再建築不可

再建築不可物件を建て替える方法【出来るの?!】



再建築不可物件《種類、建て替え方法》について解説します

建物の再建築が出来ないが何とか建て替えたい、建物を再建築出来るようにして高値で売却したい。

そんな方にお読みいただきたい情報をお届けします。

1.再建築不可物件の種類

一口に再建築不可と言っても、いくつか種類がございます。ですので、再建築不可を建て替えるをする方法のご紹介の前に、再建築不可の物件にもいくつか種類があるのでご説明します。

  1. 不動産が道路に接道してない袋地状の土地
  2. 不動産が接している道路が建築基準法の道路では無い
  3. 43条但し書きの道路に接道しており、私道の所有者から建て替えの承諾が出ない
  4. 不動産が建築基準法の道路に接道している間口が2m以下である。
  5. 市街化調整区域内の土地

2.再建築不可物件の建て替え方法

2-1.不動産が道路に接道してない袋地状の土地

袋地状の土地を建て替える場合、建築基準法に至る第三者の所有地を購入しなくてはなりません。自治体によっては所有権の取得までは要件になっておらず、使用貸借で良い場合もあります。

下の図のように、第三者の土地を購入し、間口2mを確保する事で再建築することが出来るようになります。

不動産が道路に接道してない袋地状の土地

2-2.不動産が接している道路が建築基準法の道路では無い場合

接道している道路が建築基準法上の道路でない場合については、次の2つのいずれかの方法があります。

① 下の図①のように建築基準法上の道路に至る第三者所有地の購入をする。

② 下の図②のように、接道している道路の判定を建築局や道路局など各市町村の道路判定をする部署で建築基準法上の道路か、43条但し書き道路として道路の判定を受ける必要があります。

建築基準法上の道路として認定を受けられるハードルはかなり高く、道路所有者より私道の維持管理の誓約書を取得し、43条但し書き道路として認定を受けるのが一般的です。

不動産が接している道路が建築基準法の道路では無い場合

2-4.43条但し書きの道路に接道しており、私道の所有者から建て替えの承諾が出ない

接道している道路が43条但し書き道路、若しくは建築基準法外道路で、他に建築基準法上の道路へ接道するのが難しい場合、どうにかして私道持分所有者などから道路の維持管理を行う旨の誓約書を取得するしか方法はありません。

接道している道路が43条但し書きの場合、若しくは建築基準法外道路の場合、私道の所有者全員から「この道を道路として維持管理をして、私道内に建築物などを建築しません」という内容の誓約書(書式は自治体に従う)を貰わないと、但し書き道路としての認定を受けることは出来ません。

さもないと私道所有者が道路内に建築物を築造し、私道が道路としての機能を果たさなくなってしまう為、このような誓約書が必要になります。

43条但し書きの道路に接道しており、私道の所有者から建て替えの承諾が出ない

2-4.不動産が建築基準法の道路に接道している間口が2m以下である。

道路に接道している間口が2m以下の不動産を建て替える方法は以下の二つになります。

第三者の所有地の一部を取得し、間口を2m以上にする

自治体にもよりますが、43条2項2号の個別に建築審査会に付議し、その同意を得ることにより再建築出来る事があります。その為の最低限の基準として建築審査会個別提案基準を各自治体で設けていることがあります。

あくまで自治体によりますので、東京23区内や川崎市内の場合、間口2m以下のまま再建築するのはかなり難しくなります。

不動産が建築基準法の道路に接道している間口が2m以下である。

※参考 横浜市建築基準法第43条2項の規定による許可

再建築不可物件の売却については取り扱い実績のあるところが少なく、専門知識が必要なため、再建築不可専門の不動産屋にお任せするのが一番安全です。お困りのことがございましたらドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。

2-5.市街化調整区域内の土地

市街化調整区域内での建築は、更地に新築する場合、既存の住宅の建て替えかなどで、自治体により建築の可否についての判断が分かれます。建物の建て替えや、調整区域の指定以前から地目が宅地であった場合以外は再建築が難しいことが多いです。

3.再建築不可物件を建て替える際の注意点

再建築不可であっても複雑な権利関係を纏めれば建物が建てられるケースもあります。ただ、権利者との交渉が必要な場合は、失敗すると買い取り価格が低くなってしまう為、売却をお考えの際は一度専門の不動産屋さんへご相談される事をお薦めいたします。

再建築不可などのニッチな不動産の売却をお考えの際は、URUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングにこちらからお問い合わせ下さいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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