２－１．登録免許税

「登録免許税」とは、土地や建物を購入や建築したときに、所有権移転や所有権保存登記などをするのですが、登記をする際にかかる税金を登録免許税と言います。

借地権付き建物を購入した際、「土地に借地権設定」をするのに不動産の価格の1000分の10の登録免許税がかかります。(相続又は法人の合併による移転の登記は1000分の2)
ただし、一般的には土地に対して借地権の設定をすることはほとんどないため、一般的には建物に対する登録免許税しか発生しないことが多いです。

建物については新築の際に必要になる「所有権の保存登記」が不動産の価額の1000分の4(自己居住用の場合1000分の1.5)、売買又は競売による「所有権の移転登記」が不動産の価額の1000分の20(自己居住用の場合1000分の3)がかかります。

固定資産税のところでもご説明しているのですが、「不動産の価格」とは、評価証明などに記載されている『土地・建物の評価額』を指します

登記種別	税率	軽減税率、相続による移転
借地権設定	不動産の価額×10／1000	不動産の価額×2／1000
所有権保存登記	不動産の価額×4／1000	不動産の価額×1.5／1000
所有権移転登記	不動産の価額×20／1000	不動産の価額×3／1000

「必見！」借地権を主張する為に必要な登記

２－２．不動産取得税

「不動産取得税」とは、土地や建物を取得したときに、課税される税金です。購入した場合でも譲り受けた場合でも、登記されているか否かにも関わらず課税されます。

借地権の場合、不動産取得税は建物のみに課税され、住宅の場合は不動産の価格の3％が税額、住宅でない場合は不動産の価格の４％が税額になります。土地については課税されません。

また、課税標準となるべき額が次に金額以下の場合、不動産取得税は課税されません。

• 新築、増築、改築ー23万円
• その他（売買など）ー12万円

不動産取得税の「不動産の価格」についても、評価証明などに記載されている『土地・建物の評価額』を指します。

２－３．贈与税

「贈与税」とは、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金で、借地権付き建物の贈与を受けた場合、贈与をされた方に納税義務が生じます。

〇借地権の評価について

相続税や贈与税を計算する際に、借地権の評価額をどのように計算するかという疑問がありますが、一般的には国税庁のホームページにある『財産評価基準書　路線価図・評価倍率表』で路線価を確認して、借地権割合を乗算して計算することが一般的です。

例えば更地の評価額が１億円、借地権割合が７０％の場合、借地権の評価額は７０００万円という事になります。

底地、借地権価格の評価方法【不動産鑑定のキホン】

〇贈与税額の計算

贈与税額の計算＝[(借地権の相続税評価額＋建物評価額－110万円)×税率]－控除額

例えば借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、次に解説する特例贈与財産が適用されるため、速記表より計算することができます。

[(1000万円＋500万円－110万円)×40％]―190万円＝366万円であると分かります。

〇贈与税率と控除額

贈与税については、父母や祖父母など、直系尊属からその年の1月1日において20歳以上の子や孫に贈与した場合は「特例贈与財産」、それ以外の場合は「一般贈与財産」とされ、税額、控除額が異なります。

◎一般贈与財産用

兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合など「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用するものです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1000万円以下	40％	125万円
1500万円以下	45％	175万円
3000万円以下	50％	250万円
3000万円超	55％	400万円

◎特例贈与財産用

直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税の計算に使用

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1000万円以下	30％	90万円
1500万円以下	40％	190万円
3000万円以下	45％	265万円
4500万円以下	50％	415万円
4500万円超	55％	640万円

２－４．相続税

「相続税」は、亡くなった親などから、財産を相続した際に、その受け取った財産にかかります。借地権付き建物を相続した場合も、相続人に対して課税されます。

〇相続税の計算の際の注意点

借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。

〇基礎控除について

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。基礎控除額は[3000万円＋(600万円×法定相続人の数)]となります。

例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。

◎相続税の税率

法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1000万円以下	30％	90万円
1500万円以下	40％	190万円
3000万円以下	45％	265万円
4500万円以下	50％	415万円
4500万円超	55％	640万円

『借地権割合だけじゃない？』借地権の相続税

２－５．譲渡所得税

「譲渡所得税」は、借地権付き建物を売却して利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」がかかります。

〇居住用財産を譲渡した場合の特別控除

また、売却した借地権付き建物が自己居住用の場合、一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除があり、3000万円以上の利益が出なければ譲渡所得税は不要になります。

〇空き家を相続した場合の譲渡所得の特別控除

これは、空き家の相続人が売却時までに耐震基準を満たすか、建物を解体すれば譲渡所得から3,000万円が控除されるものです。
令和5年度税制改正において、適用要件が見直され、一定の要件を満たせば令和9年12月31日まで、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、空き家を相続した者、若しくは購入者が空き家等の耐震リフォーム若しくは解体すれば、譲渡所得から3,000万円が控除されることとなりました。

〇居住用財産以外の借地権付建物を売却した場合の税額

自己居住用でなかった場合は、所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税30.63％(令和19年まで復興所得税含む)、住民税9％がかかります。5年超の場合所得税15.315％(令和19年まで復興所得税含む)、住民税5％がかかります。
この時譲渡金額から取得費と譲渡費用などが控除されますが、相続などで取得費が分からない場合、売った金額の5％相当額が取得費となってしまう為、取得費用がきちんと分かるように契約書などは保存しましょう。