接道, 私道

『不動産屋が教えてくれない』私道トラブル【裁判の判例、弁護士の見解】も説明します



私道におけるトラブルについて【トラブルの種類、トラブルにならない為に】

不動産を相続したり、住宅を購入したあと、何の問題もなく周辺の道を通ることができるとすっかり思い込んでいたところ、ある日いきなり通行を拒否されるというとんでもないトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。

「購入したときに不動産屋が教えてくれなかった」「今まで普通に通行できていたのになぜ急に」と嘆いたところで残念ながら何も解決しません。

私自身、今でこそ私道や再建築不可など困った不動産の専門家になりましたが、不動産屋になりたての頃に祖父母から相続した「私道持分の無い不動産」でトラブルに巻き込まれたこともありました。

そのトラブルというのは、生前祖父母が散々金銭的なお世話をした方々に、私が相続した後、持分売買の際に法外な価格と条件を吹っかけられた挙げ句、ものすごい剣幕で罵声も浴びせられたというもので、私はここからどんなに今まで関係性が良くても、世代が変わったり権利やお金がかかると誰でも人が変わるものだという大きな教訓を得たものです(笑)

その後、自宅や投資用不動産として取得する物件でも私道に接道するものがあるのですが、私道のトラブルや回避の方法を知っているのと知らないとでその後の管理や売却の際に大きな差が出てしまいます。

この記事を読んでいただいた皆様には、不動産屋でも教えてくれない「私道を巡りトラブルになってしまった場合」「私のようにいらぬトラブルに巻き込まれない為の方法」「¥将来の管理や売却のことを考えた上での注意点」を解説いたします。

1.私道の良くあるトラブル【通行料、給排水、植木など】

1-1.私道を通行させない」と言われる【他人地で地役権設定などされていない場合は特に注意!】

良くあるのは、中古住宅を個人から購入後、門前の道を通行していたところ、道の補修が必要になったので行政に相談したところ私人所有の土地であることが発覚。


行政は介入できないので、話し合いで解決を図るように打診され、私道所有者との間で道の補修工事と交渉していたところ、費用負担で折り合いがつかず挙句の果てに「私道通行させない」などと言われる事があります。

私道の持分があるかどうか、私道の通行掘削の承諾があるかなど、売買の前にきちんと確認しましょう。

また、他人地を通行していて、地役権設定がされてない場合なども急に通行できなくなることがあります。

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他人地を利用している人が特定多数で無い場合は、いつ「通行させない」と言われてもおかしくない状態のため、特に注意が必要で、すぐにでも地役権設定や通行承諾の取得をすることをお勧めいたします。

私道

1-2.私道の通行料を請求される

これも良くケースで、持分の無い私道を従前より利用していたところ、私道所有者が変わったことで突然通行料を請求されるというケースです。

この場合も売買の前に私道持分や通行掘削の承諾の有無を確認する事で回避できる問題です。

1-3.給排水管の工事が出来ない

購入した物件が私道に面している場合、私道内から宅地内への給排水管工事は私道所有者の承諾が必要になる事がほとんどです。(不動産が所在する市町村にもよります)

この場合、宅地内までの給排水、ガス管については、既存の古い管を使わなくてはならない事がある為、購入前に私道所有者及び上下水道の私設管所有者から私道掘削の承諾が必要です。

1-4.植木を植えられる

私道の特にセットバックを要する私道において、良くあるのは植木をセットバック部分に植えられるという事です。基本的にはセットバック部分は道路として公に供するもののため、植木を植えてはいけません。

近隣の方がセットバック部分に植木を植えられたこととにより通行の妨げになる場合、市町村の建築局に言えば所有者に通告してもらう事も出来ることが多いです。(自治体によって異なります)

1-5.私道内に駐車される

「私道内に駐車される」というのも良くあるトラブルの一つです。私道に関してはあくまで民事の問題になってしまうため、警察対応が難しく、最終的には当事者間のマナーの問題になってしまいます。

まれに倫理観のない方もいる為、不動産を購入する前に私道に関する協定(私道内に緊急を要する場合以外に車を止めてはいけない)などの覚書を実印、印鑑証明添付を義務付けているような分譲地もあり、購入する場合は覚書や合意書の有無、細かい決まりを確認することをお勧めいたします。

以上のようなトラブルになってしまった場合、弁護士に相談したり、解決出来ない場合は、現況のままで高値買取可能な ドリームプランニング に相談してみてはいかがでしょうか?

無料査定サービスも好評で、査定から3日で買取をした実績もあり、お困りの不動産を現金化可能です。

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2.私道持分を持っていない場合どうなるの?通行権は無い?

2-1.私道持分を持っていないとある日突然通行できなくなることも

前面道路が私道に接道している不動産を取得して、接道する私道の前面道路を持っていない場合、ある日突然私道の所有者から通行料の請求をされるリスクが無いとは限りません。

このような事態に直面したときは、通行権の有無が問題になります。

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私道持分を持っていないとある日突然通行できなくなることも

2-2.通行権に関する過去の裁判の判例

過去の判例などを見てみると、「私道の開設時よりずっと私道を利用し続けてきて、私道(主に建築基準法上の2項道路である事がほとんど)を通行する以外に公道に出る方法が無い場合は通行権が認められることが多いのですが、私道が新設された位置指定道路等で私道持分や通行承諾を取得していない場合は、通行権が否定される」ケースが多いようです。

全部のケースがこのような結論になる、というわけではありませんが、難しい問題を多く抱えるリスクがありますので注意が必要です。

私道開設時よりずっと私道を利用し続けてきた場合、囲繞地通行権ですので通行自体は法律上当然に可能ではあります。但し,車の通行ができない場合もありますので,一口に「通行」といっても問題が多くあります。

私道が新設された場合は、通路新設後の利用状況(前の所有者が長年通行していた等)により変わる可能性があります。人格権に基づく通行権等,いろいろな理屈がこれまでに使われています。

2-3.売却の際に売りづらい

前面道路が私道で私道持分を有していない場合、売却の際に売りづらいという事が良くあります。

その理由としては、私道持分を有していない物件の場合、銀行の見方としてトラブルの可能性を秘めている担保価値の低い物件の為、購入者が住宅ローンを組むのが非常に困難であるというのが挙げられます。

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現金で不動産を購入できる人は少数で、かつトラブルになる可能性のある物件をそうでない物件と同じ条件で購入する人は居ない為、周辺相場より安くなってしまう事が多いのが事実です。

3.トラブルにならない為にどうすれば良い?【弁護士、専門家の見解】

3-1.私道持分を取得する

私道の持ち分が無い時は、私道持分の一部でも私道所有者から取得するようにした方が無難です。

法務局で公図を取得した上で、私道の地番を調べ、私道の謄本から私道所有者を調べましょう。

持分を取得するのは1/100でも良いので、権利者の中から話が出来そうな人に話を持ちかけて、その人の持分のさらに一部を取得する事をお勧めいたします。

私道は所有しているだけでも固定資産税がかかる場合もあるので、価格はタダでも良いという人から、法外な値段を吹っ掛けてくる人まで色々な人が居るので、話が分かる人に話しましょう。(ちなみに著者は祖父母が生前金銭的に援助をしていた方々に持ち分売買の交渉をしましたが、法外な値段を吹っかけられた挙げ句、罵声を浴びせられました)

私道持分を取得

3-2.私道の通行掘削の承諾書を取得

私道の持分取得と合わせて行った方が良いのは、私道の通行掘削の承諾の取得です。

私道内に埋設されている給排水管の保守点検修復の際には、私道及び私設管の掘削承諾が自治体によって必要になります。

新たに給排水管を宅内に引き込むとき、私道内の給排水管の維持管理が必要な際には必要になる事が多いため、出来る限り合わせて取得するようにしましょう。

また、持分が取得出来ない場合でも、私道の通行掘削の承諾があるだけでも銀行の担保評価も上がるので、出来るだけ取得するようにしましょう。

持ち分も通行掘削の承諾も取得できない場合、売却をお考えであればそのままの状態で売却する事をおすすめいたします。URUHOMEであれば私道持分無し、通行掘削承諾無しでも積極的にお買取します。

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私道の通行掘削の承諾については、下のような承諾書を利用します。第三者に継承する文言も忘れないようにしましょう!

私道の通行掘削の承諾書

3-3.合意書、覚書の作成

私道については、持分を持ったり通行承諾を取得することはもちろん大事ですが、位置指定道路や開発道路などの場合においても、私道の利用に関する合意書を印鑑証明付きで所有者全員と交わすのが一番安全です。

これは売主が宅建業者の場合、売主の方で売買の際に合意書の署名捺印が必須になることもありますが、昔の分譲地などの場合、決まりがあいまいなことも多くトラブルに発展することもあります。

そうならないためには、普段から近隣住民の方々と良好な関係を築き、町内会の班などを通じてルールを明確化しておく必要があります。

私道持分の無い不動産を取得する際は、デメリットを理解した上で持分の取得や通行掘削の取得を視野に入れるようにしましょう。また、売却をお考えであればURUHOMEにお気軽にご相談くださいませ。持分、承諾書無しでも勿論喜んでお買取いたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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