底地

底地とは何か?【超簡単に解説】



底地とはナニ?底地を所有するメリット、デメリット

土地を相続したと思ったら底地だった。めちゃめちゃ安い土地を見つけたけど、底地って書いてある。

所で底地って何?底地を相続した方、底地の取得を考えている方、既に所有されている方に、底地とは何かを解説致します。

1.底地って何?

1-1.底地とは借地権が設定されている土地の事です

底地とは借地権が設定されている土地
借地人さんに貸している土地が底地です

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。いわば底地の所有者は地主として、土地を誰かに貸すことで賃料(地代)や更新料などを得られます。

土地を借りている借地人が、第三者に借地権を売買する際は所有者の許可が必要であり、売買契約が成立したときは承諾料も得る事も可能です。

所有地を建物所有目的とする借地権か地上権が設定されており、誰かに貸して収入を得ていれば、底地であるということになります。

1-2.底地は借地権との関係で制限を受けます

基本的に底地は自由に売買できますが、借地権が設定されている為、自由に借地権設定を解除し自分で建物を建てるわけにはいきません。借地人は借地借家法で保護されているという事もあり、地主は自分の土地であっても自由に使えない事などから「不完全所有権」とも言われております。

2.底地を所有するメリット、デメリットって何?

2-1.メリット―メンテナンス不要で地代収入などが得られる

底地を所有するメリットは定期的に地代収入が得られる。借地の更新の時には更新料、借地の売却の時は譲渡承諾料、借地上の建物の建て替えの際は建て替え承諾料が得られるというメリットがあります。

また、メンテナンス不要である事もメリットです。土地を貸しているだけで収入が入ってくるため、所有者がすることは特にありません。土地の運用や清掃、設備更新などの費用のほとんどを借地人が負担するため、賃料が入ってくるのを待つだけです。

メリットのまとめ

  • 定期的な地代収入を得る事ができる
  • メンテナンスが不要(借地人が行ってくれる)

2-2.デメリット―買取相場が低い、借地人が強い

底地を所有するデメリットとして、売りにくい理由は借地権にあります。底地を購入しても土地を自由にできない場合がほとんどなので、需要が少なく売りにくくなっています。

仮に売却できたとしても、底地でない場合と比較すると10%前後まで売却額が下がることも珍しくありません。すでに底地には、借地人が建てた建物と生活実態があり、基本的に賃料や更新料を払っている限りは追い出すことはできません。

また底地の性質上、数十年以上住み続けることで多く居住権が発生しています。居住権は基本的人権の一部であるため、退去してもらうには相応の理由が必要になります。

特に借地人との契約が旧借地借家法である場合、借地人は手厚く保護されているため、退去してもらうのは更に困難になります。

デメリットのまとめ

  • 借地権が設定されている為、需要が少なく買取相場が低い
  • 借地人は法律で保護されているため、自分の土地でも自由に利用できない

借地人との交渉が面倒な場合は底地・借地の買取で有名なドリームプランニングで無料査定してみると良いと思います。

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「底地を所有しておらず、これから底地を購入するけどどのような売却方法があるか?」などを知りたいという方はこちらの記事を参考にしてみると良いと思います。

3.底地は売りにくいって聞くけど、実際どうなの?

3-1.借地人であっても底地を買わない事が多い

借地人が底地を購入する事がありますが、経済状態や考え方や価値観に左右されます。もし借地人が、現状に対して不満がなく、このまま借り続けられれば良いと考えているのであれば、売却するのは難しいかもしれません。

特に旧法借地の場合、借地人が保護されている為、地代の値上げが難しかったりすることがあり、現状のまま借りたいという借地人が多いのも確かです。

また借地人が購入したい気持ちがあっても経済状態が許さないのであれば、やはり難しいと考えられます。借地人の経済状態に問題がなく、金融機関のローンを利用できれば、売れる可能性があります。

3-2.契約切れのタイミングで売る

借地借家法(新法)の契約となっている場合、定期借地権(期限付きの借地権)の期限切れを待つと良い金額で買ってくれることがあります。

借地借家法(新法)で10~50年未満まで、契約期間を明確に定められるようなりました。契約期間に達した場合は、借地人が更地にした上で土地を所有者に返還しなければならない契約内容である場合もあり、更新前や更新が近いタイミングであればよい金額で買ってくれることもあります。

3-3.買い取り業者が一番売りやすい

底地専門の買い取り業者に買い取ってもらうのが一番簡単な方法です。価格は安くなってしまうかもしれませんが、面倒も無く、スムーズに売却できます。

査定だけでも出してみると、どの位であれば売れるか分かるので、売って現金化するか、他の資産に変えるかなど次の計画が立てやすいかと思います。

ウルホームの無料査定で底地の査定をしてみると意外といい金額になる事もあるので、ご相談くださいませ。

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底地を所有している場合で、誰に売るのが良いかお悩みの方、少しでも高く売りたいという方はこちらの記事も参考にしてみてください。

相続したり購入したりする際は、底地の性質を理解した上で、売却の事なども視野に入れておくことをお勧めいたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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