安定した不労所得が魅力ですが、その底地を共有している状態だと、何かとトラブルの温床になりがちです。

「地代の配分は等分と取り決めたはずなのに、理由をつけて上乗せを要求してきた」
「共有者が自分の持ち分を売却していて、知らない人が権利者になっている」
「地代を値上げしたいけど、共有者と連絡がつかず、なかなか合意がとれない」

……などなど。そこで今回は底地を共有するリスクと解決策を、底地買取業者社長が徹底解説いたします。

監修者情報

底地共有のリスクと解決策[高値売却方法も解説]with image|URUHOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、底地買取業者として2005年に創業、日本全国の様々な底地の買取を行ってまいりました。
連絡が取れない共有者のいる底地なども買取させていただいており、1億円位までの物件あれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

どんな底地も買い取りますので、ご売却にお困りでしたらこちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.底地の共有とは何か

ここまで当たり前のように使ってきましたが、まずは底地の共有とは何か、その意味をあらためて確認していきましょう。

1-1.底地とは何か

底地(そこち)とは「自分の土地を他人に貸している状態、またはその土地」を言います。
一つの土地について、所有権を自分が持ち、借地権(土地を借りて利用する権利)を他人が持っている状態です。

また土地を借りている他人(地主から見ると土地を貸している相手)は文字通り借地人と言い、借地人から見ると借りている土地は底地ではなく借地(しゃくち/かりち)と呼びます。

同じ土地を指していても、貸している/借りている立場の違いによって「底地」「借地」と名前が変わるのは面白いですね。

借地人は地主に対して地代を支払う代わりに土地を利用できます。
しかし土地を他人に売却したり用途を変更したりなど、一定の事柄については地主の同意なしにはできない制約があります。

一方の地主は、借地人に土地を貸しているため、基本的に土地を自分で使うことはできません。

1-2.共有とは何か

共有とは文字通り「共に(複数名で)財産を所有すること」ですね。
民法では第三節(第249条~第264条)に規定されており、所有にともなう権利と義務が定められています。

ちなみに共有の対象は所有権に限られており、所有権以外の財産(例えば賃借権など)を共有する場合は準共有と呼ばれます(民法第264条)。

1-3.底地の共有とは何か

これらを踏まえて底地の共有をまとめると、一つの底地を複数の地主で共有していて、借地人に利用させている状態と言えるでしょう。
借地人が複数いるパターンもありえますね。

借地人から徴収した地代をそれぞれの持分に応じて分け合い、また底地のメンテナンス等に必要な費用があれば、これも分担するイメージですね。

2.底地を共有するリスク

さて、前提知識を確認したところで、今度は底地を共有するリスクについて解説していきましょう。

ざっと思いつくだけでも、これだけのリスクがあることを覚えておいて下さい。

2-1.借地人への対応について、共有者間で意見が対立する

底地を複数名で共有していると、借地人への対応で共有者間の意見が対立する可能性があります。

例えば地主Aが借地人Bに対して「借地権の譲渡を承諾しない」と言っているとき、承諾料(お金)が欲しい共有者Cは「借地権の譲渡を認めるべき」と言い出すようなケースです。

底地を共有している以上、どの地主についても権利があるため、意見が食い違う場合は協議していかねばなりません。

それで話がまとまればまだしも、なかなか話が進まず時間だけが過ぎていく場合もしばしば。
このように、底地の共有は「船頭多くして船山に上る」状態に陥りがちなリスクがあります。

2-2.底地全体の売却や契約変更などが自由にできない(同意が必要)

共有名義で所有している底地は、売却や契約変更(例えば地代の値上げなど)が自由にはできません。

底地を売却するのは民法第251条で規定されている「共有物の変更(処分)」に当たるため、共有している地主全員の同意が必要になります。

また、地代の値上げなど借地契約の変更は民法第252条に規定されている「共有物の管理」に該当。
こちらは共有持分の過半数(※)に相当する同意が必要です。

(※)例えば底地の共有持分を地主Aが50%、地主B~Fの5人が各10%ずつ持っていた場合。
AとBの2人(合計60%)が合意すれば、残りC~Fの4人(40%)が反対しても、AとBの方が過半数となります。

※参考:民法|e-Gov法令検索

2-3.共有者が第三者に共有持分を売却しており、知らない人が共有者に

前項で紹介した通り、底地を共有している場合、底地全体を独断で売却することはできません。
しかし自分が共有している部分(共有持分)については、単独で売却することが理論上は可能です。

だから最初は家族や身内だけで共有していた底地が、気がついたら知らない人が共有していた……というケースも少なくありません。

もちろん、知らない人だから悪いということはないのです。
知っている同士だってトラブルが起きる時は起きるのですから。

しかし面識がなかったり底地に対する認識が違っていたり(元の共有者から情報共有がされていなかったり)、そもそも連絡先を知らなかったりなど、底地を共有していく上で不都合が生じることは想像に難くないでしょう。

2-4.相続によって共有者が増え、権利関係がより複雑に

底地の共有者が亡くなって相続が発生すると、多くのケースで共有者は増えていきます。

それにともない底地の共有持分はどんどん細分化され、権利関係は複雑化する一方です。

【事例】
①地主Aが亡くなり、持っていた底地100%を妻Bと子供C、Dが相続
(妻Bの相続分は50%、子供C、Dは25%ずつ相続)

②やがて妻Bが後夫Eと再婚、後子F、Gを生んで亡くなる
(妻Bの底地は後夫Eが25%、後子F、Gと先子C、Dはそれぞれ6.25%ずつ相続)
(C、Dは先に相続した25%と合わせて31.25%保有)

③一方で子供Cは嫁Hと結婚、彼女との間に孫I、J、Kを授かってから亡くなる

……など、ここまでくると、もう訳が分かりません。

何ならいざ問題が起こった時、合意をとろうと共有者を調べてみて、初めて全貌が分かったというケースもあるでしょう。

共有者が増えれば増えるほど権利関係は複雑になり、物事を決めていく上で大きな障害となることは間違いありません。

2-5.お金(地代配分・管理コスト・税金など)をめぐるトラブル

権利関係が複雑になると、それと比例するように、お金をめぐるトラブルも増加するものです。

まずは借地人から受け取った地代。
普通は共有者の中から誰か代表者を決めて、その人が共有者全員の持分に応じて地代を配ることになります。

そんな時、何かと理由をつけて少しでも多くもらおうとする手合いは後を絶ちません。
また、共有者の誰かが固定資産税などの税負担をしないという事も良くあるトラブルです。

そもそも底地は通常の賃貸物件や駐車場経営などに比べると収益性が低いことが多く、下手をすると地代収入よりコスト負担の方が大きくなってしまうリスクもあります。

3.共有している底地を整理する方法

さて、底地を共有している状態が高リスクであることは分かりました。

それでは共有している底地を整理する方法を、以下の通り解説していきましょう。

3-1.底地を売却する

底地の共有に関する問題を整理するには、共有している底地を売却してしまうのが最も手っ取り早い方法と言えます。

しかし売却と言っても色々な方法があるため、ここではそれをリストアップ・検討していきましょう。

3-1-1.共有者全員で底地を売却する

共有者全員の合意が得られるのであれば、みんなで同時に底地を売却して、各自の持分に応じて売却利益を配分するのが手っ取り早いです。

ただし、共有者がみんな底地を売却したがっているとは限りません。

また共有者間の人間関係が悪化している場合などは、協議がもつれる可能性も考えられます。

そもそも底地は、土地の所有権を手に入れても自分で使うことが難しいため、買い手がつきにくい物件です。

苦労して何とか協議をまとめても、共有者全員で底地を売却する段階で、買主探しにつまづいてしまうかも知れません。

3-1-2.共有者全員で借地権を買い取ってから売却する

底地だけでは買い手がつきにくいと言うのであれば、いっそ借地権も買い取ってから売却するのはどうでしょうか。

これも共有者全員の合意を得なければなりませんが、底地に借地権を加えた完全な所有権としてであれば、買い手がつきやすくなる=売却しやすくなるはずです。

しかし、売却しやすくなるとは言っても、必ずすぐ買い手が見つかるとは限りません。
しかも借地権を買い取るための資金が必要になります。
また出費を回収までの期間を持ちこたえる余裕もなければなりません。

そのため、資金に余裕がある場合を除き、あまり現実的な方法とは言えないでしょう。

3-1-3.底地と借地権を等価交換してから売却する

借地権を買い取るだけの余裕資金がないのであれば、底地と借地権を等価交換するのはどうでしょうか。

耳慣れない言葉ですが、等価交換というのは底地と借地権を互いに一部交換し合い、それぞれ完全な所有権つき土地にしてしまう方法です。

要するに物々交換なので目先のお金はかかりませんが、使える土地が狭くなったり、よりよい場所の取り合いになったりとデメリットも少なくありません。

お互いが納得できる形に等価交換できるほど、敷地面積や地理条件に余裕がないと、これまた現実的な方法とはなりにくいでしょう。

 底地と借地権の等価交換について詳しく知りたい方はこちら

3-1-4.底地と借地権を同時売却する

底地だけでは売りにくいけど、かと言って借地権を買い取るほど資金的な余裕もない。

そんな時の選択肢として、借地人とも協力して底地と借地権を同時売却してしまうのはどうでしょうか。

買主としてみれば、底地と借地権をまとめて購入できるのであれば、元の持ち主が誰であろうと別々であろうと関係ありません。
完全な所有権つき不動産として買いやすくなるはずです。

ただし、ここでも共有者と借地人の合意が必要となります。

これまで何度も言及しているように、合意の形成というハードルが非常に高く、交渉も一筋縄ではいきません。

いざ交渉の場では、当事者が直接話し合うよりも法律関係に精通した不動産のプロを間に入れるのがおすすめです。

 底地と借地権の同時売却について詳しく知りたい方はこちら

3-1-5.自分の共有持分だけ売却する

ここまで紹介してきた方法は、いずれも共有者や借地人の協力を得るため、合意の形成が必要でした。

ところで、「共有している底地って自分の持分だけ売却することはできないの?」
そう思われた方も少なくないと思います。

結論から申し上げますと、底地の共有持分は単独売却することが理論上は可能です。
ここで「理論上は」と強調したのは、はっきり言って現実的には厳しいからです。

考えてみて下さい。
あなたが現在、共有している底地を手放そうとしている理由は何でしょうか?
色々なトラブルが想定されて面倒くさいから、だろうと思います。

不動産の購入は大きな買い物ですから、あなたが購入する場合と同じく、買い主たちも購入後のメリット&デメリットを慎重に比較検討するはずです。

のちのち高確率で面倒なことになると百も承知で、共有状態の底地を買いとってくれる方が現れるとは、少し考えにくいのではないでしょうか。

しかし、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、共有されている底地の買取りも可能です。

お問い合わせから最短2時間で査定、2日でご売却いただけた事例もございますので、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

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3-2.底地全体を買いとり、自分のものにする

もし資金に余裕があるなら、いっそのこと底地全体を買い取ってしまうのも、一つの手ではあります。

底地の共有は誰しも、大なり小なり面倒くさいと思っているため、買い取ってもらえるならありがたいと思ってくれる方は多いでしょう。

土地全体を単独所有している底地であれば、持ち続けるにせよ、売却するにせよ共有したままの状態よりはスムーズに行くはずです。

ただし、今後の地代収入がなくなってしまうことを嫌がる方も少なからずおり、また感情的な面から手放したくない方がいるかも知れません。

カネにモノを言わせて、それが成功するかどうかは共有者個々の性格次第と言えるでしょう。

3-3.最終手段?底地の共有関係を解消する共有物分割請求とは

共有者には、共有しているものの分割を請求する権利があります。
この請求を共有物分割請求と言い、底地にもこれを適用することが可能です。

具体的には裁判所を通じて訴訟を起こす形となりますが、これは他の共有者を訴えて勝敗を争うというより、第三者による合理的な裁定を仰ぐイメージです。

共有物の分割方法には現物分割と代金分割、そして全面的価格賠償があり、どれが採用されるかは裁判所の判断によります。

3-3-1.現物分割

現物分割とは、読んで字のごとく現物をそのまま分割する方法です。
土地など現実に分割できる場合に採用されます(民法第258条第2項)。

底地のような権利を共有している場合に採用するのは難しいと思われますが、その辺りも裁判所の判断です。

分割した際に過不足が生じた場合、過不足分を金銭で一部賠償させる「部分的価格賠償」を付加する場合があります。

3-3-2.代金分割

例えば自動車1台のように、分割することが現実的でない場合、現物を競売にかけてその売却金額を分割する方法があります。
これが代金分割です(民法第258条第3項)。

また分割できるものであっても、分割してしまうと価値が著しく減少すると考えられるもの(分かりやすく例えれば、一足の靴を二人で分けるなど)についても代金分割が採用されるでしょう。

お金であれば持分に応じて配分することが容易ですから、不満は出にくいと考えられます。

3-3-3.全面的価格賠償

これは共有物を分割しないで特定の一人にすべてを取得させ、その者が他の共有者に対して金銭的な賠償をする方法です(民法第258条第2項二号)。

底地自体は共有者の一人に帰属するため、全員の手から離れてしまう代金分割に比べて未練が残る方がいるかも知れませんね。

3-3-4.共有物分割請求は最終手段?

ここまで裁判所を通じた共有物分割請求を紹介してきましたが、これはどうしても協議がまとまらない場合の最終手段と言えるでしょう。

言うまでもなく、裁判所の判決には有無を言わせぬ強制力があります。

今回請求を起こしたことによって、それまで比較的良好(協力的)であった共有者との人間関係にも悪影響を及ぼさないとも限りません。

また、判決が必ずしも自分の意に適った形で出される保証はなく、その場合でも従わねばならないのです。
裁判所はあなたの見方ではなく、あくまでも公平な立場であることを忘れないでください。

共有物分割請求には数か月から年単位で時間がかかり、さらに弁護士を立てる場合はその費用も数十万円単位でかかってくるでしょう。

これらをまとめると、やはり共有物分割請求も現実的な方法とは言えなさそうです。

民法
(裁判による共有物の分割)
第二百五十八条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2 裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。
一 共有物の現物を分割する方法
二 共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
3 前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
4 裁判所は、共有物の分割の裁判において、当事者に対して、金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。

※参考:民法|e-Gov法令検索

4.共有している底地を高額で売却するポイント

さて、共有されている底地の整理が難しい現実について解説してきました。
このまま放っておけばリスクは高まる一方ですが、かと言って簡単には売却できません。

とは言え何とかしない訳にはいきませんから、難しくても諦めずに買い手を探していきましょう。

そして売却するなら、少しでも高額で売却したいのが人情というもの。というわけで、さっそく共有されている底地の高額売却ポイントを解説して参ります。

4-1.底地に精通した不動産会社に相談する

底地の売却に限りませんが、悩みごとを抱えた時はプロに相談し、アドバイスをもらうのが一番です。

取引経験に基づく知識やノウハウを共有できるのはもちろんのこと、第三者からの客観的な視点から、合理性の高い解決の筋道を提示してくれることでしょう。

ただし「不動産会社であればどこでもいい、担当者も誰だってよい」という訳ではありません。

中には底地に関する知識や取引経験に乏しく、共有者間の交渉に入ってくれたはいいものの、かえってトラブルを引き起こしてorエスカレートさせてしまったケースも少なからずあります。

また大手業者の中には、手間がかかって面倒な割に仲介手数料が安いことから、やりたがらないところもあります。
だから「そんな底地が売れるわけない」と断られてしまった方もいらっしゃいました。

共有している底地でお困りでしたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くだされば、買取も含め地主さんにとってベストな提案をさせていただきます。

4-2.底地の共有状態や借地契約内容を明確にしておく

共有している底地が敬遠される最大要因の一つに「権利関係がどうなっているのか、よくわからない」ことが挙げられるでしょう。

借地人から徴収された地代が、どのくらいの割合でいくら自分の元に入ってくるのか、そもそも借地契約がどういう内容になっているのか。

底地を購入される方がいた場合、その辺りを問い合わせない方はいないはずです。
その疑問を満足に解消・説明できないようでは、売れる不動産も売れません。

そこで現在お持ちの底地がどのように共有されているのか、そもそも借地契約がどのような内容になっているのかを、明らかにしておきましょう。

底地に関する状況が変わる訳ではないものの、物件についてきちんと説明できるようになれば、売却の活路が見えてくる可能性があります。

4-3.あらかじめ地代を値上げしておく

底地の売却を検討しているなら、あらかじめ地代を値上げしておく方が、高値で売却できる可能性が高まるでしょう。
地代収入が高くなれば、買い手にとって魅力的な物件となるからです。

ただし地代の値上げには正当な理由がなくてはなりません。
よくある理由として「土地にかかる税金が上がった」とか「値上げにより土地の維持コストがかさんでいる」ため、地代に上乗せするなどがあります。

地代の値上げには借地人の同意を必要としません。
しかし地代の値上げは借地人の生活に大きく影響を及ぼします。
そこでしっかりと根拠を示し、納得してもらった方がトラブル予防になるでしょう。

ちなみに、地代の値上げは民法第252条に規定する「共有物の管理(借地契約の内容変更)」に該当するため、共有持分の過半数にあたる共有者の合意が必要となります。

4-4.売却する相手を吟味する

共有している底地を高額で売却する上で最も必要なことは、高額で買取りしてくれる相手に売却することです。

というと身も蓋もないし、答えになってないようにも思えますが、買い手の属性によって高額で買い取れるかどうかはおおむね決まってきます。

なので、以下に属性ごとの買取り相場や可能性について解説していきましょう。

4-4-1.共有者に売却する

共有している底地を売却する上で、最も身近な相手として思いつくのが他の共有者です。

相手にしてみれば、自身の共有持分≒地代の分配割合が増えたり、全員から買い取れれば単独所有にできたりなど悪い話ではありません。

もし共有者の中に底地を買いとってくれる方がいるなら、これが一番スムーズと考えられます。

その際には、売却価格についてトラブルが起こらないよう、底地の評価額を事前に把握・合意しておくのがおすすめです。

【共有している底地の評価額を求める計算式】

 底地の評価額=土地の評価額×(1-借地権割合)
 共有底地の売却価格=底地の評価額×持分割合

なお、共有している底地の売却価格については、底地取引に精通した不動産会社に査定してもらうのも有効です。

周辺の相場と比較して明らかに安い金額で売却した場合、税務署から「贈与」とみなされ、購入者に贈与税が課されてしまう可能性があるためご注意ください。

また、共有者に底地を売却するには交渉が必要となります。また、共有者に底地を売却するには交渉が必要となります。
共有している底地を手放したい事情を見透かされ、不当な安価で買い叩かれてしまうケースも考えられるでしょう。

4-4-2.借地人に売却する

それでは、底地を貸している借地人に売却するのはどうでしょうか。

借地人とすれば、底地も買い取って完全な所有権にできるメリットがあります。

通常の完全な底地であれば、更地価格の50%前後で買取りしてもらえることが多いようです。

しかし底地が共有されている場合はどうでしょうか。
底地部分については他の共有者がいるため、権利関係が複雑化してしまいます。

共有されている底地の買取相場は、50%よりも大幅に減額されてしまうどころか、そもそも買ってくれないと思った方がよさそうです。

4-4-3.第三者に売却する

借地人がダメなら、第三者に売却するのはもっと難しいでしょう。

完全な底地であれば、買取り相場は更地価格の10~15%と言われます。

しかし完全な底地の状態まで持って行く手間とコストを考えたら、第三者に売却するという選択肢は、あまり得策ではありません。

4-5.底地の買取専門業者に売却するメリット

これまで紹介してきた共有者・借地人・第三者への売却は、いずれも相手との交渉が必要となります。

一方で底地の買取専門業者は、面倒な交渉が必要ありません。
現況や共有状態などを基に査定して、買取り金額を出してきますから、あなたはそれに対してYES/NOを回答するだけです。

他にも底地買取専門業者への売却にはメリットがあるので、順次解説していきましょう。

4-5-1.面倒な交渉が不要

冒頭にもふれましたが、共有者・借地人・第三者への売却は相手と交渉しなくては始まりません。

お互いに話しやすい相手ならいいのですが、共有者の中には日ごろ顔を合わせなかったり、あまり人間関係がよくなかったりすることも多いでしょう。

それでたまに来た連絡が「底地の共有持分を買い取ってくれ」では、交渉が難航する予感しかしません。
ケースによってはそれを複数回にわたり……気が重くなってしまいますね。

それに対して、底地の買取専門業者であればワンストップで対応可能です。
個別に交渉を重ねる場合と、買取り業者に相談する場合の両パターンを比較すれば、負担の差は歴然でしょう。

4-5-2.比較的短期間で売却できる

共有している底地の売却で最も難しく、時間がかかるのが交渉であると言っても過言ではありません。

底地の買取専門業者ならワンストップに対応できるため、交渉や調整にかかっていた時間が丸ごとカットできます。

そうなれば取引がスムーズに進むので、相談から売却までの期間が大幅な短縮が見込めますね。

4-5-3.仲介手数料がかからないケースも

不動産会社に取引の仲介を依頼すると、当然ながら仲介手数料が発生します。

これに比べて底地の買取専門業者に売却した場合、仲介ではないため仲介手数料は発生しません。

ただし、底地の買取りをすると言いながら実際には自社で買取りをせず、買取りをする他社へ仲介している場合があります。

それだと仲介手数料が発生してしまうため、自社で底地を買取りしているかをあらかじめ確かめておきましょう。

5.底地共有のお悩みならURUHOMEへご相談を

以上、底地を共有している場合の解決方法を解説してまいりました。

放置する訳にはいかないけれど、共有状態を解消するのも売却するのも、非常に高いハードルがありましたね。とかく権利が複雑にからみ、利害が対立するため交渉も難航しがちです。

底地の共有問題でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は創業より18年、東京・神奈川をはじめ様々な不動産売却のお手伝いをさせていただきました。
今回もお客様のお悩みを解決できる可能性がございます。

共有している底地につきましては、他の不動産業者で買取りを断られてしまった場合でも、当社で直接買取りすることが可能です。

お問い合わせから最短で2時間査定、2日でお買取りできた事例もございますので、ぜひお気軽に査定をご依頼ください。

査定はもちろん無料。
提示した金額にご納得いただけない場合は、一般のお客様に売却されるお手伝いもできますから、ぜひ一度ご相談くださいませ。

底地・借地の売却ならお任せください
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