底地投資ビジネスは、通常の土地よりも権利関係が複雑で、自由な活用に制限がある為に需要が少ない土地である土地に投資をするビジネスの事です。
ただし、売却方法や運用方法を工夫する事でメリットを生み出す事も不可能ではありません
そこで底地に投資するメリット、デメリット、運用する際の注意等を解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。
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- 底地を投資用物件として購入してる人が居るけど、何かメリットがあるの？
- 底地投資は利回りが良くないって聞くけど、他のデメリットって何？
- 底地投資法人(REIT)を利用するのも一つの方法
- 底地投資を運用する際の注意ってある？
- 底地投資の相談ならウチカツ
１．底地を投資用物件として購入するメリット
- １－１．底地投資のメリット①底地投資の安定した地代収入、各種承諾料が入る
- １－２．底地投資のメリット②修繕費のかからない事、空室リスク、滅失リスクも低い
- １－３．底地投資のメリット③土地賃貸借契約が終了し、借地権を取得出来れば土地の価値が格段に高まる
- １－４．底地投資のメリット④底地購入の際は、専門業者に物件を紹介してもらう事もできる
１－１．底地投資のメリット①安定した地代収入、各種承諾料が入ります。
底地を運用する上での収入は、地代、建替承諾料、譲渡承諾料、更新料などで、長期的に誰かに貸せば安定した地代収入の他に、前述した承諾料などが期待出来ます。
借地人は土地を借りたら、そこに住居や店舗等を建築する事を前提にしており、使用期間は基本長期になりますので、地主はその間安定収入が得られる様になります。
他にも建替えや増築の時はそれを承諾する承諾料がもらえる事もあり、借地人が譲渡や名義変更承諾が必要になった時も同等に一定の金額が発生する事があります。
底地投資ビジネスは安定した地代収入、更新料や各種承諾料も見込めます
１－２．底地投資のメリット②修繕費がかからない、空室リスク、滅失リスクも低い。
修繕費や改修費等のランニングコストが掛からない事も大きいポイントで、固定資産等の税金が主に掛かる費用となります。
こういった管理の手間が簡単な事も、底地投資ビジネスでは見逃せません。
空き室リスクや滅失リスクも、通常の賃貸ビジネスよりも遥かに低く抑えられています。
数ヶ月~数年単位で契約が終了して、空き室が出来る事で補填を考えなければいけなくなるという様な事も、長期契約の底地投資ビジネスの場合は心配の必要はありません。
１－３．底地投資のメリット③土地賃貸借契約が終了し、借地権を取得出来れば土地の価値高まる
底地のままで売却する場合、あまり高い金額での売買は望めません。
恐らく取得する予定の底地(既に取得されているかも)は借地人が底地を購入する事が出来なかった土地の為、しばらくは借地人が底地を購入する事も無いでしょう。
ただ長期で考えた場合、借地人の経済状況が変わるなどして底地を購入する可能性も出てきますし、旧法借地でない場合は底地の契約が終了し借地権が返還されることも考えられます。
その場合、完全所有権の土地になりますので、底地を購入した時と比べてかなりの土地の値上がりが期待できます。
１－４．底地投資のメリット④底地購入の際は、専門業者に物件を紹介してもらう事も可能です。
投資用の底地の購入を検討している場合、底地を専門的に扱っている不動産業者から未公開物件を紹介してもらう事もできます。
基本的に底地は市場に出回ることも少ないので、投資用として購入する場合、底地専門業者に未公開物件がないかを確認してみると、インターネットなどには掲載していない物件を紹介してもらう事も可能です。
投資用の底地をご希望の場合、こちらからお問い合わせいただければ、市場に出ていない物件もご紹介可能です。
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２．底地投資は「利回りが良くない？」底地を投資用物件として購入するデメリット
２－１．底地投資のデメリット①売却が難しい
底地は既に建物が建っており土地利用の権利も借地人が持っていますので市場への流通性も低く、その分査定価格も低くなる事がほとんどです。
そういった点を考えるならば売却は、難度がかなり高めと言わざるを得ません。
２－２．底地投資のデメリット②ローンが組めない事が多い
1つの土地に複数の借地人がついている事等が多く、担保として設定出来ない事が多いです。
担保の回収の際、複数の権利関係を解決しようとして失敗してしまうと金融機関は大きい損失を出してしまう事になりますので、それを避けるという意味で最初から底地は担保の対象外としている所も少なくありません。
２－３．底地投資のデメリット③利回りはあまり良くない
底地投資の場合、利回りはあまり良くはありません。都内の立地が良いところの場合、大体3％の事が多く、まれに利回り10％程度のものもあります。その場合、再建築不可や都心部から離れていることが多く思われます。
底地投資は、利回りは期待できませんが、その代わりに安定な収入を見込めます。長いスパンで考えている人に向いている不動産投資です。
３．底地の投資法人(REIT)を利用するのも一つの方法
３－１．投資法人の場合、利回りは3～7％
底地を運用目的で取得する投資法人(REIT)の場合でも利回りは3％～7％程度です。
これは、NOI（賃貸事業利益＋減価償却費）の取得価格利回りで、投資家に分配金が支払われているので、実質の利回りはもう少し低くなっております。
底地を投資として購入するほどの資金的余力がない場合でも、REITの場合は投資法人が底地を取得し、企業に定期借地権として土地を賃貸するので、安定した収入が見込めます。
３－２．REITは商品も多く、初期費用も少なく始められる
REITの場合、底地の投資と違ってリスクが低いと言えます。
既存の底地を投資用として取得する場合、旧法借地であることが多く、いつか借地権を取得できることを考慮して買ったものの、借地人さんが住み続けるという事も考えられます。
４．底地を投資用として運用する際の注意って？
４－１．底地投資の注意点①地代が適正か
底地を購入する際、設定されている地代が適正か良く考えてみましょう。
地代は固定資産税、都市計画税額の3～5倍が一般的ですが、それより安い場合でも地代を上げるのは中々難しい事です。
借地人との地代値上げ交渉が折り合わない場合、借地非訟などの煩雑な手続きを経なければ地代を値上げできないからです。
４－２．底地投資の注意点②契約書がきちんとしているか
底地を購入する上で、更新料、譲渡承諾料、建て替え承諾料の定めなど金額まできちんと書かれているかというのも結構重要なポイントです。
「更新料は支払う事とする」「建て替え承諾料は支払う事とする」など金額の定めが無い場合、借地人が希望する更新料と、地主の希望とが食い違う事が少なくありません。
この為、購入する場合は契約書の細かい内容まで確認するようにしましょう。
４－３．底地投資の注意点③借地人がどういった人か
借地人がどういった人かも重要になります。
中には地代が固定資産税と同じ位なのに値上げの話をすると物凄い剣幕で怒る人もいます。
購入する前に地主を通して出来る範囲で地代の滞納が無いか、近隣との問題を起こす人では無いかなどは確認するようにしましょう。
５．底地の投資相談をするならウチカツ
底地を投資として購入するのは難易度が高い事ですが、現金があり長期的に保有する事も視野に入れ、正しい知識があれば良い投資になります。
購入する前に確認する事をきちんと確認し、無理のない投資を行うようにしましょう。
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