再建築不可

再建築不可物件の事例【2分でわかる!】



再建築不可物件についてご説明します!

《接道の種別・接道による価値・接道義務を満たしていない例

不動産の購入・売却で再建築不可という事を耳にしませんか?どういうものが再建築不可なのか?『接道義務』というものが何かご説明いたします。

著者情報

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高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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1.建築基準法上の道路に2m接道していなければ再建築出来ないとは?

建築基準法第43条では「建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接道していなければならない」(接道義務)と定めています。

つまり、幅4m以上の道路に2m接していない土地上には建物は建てられません。

建築基準法上の道路は法42条において、1項1号~5号で定義されおり、道路法の道路、開発道路、位置指定道路等がこれに当たる。また、幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したものは42条2項道路と呼ばれ、建築基準法上の道路とみなされます。

2.接道する道路と不動産の価値について

接道による不動産の価値は以下の順になります。(私道の場合、持ち分や承諾書によって評価が変わる為、前面道路が公道である事と仮定します)

2-1.法42条1項1号~5号

1.の42条1項1号~5号道路に接道していれば、不動産の価値として特に問題はありません。

2-2.法42条2項道路(通称:みなし道路)

42条2項道路は接道している道路の現況の幅員が2mに満たない為、道路の中心線から2mまでセットバックが必要になる道路を指します。

中心から2mまでは自分の敷地であっても再建築の際は道路として提供しなければならない事や、セットバック部分に塀を建てたりする人が居る事、道路の中心線を決める際に物件隣接地や、物件向かいの土地所有者が道路中心線を認めない事もある為、42条1項1号~5号に比べ、少し資産価値が下がります。

2-3.法43条2項の規定(通称:但し書き道路)

43条2項の規定(但し書き道路)はあくまで道路状の空き地という扱いになっております。

また、43条2項に規定による道路は私道所有者全員が「道路として維持管理をします。道路内に建築物を建築しません」という誓約書が必要になる為、場合によっては再建築出来ない事もあります。

セットバックすれば建替えられる2項道路や、42条1項1号~5号の道路とかなり事情が違うとお分かりいただけると思います。

2-4.上記のいずれでもない道路(通称:法外道路)

再建築出来ない理由を次の項でもご説明するのですが、建築基準法外道路の場合、まず43条但し書き道路などとして、役所で認定を受けたり、道路所有者全員から但し書き道路などであるという誓約書が必要になる為、再建築の為のハードルがかなり高い道路になります。

43条1項、2項の道路(但し書き道路)

43条但し書き道路を接道としてを再建築する際は、周囲に広い空地を有する建築物や、農道やこれに類する公共の用に供する道などは建築審査会の同意を得て、特定行政庁の許可があれば建築出来るとされています。(43条2項の規定による許可)

不動産の価値は【法42条1項1号~5号】が一番高く、次いで【法42条2項道路(通称:みなし道路)】【法43条2項の規定(通称:但し書き道路)】【いずれでもない道路(通称:法外道路)】の順に安くなっていきます。

3.再建築不可物件の事例

建物を再建築するためには、建築基準法の道路に2m以上接道するか、43条1項、2項の規定による許可を受けなければなりません。その為、再建築不可には以下のようなタイプが存在すると言えます。

3-1.道路に接する敷地が2m未満である

道路に接する敷地が2m未満である

路地状敷地で接道している場合、2m未満の箇所が少しでもあると基本的に再建築は出来ません。

3-2.建築基準法の道路に接しておらず、43条2項の許可も受けられない

建築基準法の道路に接しておらず、43条2項の許可も受けられない。

接道している道路が建築基準法上の道路でない場合、43条但し書きの許可を受けられない場合は再建築出来ません。

尚、43条但し書きによる許可を取得する場合、「道路所有者より但し書き道路を他の用途に使わないという内容の誓約書」を取得した上、43条但し書きとして道路を役所に認定をしてもらう必要があります。

逆を言うと、接道しているのが建築基準法上の道路でなくとも、43条但し書きの道路として道路関係者から誓約書を取得し、役所に認定してもらえれば再建築出来る事があります。

3-3.そもそも敷地が道路に接道していない。(囲繞地)

そもそも敷地が道路に接道していない。

敷地が道路に接道していない囲繞地の場合も再建築は出来ません。

3-4.他の法令や条例に抵触している場合

市街化調整区域や農地、敷地面積最低限度など、他の法令や条例に抵触している場合も再建築出来ません。

詳しくはこちらのページでご説明しております。

以上、再建築出来ない理由については、不動産を購入、売却する前に調べるようにしましょう。

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