借地権付きマンションを所有していると、いつまで借りていられるのか、残存期間が気になりますよね。
残存期間が終わったら、借地権付きマンションはどうなってしまうのでしょうか。
結論から言うと、マンションに付いている借地権の種類によって違いがあります。
そこで今回は、借地権付きマンションのメリット・デメリット・売却方法などを分かりやすく解説。
借地権付きマンションの残存期間とその後が気になっている方は必見です！
【この記事は、こんな方向けに書いています】
- 借地権付きマンションについて詳しく知りたい方
- 借地権付きマンションの残存期間が気になる方
- 借地権付きマンションでお悩みの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より借地権付きマンションの買取業者として日本全国の調整区域の買取をしてまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から借地権付きマンションのご相談を頂いており、5000万円位までの不動産であれば最短2日で買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 借地権付きマンションとは何か
- 借地権付きマンションの残存期間が終わるとどうなる？
- 借地権付きマンションを売却する方法
- 借地権付きマンションのメリット
- 借地権付きマンションのデメリット
- 借地権付きマンションでお悩みなら、URUHOMEへご相談を
１．借地権付きマンションとは何か
それではさっそく本題に入る前に、借地権付きマンションとは何でしょうか。
言うまでもなく「借地権が付いたマンション」のことで、この場合は借りた土地に建っているマンションを言います。
１－１．借地権とは何か（借地借家法第２条１号）
借地権とは、土地を借りる権利のことです。
マンションの建物は自分たち（区分所有者）のものですが、土地は地主さんに貸してもらっている（借地権が付いている）状態だから、借地権付きマンションと言うのです。
この借地権は、借地借家法の第２条に定められています。
借地借家法 第２条
※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 借地権者 借地権を有する者をいう。
三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
（以下略）
借地権とは「建物を建てるために土地を借りる権利」であり、借り主を借地権者（借りる権利を行使）、貸し主（地主）を借地権設定者（借りる権利を設定してあげる）と覚えましょう。
借地権はあくまで土地を借りているのですから、いつかはマンションを解体して土地を返さなくてはなりません。それがいつになるのかは、借地権の種類によって異なります。
借地権には大きく（１）普通借地権（２）定期借地権そして（３）旧借地権の３つがあるので、これからそれぞれ解説していきましょう。
１－１－１．普通借地権とは何か（借地借家法第３～４条）
普通借地権は、借地借家法の第３条から第４条にかけて定められています。
借地借家法
※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
（借地権の存続期間）
第三条 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地権の更新後の期間）
第四条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
【ざっくり意訳】
第３条 借地権の契約期間は３０年。長くするのはOKですが、これより短くしてはいけません。
第４条 契約期間を更新する時は最初の更新で２０年、２回目以降の更新は１０年以上とします。これも長くする分にはOKです。短くするのはNGです。
借地借家法上「普通借地権」という言葉は存在しませんが、とりあえずこの規定がベースとなるから「普通借地権」と呼ばれます（厳密にはただ「借地権」）。
次に紹介する「定期借地権」と呼び分けるために普通が頭につけられたのでしょうね。
借地権の契約更新・期間延長・解約等については借地借家法の第５条～第９条に規定されていますが、長くなるので今回は割愛します。
１－１－２．定期借地権とは何か（借地借家法第２２条）
借地契約を更新できる普通借地権に対して、契約を更新できないのが定期借地権。こちらは借地借家法の第２２条に定められています。
借地借家法
※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
（定期借地権）
第二十二条 存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
【ざっくり意訳】
第２２条 借地権の契約期間を５０年以上に設定した場合、契約期間を更新・延長しない定期借地権を設定できます。
合わせて、借地上の建物を買い取るよう請求する権利も行使できない特約も定められます。
ただし、この特約は書面でなくてはいけません（口頭ではダメ。ちなみに普通借地権の契約は、法律的には口頭でもOK）。
このほか事業用定期借地権（第２３条）・建物譲渡特約付借地権（第２４条）もありますが、借地権付きマンションとは関係が薄いため割愛します。
また、２０１９年４月～２０２０年３月末（２０１９年度）までに収集された定期借地権付きマンションの事例は２１件４３６戸となっており、マンション全体に占める割合ではかなり低くなっております。
※参考：公益財団法人 日本住宅総合センター調べ
１－１－３．旧借地権とは何か（１９９２年以前の借地ルール。現代でも一部通用）
現在、借地権に関することは借地借家法によって定められています。
借地借家法が施行されたのは平成４年（１９９２年）８月１日。それより前は借地法という法律が適用されていました。借地借家法によって「建物保護に関する法律」と借家法、そして借地法を統合したのです。
それまでは借地人の権利があまりに強すぎて、一度土地を貸したら半永久的に返してもらえない地主さんが続出していたため、貸借関係の調整が図られたのでした。
現代では廃止されているため、旧法とか旧借地法と呼ばれています。しかし借地借家法の施行前に成立した借地権契約については、この旧借地法が適用されます。
| 当初の期間 | 更新後の期間 | |
| 普通借地権 | ３０年以上 | 最初の更新：２０年以上 2回目以降の更新：１０年以上 |
| 定期借地権 | 一般定期借地権：５０年以上 事業用定期借地権：１０～５０年 建物譲渡特約付借地権：３０年以上 | 更新無し |
| 旧法借地権(堅固 RC・重量鉄骨等) | ３０年以上 | ３０年以上 |
| 旧法借地権(非堅固 木造等) | ２０年以上 | ２０年以上 |
２．借地権付きマンションの残存期間が終わるとどうなる？
借地権についてざっとおさえたところで、続いて本題の借地権付きマンションに話を移しましょう。
借地権付きマンションの残存期間が終わる、つまり借地権の契約期間が満了した場合ですが、借地権の種類によって結果が異なります。
普通借地権付きマンションと旧借地権付きマンション、そして定期借地権付きマンションの残存期間終了後について、それぞれ解説していきましょう。
２－１．普通借地権付きマンションの残存期間が終了するとどうなる？
普通借地権付きマンションは先ほど紹介した通り、残存期間が終了しても契約更新が可能です。
なので地主が正当事由もって拒絶しなければ契約が更新でき、そのまま借地権付きマンションに住み続けられるでしょう。
更新後の借地期間は１回目が２０年、２回目以降は１０年ごとの更新になります。
ただし、借地借家法の施行後に普通借地権を設定しているケースはほとんどありません。地主さんにしてみれば、半永久的に土地が返ってこないなら、いっそ売却したいからです。
毎月地代が入ってくるのが借地権付きマンションの魅力とも言えますが、地代を徴収する手間や未払いリスクを考えたら、あまり割のいい話ではありません。
２－２．旧借地権付きマンションの残存期間が終了するとどうなる？
１９９２年８月に借地借家法が施行されるより前に建てられた旧借地権付きマンションの場合、借り主の権利が強力な旧借地法の規定が適用されます。
旧借地権付マンションを所有されている方の中には、借地契約が間もなく期間満了になるので不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
借地の契約期間満了が近づくと、地主とマンションの管理会社（管理組合の代理として）との間で話し合いにより更新に関する話し合いを始めます。
ここで更新料や更新後の地代について議論が交わされるのですが、地主さんに更新料として一戸当たり数十万円～数百万円程度を請求されたとしても、元々の契約に更新料に関する取り決めが無い場合、管理会社側（借地人側）が更新料の支払いを拒否する事があります。
この場合、残存期間を過ぎて借地が利用されることにより、法定更新となることもあれば、更新料の支払いをしない代わりに地代の値上げが行われ、合意更新をすることもあります。
このような形で残存期間終了後に話し合いがまとまった場合、期間満了日まで遡って合意更新がなされることが実務では多いのです。
ですので、残存期間が終了して話し合いがまとまらなくても、余程の事（地主さんが底地を売却するなど）が無い限り、いきなり立ち退きを迫られることは考えにくいでしょう。
２－３．定期借地権付きマンションの残存期間が終了するとどうなる？
あらかじめ借地権契約を更新しない定期借地権を設定した定期借地権付きマンションの場合、残存期間が終了したらマンションを解体、更地で返還しなくてはなりません。
そういう契約で土地を借りているからです。
マンションの解体費用は大きなものとなるため、定期借地権付きマンションに入る時は解体積立金が必要になります。
また、残存期間によっては住宅ローンを組むのが難しくなるでしょう。
住宅ローンの支払いを担保する物件自体がなくなってしまうのと、残存期間＝支払い期間が短いと月々の負担が大きくなりがちだからです。
いずれにしても、借地権付きマンションを購入する時は、借地権の種類や残存期間に注意しなくてはなりません。
３．借地権付きマンションを売却する方法
さて、借地権付きマンションが何だか面倒そうなのはよく分かりました。
皆さんの中には、借地権付きマンションを既に持っていて売却に困っている方も少なくないのではないでしょうか。
そこでここでは、借地権付きマンションを早く高値で売却する方法について解説してまいります。
３－１．競合マンションよりも興味をひく価格設定が大事
当たり前のことですが、借地権付きマンションに限らず不動産を売却する際には買いたくなるような価格設定が大事です。
要するに借地権付きというデメリットを差し引いてもお得に感じる価格設定でなければ、所有権付きのマンションに太刀打ちするのは難しいでしょう。
とは言え、とにかく値下げすればよいかと言えばそうではなく、こちらの利益を確保しつつ買主にお得感を持ってもらえるさじ加減が必要となります。
また物件によってケースバイケースですが、これから買おうとしている借地権付きマンションが価値あるものだと理解してもらうことで、価格へのこだわりを若干でもやわらげることができるでしょう。
ただひたすら「処分したい」という本音があったとしてもそれは上手く包み隠して、買主に「価値あるものだから、それが解る方にお譲りしたい」という演出も大切です。
３－２．期間を更新できる普通借地権＆旧借地権の方が定期借地権よりも有利
先ほど解説してきた通り、長く住みたい方にとっては契約更新が可能な普通借地権や旧借地権付きマンションの方が、残存期間終了で必ず立ち退かねばならない定期借地権付きマンションより有利なのは言うまでもありません。
所有している借地権付きマンションが普通借地権や旧借地権でなく、定期借地権付きマンションだった場合は、残存期間が少しでも長い方が有利となります。
ただ、契約更新が可能と言っても、地主さんによっては地代を値上げされたり、更新を拒絶されたりする可能性もゼロではないので、借地権付きマンションを購入する方はその辺りも意識するようにしましょう。
３－３．定期借地権なら、残存期間に余裕を持たせるよう早めに売り出す
定期借地権付きマンションは契約更新ができないため、少しでも残存期間が長い方が有利、つまり高額売却が可能となるでしょう。
ここでは残存期間別の売却戦略を解説していきます。
３－３－１．残存期間が２０～１０年以上あると望ましい
借地権付きマンションの残存期間が１０～２０年以上残っていれば、大抵の買主は受け入れることができるでしょう。
１０～２０年もすればライフステージも進み、ライフスタイルが変わることから引っ越しをする可能性も高まるからです。
だから借地権付きマンションの残存期間が１０～２０年以上残っているなら、あまり借地権付きマンションのデメリットを感じることなく売却できると思われます。
この段階で借地権付きマンションを売却に出せるのが理想でしょう。
３－３－２．残存期間が１０年～５年程度だと買い手を選ぶ
それからしばらく歳月が流れ、借地権付きマンションの残存期間が５～１０年程度になると、少し買い手を選ぶようになってきます。
５～１０年以内に引っ越しをする可能性がある方ならともかく、長く腰を据えたい方にはちょっと抵抗があるかも知れません。
仕事の関係などで移住機会の多めな若年～中年層までなら購入を検討してくれそうです。
３－３－３．残存期間が５年未満だとかなり厳しい
更に月日が流れ去り、借地権付きマンションの残存期間が５年未満になってくると、これはもうほとんど賃貸感覚になってしまいます。
わざわざ購入しても５年以内に引っ越さねばならない物件を選ぶくらいなら、アパートや賃貸マンションを選ぶ方がほとんどではないでしょうか。
この段階まで来てしまうと売却には相当苦労するので、こうなってしまわないよう、借地権付きマンションの売却を考えているなら、早めの行動がおすすめです。
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４．借地権付きマンションのメリット
さて、借地権という面倒なデメリットがあるため、売却が難しいとされる借地権付きマンション。
ただし、借地権付きマンションも悪いことばかりではありません。
ここでは借地権付きマンションのメリットをまとめたので、売却時のアピール材料とできるよう解説していきましょう。
- ４－１．借地権付きマンションのメリット①土地の所有権がないぶん購入価格が安い
- ４－２．借地権付きマンションのメリット②固定資産税や都市計画税がかからない
- ４－３．借地権付きマンションのメリット③都心や駅チカなど、立地のよい物件が多い
４－１．借地権付きマンションのメリット①土地の所有権がないぶん購入価格が安い
これまで解説してきた通り、借地権付きマンションには土地の所有権がありません。
つまり取引価格は建物の価格だけなので、所有権つきのマンションに比べて土地代ぶん安く購入できるでしょう。
４－２．借地権付きマンションのメリット②固定資産税や都市計画税がかからない
借地権付きマンションには土地の所有権がないため、土地にかかる固定資産税や都市計画税を納付する必要がありません。それらは地主さんに納付義務があります。
その負担が月々の地代や契約更新料に上乗せされる可能性はあるものの、納税義務から一部でも解放されるのは嬉しいものです。
４－３．借地権付きマンションのメリット③都心や駅チカなど、立地のよい物件が多い
これは物件によってケースバイケースながら、借地権付きマンションは往々にして立地条件のよいところに建っている傾向が見られます。
例えば都心とか駅チカといった人気エリア。所有権付きマンションを購入しようと考えたら、とても手が届かない価格でも、借地権付きマンションなら比較的安く住めるのです。
例えば若い内は都心の借地権付きマンションでアーバンライフを堪能し、歳をとって資金が貯まったら郊外に一軒家を購入する、といったライフプランも考えられます。
買主のライフプランに合わせた提案ができれば、借地権付きマンションの売却もよりスムーズにできるかも知れませんね。
５．借地権付きマンションのデメリット
さて、借地権付きマンションのメリットを知ったところで、今度はデメリットについてもまとめておきましょう。
わざわざ買主にアピールする必要はないものの、伝える時は伝えねばなりませんし、デメリットを知って対策を考える必要があります。
- ５－１．借地権付きマンションのデメリット①住宅ローンが組みにくい
- ５－２．借地権付きマンションのデメリット②地代の支払いが生じる
- ５－３．借地権付きマンションのデメリット③解体積立金の支出も必要に
- ５－４．借地権付きマンションのデメリット④売却には地主の承諾≒承諾料の支払いが必要なことも
- ５－５．借地権付きマンションのデメリット⑤資産価値が低く、高値で売却しにくい
- ５－６．借地権付きマンションのデメリット⑥住み替えが必須、終の棲家にするのは難しい
５－１．借地権付きマンションのデメリット①住宅ローンが組みにくい
借地権付きマンションのデメリットを考えた時、まず挙げられるのが住宅ローンの組みにくさでしょう。
借地権付きマンションは普通の所有権付きマンションに比べて資産価値が低い（建物の価値しかない）ため、住宅ローンの担保としにくいからです。
ローンの支払いが滞って借地権付きマンションを差し押さえても、その資産価値が低ければ売却したところで損が出てしまうでしょう。
また定期借地権付きマンションについては契約期間の更新ができないため、残存期間終了後は担保とすべき建物が解体されてしまいます。そうなると別の担保がない限り、金融機関は住宅ローンの融資を渋るはずです。
借地権付きマンションの購入で住宅ローンを組む際は、残存期間に十分注意しましょう。
５－２．借地権付きマンションのデメリット②地代の支払いが生じる
先ほど、借地権付きマンションは土地がないぶん安く買えると解説しましたが、逆に言えば土地は借りなければなりません。
土地を借りているなら地代を支払うのは当然のことで、使用貸借（無償）でない限り、月々地代を支払うことになります。
これは建物に対する支払いとは別なので、ケースバイケースですが所有権付きマンションより負担が重くなってしまう可能性もあるでしょう。
５－３．借地権付きマンションのデメリット③解体積立金の支出も重荷に
契約更新できない定期借地権付きマンションはもちろん、普通借地権や旧借地権付きマンションであっても、借地権付きマンションはいつか土地を返して建物を解体する可能性があります。
借地権付きマンションの解体費用はバカにならないため、あらかじめ解体積立金を用意しておくことがほとんどです。
この解体積立金は借地権付きマンションの規模や入居戸数などによってケースバイケースですが、月に１０００円～２万円程度とばらつきがあり、例えば５０年程度居住する場合は５０万円から１０００万円以上も必要になる事があります。
もちろん、住んでいく上で必要な修繕積立金は別に支出しなければなりません。
額面上は安く購入できても、こうした出費が大きな負担となることを含んでおく必要があります。
５－４．借地権付きマンションのデメリット④売却には地主の承諾≒承諾料の支払いが必要なことも
借地権付きマンションを持て余して売却したい方は、少なくないかも知れません。
しかし借地権付きマンションの売却には、地主の承諾が必要なケースもあります。
なぜ地主の承諾なんて必要なの？と思われるかも知れませんが、地主の立場で考えれば「今度の買主は、ちゃんと地代を支払ってくれるか／くれそうか」が非常に大事だからです。
承諾も「売却していい？」「うん、いいよ」などと口頭だけで済むことは少なく、実際には承諾料の支払いを求められることもあります。
承諾料の要否・金額などはケースバイケースですが、売買価格の５％程度になる事が多く、小さくない支出を織り込んでおく必要があります。
５－５．借地権付きマンションのデメリット⑤資産価値が低く、高値で売却しにくい
これまで解説してきたとおり、借地権付きマンションは意外に多くの出費が生じるものです。
だから借地権付きマンションは通常のマンションに比べて資産価値が低く、高値で売却するのが難しくなります。相応に安くしなければ、とても売却できないでしょう。
とは言え、足元を見られるままに叩き売りしていては能がないので、先ほど解説した通りに物件の価値を最大限に演出するのがおすすめです。
５－６．借地権付きマンションのデメリット⑥住み替えが必須、終の棲家にするのは難しい
残存期間にもよりますが、借地権付きマンションは残存期間が終了したら建物を解体して土地を更地で返さなければなりません。
つまり住み替えが必須であり、終の棲家を探している方に借地権付きマンションは不向きと言えます。
不動産取引は大きな買い物なので、賃貸物件のようにコロコロ引っ越しすることを考えている方は少数派でしょう。
まして日本人は安定志向が強いため、不安定要素をもった借地権付きマンションと聞いただけで敬遠してしまうかも知れません。
６．借地権付きマンションでお悩みなら、URUHOMEへご相談を
以上、借地権付きマンションについてさまざまな角度から解説してきました。
もし皆さんが、現在借地権付きマンションの売却でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
借地権付きマンションは売却が難しく、普通の不動産会社では売却の仲介を断られてしまうこともございます。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に全国各地の借地権付きマンションを買取りしてまいりました。今回も、皆さんのお力になれるかも知れません。
また、借地権付きマンションが建っている底地も買取させて頂くことも多くあります。
過去には、借地権付きマンションの底地と、区分所有のお部屋をまとめて購入させていただいた事もありますので、地主様もお気軽にお問い合わせくださいませ。
買取査定はもちろん完全無料。最短のケースではご依頼から２時間で査定、２日で売却できた事例もございます。
持て余されている借地権付きマンションや底地のスピード売却＆現金化をご希望でしたら、一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。
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