地主さん「底地を持っているけど、借地も買い戻したい」
借地人さん「借地しているけど、底地も手に入れたい」
「でも、資金がない……」
そんな両者のニーズと悩みが一致した時、底地と借地権の等価交換という選択肢が浮上します。
果たして等価交換とはどのようにするのでしょうか。
今回は、不動産取引のエキスパートが、底地と借地権の等価交換についてプロが徹底解説いたします。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは、底地専門の買取業者として２００５年に創業いたしました。
創業より培ってきたノウハウにより、「再建築不可の底地」「共有持分の底地」など、様々な底地買取の実績があり日本全国の底地を買取させて頂いております。
どんな底地でも買い取りさせて頂いておりますので、お困りの底地がございましたらこちらからお気軽にご相談ください。
- 等価交換とは何か？
- 底地の等価交換のメリット
- 底地の等価交換のデメリット
- 底地の等価交換の流れ
- 底地の等価交換にかかる税金は？
- 底地の等価交換時のトラブル
- 底地と借地権の等価交換をお考えながらURUHOMEへ
１．等価交換とは何か？
等価交換とは読んで字のごとく、等しい価値を持っているものを互いに交換する行為です。
今回の例で言えば地主は底地の一部提供し、借地人は借地権の一部返還することで互いの土地を補完し合う取引となります。
地主が持っている土地を所有する権利（底地）と、借地人が持っている土地を借りる権利（借地権）を融通し合って、それぞれ二つの完全な土地にするイメージでしょうか。
これだけ聞くと簡単そうですが、現実的に等価交換を成立させるのは非常に難しいものです。
ちょっと考えていきましょう。
１－１．等価交換が可能な条件
地上の権利（借地権）と地下の権利（底地）を融通し合うと言っても、まずは既に建っている建物の存在がネックとなります。
敷地に余裕があればいいのですが、大抵の場合は猫の額みたいな土地を建蔽率いっぱいに使って家を建てており、分割するには建物を解体しなければなりません。
そんなことをしたら、借地人が住めなくなってしまいます。
建て替える資金的な余裕があるなら、そもそも等価交換しようなんて話にはならないでしょう。
また敷地を分割すると、どっちの方がいいとか嫌だとか、必ずそういうもめ事に発展します。
どうせ購入するなら、少しでも条件がいい土地を獲得したいからです。
こう考えてみると、等価交換が成立する条件は非常に絞り込まれてくるでしょう
【底地と借地権の等価交換が、比較的スムーズに成立しそうな条件】
- お互いに底地or借地権を買うほど資金に余裕がない
- お互いによりよい場所を譲り合えるor話し合いで折り合える
- 分割しても家を解体せずにすむほど土地の広さに余裕がある
かなり厳しい条件のように思えますね（一つ目については、資金的な余裕があるに越したことはないものの、資金があるならそもそも等価交換という手段を選ばないでしょう）。
であるなら無理に等価交換しなくても、底地＆借地権のままでいいのかも知れません。
しかし現状維持するにしても、それぞれデメリットはあるのでした。
１－２．底地のデメリット
底地は土地を所有していても、利用権がないので家などを建てることが出来ません。
借地人に貸し出して（使う権利を与えて）いるのですから、当たり前と言えば当たり前ですね。
借地人から地代を受け取る権利はありますが、その収入が現在の経済状況にかんがみて割に合わないことも少なくありません。
権利関係が複雑な底地は敬遠されがちなため、売却しようにも不動産としての価値が低くみられ、持て余してしまう方も多いでしょう。
自分が納得して貸し出したならともかく、相続した底地などは不満が溜まってしまいそうです。
１－３．借地権のデメリット
一方の借地権も、借り主が家を建てて住む事は可能ですが、売買や建て替え、用途変更（住居から店舗に変える事など）においても、様々な制限が生じます。
例えば家を増改築したり他の方へ譲渡したりなどでも、地主の承諾がなければ原則NG。
そのため借地の利用に際しては、底地と同じように多くの制約が課せられています。
そして通常の地代に加え、地主の裁量次第で契約の更新料などが発生することがあるので、支払いが苦しくなってしまうこともあるでしょう。
こうした心配を抱えているからこそ、等価交換という選択肢を考えついたのだと思います。
２．底地の等価交換のメリット
底地と借地権のデメリットを把握したところで、等価交換がお互いの悩みを解決してくれるのか、まずは等価交換のメリットを確認してみましょう。
２－１．自己資金が不要
借地権（底地）を買い取る場合、当然ながらある程度まとまった資金が必要となります。
「そんなお金があるなら、とっくに買い取ってるよ！」なんて声が聞こえて来そうですね。
お金のかかる買取りに対して、等価交換であれば価値の等しい土地の権利を交換するのですから、購入資金は必要ありません。
出費を抑えて土地を完全取得できたら、浮いた資金で新しくアパートを建てたり駐車場を貸し出したりなど、さまざまな活用選択肢が考えられるでしょう。
２－２．権利関係が解消（シンプル化）される
これまで紹介した通り、底地は一つの土地について複数名（最低２名）の権利が絡み合うため、その取り扱いが非常に面倒です。
代替わりの相続などで、誰が権利者なのか分からなくなってしまうケースも少なくありません。
また相続に親族でない第三者もからんでくると、それはもう複雑にもつれてしまいます。
しかし等価交換によって土地をきちんと分割できれば、互いに完全な所有権を持つ形となり、取り扱いが非常にシンプルとなります。
今後の売却や相続などもよりスムーズになるでしょう。
２－３．不動産の価値が上がる
底地は取り扱いが面倒であるがゆえに敬遠されがち。
売却するのもなかなかスムーズには行かず、値下げしなければならないこともしばしばです。
しかし権利関係が解消されて制約フリーに活用できるようになれば、不動産が持つ本来のポテンシャルを引き出し、適正な価格で売却できる可能性が高まります。
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３．底地の等価交換のデメリット
こうして見ると、いいことづくめに思える等価交換。しかし先ほども紹介したとおり、等価交換ならではのデメリットから目をそらす訳にはいきません。
以下に、等価交換のデメリットを見ていきましょう。
３－１．税金が発生する
後で詳しく紹介しますが、等価交換によって新たに発生する税金をチェックしましょう。
- 固定資産税＆都市計画税
- 登録免許税（借地人のみ）
- 不動産取得税（借地人のみ）
- 印紙税
借地のままであれば納める義務がなかったのに、所有権つきの不動産を手に入れたことでこれらの税金が発生します。
土地購入そのものの資金は必要なくても、こうしたお金は必要となってくることに注意が必要です。
３－２．使える土地の面積が狭くなる
借地権と底地を互いに融通しあうことにより、それぞれ完全な土地所有権を手に入れる等価交換。
土地を分割するのですから、言うまでもなくそれぞれ使える面積は狭くなってしまいます。
例えば１００平米の借地権と底地をそれぞれ持っていた借地人と地主が、互いに５０％ずつ融通しあって５０平米の土地２つに分割したとしましょう（実際はこんなシンプルに行きませんが、説明の都合上）。
自分が使える面積は５０平米に減ってしまいました。
イメージ的には底地権と借地権のヨコに割っていた権利を、今度はタテに割った感じでしょうか。
借地人にしてみれば、今まで１００平米すべて自分で使えていたのに、場合によっては困ってしまうかも知れませんね。
３－３．分割の協議でモメる
底地と借地権を等価交換する時、最もモメがちなのが敷地の分割方法ではないでしょうか。
敷地がよほど広ければ、お互いに譲り合う余裕も生まれるかも知れません。
しかし大抵の場合はそんな広さもないため「どちらがor誰が日当たりのよいところを取得するか？」「面積の按分基準をどうするか？（基準によって有利不利が大きく変わる）」など、利害の対立が予想されます。
想像するだけでも気が重くなってしまいますね。しかし避けては通れません。
３－４．手続きの難易度が高い
底地と借地の等価交換は、何かとモメる上に手続きが複雑なのも特徴です。
等価交換に際しては、まず土地の境界線を確定させる確定測量を行い、今回等価交換する底地に隣接している所有者全員から境界確認書をとらねばなりません。
境界確認書には立会い印が必要であり、トラブルなく土地の境界が確定した証拠となります。
その上で分筆（一筆の土地を分割すること）を行い、等価交換の契約を締結します。
しかし、この時の契約書もまた特殊な書式であるため、これら手続きの経験に富んだ不動産会社に依頼するのが現実的でしょう。
４．底地の等価交換の流れ
ここまで底地と借地権の等価交換についてメリット＆デメリットを紹介してきました。
それらを踏まえて、等価交換を行う場合の流れを調べていきましょう。
４－１．底地と借地権の評価額を調べる
底地と借地権を等価交換するためには、その土地の評価額を明確に把握しておかなければなりません。
土地の評価額は、等価交換のメリットとデメリットを天秤にかける上で重要な判断基準となるからです。
とは言っても、一般人が底地を調査・評価するのは非常に難しいため、不動産鑑定士などの専門家に依頼する事がベストです。
４－２．底地と借地権の交換割合を決定する
土地の評価額が明確になったら、今度はその価格を基に相手と等価交換の割合を決定します。
具体な交換割合は相手との協議次第ですが、ここが一番の難関と言えるかも知れません。
後ほど紹介する譲渡所得税の免除（固定資産の交換の特例）を受けるためには交換する底地と借地権がなるべく等価となるよう割合を決めていきましょう。
実務的には、等価交換契約における互いの交換対象が等価であると合意することになります。
４－３．分筆登記をおこなう
底地と借地権を等価交換する割合が決まったら、その面積や範囲について土地を分筆登記しなければなりません。
分筆するからには、どこからどこまでをどのように分けるのか、土地の境界が明確化されている必要があります。
そこで先ほど紹介した確定測量によって土地の境界を確定するのですが、境界確定測量は土地家屋調査士か測量士に依頼しましょう。
※法律的には誰でも測量できるのですが、道具と知識の両面から見て、現実的ではありません。
また分筆登記についても自分でおこなうより、土地家屋調査士に依頼した方が安心できます。
４－４．所有権移転登記をおこなう
分筆登記をすませて土地を分割する準備がととのったら、所有権移転登記によって名義変更をおこないましょう。
※所有権移転登記は分筆登記が終わっていないとできないことになっていますが、それはあくまでお役所の処理都合。実務的には、どちらも同時に申請することが可能です。
所有権移転登記については司法書士に依頼しましょう。
４－５．確定申告をお忘れなく
底地と借地権を等価交換した場合、確定申告を行わねばなりません。
理論上では差し引きゼロでも、有価物をやりとりしているため、原則として譲渡所得税が課されるからです。
ただし先ほど紹介した「固定資産の交換の特例（詳しくは後ほど）」が適用されれば、譲渡所得税は免除されます。
そのためには確定申告を行わねばなりませんから、忘れないようにしましょう。
５．底地の等価交換にかかる税金は？
これまで底地と借地権を等価交換する流れについて紹介してきました。
次に、等価交換にかかる税金にはどんなものがあるのか見ていきましょう。
５－１．譲渡所得税はかからない（固定資産の交換の特例）
人から資産を譲られた場合、資産の利益によって譲渡所得税が課せられます。
しかし国税庁では、個人が固定資産を交換した時など、以下の条件を満たした場合は「譲渡がなかったもの＝課税を免除」する特例を設けているのです。
【固定資産の交換の特例】
※所得税法第５８条（固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例）に基づく。
- 交換する資産は固定資産であること
※固定資産でも、不動産業者が仕入れた土地など（棚卸資産）はNG - 交換する固定資産は、互いに同種（※）であること
（※）底地と借地権は同種なの？と疑問に思ったので税務署へ問い合わせたところ「底地と借地権は土地の種類に含まれるため、どちらも土地同士の交換だからOK」とのご回答でした。 - 交換する固定資産は、互いが1年以上所有していたものであること
※はじめから交換する目的で取得したものNG - 交換された固定資産を、交換前と同じ用途で使用すること
- 互いに交換する資産の時価差額が、２０％以内であること
※いくら等価交換であると合意していても、資産額の差が大きすぎる場合はNG
【提出書類】
確定申告時に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書［土地・建物用］）」を添えて所轄の税務署へ提出しましょう。
ただし「固定資産の交換の特例」が適用された場合でも、等価交換に際して相手から交換差金を受け取った場合、その金額は譲渡所得として課税対象になるのでご注意ください。
※参考：No.３５０２ 土地建物の交換をしたときの特例｜国税庁
※参考：所得税法｜e-Gov法令検索
５－２．固定資産税・都市計画税
固定資産を所有すると、固定資産税と都市計画税が課せられることになります。
これまで借地人は建物の分しか納付していなかったと思いますが、これからは等価交換によって完全な所有権を取得した土地の分も含めて納付しなければなりません。
５－２－１．固定資産税
固定資産税は毎年１月１日時点の不動産所有者に課せられる地方税で、市町村に納付します（ただし東京都２３区については特例として都に納税）。
税率は土地・建物ともに課税標準額（固定資産税評価額）の１．４％が標準です。
ただし自治体によって多少の差異があるため、事前に確認しておくのがいいでしょう。
なお、居住用住宅の敷地として利用されている土地については、敷地面積に応じた特例措置が適用されます。
- ２００平米／戸以下の小規模な住宅用地：課税標準額×１/６
- ２００平米／戸超の住宅用地：課税標準額×１/３
５－２－２．都市計画税
都市計画税は毎年1月1日時点で市街化区域内（※）に存在する不動産を対象とした地方税で、こちらも市町村に納付するものです。
（※）市街化調整区域と都市計画区域「外」の不動産については課税対象となりません。
都市計画区域とは「市街化区域」と「市街化調整区域」そのどちらにも属さない「非線引き区域」の総称です。
それ以外の区域（準都市計画区域含む）が都市計画区域外です。
税率は土地・建物ともに課税標準額の０．３％であり、住宅用地の場合についてはこちらも敷地面積に応じて特例措置が適用されます。
- ２００平米／戸以下の小規模な住宅用地：課税標準額×１/３
- ２００平米／戸超の住宅用地：課税標準額×２/３
５－３．登録免許税（借地人）
登録免許税は不動産の所有権を登記する時に納付する国税で、底地と借地権の等価交換では、借地人が新たに取得した土地の所有権移転登記について発生します。
底地を等価交換をする場合において、所有権移転登記で課税される登録免許税の税率は、土地・建物ともに課税標準額の２％です。
５－４．不動産取得税（借地人）
不動産取得税は、底地と借地権の等価交換で新たに土地を取得した借地人が地方自治体（都道府県）に対して納付します。
税率は課税標準額の４％を基本としますが、３％の軽減措置が適用される場合もあるので確認しましょう。
【不動産取得税の軽減特例措置】
- 住宅用の土地を取得した場合
下記のいずれか高い方の金額を土地の税額から控除します
（１）１５０万円×税率
（２）土地1平米あたりの価格×１／２×住宅の床面積（上限２００平米）の２倍×税率 - 新築住宅を取得した場合
評価額から１，２００万円が控除される特例があります。
※参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税
５－５．印紙税
印紙税は契約書など一定の書面を発行する際に課税されるもので、収入印紙を書面に貼付する形で納税します。
※収入印紙は法務局や郵便局などで購入可能です。
※地方自治体が発行している収入「証紙」とは違うので、くれぐれもご注意下さい。
等価交換の契約書に貼る収入印紙の金額は、取引価額の記載がない場合２００円となります。
※参考：No.７１４０ 印紙税額の一覧表（その１）第1号文書から第４号文書まで｜国税庁
６．底地の等価交換時のトラブル
以上、底地と借地権の等価交換について、さまざま紹介してきました。
地主と借地人が一対一でもトラブルが起きそうなのに、一筆の底地を複数人に貸しているケースも少なくありません。等価交換の協議は互いの利害が絡み合い、実に難航することでしょう。
実際のところ、底地を整理したいのであれば借地権との等価交換を考えるより、底地買取りの専門業者に買い取ってもらう方がいいかも知れません。
前述したように、自分で借地人と等価交換の交渉をすることで、等価交換の割合でトラブルに発展する事もあります。
底地買取業者などの専門業者であれば、不動産に関する法律関係について豊富な知識を持ち併せているため、トラブルが少なくスムーズに事が運ぶはずです。
不十分な知識で底地と借地権の等価交換を進めてしまったがために、後から「他の借地が再建築不可になってしまった」などのトラブルを抱えてしまった方も多くいらっしゃいます。
底地のいざこざが訴訟にまで発展してしまい、裁判費用だけで数百万円かかってしまったという地主さんも少なくありません。
特に一筆の底地で複数の借地権を設定しているようなパターンであれば、底地の買取専門業者に買取り依頼されることをお勧めいたします。
７．底地と借地権の等価交換をお考えならURUHOME
ニッチな不動産でお馴染み、当サイトURUHOMEを運営している株式会社ドリームプランニング。
当社では創業より１８年、整理したい底地など特殊な物件を得意とするエキスパートとして、日本全国の底地買取りを行ってまいりました。
これまで繰り返してきた通り、底地と借地権の等価交換は非常に難しいのが現実。当社でも仲介を手がけておりますが、どうしても交渉が難しい場合は底地の買取りもご相談いただけます。
この１８年間で行ってきた不動産売買はおよそ２，０００件。
その中で培ってきた豊富な知識とノウハウを、今回もあなたのお悩み解決に役立てられることでしょう。
神奈川・東京をはじめ日本全国どこでも底地にまつわるご相談を承り、喜びのお声を各地から頂戴しております。
底地と借地権の等価交換をお考えの際には、是非とも当社へご相談ください。お客様のお役に立てるよう全力でお応えしますので、どうぞよろしくお願いいたします！
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