「底地ってどうやって買って、どうやって売るの？」
底地を所有されている方にとって不動産業者が購入した後にどうするか気になる所です。
《これから底地を売却しようとしている方》《底地を所有している方で、これから借地も買い戻したい方》《底地の売却を委任されている不動産業者様》必見！
２００５年の創業より底地一筋、現役不動産屋社長の私が解説。借地権の買い戻しから土地の売却まで、他では公開していない情報を余すところなく解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな底地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地の売却事例１／４ – 相談の経緯と底地の状況
今回ご紹介する事例では、横浜市より特定空き家の指定を受け《固定資産税・都市計画税が地代より上回ったため、売却できないか》という「相談」を頂きました。
土地上に建物が２つあり、一つは借地として賃貸しており、もう一つは建物を所有していて所有権の土地でした。
２面道路でしたが、所有権の方の土地は、「持ち分の無い私道に接していて通行承諾不許可」なため、上記の図の古家は家も朽ち果て特定空き家に指定されてしまいました。
もう一方は公道に面していましたが、「借地として賃貸」しており、ご相談を受けた底地を含む土地は道路に出られない袋地になっておりました。
１－１．特定空き家とは
横浜市では、周辺へ著しい悪影響、危険等をもたらす空家等については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下空家法）第２条第２項に基づく「特定空家等」として認定し、改善指導を迅速に進めています。
リンク：管理不全な空家等対策 横浜市ウェブサイト
具体的には、次のような状態の空家等を「特定空家等」として認定し、改善に向けて空家法に基づく指導等を行っています。
ー具体例ー
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある空家等の一例
- 空家である建築物全体が概ね１/20超の傾斜が生じている
- ２階以上の部分の屋根及び外壁の一面の概ね１/４以上の剥離、破損等が生じているもの
- 高さ1.2ｍを超える門、塀等で、概ね１/20超の傾斜又は著しいひび割れ等が生じているもの等
横浜市では特定空き家の認定基準があり、具体的にどのようなものが特定空き家に指定されるか公開されています。
１－２．特定空き家に指定されるとどうなる？
特定空き家に指定され、特定空き家としての勧告を受けた土地は、「固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外」されます。土地の広さによりますが、固定資産税・都市計画税が３～６倍位になってしまうのです。
横浜市では条例によって下記のようなポイントがあります。
- 空き家等の所有者による適切な管理義務
空家等の所有者による適切な管理の義務不全で周囲に著しい悪影響を及ぼすおそれのある空家等を適切に管理する義務が生じます。 - 標識設置
特定空家等に起因する危険を周知するために、勧告の段階で行政が現地に標識を設置することができます。 - 危険回避措置
特定空家等の所有者がいない場合などで、外壁の剥離等により生命・ 身体に重大な危険が迫っているときには、行政が応急的に危険を回避する最小限の措置（カラーコーンの設置など）をすることができます。
２．底地の売却事例２／４―底地の買取
特定空き家に指定されたことにより、地代の支払いを受けても《固定資産税・都市計画税の支払いでマイナスになってしまう》という事で、「売却のご依頼」を頂きました。
他社様では敷地の規模や難易度の高さから検討対象にならなかったという事で、弊社株式会社ドリームプランニングでお買取りさせていただきました。
３．底地の売却事例３／４―底地の再生
まずは、《私道側の持ち分の取得するか》《通行掘削の承諾を取得できないか》を「私道の所有者様との話し合い」を試みました。
私道については、接道する親戚関係で利用しており、親戚以外の第三者が利用することはさせたくないとの事で持ち分の売買や、通行掘削承諾を得ることが出来ませんでした。
また、借地側から接道を取るにも、借地側の建物は第三者に貸されており、袋地となっていましたが、私道の通行を拒否されている以上、借地側から通行せざるを得ず借地側が利用できないか話し合いを始めました。
３－１．私道持ち分や、通行掘削のない土地の通行
ここで、《私道の持ち分や掘削の承諾が無くても通行出来るのではないか？》という疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。
確かに他人の土地に囲まれて、道路に出られない家に住んでいる場合、囲繞地通行権といって通行に最低限度であれば他人の敷地でも通っても良いという民法の規定があります。
また、この私道は建築基準法の道路でもあるので、通行しようと思えば通行できなくもないのですが、当社が売却後大きなトラブル（通行料を請求されるなど）に発展する可能性もあるので、私道の通行は諦めることにしました。
民法210条1項
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
３－２．私道持ち分や、通行掘削がない土地を取得するデメリット
私道持ち分や通行承諾のない土地を取得して、通行の為に私道や最低限度の敷地を利用することで、トラブルになりかねないという問題がありますが、それ以外にも融資が下りない可能性が非常に高いというデメリットがあります。
つまり、現金で購入するしかなく、万が一現金で購入できたとしても、売却するときに同じように現金で不動産を購入する方は少ないという点に注意しましょう。
３－３．借地権の購入
そこで、今度は《公道に接道している借地権の購入の交渉をする》ことにしました。
借地人さんは相続した借地上の建物をご兄弟に貸しているが、安い家賃で住み続けているうえに、全く退去してくれる気配がないという事で困っており、現状の状態で喜んで売却に応じてくださいました。
借地人さんがご高齢という事もあり、お子様家族と一緒に何度か買取条件について話し合い、借地人さんのご希望の価格で買い取とることができたので非常に喜んでいただきました。
借地権も購入できたので、土地全体が所有権になりました。
３－４．借家契約の解約
《土地については全て取得できたので所有権になりました》が、借地人のご兄弟が住まれておりました。
弊社が借地権付き建物を取得して建物所有者になりましたという事でご挨拶にお伺いしたところ、借家人さんは認知症気味で状況を良くわかっていないようでした。
そこで、借家人さんのご家族を探し、借家人さんのご親族とお話することになりました。
借家については借家の契約期間も満了していても、親族だったという事もあり、そのまま住み続けていたという事ですが、建物所有者も代わったので退去をしていただく形になりました。
借家人さんのご新居を弊社で探し、借家人さんとご親族に見ていただき、家賃の増額分の数年分を補償としてお支払いして借家契約が終了いたしました。
３－５．建物の解体
建物内の残置物量がかなりあったため、弊社の従業員で「ゴミの分別をした状態で解体屋さんにごみ処分と解体を依頼」しました。
３－６．歩道の切り下げ
現状のままですと公道側にガードレールがあり、敷地内に車両が入っていかれないため、歩道の切り下げとゴミ置き場の移設、植樹帯の移設をいたしました。
歩道の切り下げや植樹帯の移設工事は業者さんにお任せしましたが、ゴミ置き場移設先の交渉は弊社の方で行わなければならなかったので、町内会長や移設先となる近隣住民の方への交渉を行いました。
植樹帯を無くせれば元のゴミ置き場と同じ大きさのゴミ置き場を作れるのですが、植樹帯は移設しなくてはならないという謎のルールがあったため、交渉が非常に難航しました。
最終的には、移設先が他になかったので現在のゴミ置き場をかなり縮小した形でまとまりました。
底地を購入してから、約８か月で販売できる土地になりました。
４．底地の売却事例４／４－土地の売却
販売当初から問い合わせが非常に多く、アパート用地として検討される方が多かったのですが、最終的には自用地として利用される方数名が検討を続け、最初に事前審査が通った方に購入していただきました。
５．難しい底地の売却はＵＲＵＨＯＭＥ
弊社株式会社ドリームプランニングでは、このように他社様では買取をお断りされたような底地でも積極的にお買取りをさせて頂いております。
今回は、《固定資産税・都市計画税が地代を上回る上に、建築基準法の接道義務を満たすのも中々難しい》という事で、売主様も大変困っておりました。
地主さん同士が義理のお母さんと娘さんという関係だったため、連携がとりづらかったのですが、弊社がお買取りさせていただいたことで大変喜んでいただきました。
底地を購入させて頂くにあたって共有者と連絡が取れない場合や、借地人様や借家人様と親戚同士という場合でも、円滑に買い取らせて頂き、その後の関係がこじれないよう配慮させて頂きます。
お困りの底地がございましたら、お気軽にご相談ください。
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