主が底地を共有している場合も同様で、底地と借地権を持つすべての関係者が合意しなければ、同時売却できないのは言うまでもありません。
もしそういうケースで底地と借地権の同時売却を考えているなら、想像するだけでもう気が重くなってしまいそうですね。
３－２．売却金の配分でトラブルになる事例も
さて、難しい交渉を乗り越えて何とか関係者全員の合意を形成し、底地と借地権を同時売却できたとしましょう。
そしてありがたいことに、底地と借地権を別個に売却するより高値で売れたとしましょう。
あぁよかった、それじゃあこのお金を頭分けすればみんな満足……と行きたいところですが、必ずしもそうシンプルにできるとは限らないのです。
「私は今回の同時売却にこれだけコストをかけたから、この分は上乗せして欲しい」
「何をおっしゃる。今回の同時売却は、私の根回しがあったからこそ成功したのだ」
「同時売却の測量費用を出したのだから、それだけ私の取り分を多くしてくれ」
……などなど。
いざまとまったお金を目にすると、皆さん一円でも多く分け前にあずかるべく、ここぞとばかり主張を始めるでしょう。
そのために自分が有利になる条件を持ち出して、ここでもまたモメる訳です。
あらかじめ各自の取り分について取り決め、一度はそれを承知したとしても、いざ現金を目にすると豹変してしまう方は少なくありません。
これについては事前に入念な協議を行い、想定しうる各自の負担をすべて洗い出した上でそれらを織り込んでおきましょう。
更に想定外の事態が起きた場合は、どのように対処するかまで手を回して万全を期するべきです。
４．無理に同時売却しない方がいいケース
ここまで読んできて「底地と借地権の同時売却って、思ったよりハードルが高いな……」と感じた方は少なくないのではないでしょうか。
例えば底地は自分一人で持っていて、借地人も一人でかつ人間関係も良好。
さらに借地人が「そろそろ借地権を売却したいな」or「好条件なら売却してもいいな」と思っているならともかく、そんな理想的な状況はなかなかないと思います。
底地は自分を含め共有の持ち分となっていて、借地人も複数存在し、日ごろ疎遠あるいは関係があまり良好ではない……となったら同時売却前の交渉はもちろん、同時売却後の金額配分でトラブルになることはもはや不可避でしょう。
そういう時は、無理して底地と借地権の同時売却にこだわらない方がいいかも知れません。
底地の売りやすさや売却金額の増加といったメリット以上に、トラブルを抱え込んでしまうデメリットの方が、過大になる状況が目に浮かぶようです。
自分で持っている底地だけを売却した方が、デメリットを差し引いてもまだシンプルに話が進むかも知れません。
果たして皆さんの場合はどうなのか、はっきりと判断しかねる状況でしたら、底地の売却や買取に精通している当社ドリームプランニングにご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．底地と借地権を同時売却する流れ
さて、メリットとデメリットを理解した上で底地と借地権を同時売却する場合、どのような流れになるのでしょうか。
底地と借地権を同時売却する流れをつかむことで、抜かりなく取引に臨みたいものです。
- ５－１．地主と借地人の双方で同時売却の意思を確認する
- ５－２．不動産会社に仲介を依頼する
- ５－３．販売活動を開始する（不動産会社）
- ５－４．買主と売買契約を締結し、決済・登記を完了させる
- ５－５．賃貸借契約終了の覚書を交わす
５－１．地主と借地人の双方で同時売却の意思を確認する
これが最初にして最大の難関と言ってもいいでしょう（もちろん、他の段取りにしても気は抜けませんが）。
底地と借地権を同時売却するためには、何はなくとも地主と借地人がそれぞれ底地と借地権を売却する意思を合意しなければ始まりません。
同時売却の話を持ちかける際は、底地と借地権を同時売却するメリットはもちろんのこと、デメリットとなりうる金額配分などについても誠実に説明する必要があります。
「話を進めさえしてしまえば、後はその場しのぎでどうとでもなる。
だから調子のいいことを言って相手を乗せて、まんまと言いくるめてしまえばよい」
……なんてタカをくくっていると、後からトラブルが発生する可能性が高いです。
くれぐれもコミュニケーションをおろそかにしてはなりません。
不動産関係の取引は絡んでくる金額も大きいため、訴訟に発展してしまうケースも決して少なくないのです。
後からのしかかってくる裁判費用や手間を考えれば、少しくらい時間や手間はかかっても、じっくり丁寧に理解してもらった方がよほど得策でしょう。
５－２．不動産会社に仲介を依頼する
地主と借地人の間で底地と借地権を同時売却する合意がきちんと形成できたら、次に不動産会社へ売買の仲介を依頼しましょう。
個人レベルでの交渉や契約を進めるのはトラブルの温床。
たとえ元から仲がよかった同士であっても、利害がからむことによって関係がこじれてしまうことは少なくありません。
言うまでもなく、第三者である買主との間にもトラブルの火種は潜んでいます。
なので地主と借地人による底地と借地権の同時売却は、不動産取引の法律や税制を熟知している不動産会社に仲介してもらうのがおすすめです。
特に底地や借地権関係を専門としている不動産会社なら、売却費用や解体や測量に要する費用負担の割合についても、最善のアドバイスをしてくれるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、底地や借地権の取引経験や、実績が豊富な会社であるかもチェックするのが基本です。
５－３．販売活動を開始する（不動産会社）
不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社による物件の販売活動が開始されます。
彼らは不動産販売のプロなので、地主と借地人がこの段階でできることはあまりありません。
進捗状況は適宜報告してくれるので、基本的には「餅は餅屋」とお任せしましょう。
ただし、見込み客が見つかってもその場ですぐ契約が成立するケースは少なく、ほぼ例外なく価格交渉（値引き）を持ちかけられます。
その場合、不動産会社の担当者にどの程度までなら値下げに妥協できるか、等をあらかじめ伝えておくといいでしょう。
５－４．買主と売買契約を締結し、決済・登記を完了させる
底地と借地権の買主が見つかり、地主も借地人と売却条件が合意できたら、地主・借地人・買主の三者で売買契約を締結します。
売買契約を締結したら、土地と建物の代金を決済して所有権を買主に移転登記します。
登記のタイミングは売買契約の締結から約１ヶ月後の引き渡し時に、売主と買主の引き渡しに立ち会った司法書士が法務局で行うパターンが一般的です。
これで底地と借地権を相手に引き渡すことができました。
５－５．賃貸借契約終了の覚書を交わす
底地と借地権の同時売却が成立し、物件が引き渡されると、これまで地主と借地人の間で締結されていた賃貸借契約が終了します。契約の対象となる底地と借地権をそれぞれ手放したのだから当然ですね。
ただし当然に終了したとは言え、何か形に残しておかないと後からトラブルになってしまうリスクがあります。
そこで地主と借地人の間で賃貸借契約終了の覚書を交わしておきましょう。覚書は２通以上（地主と借地人の数だけ）作成し、すべて署名・押印した上で各１通ずつ保管します。
６．底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
底地と借地権を同時売却する流れをつかんだところで、次は底地と借地権を同時売却する上で注意すべきポイントを解説していきましょう。
６－１．底地と借地権を同時売却するタイミングを見極める
「そうだ。底地、売ろう」
地主であるあなたが底地と借地権の同時売却を思いついた時点で、借地人はそんなことを夢にも思っていないパターンがほとんどです。
「借地を売れだって？地主さんは住む家があるからいいだろうけど、私はどこへ引っ越せばいいんだ！」
住むために土地を借りて住んでいるのだから、借地人が戸惑ってしまうのは無理もありません。
だから同時売却を思い立ったらすぐに言うのではなく、タイミングを見計らう必要があります。
底地と借地権の同時売却を比較的切り出しやすいのは、借地契約を更新するタイミングでしょう。
「今度の更新タイミングで、底地と借地権を同時売却したいと思っています。どうでしょうか？」
あるいは借地人に相続が発生して借地権者が変更した、借地人が借地権の第三者譲渡を考えていることを知った時なども、同時売却を持ちかけやすいタイミングと言えます。
６－２．売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れておく
地主と借地人が底地と借地権を同時売却するということは、買主にしてみれば地主から底地を、借地人から借地権をそれぞれ購入することになります。
だから買主は地主と借地人のそれぞれと契約を交わすことになりますが、もし地主か借地人の一方が契約を破棄したら大変です。
買主にしてみれば「完全な所有権だと思って購入したのに、実際手に入ったのは底地だけ、借地権のみ」ではたまったものではありません。
そんな事態を防ぐため、売買契約書には「不可分一体の条項」を必ず入れておきます。
不可分一体とは、地主と借地人が一体となって連帯責任を負うという意味です。
もし地主か借地人のどちらかが契約を破棄した場合、もう片方の契約も無効になるため、買主としては安心して底地と借地権を購入できるでしょう。
６－３．借地人・地主双方の意向をくみ取る
これまで何度か解説してきた通り、底地と借地権の同時売却には借地人との合意をはじめ、二人三脚の協力が不可欠です。
多くの苦労を乗り越えてせっかく底地と借地権を同時売却できたのに、最後の分け前で争いが起きてしまっては、今までの苦労が水の泡となりかねません。
地主としては「私が持っている土地だから、私の取り分を増やしてほしい」と主張したいでしょう。
一方で借地人も「借地権割合はこちらの方が多いのだから、それに応じた取り分は確保したい」などと主張してくることが考えられます。
基本的には同時売却で得た利益を頭数で分け合うのがシンプルですが、同時売却にかけた費用負担（建物解体、測量ほか）を加味してほしいなど、一筋縄ではいかないものです。
だから事前に入念な協議が欠かせないものの、当事者同士だとどうしても冷静に話すのは難しいでしょう。
そこで法律関係に精通したプロである不動産会社などを間に入れ、アドバイスを求めるなどの工夫が求められます。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、このような場合でも地主様と借地人様の間に立ち、売却のお手伝いさせて頂くことも可能ですので、こちらからお気軽にお問い合わせください。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
７．同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する場合
これまで底地と不動産を同時売却する方法やポイントなどを解説してきました。
しかし言うまでもなく、底地を売却するには同時売却しかない訳ではありません。
売却価格的には不利であっても早く売りたい事情がある場合や、底地を処分したいスケジュールが決まっている場合など、同時売却にこだわらず単独売却した方がよいケースもあります。
なのでここでは、同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する方法を解説していきましょう。
先ほど紹介した「４．無理に同時売却しない方がいいケース」に回答するような場合は、こちらが参考になるはずです。
７－１．底地や借地権を地主・借地人に売却する場合
底地を売却したいなら、底地を借りている借地人に買い取ってもらうのが、理論上は一番手っ取り早いです。
地主としては処分したい底地を売却できるし、借地人としては住み慣れた土地の完全所有権が手に入るのだから、お互いWin-Winと言えるでしょう。
しかし借地人の多くはお金がないから土地を借りて住んでいるわけで、そう思ったようには行かない可能性が高いと思われます。
借地人に底地を購入したい意思があったにしても、資金調達に時間がかかることは織り込んでおくべきです。
また、日ごろからコミュニケーションをとっていない場合、いきなり「底地を買ってくれ」と言われたところで警戒されてしまうでしょう。
７－２．底地や借地権を第三者に売却する場合
借地人にお金がないなら、お金を持っている誰かに買ってもらえばいいじゃない。
というわけで、底地を単独売却する選択肢としては第三者に売却する方が、より現実的かも知れません。
購入しても土地自体を活用できない底地は、一般的には買い手がつきにくい物件と言われています。
しかし不動産投資家が地代や更新料など、不労所得を目当てに購入してくれることも少なくありません。
ただし底地を購入するための住宅ローンは一般の不動産に比べて審査が厳しいため、やはりなかなか買い手がつかない＝売却まで時間がかかってしまう覚悟は必要です。
７－３．底地・借地権を買取専門業者に買取りしてもらう場合
借地人や第三者に底地を単独売却する場合に比べて、不動産会社や買取り専門業者に単独売却する場合はどうなのでしょうか。
ここでは底地や借地権を買取専門業者に単独売却する場合のメリット・デメリットを解説していきます。
７－３－１．【メリット１】短期間で売却できる
買取専門業者に底地や借地権を買取してもらう上で最大のメリットと言えば、短期間で売却を完了できる点が挙げられるでしょう。
借地人への単独売却では、多くの場合で資金の準備に時間がかかります。
また第三者への単独売却だと、買主を探す販売活動に時間を食ってしまいがちです。
それで買主が見つかればまだよいのですが、不動産が市場のニーズを満たせない場合はなかなか買主が見つかりません。
対して買取専門業者であれば、不動産の種類によって多くのケースで数週間以内に売却完了できるため、短期間の売却が見込めるでしょう。
７－３－２．【メリット２】仲介手数料がかからないことも
不動産会社に底地や借地権の売却の仲介を依頼すると、サービスの対価として仲介手数料が発生します。
しかし買取専門業者の買取りであれば直接購入者となりますから、仲介手数料が発生せず、費用を節約できるでしょう。
ただし、不動産会社の中には自社で買取りをせずorできず、買取専門業者に仲介するだけの会社も存在します。
その場合は仲介手数料が発生してしまうため、自社で買取りをしている会社かどうかを事前にチェックしておくことが大切です。
７－３－３．【メリット３】面倒な交渉が不要
買取専門業者に底地や借地権の買取を依頼した場合、業者は不動産を査定するだけで、売主が交渉する必要はありません。
売主としてはただ提示された査定金額に対して売却するorしないを決めるだけで済みます。
査定額が不満なら他社を当たり、納得できる条件を出してくれる会社を探せばいいだけだから非常に楽です。
地主と借地人、第三者間の売却には価格や条件の交渉が入るため、なかなか話がまとまらず疲弊してしまう事例が少なくありません。
しかし買取専門業者の査定は物件自体の価値はもちろん、周辺地域の事情やバランスなどを総合的に加味した金額を出してくれるため、納得できる数字が期待できます。
７－３－４．【デメリット１】市場相場に比べて売却価格が下がってしまいがち
底地や借地権を買取専門業者に買取りしてもらうのはメリットが多い反面、デメリットもあります。
買取専門業者への売却は、市場相場に比べて売却価格が安くなってしまいがち。
なぜなら買取専門業者は買取りした底地や借地権に付加価値を乗せて販売するため、仕入れは少しでも安くおさえたい事情があるためです。
とは言え、なかなか買主が見つからない状態や、交渉における数々のトラブルを思うと十分に呑める範囲ではないでしょうか。
実際の査定金額と市場相場の差額を確認した上で、買取専門業者を利用するか検討したいところです。
８．底地と借地権の同時売却・よくある質問まとめ
底地と借地権を同時売却する場合、お客様からよくある質問をまとめました。
これまでの解説と重複するものもありますが、ご参考にどうぞ。
８－１．底地と借地権を同時売却した場合、現金化までの期間はどのくらい？
ケースバイケースとしか言えませんが、地主と借地人の条件交渉がスムーズにまとまり、かつ買い手がすぐに見つかった理想的なケースでは最短１～３ヶ月程度でした。
あとは交渉や販売活動の進捗によって、延びることも少なくありません。
８－２．底地と借地権を同時売却する場合のメリットは？
既に解説した通り、完全所有権のある不動産として売却できるため、買い手が付きやすくなる傾向が挙げられます。
また、底地と借地権の単独売却よりも価値が上がり、それぞれの合計以上の利益が期待できるでしょう。
８－３．底地と借地権を同時売却する上で、注意すべき点は？
これも既に解説しましたが、まず地主と借地人がお互いに売却するタイミングを合わせる必要があります。
交渉が難航すること、そして同時売却が実現できても売却金額の取り分をめぐってトラブルになることが多く、売却自体が頓挫してしまうことも少なくありません。
理論的にはメリットが多い反面、慎重さが求められる取引と言えるでしょう。
９．底地と借地権の同時売却まとめ
以上、底地と借地権を同時売却する上でのメリットやデメリット、注意すべき点や同時売却以外の選択肢などについても解説してきました。
【底地と借地権の同時売却まとめ】
◎同時売却とは何か？
➤地主の底地と借地人の借地権を同時に同じ相手へ売却すること
➤権利を補完し合って、完全所有権の不動産として売却できる
◎同時売却のメリット
➤完全所有権のある土地として売却できる
➤土地の使い勝手が向上する
✅だから買い手が見つかりやすくなる
✅だから人気が高まり、比例して売却価格が高くなる
✅だから地主と借地人それぞれの取り分が多くなる
◎同時売却のデメリット
➤同時売却のタイミングを合わせにくい
✅必ずしも相手方が売却したいとは限らない
✅だから、すぐ売却できるとは限らない
➤売却金額の配分でトラブルが起きやすい
✅事前に綿密な協議が必要
✅それでも後からモメる例も少なくない
１０．底地と借地権の同時売却をご検討ならURUHOMEへ
底地と借地権を同時売却する、という方法自体はよい着眼点だと思ったのですが、こうして見ると現実的にはかなりハードルが高そうですね。
いくら買い手がつきやすくなりそうでも、売却価格が高くなりそうでも、その前段階でつまずいてしまう予感がします。
そうなると、不動産会社に底地を買取りしてもらうのが一番現実的な選択肢として考えられるでしょう。
しかし、一口に不動産会社と言ってもすべての業者が底地の取り扱いに強いわけではなく、業者によって得手不得手が存在します。
知識のない不動産会社にお願いしてしまったばかりに、かえって売却に難航してしまった事例も、決して少なくありません。
その点で大手企業は知識こそ持っているものの、手続きが面倒な割に仲介手数料が安いためやりたがらない傾向が見られます。
当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングでは、創業から１８年間にわたって底地の買取りをはじめニッチな不動産について多くのご相談を承ってまいりました。
今回も底地と借地権の同時売却をご検討されている、皆様のお役に立てることと存じます。
皆様が持て余していらっしゃる底地の売却や活用方法などについて、ベストなご提案をいたします。
底地に関するお困りごとなどございましたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ！
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
