再建築不可

『裏技?抜け道?』再建築不可物件の救済措置

再建築不可物件の救済措置


建て替え出来ないと諦める前に!

再建築不可を可能にする?!
【43条2項2号(但し書き)
包括同意基準、個別同意基準】とは?

再建築不可物件を何とか建替えたいんだけど、建替える方法はある?

救済措置ってよく聞くけど、それってなに?

再建築不可物件を所有や相続されて困っていらっしゃる方は多くいらっしゃいます。

物件をリフォームして賃貸をする事も出来ますが、

ココで特別にご紹介する”裏ワザ”を使えば、建て替える事も場合によっては可能です。

今回は、物件の間口が2m無い場合の救済措置として

不動産ツウの中で知られている43条2項2号(但し書き)についてご説明します。

この救済措置は自治体によって内容が異なりますが、

自治体ごとに何かしらの再建築不可を特例で建て替える方法を定めている事が多いです。

再建築不可物件でお悩みの方には、最後までお読みいただけましたら幸いです。

著者情報

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高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の
再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイト
URUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

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1.再建築不可物件の救済措置って何

1-1.建築基準法上の道路に2m接道してない敷地は建物の再建築が出来ません

不動産の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接道していない場合、
敷地上の建物は再建築が出来ません。

下の記事で詳しくご説明していますが、

「接道しているのが建築基準法上の道路でない場合(法外道路)は再建築出来ません」

しかし、

「建築基準法上の道路に接道していても2mの間口が確保できていなければ、やはり再建築不可となります。

この法外道路などの未判定の道路に接道していたり、

43条但し書きの道路で包括同意基準で建て替える場合は、

↓下の記事を参考ください。

今回ご説明するのは「2mの間口が無い場合」についての再建築可能にする為の救済措置になります。

1-2.様々な理由により再建築出来ない物件がある為、救済措置があります!

建築基準法が制定されたのは昭和25年ですが、城下町や下町のような所はそれ以前から、

町屋や長屋のような今と違った権利形態で都市化が進んでまいりました。

建築基準法が出来る事で建替えられなくなった建物に関しては、

「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」

については「基準法上の道路に2m以上接道していなくても再建築が出来る」とされてます。

ですが、様々な事情により再建築出来なくなってしまった物件を自治体である一定の基準を定め、

その基準をクリアしたら再建築が出来るという事にしたのが包括同意基準と呼ばれる救済措置の始まりです。

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平成11年前後から包括同意基準が制定されるまでの過去の経緯を見ていくと、

「基準法に対して安全や防火上支障が無いと認めて再建築許可を出すことにより、有事の際に責任を取りたくない保守的な特定行政庁(自治体)」

「京都のように町屋の保護のために積極的に包括同意基準を制定しようとする自治体」

の2つに分かれていましたが、

昔の町屋や長屋といった建築形態を多く残す自治体では、防災上の観点から再建築に関して割と柔軟な

「包括同意基準」を定める事が多くなっているかと思います。


いわゆる救済措置と呼ばれるものがこの「包括同意基準」「個別同意基準」

と言われるもので、これらを利用することにより再建築出来ない不動産も

再建築できる可能性があります。

再建築不可物件の建替えや売却でお困りの方は
当サイトを運営する「ドリームプランニング」までお気軽にご相談下さいませ。
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2.『再建築不可を可能にする?!』

  包括同意基準、個別同意基準とは。

2-1.包括同意基準とは『再建築の手続きを簡素化』

「包括同意基準」とは

様々な理由で建築基準法上の道路に2m接道していない物件については、
建築審査会が定めた一定の基準をクリアした事により特定行政庁(県知事や市長)
許可を得て再建築出来るとしたものです。

これは、再建築の手続きを簡素化するために定められら基準で自治体によって、県や市町村によって異なります。

例えば、神奈川県では県の建築審査会で定めた包括同意基準があり、

横浜市川崎市でも建築審査会で定めた包括同意基準があります。

「県にも基準があって、市にも基準があるってどういう事?」と思われるかもしれませんが、

市に包括同意基準があれば、再建築の際に市の包括同意基準をクリアしていれば再建築可能になるという事です。

これは、人口25万人以上の都市では市長が特定行政庁となる為、

その市町村によっての包括同意基準が個別に存在するためです。

県と市で異なる包括同意基準があった場合、市のものが適用されます

包括同意基準については、自治体によって全く異なるので、
横浜市では間口1.5mで再建築出来る事がありますが、平塚や藤沢、川崎などは出来ません。

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横浜市を例に挙げると包括同意基準は次のようなものがあります↓↓

包括同意基準1号その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
包括同意基準2号その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に2メートル以上接する建築物であること。
包括同意基準3号2都市計画法第29 条の規定に基づく許可を受けた者が行う都市計画法第4条第12 項に規定する開発行為により築造される予定の道路に2m以上接する敷地に建築する建築
包括同意基準3号3平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1.8m以上、中心後退2m以上】
包括同意基準3号3の2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1.5m以上、かつ、延長20m以下】

包括同意基準は自治体によって定められており、「間口1.5mあれば再建築出来る自治体」

「間口2m無いと再建築出来ない自治体」等など自治体によって異なります。

インターネットで検索する場合『43条2項 〇〇市』というキーワードで調べると

建替えの為の同意基準が市町村のホームページに掲載されている事もあります。

また、自治体の建築課等に所定の相談表や詳細な資料持っていくと、

許可可能か教えてくれる自治体もあります。

2-2.個別同意基準とは『月1回程度に開かれる建築審査会の承認を得る』

個別同意基準」とは

自治体によって「個別審査基準」「個別提案基準」などとも呼ばれ、

「包括同意基準」によって基準をクリアできない場合に、

月に1回程度開かれる建築審査会の議を経て再建築出来るかどうか判断されるものです。

かなり特殊な個別案件の為、不動産屋でも知らない事が多いです

包括同意基準でも建て替えが出来ない案件だったが、

どうしても建替えたい場合、例外的に『建築審査会の同意を得て行政が認められたもの』

に関しては建て替えが出来る事となっております。

この建築審査会では、間口2mが無い物件の建替え(法43条)だけでなく

用途地域によって建てられる建物の緩和(法48条)

低層住居専用地域の高さの限度の緩和(法55条)

等についても審査しております。

建築審査会で審査する事は多岐に渡る為

いちいち「個別に審査をするのも大変」という事で

『個別審査基準』を設けて、審査会の同意を得る為の基準を制定しているところもあります。

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包括同意基準についてはある程度不動産屋や金融関係者の間では知られておりますが、

個別同意基準というものは裏技中の裏技のようなもので、ほとんど知られておりません。

理由は、物件の担保評価も低くなり、ローンを借りれる金融機関も限りなく少なくなる為であり、

非常に手続きも面倒なため、実際はほとんど利用されていないのが現状です。

尚、横浜市では以下のような個別提案基準を定めています。

ただ、包括同意基準を利用して再建築できる場合は、

銀行の評価もされるので取得する際に融資もされる可能性はありますが、

個別同意基準の場合、銀行の評価が低く、ローンが通らない事もあります。

個別提案基準3-4平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上1.8m未満、中心後退2m以上】
個別提案基準3-4-2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、かつ、延長15m以下】
個別提案基準3-5平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、中心後退1.35m以上2m未満】

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再建築不可物件の救済措置に関しては、自治体によっても異なる為、

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