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再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技！】

１－１．建築基準法上の道路に２ｍ接道してない敷地は建物の再建築が出来ません

そんなのは知っているよという方は、この項は読み飛ばしてください<m(__)m>
しかし、家ってどこでも建て替え出来ると思っている方は要注意です。

実は、建て替え出来ない土地っていうのがあります。
これが、いわゆる再建築不可物件というやつですね。

家を建てるには色々法律があるのですが、建築基準法に接道義務というのがあり、次のような条文になっています。

建築物の敷地は、道路に2m以上接していなければならない（建築基準法43条）

再建築不可物件と接道義務について『２分で分かる！』

「何？道路に2m接していれば良いんでしょ！」と思った方
そうではないのです。

ちなみにこれは建築基準法43条の一部で、
「接しているのが建築基準法上の道路じゃないときも再建築できません。」

(ちなみに、建物を建てるには建築基準法以外にも色々な法律が絡むので、
他の法律で建て替え出来ない事もあります）

「接しているのが建築基準法以外に接している場合や、そもそも道路にすら接していない場合」
こちらの記事を参考にして頂きたいのですが

建替えられます！？『再建築不可物件の建替え方法』

今回ご説明するのは「2mの間口が無い場合」についての再建築可能にする為の救済措置のご説明になります。

１－２．様々な理由により再建築出来ない物件がある為、救済措置があります！

建築基準法が制定されたのは昭和25年です。

昭和25年以前は市街地建築法という建築基準法の前身となる法律がありましたが
「そもそも間口が2m無いと建物が建てられないなどという法律ではなかった」のです。

終戦が昭和20年で、当時の住宅事情はひっ迫してましたので
終戦から建築基準法が出来るまでに都心部では割と自由にバラックを建てていた方も多かったと思います。

昭和25年に建築基準法が出来て、「建物を建てるには敷地が2m以上道路に接していないと建て替えが出来ない」
と言われても急に建物が建て替え出来ないと言われたら皆さん困ってしまいますよね。

そこで、間口2m無い建物などに関しても、
「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」
については「基準法上の道路に2m以上接道していなくても再建築が出来る」とされてます。

つまりイメージ的にはこんな感じかと思います↓

住民「戦争終わってやっとこさ建てた家なのに、道路に2m接していないから建て替え出来ないよと言われても困るっぺ」

役所「うーん。一応決まりだから、本当はだめだけど、救済措置として建て替えできる基準を作るよ」

でも、1回1回建築審査会で同意するかどうか決めるのも大変です。

そこで、自治体である一定の基準を定め「クリアしたら再建築が出来ますよ」
という事にしたのが今回ご紹介する「包括同意基準」と呼ばれる救済措置の始まりです。

この包括同意基準という救済措置が使われるようになったのが平成11年前後と最近です。

「厳密に基準法通り間口2m無いと建て替えを許可しないよ」という保守的な自治体と

「京都やし、町屋もおーいから建て替えてえーよ」という柔軟な自治体に分かれているようです。


もっと細かく言うと「包括同意基準」以外にも
「個別同意基準」というものがあります。

これにも基準があるのですが、包括同意基準よりより細かい内容になっており
許可をとれるまで時間がかかるのが特徴です。

こういった救済措置を利用することで、
再建築出来ない不動産も再建築できる可能性があるというのが、今回紹介する救済措置の概要です。

再建築不可物件の建替えや売却でお困りの方は
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