再建築不可

再建築不可物件の救済措置【知られざる裏技?】

再建築不可物件の救済措置


再建築不可物件の救済措置【43条2項2号(但し書き)、包括同意基準、個別同意基準】とは

再建築不可物件を何とか建替えたいんだけど、建替える方法はある?

救済措置ってよく聞くけど、それってなに?

再建築不可物件を所有や相続されて困っていらっしゃる方は多くいらっしゃいます。

物件をリフォームして賃貸をする事も出来ますが、何とかして建て替える事も出来ます。

再建築不可物件の建替え方法については、下記の記事で説明しているのですが、今回は、物件の間口が2m無い場合の救済措置として不動産ツウの中で知られている43条2項2号(但し書き)についてご説明します。

この救済措置というものは自治体によって違う為、全てを説明するのは難しいのですが、今回は横浜を例に解説していきますので、最後までお読みいただけましたら幸いです。

1.再建築不可物件の救済措置って何

1-1.建築基準法上の道路に2m接道してない敷地は建物の再建築が出来ません

不動産の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接道していない場合、敷地上の建物は再建築が出来ません。

下の記事で詳しくご説明しているのですが、「接道しているのが建築基準法上の道路でない場合(法外道路)は再建築出来ない」のですが、「建築基準法上の道路に接道していても2mの間口が確保できていなければ、やはり再建築不可ととなります。

この法外道路などの未判定の道路に接道していたり、43条但し書きの道路で包括同意基準て建て替える場合は、下の記事を参考にしていただきたいのですが、今回ご説明するのは「2mの間口が無い場合」についての再建築可能にする為の救済措置になります。

1-2.様々な理由により再建築出来ない物件がある為、救済措置があります。

建築基準法が制定されたのは昭和25年ですが、城下町や下町のような所はそれ以前から、町屋や長屋のような今と違った権利形態で都市化が進んでまいりました。

建築基準法が出来る事で建替えられなくなった建物に関しては、「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については「基準法上の道路に2m以上接道していなくても再建築が出来る」とされているのですが、様々な事情により再建築出来なくなってしまった物件を自治体である一定の基準を定め、その基準をクリアしたら再建築が出来るという事にしたのが「包括同意基準」と呼ばれる救済措置の始まりです。

平成11年前後から包括同意基準が制定されるまでの過去の経緯を見ていくと、「基準法に対して安全や防火上支障が無いと認めて再建築許可を出すことにより、有事の際に責任を取りたくない保守的な特定行政庁(自治体)」と「京都のように町屋の保護のために積極的に包括同意基準を制定しようとする自治体」分かれていましたが、昔の町屋や長屋といった建築形態を多く残す自治体では、防災上の観点から再建築に関して割と柔軟な「包括同意基準」を定める事が多くなっているかと思います。

再建築不可物件の建替えや売却でお困りの方は再建築不可に特化した「ドリームプランニング」が相談に乗ってくれておススメです。

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2.『再建築不可を可能にする?!』包括同意基準、個別同意基準とは。

2-1.包括同意基準とは『再建築の手続きを簡素化』

「包括同意基準」とは

様々な理由で建築基準法上の道路に2m接道していない物件については、建築審査会が定めた一定の基準をクリアした事により特定行政庁(県知事や市長)の許可を得ることが出来るとしたものです。

これは、再建築の手続きを簡素化するために定められら基準で自治体によって、県や市町村によって異なります。

例えば、神奈川県では県の建築審査会で定めた包括同意基準があり、横浜市や川崎市でも建築審査会で定めた包括同意基準があります。「県にも基準があって、市にも基準があるってどういう事?」と思われるかもしれませんが、市に包括同意基準があれば、再建築の際に市の包括同意基準をクリアしていれば再建築可能になるという事です。

これは、人口25万人以上の都市では市長が特定行政庁となる為、その市町村によっての包括同意基準が個別に存在するためです。

包括同意基準については、自治体によって全く異なるので、横浜市では間口1.5mで再建築出来る事がありますが、平塚や藤沢、川崎などでは出来ません。

尚、横浜市を例に挙げると包括同意基準は次のようなものがあります。

包括同意基準1号その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
包括同意基準2号その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に2メートル以上接する建築物であること。
包括同意基準3号2都市計画法第29 条の規定に基づく許可を受けた者が行う都市計画法第4条第12 項に規定する開発行為により築造される予定の道路に2m以上接する敷地に建築する建築
包括同意基準3号3平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1.8m以上、中心後退2m以上】
包括同意基準3号3の2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1.5m以上、かつ、延長20m以下】

2-2.個別同意基準とは『月1回程度に開かれる建築審査会の承認を得る』

個別同意基準」とは

自治体によって「個別審査基準」「個別提案基準」などとも呼ばれ、「包括同意基準」によって基準をクリアできない場合に、月に1回程度開かれる建築審査会の議を経て再建築出来るかどうか判断されるものです。

それでもいちいち個別に審査をするのも大変なので、自治体によっては個別審査基準に通過する為の基準を制定しているところもあります。

包括同意基準についてはある程度不動産屋や金融関係者の間では知られておりますが、個別同意基準というものは裏技中の裏技のようなもので、ほとんど知られておりません。

と言いますのは、物件の担保評価も低くなり、ローンを借りれる金融機関も限りなく少なくなる為であり、非常に手続きも面倒なため、実際はほとんど利用されていないのが現状です。

尚、横浜市では以下のような個別提案基準を定めています。

個別提案基準3-4平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上1.8m未満、中心後退2m以上】
個別提案基準3-4-2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、かつ、延長15m以下】
個別提案基準3-5平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、中心後退1.35m以上2m未満】

再建築不可物件の救済措置に関しては、自治体によっても異なる為、「ドリームプランニング」のような再建築不可に特化した専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。

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