再建築不可が生まれた理由と歴史について
「再建築不可物件を購入したい」
「再建築不可物件を相続した」
様々な理由から、再建築不可物件に興味がある方も多いと思います。
「そもそも再建築不可物件って何であるの？」
「再建築不可物件っていつから出来たの？」
そんな皆様の疑問に再建築不可物件専門の買取業者の社長が
再建築物件がいつから出来たか、なぜ出来たかについて解説してまいります。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の再建築不可物件などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
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１．再建築不可物件って何？
建築基準法第４３条では、「建築物の敷地は、建築基準法の道路に２メートル以上接しなければならない」（接道義務と言います）と定められていますが、この基準を満たさない土地では、建物を建てることができません。
このように接道義務を満たさないため建物が建築できない物件を「再建築不可物件」と言います。
２．再建築不可物件が生まれた背景
再建築不可物件は、接道不良により生まれます。
元々建築基準法が昭和２５年に制定されますが、その前には市街地建築法という法律により接道義務に似たようなものがありました。
大正９年に制定された市街地建築法での接道義務は、現在の建築基準法の接道義務と少し違い、接しているのが道路でなくとも、接道の間口が２m無くても建築できました。
その後、市街地建築法の法改正や、建築基準法の制定によって接道義務を満たさないものが生じたことにより、再建築不可物件は生まれます。
２－１．建築線って何？
ちなみに、市街地建築法では昭和９年までは、道路に接道していなくても、行政官庁が指定した「告示建築線」という線に接しているれば建物を建築できる事になっていました。
「建築線」とは『道路境界線』を指しますが、「告示建築線」とは、あくまで行政官（今でいう警察）が ”この線とこの線の間は建物を建ててはいけません” と定めた線です。
これは尺貫法で決められていたため、９尺（２．７２ｍ）とか、１８尺（５．４５ｍ）とか、2間（３．６ｍ）の道路が、現在でも２項道路や１項５号の道路となり残っています。
２－２．再建築不可物件はいつ生まれた？
前述したように、再建築不可が生まれたのは、昭和２５年の建築基準法の制定によって、間口２mの接道義務が生じてしまったため、それ以前に建てられた建物で間口が２ｍ以下の建物が建て替えられなくなってしまったためと言われています。
しかし、昭和９年の段階で市街地建築法の施行規則の改正により、間口２mの確保が義務付けられたという資料も残っており、この頃から再建築不可物件が生まれたとも考えられます。
２－３．なぜ間口２ｍ以下の家が生まれたのか？
間口２m以下の家が生まれた背景には、市街地建築法の時代には、間口２mの規定が当初なかったことや、大正１０年に借地法、借家法が成立したあたりから、都市部で借地が増えたことなども要因だと思われます。
元々は一つの敷地に複数建てられた借地を、地主が個別に借地人に売却したため、間口２m以下の敷地が多数誕生しました。
実際、再建築不可物件の多くは、元々借地であったところを地主から底地を購入して所有権になった土地がかなりの数を占めています。
３．再建築不可物件の種類
ここまで、再建築不可物件がいつ生まれたか、生まれた背景などについて解説してまいりましたが、ここからは再建築不可物件にはどんな種類があるか、なぜそのような不動産が生まれたかについて解説してまいります。
３－１．道路にまったく接道していない
建築基準法の道路に全く接道していない敷地というのを時々見かけます。
こういった土地の場合、元々借地で建築基準法の制定された後に借地人が底地を購入して分筆されているケースが多いです。今ではこういった土地は再建築不可であることが明らかですが、建築基準法では、他人の土地でも間口２ｍ確保出来れば再建築できるため、戦後間もないころは接道が無いことをあまり気にせずに土地を分筆した可能性が高いと思われます。
最近は他人の土地を自分の敷地として建築確認申請をする場合、土地所有者の許可が必要なうえ、建築確認を取得してもローンが通らないため、現在はこのような土地の分筆は行われません。
全く接道していないような物件でも、再建築できることもありますので、興味がある方は下記の記事も参考にしてみてください。
３－２．接道が２ｍ以下
接道が全くない場合と同じケースで、接道が２ｍ以下のため再建築できない土地もよく見かけます。このような場合も元々借地だったものが所有権となった時に、あまり気にせず分筆してしまった事が原因かと考えられます。
３－３．接しているのが建築基準法の道路ではない
接しているのが建築基準法の道路ではない場合も再建築が出来ません。基準法の道路ではない道路といってもピンと来ないかと思いますが、よくあるのは暗渠にした水路（水路の上に蓋がされていて、一見道路のように見えるところ）などが多く、他にもただの通路や農道や林道なども建築基準法の道路ではないため、再建築が出来ません。
こういった土地は、建築基準法が出来た頃、道路の種別が判定も曖昧だったころに建築されてしまったと考られます。
建築基準法の道路に接していなくても、再建築した事例もありますので、興味がある方は下記の記事を参考にしてみてください。
４．再建築不可物件の活用方法
このような再建築不可物件はどのように活用すればよいのでしょうか？
活用方法について解説してまいります。
４－１．リフォームして賃貸する
よくあるのはリフォームして賃貸する方法です。ただし、１０㎡以上の増築や改築をすると建築確認が必要なため、「外壁を塗装する」「水回りを交換する」「クロスや畳、障子などを張り替える」など、内外装の修繕などの一般的なリフォームに限られます。
増改築をする際には、「建築審査会を個別で通す」というかなり特殊な方法で建築確認を取得する必要があり、費用や時間も新築と同程度若しくはそれ以上がかかる事もあります。
４－２．再建築可能にして売却する
再建築不可物件でも、再建築可能に出来ることもあります。どのような理由で再建築不可かによって、可能にする方法は違います。
再建築不可を再建築可能にする事は難易度が高いですが、下記の記事で詳しく解説しておりますので、少しでも高く売りたい方は参考にしてみてください。
４－３．一般の方にそのまま売却する
再建築不可物件であってもそのまま売却することは可能です。再建築不可物件はローンが組めないため、投資用として現金一括購入をする投資家さんが主なターゲットになります。
ただ、一般的な不動産業者の場合は再建築不可物件の取り扱いが無いため、売却を依頼できる不動産業者を探すことが非常に困難です。
そこで役に立つのが、「不動産ＳＮＳウチカツ」です。ウチカツは ”業界初の不動産業者も無料で利用できる”、業者と一般の方を繋ぐマッチングサイトで、再建築不可の売却を得意とする不動産業者に匿名かつ無料で不動産の売却相談をすることが可能です。
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今までこういった訳アリ物件を売却するには、地元の不動産業者を一軒ずつ回るか、インターネットで検索してヒットした不動産業者に一軒ずつ当たるしかありませんでした。
そのような地道な努力で不動産業者を探そうと思っても、再建築不可物件の売却を依頼できる不動産業者を探すことは困難でしたが、ウチカツを利用すれば複数の回答の中から、一番良さそうな不動産業者に直接問い合わせをすることが可能です。
再建築不可物件の売却で悩んだら、是非ウチカツをご利用ください。
４－４．再建築不可物件の買取業者に依頼をする
一般の方に売却した場合、「契約不適合責任を負わなければいけない」「残置物を撤去しなければならない」など、色々と面倒なことがあります。
そのため、不動産の買取業者に買い取ってもらうのもお勧めの方法です。上記のウチカツでは、業界初の再建築不可物件などの訳アリ物件の買取査定をしてもらう事も可能です。
ウチカツでは不動産業者を絞り込んで、買取査定を依頼できるので、複数の不動産業者に査定をお願いしてみましょう。
また、横浜市内で再建築不可物件をお持ちの方は、下記サイトの記事でも買取業者を紹介しております。
５．お勧めの売却方法は
ゆっくりでも高く売りたいという方は、「一般の方に売却」とにかくトラブル無く、早く売りたいという方にお勧めなのは、やはり「不動産業者へ買取依頼」です。
ニッチな不動産でお馴染みの当サイト“ＵＲＵＨＯＭＥ”を運営する「株式会社ドリームプランニング」では、横浜、川崎、都内城南地区を中心として、全国の再建築不可物件の買取を創業より１８年間続けてまいりました。
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