【旧法、普通借地、定期借地の特徴と借地権付きマンションのメリット、デメリット】を解説します
借地権付き建物を購入したけど、
地代、借地料が適正価格か知りたい。
借地を貸してるけど、地代の適正価格っていくらなの？
地代の適正価格の計算方法、
住宅地と商業地の違いなどについて解説致します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
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１．借地権付きマンションとは？
１－１．借地権付きマンションとは？
普通マンションを購入すると、土地は区分所有者全員の共有の財産となりますが、土地を賃貸借契約で賃借し、建物を建ててマンション所有者が建物のみ区分所有するマンションを「借地権付きマンション」といいます。
１－２．借地権付きマンションにも「普通借地権」と「定期借地権」がある
また、契約更新のない「定期借地権付きマンション」に対し、特別な理由がない限り借地権契約が更新される「普通借地権付きマンション」というものもあります。
「普通借地権付きマンション」と言っても、ほとんどは平成4年の借地借家法改正前に建てられたマンションが多く、基本的には契約満了後も更新可能なものとなっております。
「定期借地権付きマンション」は平成4年の借地借家法改正によって生まれた新たな権利形態「定期借地権」により、期間限定で土地の賃貸借契約を行い、期間が終了すると所有者に土地を返還する方式のマンションです。
平成4年以降は定期借地権のマンションが主流となりましたが、借地権付きマンションの場合、定期借地権の内、一般定期借地権という権利形態のものが利用されており、契約期間は50年以上となっています。
また、2019年4月～2020年3月末（2019年度）までに収集された定期借地権付きマンションの事例は21件436戸となっており、マンション全体に占める割合ではかなり低くなっております。(公益財団法人 日本住宅総合センター調べ)
１－３．借地権付きマンションのメリット、デメリット
A 借地権付きマンションのメリット
借地権付きマンションの最大のメリットは価格が安い事です。近隣のマンションと比べると、土地を購入しない分、2割以上は安くなることが多いです。また、固定資産税や都市計画税といいった土地にかかる税金が不要な事もメリットです。
B 借地権付きマンションのデメリット
デメリットとしては、住宅ローンが組みにくい事や、定期借地権付きマンションの場合は解体積立金なども地代の他に必要になります。また、売却しにくいというのもデメリットと言えます。
２．借地権付きマンションの残存期間が終わった時どうなるか？
２－１．旧借地法時代の借地権付きマンション、若しくは普通借地権付きマンションの場合
もっとも借地権付きマンションの残存期間と、その期間が満了したときの取り扱いなどについては、旧法（旧借地法）と新法（借地借家法）のどちらが適用されるのかを確定することが重要です。
借地借家法が1992年8月に施工される前の旧借地法時代のマンションの場合、借地の更新は可能で、地主との話し合いにより更新料などを決め、土地の賃貸借契約を更新する事になります。
また、借地借家法施行後、マンションの土地賃貸借契約が普通借地権になる事は殆ど無いですが、もし1992年8月以降に契約締結された土地賃貸借契約が普通借地権であれば「普通借地権付きマンション」も更新可能となります。
２－２．定期借地権付きマンションの場合
定期借地権の場合は更新不可なので、残存期間が満了すると退去する必要があります。契約期間は大体50～60年であることが多く、契約期間満了後、更地として返還する特約になっている事が多いため、解体積立金なども必要となります。
期間満了後は契約の更新する余地がないので住宅ローンを組むのが難しく、長期間地代を支払う負担も伴う点は要注意です。
定期借地権付きマンションは周辺と比べて価格が安くなることも多いですが、売りにくい、住宅ローンを組みにくい、更新時に面倒など多くの問題があります。メリット、デメリットを考えた上で購入するようにしましょう。
また、契約期間が残り僅かでどうしたら良いか分からない場合など、お気軽にご相談ください。
