再建築不可物件についてご説明します！
《接道の種別・接道による価値・接道義務を満たしていない例》
不動産の購入・売却で再建築不可という事を耳にしませんか？どういうものが再建築不可なのか？『接道義務』というものが何かご説明いたします。
著者情報
高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱っており、
これまでに多数の相談を頂いてまいりました。
当サイト『URUHOME』は、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを
抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
金額を即ご提示させて頂く無料査定は大変ご好評いただいております。
無料査定を行い、1億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
不動産の売却をお考えでしたら
㈱ドリームプランニングへこちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．建築基準法上の道路に２ｍ接道していなければ再建築出来ないとは？
建築基準法第43条では「建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接道していなければならない」(接道義務)と定めています。
つまり、幅4m以上の道路に2m接していない土地上には建物は建てられません。
建築基準法上の道路は法４２条において、１項１号～５号で定義されおり、道路法の道路、開発道路、位置指定道路等がこれに当たる。また、幅員４m未満の道で特定行政庁が指定したものは４２条２項道路と呼ばれ、建築基準法上の道路とみなされます。
２．接道する道路と不動産の価値について
接道による不動産の価値は以下の順になります。(私道の場合、持ち分や承諾書によって評価が変わる為、前面道路が公道である事と仮定します)
２－１．法４２条１項１号～５号
1．の42条1項1号～5号道路に接道していれば、不動産の価値として特に問題はありません。
２－２．法４２条２項道路(通称：みなし道路)
42条2項道路は接道している道路の現況の幅員が2mに満たない為、道路の中心線から2mまでセットバックが必要になる道路を指します。
中心から2mまでは自分の敷地であっても再建築の際は道路として提供しなければならない事や、セットバック部分に塀を建てたりする人が居る事、道路の中心線を決める際に物件隣接地や、物件向かいの土地所有者が道路中心線を認めない事もある為、42条1項1号～5号に比べ、少し資産価値が下がります。
２－３．法４３条２項の規定(通称：但し書き道路)
43条2項の規定(但し書き道路)はあくまで道路状の空き地という扱いになっております。
また、43条2項に規定による道路は私道所有者全員が「道路として維持管理をします。道路内に建築物を建築しません」という誓約書が必要になる為、場合によっては再建築出来ない事もあります。
セットバックすれば建替えられる2項道路や、42条1項1号～5号の道路とかなり事情が違うとお分かりいただけると思います。
２－４．上記のいずれでもない道路(通称：法外道路)
再建築出来ない理由を次の項でもご説明するのですが、建築基準法外道路の場合、まず43条但し書き道路などとして、役所で認定を受けたり、道路所有者全員から但し書き道路などであるという誓約書が必要になる為、再建築の為のハードルがかなり高い道路になります。
４３条１項、２項の道路(但し書き道路)
４３条但し書き道路を接道としてを再建築する際は、周囲に広い空地を有する建築物や、農道やこれに類する公共の用に供する道などは建築審査会の同意を得て、特定行政庁の許可があれば建築出来るとされています。(４３条２項の規定による許可)
不動産の価値は【法４２条１項１号～５号】が一番高く、次いで【法４２条２項道路(通称：みなし道路)】【法４３条２項の規定(通称：但し書き道路)】【いずれでもない道路(通称：法外道路)】の順に安くなっていきます。
３．再建築不可物件の事例
建物を再建築するためには、建築基準法の道路に２ｍ以上接道するか、４３条1項、２項の規定による許可を受けなければなりません。その為、再建築不可には以下のようなタイプが存在すると言えます。
３－１．道路に接する敷地が２ｍ未満である
路地状敷地で接道している場合、２m未満の箇所が少しでもあると基本的に再建築は出来ません。
３－２．建築基準法の道路に接しておらず、４３条２項の許可も受けられない
接道している道路が建築基準法上の道路でない場合、43条但し書きの許可を受けられない場合は再建築出来ません。
尚、43条但し書きによる許可を取得する場合、「道路所有者より但し書き道路を他の用途に使わないという内容の誓約書」を取得した上、43条但し書きとして道路を役所に認定をしてもらう必要があります。
逆を言うと、接道しているのが建築基準法上の道路でなくとも、43条但し書きの道路として道路関係者から誓約書を取得し、役所に認定してもらえれば再建築出来る事があります。
３－３．そもそも敷地が道路に接道していない。(囲繞地)
敷地が道路に接道していない囲繞地の場合も再建築は出来ません。このように様々な理由で再建築不可であっても高値で売却する方法はあります。詳しくはこちらの記事も参考になさってみてください。
３－４．他の法令や条例に抵触している場合
市街化調整区域や農地、敷地面積最低限度など、他の法令や条例に抵触している場合も再建築出来ません。
詳しくはこちらのページでご説明しております。
以上、再建築出来ない理由については、不動産を購入、売却する前に調べるようにしましょう。
