借地の境界トラブルについて【良くある境界トラブルと対策、借地人と地主】それぞれ解説します
「底地を売却したいけど、借地人に承諾なしで分筆できるの？」
「底地を借地人の許可を得ずに分筆したらトラブルにならない？」
「土地を借地で借りてるけど、地主が勝手に分筆して再建築出来なくなった」
そんな方に、借地の境界トラブルについて、借地、底地に詳しい「ＵＲＵＨＯＭＥ」が解説します。
１．底地は借地人の承諾なしで分筆できます
１－１．底地の分筆は借地人の許可を必要としません
所有権の土地と同じように借地権にも境界があり、境界によって効力の及ぶ範囲が決まります。境界を確定する際は、実務上は借地人の承諾が無くても、地主の境界確認書をもって土地を分ける分筆や、2筆以上の土地を合筆することが可能となっています。
ここで重要なことは、実務上は土地を分筆、合筆する際に借地権を有する借地権者の同意は不要となっていることです。
１－２．分筆する前に借地人の許可を得たほうが無難です
原因として地主と借地人で認識が違うことが挙げられますが、この場合は地主から借地権者に対してしっかりと説明を行い、理解を得ることが大切です。地主、借地権者で話し合い重要だと分かっていても、曖昧なまま過ごしてしまうことが多く、トラブルに見舞われてから慌てて話し合うことが多々あります。
借地人の許可を得ずとも土地が分筆することは可能ですが、トラブルにしないようにするためには事前に地主と借地人で境界の認識をすり合わせることをお勧めいたします。
地主さん、借地人さんとの関係があまりよくない場合は底地、借地に詳しいウルホームまでお気軽にご相談ください。無料買取査定も承っております。
２．借地人の承諾なしで土地を分筆するとトラブルに発展します
２－１．借地人の承諾なしで分筆した場合、再建築不可になるなど著しく土地の利用が減り紛争になる事もあります。
借地権者に確認を取らないで地主の判断だけで所有地の境界を決めてしまったことで、トラブルが起きているケース
境界が確定されていない土地で、間口が2m確保されていたのに、地主が分筆したことにより、間口2mを確保できなくなり、再建築不可になってしまうことがあります。
場合によっては地主と借地権者だけでなく借地権者同士の争いにまで発展して大きなトラブルに発展するため、しっかりと話し合い境界を決めておくことが良いでしょう。
２－２．地主が借地人の許可を得ずに土地を勝手に分筆され、土地の利用価値が著しく低くなった場合
地主が借地人の許可を得ずに土地を分筆し、借地が再建築不可になるなどして土地の価値が著しく低くなるという事も良く起こるトラブルです。
そうならない為に地主が測量を行った際にきちんと測量図を見せてもらったり、法務局で測量図を確認する等をする事が重要です。
それでも分筆によって土地の価値が著しく低下してしまった場合、すぐに内容証明郵便などで異議申し立てをする事をお勧めいたします。内容証明郵便は個人でも出すことは出来ますし、弁護士に依頼して相手方に送ってもらう事も出来ます。
借地のトラブルは何かあってからでは手遅れになってしまう事も多いため、境界確定などについても分かった時点で直ぐに専門家に相談する事をお勧めいたします。底地、借地を得意とする弊社には様々なご相談を頂く事がございますので、お困りごとなどがあればご相談くださいませ、
