再建築不可物件
《種類、建て替え方法》について解説します
「建物が建替えられない？！」
諦める前にまずこの記事をお読みください。
「建物の再建築が出来ないが何とか建て替えたい」
「建物を再建築出来るようにして高値で売却したい」
当サイトURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」は、
再建築不可物件、底地・借地、市街化調整区域、私道、共有持分など、
特殊な不動産を専門に扱う為、このようなご相談を多く頂きます。
「セミナーで再建築不可物件を購入された方」
「再建築不可物件を知らずに相続した方」
「再建築出来る事を知らずに売却された方」
毎日ありがたい事に皆様からのご相談を頂くのですが…
「もう少し早くご相談頂いていれば何とか出来たのに…」と思う事が多々ございます。
当サイトは不動産にお悩みを抱える方々に、
私達が長年蓄積したノウハウを皆様に公開し、
少しでも不動産の悩みを抱える方が日本社会から少なくなればと思い立ち上げました。
再建築不可物件の購入や相続、売却でお悩みの方に、
プロがやっている建て替え方法をこっそりと伝授いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や
底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを
抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
金額を即ご提示させて頂く無料査定は大変ご好評いただいております。
5000万円程度であれば、現金決済可能です！
東京、神奈川、千葉、埼玉、京都、大阪、兵庫、愛知は特に多く買取実績がございます。
一般のお客様にご売却するお手伝いもさせて頂きますので、
お悩みの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．再建築不可物件の種類
一口に再建築不可と言っても、いくつか種類がございます。
再建築不可を建て替えるをする方法のご紹介の前に、
再建築不可の物件にもいくつか種類があるのでご説明します。
- 不動産が道路に接道してない袋地状の土地
- 不動産が接している道路が建築基準法の道路では無い
- 43条但し書きの道路に接道しており、私道の所有者から建て替えの承諾が出ない
- 不動産が建築基準法の道路に接道している間口が2m以下である。
- 市街化調整区域内の土地
２．再建築不可物件の建て替え方法
２－１．不動産が道路に接道してない袋地状の土地
袋地状の土地を建て替える場合、建築基準法に至る第三者の所有地を購入しなくてはなりません。
自治体によっては所有権の取得までは要件になっておらず、使用貸借で良い場合もあります。
下の図のように、第三者の土地を購入し、間口2mを確保する事で再建築することが出来るようになります。
当社で上記のような袋地状の土地を再建築可能にした事例として、横浜市鶴見区朝日町の囲繞地を隣接地と交渉して再建築可能にした事例があります。
２－２．不動産が接している道路が建築基準法の道路では無い場合
接道している道路が建築基準法上の道路でない場合については、次の２つのいずれかの方法があります。
① 下の図①のように建築基準法上の道路に至る第三者所有地の購入をする。
② 下の図②のように、接道している道路の判定を建築局や道路局など各市町村の道路判定をする部署で
建築基準法上の道路か、43条但し書き道路として道路の判定を受ける必要があります。
建築基準法上の道路として認定を受けられるハードルはかなり高く、
道路所有者より私道の維持管理の誓約書を取得し、
43条但し書き道路として認定を受けるのが一般的です。
２－３．４３条但し書きの道路に接道しており、私道の所有者から建て替えの承諾が出ない
接道している道路が43条但し書き道路、若しくは建築基準法外道路で、他に建築基準法上の道路へ接道するのが難しい場合、どうにかして私道持分所有者などから道路の維持管理を行う旨の誓約書を取得するしか方法はありません。
接道している道路が43条但し書きの場合、若しくは建築基準法外道路の場合、私道の所有者全員から「この道を道路として維持管理をして、私道内に建築物などを建築しません」という内容の誓約書(書式は自治体に従う)を貰わないと、但し書き道路としての認定を受けることは出来ません。
さもないと私道所有者が道路内に建築物を築造し、私道が道路としての機能を果たさなくなってしまう為、このような誓約書が必要になります。
当社では、43条但し書きの私道所有者から誓約書を取得して建て替えた事例として、保土ヶ谷区神戸町の土地があります。
２－４．不動産が建築基準法の道路に接道している間口が２ｍ以下である。
道路に接道している間口が2m以下の不動産を建て替える方法は以下の二つになります。
①第三者の所有地の一部を取得し、間口を2m以上にする
②自治体にもよりますが、43条2項2号の個別に建築審査会に付議し、その同意を得ることにより再建築出来る事があります。その為の最低限の基準として建築審査会個別提案基準を各自治体で設けていることがあります。
あくまで自治体によりますので、東京23区内や川崎市内の場合、間口2m以下のまま再建築するのはかなり難しくなります。
再建築不可物件の売却については取り扱い実績のあるところが少なく、専門知識が必要なため、再建築不可専門の不動産屋にお任せするのが一番安全です。お困りのことがございましたらドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。
２－５．市街化調整区域内の土地
市街化調整区域内での建築は、更地に新築する場合、既存の住宅の建て替えかなどで、自治体により建築の可否についての判断が分かれます。
建物の建て替えや、調整区域の指定以前から地目が宅地であった場合以外は再建築が難しいことが多いです。
３．再建築不可物件を建て替える際の注意点
再建築不可であっても複雑な権利関係を纏めれば建物が建てられるケースもあります。
ただ、権利者との交渉が必要な場合は、失敗すると買い取り価格が低くなってしまう為、
売却をお考えの際は一度専門の不動産屋さんへご相談される事をお薦めいたします。
再建築不可などのニッチな不動産の売却をお考えの際は、
URUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングにこちらからお問い合わせ下さいませ。
