「再建築不可物件の相場を教えて」
再建築不可物件の買取りを専門とする当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングには、このような質問が多く寄せられます。
再建築不可の売却相場は、一般の不動産の５～７割程度であることが多く、予想売却価格も自分である程度調べる事が可能です。
そこで今回、再建築不可の買取業者である株式会社ドリームプランニングの代表が、再建築不可物件の相場や売却方法について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
「再建築不可物件を高く売却したい」「トラブルなく確実に売却したい」とお考えの方は、当サイトURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」のような再建築不可物件専門の買取業者に相談することをお勧めします。
「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より「傾斜地にある再建築不可物件」「告知事項のある再建築不可物件」など様々な再建築不可物件の買取りを行ってきたため、どんな物件でも買取りをさせていただくノウハウがございます。
お困りの再建築不可物件がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
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- 再建築不可物件の売却相場は低め
- 再建築不可物件の売却相場の調べ方
- 再建築不可物件を売却する方法
- 再建築不可物件は買取り専門業者がおススメ
- 再建築不可物件はどうやったら高く売れるか？
- 再建築不可物件の売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
１．再建築不可物件の売却相場は低め
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないなどの理由により、建物が建て替え出来ない物件の事を言います。
建築基準法では、敷地が建築基準法で定める道路に２ｍ以上接していなければ、建物が建てられないことになっておりますが、建築基準法の改正や、条例、慣習の変化により、建築時は建物が建てられたけど、建て替えが出来ない再建築不可物件があります。
再建築不可であることを知っていて購入した方もいらっしゃると思いますが、多くの方はいざ不動産を売却する時になって再建築不可物件だったと知る方が多いのです。
しかし、再建築不可物件である事を知り、困っていらっしゃる方もいるのではないでしょうか？
再建築不可物件の売却相場については５割～７割と言われることが多く、再建築不可物件がどのような状態〔再建築出来そうか、そうでないか〕かによって価格がどの位下がるか変わります。
また、後ほど解説いたしますが、不動産は実際の物件の状態や、立地、周辺環境などによって価格に誤差が生じるため、実際に売却に出してみないと分からないことも沢山あります。
しかし、買取業者に依頼すれば正確な買取価格を知ることが出来るので、一般の方に売却した際の成約価格を査定してもらうのと同時に、買取業者に査定してもらう事で確実な売却価格が分かるのです。
まず買取価格を知りたいという方は、こちらからお気軽にご相談ください。
再建築不可物件は、一般的な不動産対して相場が５割～７割位になると良く言われていますが、「それは本当なのか」「売却価格の調べ方」「再建築物件の種類ごとの相場」「再建築物件が安くなる要因」から解説してまいります。
２．再建築不可物件の売却相場の調べ方
再建築不可物件の売却相場を調べるには、まずは周辺の不動産が幾らくらいで売却されているのかを調べる必要があります。
不動産の価格については、下記の３つ重要な要素があり、その総合点で決まります。
- 立地－駅まで何分位、坂がある、近くにスーパーがある など
- 敷地の状況－再建築不可、傾斜地、旗竿地、市街化調整区域など
- 建物の状態－築年数、設備の状態、リフォーム履歴、傾き・シロアリの有無
そして、「立地」＋「敷地の状況」が「土地の価値」であり、「建物の状態」が「建物の価値」となります。
再建築不可の場合、「敷地の状況（再建築不可である等のマイナス要因）」によりどの位価格に変動があるかが問題ですが、「立地」と「建物の状態（築年数による平均的なもの）」は下記の方法で「一般的な物件の相場」を調べる事が出来ます。
２－１．一般的な物件の相場の調べ方
一般的な物件の相場については、下記の方法である程度調べることが可能です。
実際の価格については、再建築不可専門のドリームプランニングのような会社に査定を依頼しないと調べるのは難しいのですが、とりあえず幾らくらいかで売却できるか調べる場合、下記の様な方法が有効です。
２－１－１．土地総合情報システムで周辺相場を検索
国土交通省の提供する「土地総合情報システム」を利用すると、周辺で販売された一戸建ての価格を調べる事が出来ます。
「取引価格情報検索」で、中古一戸建ての場合「土地と建物」を選択し、エリアを選択すると、土地や建物面積、築年数、構造などと成約価格が分かります。
過去の成約価格の中から条件の近い物件の売却価格を確認し、おおよその販売価格を調べる事が出来ます。
こちらの調べ方の場合、「建物の状態」や「敷地の状況」が分からないため、あくまで概算価格となります。
２－１－２．固定資産税評価額から相場を計算
固定資産税評価額は、毎年４月頃市町村から送られてくる「課税明細書」を見ると分かるのですが、課税明細書に表記されている「価格(評価額)」という欄に記載されているのが、「固定資産税評価額」にあたるものです。
（※「固定資産税課税標準額」は「評価額」ではないため、お間違えの無いようにしましょう)
また、固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる評価額の事で、公示地価の7割の価格を目安に評価されています。(固定資産評価基準第一章第１２節)
公示地価と実勢価格にも開きがありますが、公示価格の１．１～１．２倍程度が実勢価格と言われているため、下記計算式により固定資産税評価額から実勢価格を求めることができます。
不動産の実勢価格＝固定資産税評価額÷０．７×１．１
固定資産税の評価額は再建築不可物件であることを考慮せずに評価されているため、上記の計算方法を使うと、一般的な物件の相場を調べる事が可能です。
２－２．再建築不可物件の相場
再建築不可物件の相場は周辺の不動産相場の５～７割程度の価格になる事が一般的です。
建て替え出来ない事で融資が下りない、利用するにはリフォームし続けるしかないという事で活用方法が限定されるため、一般的な不動産より少し安くなってしまう事があります。
金額は、再建築できない理由によっても価格は変わってきますが、大きくは下記の２つのどちらに分類されるかによって価格は変わってまいります。
- 43条2項という救済措置を利用して再建築できる
- 43条2項を利用しても再建築できない場合
43条2項というのは、再建築不可の物件を、市町村の特例で再建築できるようにする救済措置で、この措置が利用出来るかによって相場が変わってきます。
２－２－１．43条2項により再建築できる時の相場
43条2項により再建築できる場合、一般的な物件相場の7割～9割程度になりますが、多くの場合は相場の8割程度で成約する事が多いです。
43条2項を利用すると、敷地の一部が建築確認を取得する際の敷地面積に参入できなくなることがあり、結果的に建築の面積が小さくなることがあります。
また、前面道路が建築基準法の道路でない上に私道だった場合、私道の所有者から「道路の維持管理の誓約書」というものが必要になったりする手間がかかることなどがあり、結果的に７～８割位の価格で成約となります。
- 建築面積が小さくならない、道路の維持管理誓約書が不要－相場の９割
- 建築面積が小さくなる、道路の維持管理の誓約書が必要－相場の７割
２－２－２．43条2項を利用しても再建築できない場合の相場
43条2項を利用しても再建築できない場合、一般的な物件相場の5割～6割程度で成約する事が多くなります。
この場合、金融機関でローンを組むのが非常に難しくなることや、それによって買主が限られる事によって金額が下がってしまいます。
また、43条2項を利用しても再建築できない場合でも、建て替えの際に隣地の方の敷地の一部を利用させてもらったりする事によって再建築出来る事もあります。
こういった物件であれば、相場の７割程度で成約になることもあるのですが、それも難しい場合、相場の５割程度での成約となります。
- 隣接地を借りて再建築できる－相場の６割
- 隣地を借りても再建築出来ない－相場の５割
２－３．再建築不可物件の売却相場の計算方法
ここで、例として道路維持管理の誓約書が必要な再建築不可物件の売却相場を計算してみましょう。
例えば、土地の固定資産税評価額が2000万円、建物の固定資産税評価額が500万円の時、一般的な物件の相場は以下のようになります。
一般的な物件の売却相場＝（2000万円＋500万円）÷0.7×1.1≒3940万円
私道誓約書があれば再建築可能な物件の売却相場＝3940万円×0.7＝2758万円
あくまで机上での査定になるため、専門業者に査定依頼をすることをお勧めいたします。
専門業者には売却ノウハウがあり、一般の方に売却した時の価格の他、買取査定を依頼する事も可能です。
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３．再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件を売却するには、一般の方に売却する方法、投資家に売却する方法、買取業者に売却する方法があります。
高く売却するためには、一般の方や投資家に売却するのが良いのですが、不動産業者以外に売却する事でデメリットもあります。
そこで、売却先によるメリット・デメリットを見ていきましょう。
３－１．一般の方に売却する方法
一般の方に売却するのが一番高く売却できる方法ですが、多くの方はリフォームをしていないとイメージがつきづらいという事で購入を躊躇するのが特徴です。
一般の方は金額的な問題よりも、見た目の印象を重視するため建物の状態が良くないと売却が難しいのです。
かといって自分でリフォームしても、好みと合わない場合は購入しないですし、知識がない分購入に対しては慎重と言えます。
また、契約不適合責任といって、再建築不可物件を引き渡し後に雨漏りやシロアリ、給排水設備の故障などが合った場合、修繕義務を負わなければならないという内容の契約になる事が多くなります。
契約不適合責任を負わない特約を付ける事も可能ですが、一般の方の場合は契約不適合責任を負わない事に不安を感じる方が多いのが実情です。
◎メリット
- 高く売却できる
◎デメリット
- リフォームしていないと売りにくい
- 購入に慎重でとにかく時間がかかる
- 好みが本当に合っていないと売却できない
- 契約不適合責任が生じる事が多い
- 敢えて居住用に再建築不可物件を選ぶ人は少ない
３－２．投資家に売却するメリット・デメリット
２０２０年頃、初心者の投資家の方が再建築不可物件に投資するブームがあり、その時は比較的高く再建築不可物件が売れている事がありました。
しかし、ブームは一過性で再建築不可物件を購入したものの、賃借人は入らず、売るに売れずであっという間に過ぎ去ってしまいました。
現在は投資家さんの中でもセミプロレベルの方が多く、買取業者が購入するよりも少しだけ高い価格で購入する方が多いです。
また、セミプロレベルの方々は不動産に対する見方が厳しい上に移り気が多い方も居て、購入申込書を頂いても何か気に入らないことがあると直ぐにキャンセルする方も居ます。
もちろんそういう方ばかりではないのですが、あくまでも利益を優先するため、一般の方や不動産業者と比べると、無理な要求をされることもあり「振り回された」と感じることが多いのが特徴です。
◎メリット
- 投資物件として再建築不可物件を探している投資家は多い
◎デメリット
- 振り回されたと感じることが多い
- あくまで利益優先なので、無理難題を言われることがある
- 購入時に細かく条件をすり合わせしないとトラブルになることが多い
３－３．不動産業者に売却する方法
不動産業者は、事業で不動産を購入しているため、引き渡し後にトラブルに発展することが少なく、話が早く面倒が無いというのが特徴です。
再建築不可物件を一般の方や投資家に売却をする際、仲介業者の物件調査が大事なのです。
しかし、再建築不可物件の仲介経験があまりない場合、給排水や境界や越境、私道などの利用の取り決め、条例や市町村独自の慣例などををきちんと調査せずに契約したため、トラブルに発展してしまうこともあります。
しかし、再建築不可物件専門の不動産業者であれば、購入後に起こりうる問題は予想がつくため、買い取った後にトラブルになることはほとんどありません。
また、不動産業者と契約する場合、契約不適合を免責にしても良いケースが多く、残置物をそのままでも良いなど、何かと融通が利きます。
再建築不可物件専門の不動産業者としては、お客様がお気に召さない事をすると直ぐにSNSなどで広まってしまい、商売が立ち行かなくなってしまうため、誠実な対応をしなければならないのです。
◎メリット
- 経験があるため問題点を理解しており、トラブルが少ない
- 契約不適合責任免責にしやすい
- 残置物撤去など融通が利く
- 話がスムーズ
◎デメリット
- 金額が少し低くなる
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４．再建築不可物件は買取り専門業者がおススメ
一般の方に売却、投資家に売却などの選択肢がある中で、最もおススメなのが買取業者に買い取ってもらう方法です。
売却先によるメリット、デメリットについてはご説明してまいりましたが、とにかく再建築物件は詳しくない不動産業者に売却を依頼したり、詳しくない一般の方や投資家に売却するとトラブルになりやすいのです。
そこで、なぜトラブルが起こりやすいか、なぜ買取業者に依頼するのが良いのかについて見ていきましょう。
４－１．一般の方や投資家に売却するとトラブルが起きやすい
不動産業者に売却するのと比べて、一般の方や用紙かに売却することで、トラブルに発展する可能性が高くなります。
なぜトラブルが起きやすいのかというと、下記の要因が挙げられます。
- 基本的に不動産仲介業者は再建築不可物件を勧めたくない
- 再建築不可物件に詳しい仲介業者が少ない
- 一般の方や投資家は再建築不可物件のデメリットを理解していない
- 一般の方や投資家はリスクを負いたくない
それぞれの要因について解説してまいります。
４－１－１．基本的に不動産仲介業者は再建築不可物件を勧めたくない
不動産仲介業者というのは、不動産の売却価格の一部を仲介手数料〔成約価格×(３％＋６万円×消費税)〕として受領するのですが、一般の物件より手数料が安くなるうえ、調査も一般の物件より大変になります。
その上、仲介責任を負わなければならない事を考えると、再建築不可物件は出来る限り取り扱いたくないというのが仲介業者の本音です。
安いからといってお客様に勧めても、見えない瑕疵(良くあるのは給排水の越境や故障、傾き、シロアリなど)が引き渡し後に見つかって、売主さんからも買主さんからもは「なぜ調査しなかったのか」と責められ、結局は売買価格も仲介手数料も減額することになったという例も少なくないのです。
仲介手数料は宅建業法で受領できる上限額が定められているため、一般的な物件より報酬が少ないうえにトラブルになる要因を抱えているという事は、仲介業者にとってはリスクが大きいのです。
４－１－２．再建築不可物件に詳しい仲介業者が少ない
再建築不可物件は、このような理由から元々取り扱わないという仲介業者が多いのです。
しかも再建築不可物件を売却するには、仲介業者の調査力が必要になります。
「どういった理由で再建築不可なのか」「救済措置によって再建築できるのでないか」「私道の承諾書の有無」「承諾書を取得できるかどうか」など、一般的な物件ではやらない調査まで行わなくてはなりません。
こうした調査は経験が豊富なベテランでないと出来ないのですが、再建築不可の調査を出来るくらいのベテラン社員は、大手では店長・課長クラス、中小の会社では社長・役員クラスであることが多く、現場には出てこないのです。
出てきたとしてもどうしても後回しになってしまうことになり、中々売却が進まないということになってしまいます。
４－１－３．一般の方や投資家は再建築不可物件のデメリットを理解していない
一般の方は投資家と契約するときでも、契約不適合責任にして契約することがあります。
いくら契約不適合責任を免責にする意味を伝えても、給排水が故障している、シロアリが見つかったなど後でトラブルになるケースは少なくありません。
また、一般の方や投資家で再建築不可物件を購入する方は、再建築不可物件を購入するデメリットを軽く考えてしまい、結局はリフォームや設備を修繕する代金が想定以上にかかるのが分かったため、何もせずに売却に出すという事も多くあります。
中には契約不適合責任免責にして、安心して売却したはずなのに、買主から「修繕費用が思ったより高くかかりそうだし、売却しようと思ったけど売れないから解約してほしい」と言われたと困っている売主から相談を受けたこともあります。
こういった事が無いように信頼できる不動産仲介業者を選ばなければならないのですが、良い仲介業者は一般的な仲介業務で忙しく、やっと売却の相談ができる不動産業者が見つかったと思ったら、調査も契約も不十分だったという事が起こってしまうのです。
４－１－４．一般の方や投資家はリスクを負いたくない
一般の方や投資家の中には、想定しなかったトラブルが起こりうるという事を理解したうえで、再建築不可物件を検討する方もいらっしゃいます。
しかし、建て替え出来ないということは、耐用年数を超えて躯体が損傷しても利用し続けないといけない事になります。
そういった物件にリフォーム代金を払って修繕しても、地震などによる倒壊リスクが一般的な物件より高いことは明らかです。
また、再建築不可物件は融資を受けるのが難しく、基本的に購入するときは現金になるので、売却先は資金に余裕がある買主に限定されます。
こうした資金力がある方は、リスクを考えたうえで結局は購入を断念するという方がほとんどなのです。
また、リスクを負いたくないがため、再建築が出来ることが確約できる条件であれば購入するという無理な条件を言ってくる方もいらっしゃいます。
もちろんそんな事は出来るわけがないので、結局話がまとまらないという事になるのです。
４－２．再建築不可物件は買取り専門業者が良い
こうした問題が無いのが再建築物件の買取専門業者です。
買取専門業者は再建築不可物件の取り扱い事例が多く、起こりうる問題点も全て分かっている状態で不動産を買い取っています。
そもそも再建築不可物件の買取りしかしていないので、仲介業者のように取り扱いが出来ないという事が無いのです。
救済措置などを使って再建築できるか、私道の承諾書はあるか、承諾書の取得は可能か、給排水の越境などはないか、雨漏り・シロアリなどは無いかなど、目視で調査したうえで購入します。
問題になることをあらかじめ分かったうえで調査し、契約しているので、後々トラブルになることが少ないのが買取業者に売却するメリットです。
また、買取業者は再建築不可物件をリフォームして賃貸に出したり、売却に出したりするのですが、リフォームも職人さんに直接依頼できるので、一般の方より費用を抑えられます。
そのため、一般の方に売却するのと、あまり変わらない価格で買い取れることもあるのです。
４－３．実績が少ない会社もあるので注意
買取り業者であればどこでも良いというわけではなく、実績も非常に重要です。
再建築不可物件の買取業者の中には、インターネットからの集客を得意としているだけで、不動産経験が浅い会社も多くあります。
こうした会社と取引したために、後々トラブルになったという話も良く聞くので、創業からの年数なども調べて買取会社選びをするようにしましょう。
当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは、創業より１８年再建築不可物件を中心に、一般の会社では取り扱いが難しい不動産の買取りを行ってまいりました。
「再建築不可の底地」「再建築不可の傾斜地」など、難易度の高い物件も買い取りますので、お気軽にご相談くださいませ。
５．再建築不可物件はどうやったら高く売れるか？
不動産を高く売るには、何社か買取価格を見積もりに出すことです。一括査定サイトを利用する方法や、インターネットで再建築不可物件の買取り業者を探して直接査定依頼をする方法があります。
再建築不可物件の一括査定サイトは「不動産SNSウチカツ」しかないので、そちらについてもご紹介します。
５－１．不動産SNSウチカツで買取の一括査定
再建築不可物件の一括査定サイトは無いので、一括査定をするなら「不動産SNSウチカツ」がおススメです。
一般的な一括査定サイトは、不動産業者から高額な広告費を徴収しているため、資金力のある不動産仲介業者しか登録していません。
しかし、不動産SNSウチカツは、他の一括査定サイトと違い不動産業者から広告費を徴収していないので、不動産買取業者が多数登録しており、直接再建築不可物件の買取査定を直接不動産業者に依頼できます。
ウチカツのホームページの不動産査定から「不動産業者を絞り込み」をすると、再建築不可物件を買取り可能な不動産業者を選択できるのが特徴で、何社に査定依頼をしても大丈夫です。
５－２．インターネットで再建築不可物件の買取業者を検索
再建築不可物件の買取業者はインターネットでも検索可能です。「〇〇〇市 再建築不可 買取り」と検索すると、再建築不可物件の買取業者が多数出てきます。
検索上位はSEO対策が強い会社で、実際に買取価格が高いとか、トラブルが無いとかは別の問題になります。
グーグルでの口コミや、再建築不可物件の買い取り実績を良く調べたうえで、２～３社位に絞り込んで査定依頼すると良いでしょう。
少しでも高く売却しようと思って、沢山査定依頼をすると、何度も内見の手配をせねばならず、対応が面倒になるだけで、査定結果はあまり変わりません。
対応可能な範囲で査定依頼するようにしましょう。
５－３．再建築不可物件の買取業者の選び方
再建築不可物件の買取業者を選ぶ際は、不動産業者の対応を見ることも大事です。
横柄な態度の担当者や、意味もなく契約を急かしたりする担当者も要注意です。
契約内容が分からないまま契約し、後から雨漏りやシロアリなどを指摘され代金を減額されたり、契約時になって境界確認が必要という事が分かったなど、知らぬ間に話が進んでしまい後で大変な思いをする方もいらっしゃいます。
金額もそうですが、大切な資産を信頼し、納得して売却を任せてよいのか慎重に判断して買取業者を選びましょう。
５－４．再建築不可物件を高く買ってもらうために
再建築不可物件を高く売るには、幾つかの不動産業者に査定依頼をして、価格を比べる必要があります。
A社、B社、C社と依頼して、例えばA社が一番高くても直ぐに決める必要はなく、条件も比較します。
A社―１５００万円 残置物撤去、私道の通行承諾取得条件で引渡し
B社―１４００万円 残置物はそのまま現況引渡し、条件なし
C社―１４５０万円 残置物はそのまま現況引渡し、私道の通行承諾取得で引渡し
この中で、金額が一番高いのはA社ですが、通行承諾の取得といって、個人の方は私道所有者を調べて通行の承諾をもらうのはとても困難なので、条件面も考えるとB社がベストと言えます。
A社もC社も条件が変わらないとしたら、B社がベストなので、「他の会社は１５００万円と言っているけど、B社さんにお願いしようと思っている。金額をもう少し上げてげてもらえませんか？」とお願いすると、「１５００万円は難しくても１４５０万円の現況売買なら大丈夫」となる事もあります。
査定の際は、金額だけで決めずに条件なども考慮して慎重に買取業者を選ぶようにしましょう。
６．再建築不可物件の売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
ニッチな不動産でお馴染み、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する株式会社ドリームプランニングは、2005年の創業より、再建築不可物件などの特殊な物件の専門買取業者として日本全国の再建築不可物件の買取りを行ってまいりました。
１８年の間に２０００件ほどの不動産売買を行っており、豊富な実績とノウハウだけでなく、ベンチャーのような勢いがある不動産買取業者です。
神奈川・東京はもちろん、日本全国どこでも、どんな物件でも買い取らせていただいており、ありがたいことに多くのお喜びの言葉を頂いております。
また、当社は不動産の仕入れからリフォーム、販売まで全て一貫して請け負っているため、他社様より高く買い取ることが可能です。
再建築不可物件のご売却をお考えでしたら、是非当社にも査定依頼を頂けましたら大変ありがたく思います。
お役に立てるよう精一杯頑張りますので、どうぞよろしくお願いいたします。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
