私道持分、私道負担って何？
【持分負担ありなしのメリット、デメリット】
不動産を購入しようと思ったら、私道持分が無いと言われた。
産を相続したら私道持分がない事に気が付いた。
結論から言うと、私道持分は持つようにしましょう！その理由を解説してきます。
また、私道に接道する物件ってトラブルになりやすいって聞くけど、どんなトラブルがある？
持分がある場合と無い場合のメリットデメリットなどについても触れていきます。
私も実は私道持分の買取で信じられない位の金額を吹っ掛けられた経験があります。
正しい知識を持ってトラブルに巻き込まれないようにしましょう。
著者情報
高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の私道持分の無い物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
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１．私道持分、私道負担って何？
- １－１．私道持分、私道負担とは何か
- １－２．私道持分も種類がある
１－１．私道持分、私道負担とは何か
私道持分とは、接している土地の所有者がその道路に対しての持分を有していることを指します。
また、私道負担とはセットバック部分を指すことが多いのです。
セットバックとは？
「建築の際に前面道路幅員が4mに満たないため、中心から2mまでを道路として提供する事で建て替えが出来るようにする事」を言います。
余談ですが、私道持分を有していれば私道負担があると言えますが、
「セットバック部分がある土地の事を私道持分がある土地」という風にはあまり聞きません。
１－２．私道持分も種類がある
私道持分には2パターンあります。
- 道路全体の中の一定の比率分有している場合
- 道路の中の特定の場所に特化して有している場合
一言でこれだけの面積とは言い切れないのも特徴的です。
道路の拡張や整備の順によっては複雑に持分がバラけていることがあるなど、私道持分について見ていくことで道路の歴史が垣間見えるのは面白い部分です。
２．私道持分がある場合と無い場合でメリット、デメリットはあるの？
２－１．私道持分がある場合のメリット、デメリット
私道持分がある場合のメリットですが、
「トラブル少ないこと」「担保評価がしやすい」
これは最大のメリットと言えるでしょう。
道路を利用したい場合に利用できる権利を主張できますから、他の誰かに一方的に拒まれたり阻まれることは起こりにくいです。
堂々と使うことができますし、境界線などで喧嘩になる例も少ないです。
それゆえ、金融機関としても担保評価をしやすいというメリットもあります。
デメリットとしては、私道持分があるおかげで、整備負担を強いられる事もあります！
例えば、私道で舗装のし直しをしたり水漏れなどのアクシデントが起きた際、
持分の分だけ費用の出費を求められることがあります。
持分がなければ我関せずでも大丈夫な事もありますが、
比率が多いほど負担も大きくなるリスクを秘めているのです。
２－２.「再建築・私道の掘削はできる？」私道持分が無い場合のメリット、デメリット
私道持分がない事のメリットは少ないですが、あえて言うなら安く買える可能性があるという事と、持分を持っている事による私道の整備費用の負担をしないで済む可能性がある事です。
必ずしも、費用負担をしなくても良いという事なので、私道所有者で道路の保守や整備の話が出たら、
持分を持つことと整備費用を負担する事をお薦めします。
私道持分がない事のデメリットとしては、
・通行掘削承諾が必要になる事
・担保評価、物件価格が下がってしまう可能性
があるということです。
道路に持分がないと他人の土地を通過することになり、基本的に通行承諾を得た方が良いという事になります。
本来は私道でも公益性が確保されているので、簡単に持ち主が通行を拒むことは出来ません。
その代わり自動車などを使った通行はダメなどの条件付きで拒むことは可能で、自動車が通ると道路の整備負担が高まることが想定されるためこういったことが起こりうるのです。
私道持分が無くても建物の再建築は可能です。(建築確認とは関係がないため）
しかし、私道内持分がなく、掘削の承諾書がない場合は私道の掘削も出来ず、
給排水管の交換が必要になった場合は建物は建てられても引き込みが出来ないため、
実質再建築が出来ないような形になります。
現在利用している給排水管が利用できれば掘削は必要ないため、私道持分や掘削承諾は不要です。
ただ、今は給排水管を利用できたとしても将来も同じ給排水管の維持管理をせずに利用できるとは限りません。
せっかく土地を購入しても活用する幅が狭まってしまう場合もあり、
そう考えると、結構な大事であると判るでしょう。
私道についてお困りの際は私道や再建築不可専門のドリームプランニングにご相談ください。
私道持分がない事による給排水管等の掘削承諾以外にも、私道には色々なトラブルがあります。
３．私道持分ってあった方が良いの？
３－１．私道持分が無い方が良い場合もある
ここまで説明すると、私道持分ってあった方が良いね！ってなると思いますが、そうではない事もあります。
- 「私道持分を持つと整備費用を負担しなければいけない」
- 「私道持分に応じて私道の整備費用を負担したが、持分を持っていないで利用している人が整備費用を払わない」
- 「道路でもわずかに税金がかかることがある」
という理由から、私道持分を持つことを敬遠する方も居ます。
私道持分を持つことで上記のようなデメリットがある事も確かです。
その為、私道を利用しなくても公道に接道している場合は、
「私道を利用しない」「私道の持分も持たない」方が
余計なトラブルに巻き込まれないで済むこともあります。
３－２．普通は私道持分はあった方がトラブルも少ない
私道持分が無い場合、売却の際に
「私道持分を取得するか、最低でも通行掘削の承諾を私道所有者から得ないと銀行融資が出ない、不動産価格が安くなる」と言われる事があるかと思います。
持分を持っていない為に承諾を得ようと私道所有者の所に行ったら、承諾料を請求される事もあります。
承諾料は法律上で設定されているわけではなく、あくまで当人同士の約束事のようなものです。
とはいえ地域によっては細かく承諾料が決まっている場所もあり、いくら掛かるかも言い値の範疇を出ません。
こういった事態を避ける為にも私道持分はあった方が良いと思います。
どうしても取得できない場合は通行掘削の承諾を取得するのが一般的です。
通行掘削の承諾については、曖昧にするとそれもそれでトラブルの原因になりますから、覚書など事細かに記載した上で書面を交わすのが安心です。
３－３．私道持分が無い場合は、私道所有者から持分売買を行うか、持分譲渡を受ける方法もあります。
私道の持ち分が無い場合、少しでもいいので(極端な話１／１０００)とかでも
私道所有者から購入する事をお勧めいたします。
私道所有者が普通の良い方であれば、登記費用だけの負担で譲ってくれることも少なくありませんが、
意地の悪い人の場合法外な値段を吹っ掛けてくることも…
こういった方の場合は無理をして買わず、弁護士と相談したり、
所有者が変わるまで気長に待ちましょう。
３－４.私道持分があったほうが住宅ローンが通りやすい
私道持分がない場合、銀行の保証会社が担保評価が出ないという事で、
住宅ローンが通らないこともあります。
金融機関によって、住宅ローンの審査で持分の有無は問わず、建築確認済証、検査済証があれば大丈夫な金融機関もありますので、金融機関に確認するのが一番確実です。
住宅ローン一括審査申込であれば住宅ローンの審査を95の金融機関から選べるので試してみてください。
以上、私道持分は状況に応じて持つか持たないか判断しましょう！
通行掘削の承諾のみ取得する方法もあるので、総合的に考えてどれが一番いいか考えて最善の判断を出来るようにしましょう。
４．私道に接する不動産で困ったら
私道は持分や通行承諾の承諾がないと問題があることや、持分があっても整備費用負担や税負担があることなどが分かってきました。
しかし、私道の事で困っても相談する人が居なくて困りませんか？
URUHOMEではこういったご相談を全国からいただいており、ウチカツという全国の不動産屋さんに無料で相談できるサービスを立ち上げました。
本項では、私道持ち分や通行承諾承諾で困ったとき、売却するときにどのようにすればよいかご説明いたします。
４－１．私道に接する不動産を売却するには【東京・神奈川編】
私道は持分を持っていても持っていなくても、色々と問題が起こりうることを説明してまいりました。
そこで、いっそのこと売却したいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
東京、神奈川であれば、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、私道に接する不動産を積極的にお買取りさせていただいております。
年間の取引件数も多く、私道を含むの不動産売買に精通しております。
ですので、東京・神奈川の私道に接する不動産の売却をお考えの際は、私道などニッチな不動産の売買を専門としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
４－２．私道に接する不動産の相談・売却【日本全国編】
東京・横浜の私道に接する不動産については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければお買取り可能でございます。
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