借地, 売却方法, 底地, 私道

底地の売却事例『横浜市南区南太田』

「横浜市南区」底地の売却事例


【特定空き家】の底地購入から売却

「底地ってどうやって買って、どうやって売るの?」
底地を所有されている方にとって
不動産業者が購入した後どうするか気になる所です。

これから底地を売却しようとしている方も
底地を所有している方で、これから借地も買い戻したい方も
底地の売却を委任されている不動産業者様も必見

今回は数ある底地の売却事例の中から、
横浜市南区で地代より固定資産税の方が高くなってしまったケース
について底地一筋17年、現役不動産屋社長の私が解説。

借地権の買い戻しから土地の売却まで、他では公開していない情報を
余すところなく解説いたします。

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを

不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら
こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.横浜市南区南太田ー相談の経緯、底地の状況

今回ご紹介する事例では、横浜市より特定空き家の指定を受け、固定資産税・都市計画税が地代より上回ったため、売却できないかという相談を頂きました。

特定空家の物件事例の問題点

土地上に建物が2つあり、一つは借地として賃貸しており、もう一つは建物を所有していて所有権の土地でした。

2面道路でしたが、所有権の方の土地は、持ち分の無い私道に接していて通行承諾がないため、上記の図の古家は家も朽ち果て特定空き家に指定されてしまいました。

もう一方は公道に面していましたが、借地として賃貸しており、ご相談を受けた底地を含む土地は道路に出られない袋地になっておりました。

『底地は買うな!?』底地とは何か?

1-1.特定空き家とは

横浜市では、周辺へ著しい悪影響、危険等をもたらす空家等については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下空家法)第2条第2項に基づく「特定空家等」として認定し、改善指導を迅速に進めています。


具体的には、次のような状態の空家等を「特定空家等」として認定し、改善に向けて空家法に基づく指導等を行っています。

【具体例(そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある空家等の一例)】

  • 空家である建築物全体が概ね1/20超の傾斜が生じている
  • 2階以上の部分の屋根及び外壁の一面の概ね1/4以上の剥離、破損等が生じているもの
  • 高さ1.2mを超える門、塀等で、概ね1/20超の傾斜又は著しいひび割れ等が生じているもの等

横浜市では特定空き家の認定基準があり、具体的にどのようなものが特定空き家に指定されるか公開されています。

1-2.特定空き家に指定されるとどうなる?

特定空き家に指定され、特定空き家としての勧告を受けた土地は、
固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。

土地の広さによりますが、固定資産税・都市計画税が3~6倍位になってしまうのです。

また、横浜市では条例によって下記のようなポイントがあります。

  • 空き家等の所有者による適切な管理義務
    空家等の所有者による適切な管理の義務不全で周囲に著しい悪影響を及ぼすおそれのある空家等を適切に管理する義務が生じます。
  • 標識設置
    特定空家等に起因する危険を周知するために、勧告の段階で行政が現地に標識を設置することができます。
  • 危険回避措置
    特定空家等の所有者がいない場合などで、外壁の剥離等により生命・ 身体に重大な危険が迫っているときには、行政が応急的に危険を回避する最小限の措置(カラーコーンの設置など)をすることができます。

2.横浜市南区南太田―底地の買取

特定空き家に指定されたことにより、地代の支払いを受けても固定資産税・都市計画税の支払いでマイナスになってしまうという事で、売却のご依頼を頂きました。

他社様では敷地の規模や難易度の高さから検討対象にならなかったという事で、弊社でお買取りさせていただきました

底地・借地の同時売買は非常に難しいため
底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。

”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み 株式会社ドリームプランニングがおススメです。

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3.横浜市南区南太田―底地の再生

まずは、私道側の持ち分の取得するか、通行掘削の承諾を取得できないか、私道の所有者様と話し合いを試みました。

私道については、接道する親戚関係で利用しており、親戚以外の第三者が利用することはさせたくないとの事で持ち分の売買や、通行掘削承諾を得ることが出来ませんでした。

また、借地側から接道を取るにも、借地側の建物は第三者に貸されており、袋地となっていましたが、私道の通行を拒否されている以上、借地側から通行せざるを得ず借地側が利用できないか話し合いを始めました。

特定空家の物件事例の問題解決

『不動産屋が教えてくれない』私道トラブル【裁判の判例、弁護士の見解】も説明します

3-1.私道持ち分や、通行掘削のない土地の通行

ここで、私道の持ち分や掘削の承諾が無くても通行出来るのではないか?という疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。

確かに他人の土地に囲まれて、道路に出られない家に住んでいる場合、囲繞地通行権といって通行に最低限度であれば他人の敷地でも通っても良いという民法の規定があります。

また、この私道は建築基準法の道路でもあるので、通行しようと思えば通行できなくもないのですが、当社が売却後大きなトラブル(通行料を請求されるなど)に発展する可能性もあるので、私道の通行は諦めることにしました。

民法210条1項
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

私道持分、私道負担【2分で分かる!掘削承諾、再建築の可否、住宅ローン】など詳しく解説!!!

3-2.私道持ち分や、通行掘削がない土地を取得するデメリット

私道持ち分や通行承諾のない土地を取得して、通行の為に私道や最低限度の敷地を利用することで、トラブルになりかねないという問題がありますが、それ以外にも融資が下りない可能性が非常に高いというデメリットがあります。

つまり、現金で購入するしかなく、万が一現金で購入できたとしても、売却するときに同じように現金で不動産を購入する方は少ないという点に注意しましょう

3-3.借地権の購入

そこで、今度は公道に接道している借地権の購入の交渉をすることにしました。

借地人さんは相続した借地上の建物をご兄弟に貸しているが、安い家賃で住み続けているうえに、全く退去してくれる気配がないという事で困っており、現状の状態で喜んで売却に応じてくださいました。

借地人さんがご高齢という事もあり、お子様家族と一緒に何度か買取条件について話し合い借地人さんのご希望の価格で買い取とることができたので非常に喜んでいただきました。

借地権も購入できたので、土地全体が所有権になりました。

3-4.借家契約の解約

土地については全て取得できたので所有権になりましたが、借地人のご兄弟が住まれておりました。
弊社が借地権付き建物を取得して建物所有者になりましたという事でご挨拶にお伺いしたところ、
借家人さんは認知症気味で状況を良くわかっていないようでした。

そこで、借家人さんのご家族を探し、借家人さんのご親族とお話することになりました。

借家については借家の契約期間も満了していても、親族だったという事もあり、そのまま住み続けていたという事ですが、建物所有者も代わったので退去をしていただく形になりました。

借家人さんのご新居を弊社で探し、借家人さんとご親族に見ていただき、家賃の増額分の数年分を補償としてお支払いして借家契約が終了いたしました。

3-5.建物の解体

建物内に残置物が結構な量があったため、弊社の従業員の方でゴミの分別をした状態で解体屋さんにごみ処分と解体を依頼しました。

3-6.歩道の切り下げ

現状のままですと公道側にガードレールがあり、敷地内に車両が入っていかれないため、歩道の切り下げとゴミ置き場の移設、植樹帯の移設をいたしました。

歩道の切り下げや植樹帯の移設工事は業者さんにお任せしましたが、ゴミ置き場移設先の交渉は弊社の方で行わなければならなかったので、町内会長や移設先となる近隣住民の方への交渉を行いました。
植樹帯を無くせれば元のゴミ置き場と同じ大きさのゴミ置き場を作れるのですが、植樹帯は移設しなくてはならないという謎のルールがあったため、交渉が非常に難航しました。
最終的には、移設先が他になかったので現在のゴミ置き場をかなり縮小した形でまとまりました。

底地を購入してから、約8か月で販売できる土地になりました

特定空家の物件事例の問題解決、販売まで
借地権をお持ちのご家族や近隣との合意を得て、土地全体をまとめることができました。

4.土地の売却

販売当初から問い合わせが非常に多く、アパート用地として検討される方が多かったのですが、最終的には自用地として利用される方数名が検討を続け、最初に事前審査が通った方に購入していただきました

もし東京・神奈川で売却にお困りの底地がありましたら
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ドリームプランニング」にお任せください。
ドリームプランニングは創業17年、底地専門の買取業者でどんな底地も高値でお買取りいたします。

5.難しい底地の売却はURUHOME

弊社では、このように他社様では買取をお断りされたような底地でも積極的にお買取りをさせて頂いております。

今回は、固定資産税・都市計画税が地代を上回る上に、建築基準法の接道義務を満たすのも中々難しいという事で、売主様も大変困っておりました

地主さんが義理のお母さんと娘さんという関係で少しギクシャクすることもありましたが、弊社がお買取りさせていただいたことで大変喜んでいただきました

売却の難しい底地でお悩みの事がありましたら、お気軽にニッチな不動産”URUHOME”でお馴染みのドリームプランニングまで、お気軽にご相談下さいませ。

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