再建築不可

再建築不可物件の種類に応じた相場『必見です!』



再建築不可物件の相場【種類・価格について】

再建築不可物件の相場がどのくらいか気になりませんか?私も再建築不可物件専門の不動産屋を経営しておりますが、相場が幾らかはインターネットで検索してみても情報はほとんど出回っておりません。

そこで私は今回再建築不可物件の相場についてご説明いたします。再建築不可物件の相場は、どういった理由で再建築不可であるかによって全く価格が違ってきますし、私道の誓約書や承諾書があるかないかでも、かなり価格は違ってきます。

本記事では再建築不可の物件の相場を、高い順から再建築不可の種類に応じてご紹介いたします。

個別的要因に応じて価格もだいぶ変わってくるので、参考程度に考えて頂ければ幸いです。

  • 再建築不可物件を買うつもりだけど、相場はどの位?
  • 再建築出来ない家を売りたいけど、幾らで売れる
  • どうすれば高く売れるの?
  • どんな物件なら安く買えるの?

1.43条第2項2号(但し書き)

43条第2項2号(但し書き)

周辺相場の4割~9割

かなり幅があるのですが、43条2項2号(所謂但し書き)の場合、私道の権利者全員から「ここの空地(私道)を将来に渡り、道路状にして維持管理をします。第三者に売った場合もそうさせます」という誓約書が必要になります。

この誓約書が既に取れている状態と、取れていない、取れる見込みが無いのとでは、価格が全く違ってきます。

誓約書が既に取れていれば相場の9割位で売買できますが、権利者が多数居たり、一人絶対に誓約書を出さないという人が居るとそれだけで相場の3割、最悪1割位になってしまう事もあります。

但し書き道路の場合、私道の維持管理の誓約書が取れるのと取れないのとでは売却可能額が全く違ってきます。

2.間口2m未満

周辺相場の4割から7割

こちらも物件の所在する市町村や状況によってかなり価格が異なってきます。

それは間口が2m以下であっても再建築出来る場合、出来ない場合が自治体や権利関係者との関係性によって変わってくるためです。

間口2m以下でも物件が所在する自治体がそれぞれ定める43条2条の許可(所謂但し書き)が取れるか否かによって、再建築出来るか出来ないかが変わります。
つまり全く同じ条件の土地でも、自治体によって再建築出来るか出来ないかが決まります

2-1.自治体によって再建築出来る間口が違う?!

なぜ市町村よって価格が違うかといいますと、間口2m未満の場合でも、各市町村の建築基準条例により再建築出来る場合と出来ない場合があるからです。所謂「個別提案基準」というもので、建築審査会が同意する基準が市町村によって違うのです。

横浜市の場合は間口が0.9m以上であれば43条2項2号(所謂但し書き)による申請で再建築出来る可能性がありますが、東京23区では間口1.8m以下はまず再建築出来ません。

建築審査会

建築基準法に基づき、建築許可が必要な建築物に対する同意や不服申し立てに対する議決などを行う機関

wikipedeaより

個別提案基準

特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、個別に建築審査会で同意を得て許可したものについては、建築することが可能になるが、その為の最低限の基準。(かなり簡単に言うと間口が2m無くとも建物を建築する為の基準)

横浜市建築局より

2-2.間口2m無くとも、他人地を使用貸借できれば再建築出来る事がある。

これも条例によって異なりますが、間口2m無くても、他人地を借りて間口が2mになれば再建築出来る事があります。他人地を借りれる人間関係か、そうでないかによっても不動産の価格は変わってくるという事です。

個別提案基準のよる再建築も、他人地を使って再建築する方法も、非常に特殊で難易度の高い方法の為、不動産の価格は安くなります。

間口2m無くても人の土地を借りる事によって再建築出来る事があります。

3.建築基準法外道路に接道

建築基準法外道路に接道

相場の3割~6割

建築基準法外道路に接道している物件の場合、再建築するには接道している「建築基準法外道路を道路として認定してもらう」方法しかありません。

これは各市町村の建築局に行き、現在接道している基準法外道路を建築基準法上の道路として認定してもらうためにはどのようにすればよいか、権利関係者よりどのような書面をもらう必要があるか確認する必要があります。

そもそも道路でないものを、道路として認めてもらうという相当難易度の高い(無理なケースが多い)為、不動産価格も安くなります。

4.囲繞地

囲繞地

相場の3割~5割

完全に道路に接道していない不動産の場合、借地権や以前借地だたった所が分筆により、囲繞地になってしまったというケースが多いと思います。

この場合、再建築出来る可能性は殆ど無く、基準法の道路に接道するまでの土地の一部を購入するか、借りるかしかありませんが、非常に難易度が高いため価格も安くなります。

5.市街化調整区域の農地等

市街化調整区域の農地等

相場の1割から

農地は農地転用をしない限り農家にしか出来ず、農地を転用するためのハードルが高い上、市街化調整区域内での建物の建築が特殊な場合を除き出来ない為、価格はかなり安くなります。

市町村によって農地転用と市街化調整区域内の建物の建築の難易度も変わってくるため、それによって価格も変わってきます。当然ですが農地転用が容易で建物の建築が出来る場合は価格が高くなり、農地転用が出来ない土地は価格が安くなります。

農地は市街化調整区域内にあることが多く、調整区域内で建物を建てる事は困難です。更に農地転用をしないと一般の方が建物を建てられず、農地転用はハードルが極めて高い為、不動産の価格は安くなります。

農地転用

農地を農地以外の目的に利用できるようにする事。所有者が変わらない自己転用を「4条許可」、農地を転用し、所有者も変わる「5条許可」がある。市町村の農業委員会を経由し、都道府県知事の許可を得る必要がある。

市街化調整区域内で特例的に認められる建築、開発

市街化調整区域では、開発行為及び建築行為等は都市計画法により制限されています。ただし、法に定める要件に該当する開発行為及び建築行為等については、市街化調整区域でも可能なものがあるほか、市長の許可を受けて行うことができるものがあります

再建築不可物件は個別要件によってかなり価格が変わってまいります。相場や価格の根拠理解した上で、不動産売買をするようにしましょう気になる事があれば、再建築不可物件に強い不動産屋に相談するようにすることをお勧めいたします。

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