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再建築不可物件には、幾つかの種類がありますが、建築基準法や都市計画法等の規制によって敷地上の建物が建て替え出来ない物件を言います。

主に建て替え出来ない理由は下記の２つのケースによるものがほとんどです。

• 建築基準法の接道義務を満たしていない
• 都市計画法で建築をしてはいけないエリアに指定されている

今回は「建築基準法上の再建築不可物件」と裏ワザと世間では呼ばれている再建築不可物件の”救済措置”について解説してまいります。

１－１．接道義務って何？

建築物の敷地は建築基準法第 42 条に規定する道路に２ｍ以上接しなければならないことが規定されています建築基準法第 43 条第１項）。

この２mの基準が意外と厳しく、例えば２mの通路を含む旗竿地の場合、以下のようなものは全て道路に２ｍ接していないと見なされ、基本的に再建築が出来ません。

• 一部２m未満の箇所を含む旗竿地
• ２mの通路内に隣地の屋根など建物の一部が越境している旗竿地
• 建築した当時は２mあったが、測量しなおすと２m未満であることが発覚した旗竿地

特に昭和の時代に区割りされた敷地に建てられた建築物は、2.00mで分筆された旗竿地が多く、測量技術の向上や、隣地から屋根の空中越境などで再建築できないことが少なくありません。
（※隣接地の建築物が越境している場合、越境している部分は敷地として算入できません）

再建築不可物件と接道義務について『２分で分かる！』

１－２．建築基準法４２条に規定する道路って何？

では、道路に２m接道してれば全て建て替え出来るかというと、「実はそうではない」のです。
接している道路が「建築基準法４２条で規定する道路」に接していないと再建築が出来ないのです。

また、建築基準法４２条で規定する道路には以下のようなものがあります。

• 　１項１号道路：道路法の道路(例：国道、都道府県道、市町村道)
• 　１項２号道路：都市計画法の開発許可、土地区画整理事業などによって造られた道路(例：大規模開発分譲地内の道路)
• 　１項３号道路：基準法が施行された昭和２５年１１月２３日と、都市計画法の区域の指定を受けた時点のいずれか遅い時点で存在する幅員４ｍ以上の道路(例：昭和２５年以前にある道路)
• 　１項４号道路：道路法等による新設等の事業計画があり、２年以内にその事業が執行される予定の道路(例：新設予定道路)
• 　１項５号道路：土地の所有者が築造する幅員４ｍ以上の道路(例：位置指定道路)
• 　２項道路：③に当てはまる幅員４ｍ未満の道路(例：２項道路)

読んだだけで分かる方はあまりいらっしゃらないと思いますが、実際私たちが見ている多くの道路はこれら「４２条で規定された道路」に当てはまります。
しかし、農道や勝手に造られた道路などはこれに該当せず、他にも見た目だけでは全く判定できない道路も沢山あります。

ですので、建築基準法４２条の道路に当てはまるかどうか調査が必要なのです。

１－３．建築基準法４２条の道路か調べる方法

まず、再建築可能かどうか調べるためには、不動産が接している道路が建築基準法４２条の道路か調べなければなりません。

建築基準法４２条何項の何号の道路かを『建築基準法道路種別』と言いますが、自治体で道路種別などを提供している地図がインターネットで検索出来るところもあります。

（例：横浜市行政地図情報システム　通称：iマッピー）

インターネットで「行政名＋道路種別」と検索しても出てこない場合、各自治体の建築指導課などで道路種別を確認することができます。

１－４．間口が２mあるか調べる方法

再建築不可かどうか調べるには、不動産が建築基準法４２条の道路に接道しているだけでなく、接道が２m無ければ再建築できません。
しかも、通路部分などを含んでいる場合、一部分でも2m未満の箇所があると再建築できず、通路部分に空中越境がある部分は建築確認の敷地に含まれないので、越境により2m未満の箇所があっても再建築出来ません。

接道が２ｍあるかどうかは、土地家屋調査士などに測量をしてもらい確認します。

流石に土地家屋調査士の知り合いは居ないという方は、「日本土地家屋調査士会連合会」のホームページでも検索可能です。

再建築不可とは？『２分でわかる』

建築基準法４２条の道路に２ｍ以上接していないと再建築できないことが分かりました。
でも、何とかする方法はないのかと思いますよね？

今回ご紹介する裏ワザとは違うのですが「隣接地の一部を借りて建築確認を取得したりする」など、再建築不可を可能にする方法は幾つかありますので、ご興味のある方はこちらをお読みください。

再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技！】

しかし、「隣接地の一部を借りたりせずとも再建築不可物件を再建築可能にする方法」があるのです。
今回私達がご紹介する裏技、救済措置と言われるものは、これらの方法とは違い「43条2項の許可」「包括同意基準」「個別提案基準」などという自治体の特例による建て替え方法です。

それでは、43条2項の許可や包括同意基準とはどのようなものか、ここから本題に入ってまいります。

２－１．再建築不可の裏ワザ・抜け道の「４３条２項の認定・許可」って何？

建築基準法では、建築基準法の道路に２m以上接していなければ再建築が出来ない事を説明してまいりました。しかし、建築基準法の制定や、建築確認時の慣習の変化、時代の変化による建築確認の厳格化などにより、再建築できない土地があります。

　そのため、建築基準法の４３条２項では、再建築不可物件の救済措置として、市長や県長などが安全上など問題ないと認めて建築審査会の同意を得て、許可したものなどについては、再建築が行えることとしております。

４３条但し書き道路とは？【認定〜再建築まで】全て教えます

第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
２項　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
１号　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
２号　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

建築基準法 | e-Gov法令検索

２－２．再建築不可物件が出来た背景

再建築不可物件が出来た背景には建築基準法の制定や、建築確認時の慣習の変化、時代の変化による建築確認の厳格化など幾つかの要因がありましたが、一番大きな要因はやはり「建築基準法の制定」です。

建築基準法が制定されたのは昭和25年、それ以前は市街地建築法(大正９年制定)という建築基準法の前身となる法律がありました。
しかし、少なくとも昭和の初め位までは「間口が2m無いと建物が建てられない」などという基準はありませんでした。
太平洋戦争が終戦したのが昭和20年、当時の住宅事情はひっ迫していたため、終戦から建築基準法が出来るまでに都心部では自由にバラックを建てていた方も多かったようです。

こうした時代の背景がある中で、昭和２５年に建築基準法が制定され、接道義務が明文化されたことにより、それ満たさない建物が出来たことが再建築不可物件の始まりなのです。

再建築不可物件っていつからあるの？【理由、歴史、活用方法】

「包括同意基準」についてはある程度不動産屋や金融関係者の間では知られておりますが「個別提案基準」というものは裏技中の裏技のようなもので、ほとんど知られておりません。

理由は、物件の担保評価も低くなり、ローンを借りれる金融機関も限りなく少なくなるためです。

個別提案基準や個別審査の案件は、建築審査会の同意を得ることはもとより、ローンを組むのも難しいので気を付けましょう。

再建築不可物件を購入《住宅、投資ローン》

再建築不可物件の救済措置に関しては、自治体によっても異なります。

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