借地, 底地, 賃貸借契約

『借地権割合だけじゃない?』借地権の相続税

借地権の相続税


借地権の相続税について【普通借地権、定期借地権、一時使用目的の借地権】について解説します

借地権を相続したけど、まず何をすれば良いの?

借地権の相続税は幾ら位なの?

そんな疑問にお応えすべく、借地権の相続税ついてご説明いたします。

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1.借地権を相続したらどうすれば良いの?

1-1.借地を相続する場合は許可は不要ですが、遺贈は許可が必要です

借地権を所有した被相続人が死亡したときは、どうすればよいのでしょうか?

この場合、相続するのに特別に地主の承諾は必要ありません。地主に土地の賃借権または地上権を相続で取得した旨を通知すればよいので、土地の賃貸借契約書の書き換えもいりません。


相続人が借地権を相続する場合には許可は必要ありませんが、遺贈による場合や借地権の売却をするときには許可を取る必要があります。譲渡や建物の増改築をする際にも許可が必要で、承諾を得ないままだと借地権の明け渡し請求を受けることも考えられます。


遺贈は本来の相続人ではない人が受け継ぐことで、このケースで借地権を取得すると地主からの承諾と承諾料の支払いが必要です。承諾が得られない場合は家庭裁判所へ申し立てができるので、許可をもらった際に裁判所が承諾料を決めることになります。

もちろん却下されることもあり、却下されれば当然売却や遺贈は不可能です。承諾料は借地権価格の10%が目安となっていますが、契約内容などにより変動することも考えられるでしょう。

1-2.建物登記が無い場合は、登記をするようにしましょう

建物登記が無い場合、地主が第三者に土地を売却した際の対抗要件が具備できなくなる可能性があるので、建物登記は必ずするようにしましょう。

借地を相続した際の手順について、お困りのことがございましたらお気軽にこちらからお問い合わせくださいませ。

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2.借地権の相続税は幾らなの?

2-1.普通借地権の場合

相続税は評価額を算定するには、自用地評価額に借地権割合をかけて求めることが可能です。自用地評価額は土地の更地額のことで、借地権割合は路線価図記載の割合によります。

普通借地権の相続税評価額=自用地価額×借地権割合

土地の価格の評価については、路線価方式と倍率方式がありますが、路線価方式の場合、国税庁HPの路線価図を参照して、土地に面する道路の路線価を確認し、面積をかけると土地の評価額が計算できます。

例えば下図のような土地の場合、相続税評価額は自用地価格(100㎡×30万円)×借地権割合(60%)=1800万円が借地権の相続税評価額です

普通借地権の場合の計算

理論上の計算については相続税路線価を調べればある程度わかりますが、相続が発生してからでは遅いこともありますので、事前に専門家に相談しておいたほうが無難です。

実際の評価については、損をしない!賢い相続のお手伝いをします 【相続の窓口】などの専門家にきちんと相談するようにしましょう

2-2.定期借地権の場合

定期借地権の価額は、自用地価額に借地人に帰属する経済的利益とその存続期間を基として評定した価額によって評価します。

ただ、定期借地権等の設定時と課税時期で、借地権者に帰属する経済的利益に変わりがないと考えられるなど、課税上問題が無い場合に限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算することができます。

自用地価格=A/B×C/ D

A:定期借地権等の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額

B:定期借地権の設定の時におけるその宅地の通常の取引価格

C:課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

D:定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

引用:国税庁HP 定期借地権等の評価

定期借地権とは何かについてはこちらで解説しております

2-3.一時使用目的の定期借地権の場合

 一時使用のための借地権の価額は、通常の借地権の価額と同様に借地権割合を自用地としての価額に乗じて評価が適当でない為、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価します。
 雑種地の賃借権の価額は、賃貸借契約の内容や土地の利用の状況などを基に評価しますが、次のような評価することができます。

A. 「賃借権の登記がされている」「設定の対価として権利金や一時金の支払のある」「堅固な構築物の所有を目的とするもの」など地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の場合

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合

B. 【A】以外の賃借権

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2

残存期間法定地上権割合
10年以下のもの5%
10年を超え15年以下のもの10%
15年を超え20年以下のもの20%
20年を超え25年以下のもの30%
25年を超え30年以下のもの40%
30年を超え35年以下のもの50%
35年を超え40年以下のもの60%
40年を超え45年以下のもの70%
45年を超え50年以下のもの80%
50年を超えるもの90%
存続期間の定めのないもの40%
相続税法第23条による

 雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合

借地権を相続した場合、一時使用目的であっても相続税が発生いたします。税額について知りたい場合、売却を考えている場合などは専門家に相談しましょう

借地の相続に関してお悩みであれば「損をしない!賢い相続のお手伝いをします 【相続の窓口】」が初回相談無料のためお勧めです。

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任
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