再建築不可, 接道, 私道

43条但し書き道路とは?【認定〜再建築まで】全て教えます』



『包括(一括)同意基準』『個別提案基準』『水路』『認定の受け方』など、43条但し書きのすべてを解説いたします。

家を購入するとき、売却するとき、43条但し書きという言葉をよく耳にしませんか?

家を探しているとき、販売図面にこんなことが書いてあることはありませんか?

「本物件は再建築できません。ただし、43条2項2号の認定を受けた場合はこの限りではありません」

「再建築出来ない?」「この限りではない?」「一体何なの?」と思う方も多くいらっしゃると思います。

結論から言うと建築基準法上の道路に接道していなくても、条件が合えば建て替えできるというものなのですが、地域によって条文が異なる上、回りくどい言い方なので私も業界に入りたての頃はきちんと理解せずにいました。

今でこそ「ややこしい不動産の専門家」としてメディアにもちょっとずつ紹介していただけるようになりましたが、「但し書き道路」については不動産業者でも分からない方もいるため、できる限り分かりやすく解説いたします。

43条但し書きとは何か?普通の建築基準法上の道路と何が違うか?そして、不動産として買っていいものかなどを「ニッチな不動産の専門家」である著者が解説いたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の
私道持分の無い物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

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1.43条但し書きとは何か?

1−1.43条但し書きとは?

「43条但し書き道路」は現在「43条2項2号の許可」と呼ばれています。

建築基準法上の道路に接道していない不動産の建て替えのための救済措置のような役目を果たしております。

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本来であれば、建築物の敷地は、「建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません」が、

特定行政庁が周囲の状況から交通上、安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合には建築することが可能となります。

つまり接道していない敷地でも、一定の条件を満たして建築審査会というという所の同意を得れば、例外的に建物を建築できる制度です。

特定行政庁:都道府県知事や市町村長、区長などを指します

そして、43条但し書き(現在の43条2項2号)の許可を受けて建て替える条件として、

  • 「但し書き道路を4m確保するため建物を後退させる」
  • 「2階建て以下にする」
  • 「但し書き道路の所有者全員の同意を得る」

など、自治体によって要件が異なりますが、決められた要件を満たす必要があります。

1−2.43条但し書きと建築基準法道路は何が違うの?

ここで、”42条の道路”と”43条但し書き”とは何が違うか疑問に思うかと思います。

”42条の道路”(一般的にいう建築基準法上の道路)は、国道、県道、市道、都市計画法などで作られた道路、位置指定道路や昭和25年11月23日に以前からあった道路になります。

”43条但し書き(現在で言う43条2項2号)”は、それ以外の道(道路状の空き地)で特定行政庁が許可したものになります。

42条の道路

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43条但し書き道路

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つまり、法42条の道路(いわゆる建築基準法上の道路)は、道路として認定を受けて作った道路か、昭和25年11月23日以前から存在していた道路です。

それ以外の道路(道路上の空き地といいます)で特定行政庁が許可したものが43条但し書きということになります。

昭和25年11月23日以前からあった道路でも、自治体によって道路と認定されるか、認定されないかは要件が違ってきます。

例えば東京では基準法が適用される前からあった道路でも、2.7m未満の道は道路として認定されません
※例外はあります。

1−3.43条但し書き道路として許可されるには、どんな基準があるの?

但し書き道路という名称を使っておりますが、これは正式名称ではありません。

正確には「43条2項2号による許可を受けた道路状の空き地」といいます。

そんな話はさておき、43条2項2号による許可は、「密集市街地の建て替え促進」のための救済措置であるため、

公平性や客観性を持たせるために特定行政庁(ざっくりいうと地方自治体の長ですね)がどんなものであれば43条2項2号として許可を受けられるか許可基準を作成して公表しております。

これは、許可件数が大量になるために「包括(一括)同意基準」というものを定め、

建築審査会(市町村や都道府県にある機関で、個別の案件が建築基準法に適合しているか審査する知識人の方々で構成)の同意を予め特定行政庁で得て、許可ができるようにしております。

43条の許可基準が何か、気になるかと思いますが、これは自治体によって違ってきます。

例えば、横浜市では以下の表のように、一定の基準があり、場合によっては、間口が1.5mほどの敷地でも建物を建て替えられることがあります。

一方、東京都(荒川区など一部例外はありますが)では基本的に間口1.5mでは建て替えは出来ません。

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包括同意基準1広場等に接する敷地に建築する建築物
包括同意基準2公的機関等が管理する幅員4m以上の道に接する敷地に建築する建築物
包括同意基準3-2都市計画法第37条の規定に基づく制限解除を受けた建築物、土地区画整理法第76条の規定に基づく許可を受けた建築物その他これらに類するもの
包括同意基準3-3平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物
「空地幅員1.8m以上、中心後退2m以上」
包括同意基準3-3の2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物
「空地幅員1.5m以上、かつ、延長20m以下」
建築局建築指導部市街地建築課 敷地等と道路との関係の許可・認定(建築基準法第43条第2項)
基準1敷地と道路の間に、次いずれか存在する場合で、幅員2m以上の通路が確保されている敷地
 一 管理者の占用許可、承諾又は同意が得られた水路
 二 地方公共団体が管理する認定外道路等
 三 都市計画事業等により、道路に供するため事業者が取得した土地
基準2次のいずれか幅員4m以上の公有地等に、2m以上接する敷地
 一 地方公共団体から管理証明が得られた道
 二 土地改良法第2条第2項第一号に規定する農業用道路
 三 地方公共団体へ移管する予定であることを証明する書面が得られた道
基準3−1幅員2.7m以上4m未満の道に2m以上接する敷地で、次のいずれかのもの。
 一 道の中心線から水平距離2mの線又は道の反対側境界線から水平距離4mの線を道の境界線とし、将来現況の道の部分について不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者全員の承諾が得られたもの。
 二 申請者の権原の及ぶ道及び道となる部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。
 三 建築物は地上が2階以下で、かつ、地階は1階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。
基準4 道路に有効に接続する幅員4m以上の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。
 一 将来にわたって幅員4m以上の道を確保することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者の1/2以上の承諾が得られたもの。
 二 申請者の権原の及ぶ道の部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。
 三 建築物は地上2階以下で、かつ、地階は1階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。
基準5 「法第43条第2項第2号に基づく許可(改正前の法43条第1項ただし書の許可を含む)を受けた後、計画の変更により改めて許可を必要とするもので、建築物の用途・構造・階数及び敷地と道等の関係に変更のないもの。
東京都市整備局 建築基準法第43条第2項第2号に関する一括許可同意基準について

また多くの場合、43条2項2号の許可を受けるには、「空地を公的機関が管理している又は将来にわたり空地を維持、管理する旨の関係権利者の誓約書が提出されていること」も許可の要件となります。

1−4.43条但し書きの許可基準はどのように決められている?水路でも許可される?

43条但し書きの許可の基準として

  • 「交通上は交通混雑を防止し、円滑な一般通行を確保すること」
  • 「安全上は避難及び歩行者の通行の安全を確保すること」
  • 「防災上は延焼火災防止や円滑な消防活動に配慮する」
  • 「衛生上は日照、採光、通風等の面で支障が無いこと」

などが求められます。

以上のことから自治体の街の歴史や、今後のまちづくりも考えた上で、自治体も許可基準を決めていることは分かるかと思います。

自治体によって許可基準が変わるのはこのためで、

東京23区など水路の多い地区では、旧水路でも2.7m以上の幅員があり、権利関係者全員の承諾が得られれば、43条2項2号の許可が受けられたりする自治体もあります。

1−5.43条の認定と許可って何が違うの?

ここまで読んでこられた方は、なんとなく43条2項2号についてわかっていただけたと思います。

そして詳しい方であれば、43条但し書きには、

「建築審査会の同意が不要な43条2項1号認定」「建築審査会の同意を予め得て、特定行政庁の許可が必要な43条2項2号許可」があることをご存知だと思います。

許可については今までご説明してまいりましたが、

認定については、横浜市を例に上げると以下のような基準になります。

認定基準1公的機関等が管理する幅員4m以上の道に接する敷地に建築する建築物
認定基準2平成11年5月1日において現に存する路線型の道に接する敷地に建築する建築物
敷地等と道路との関係の許可・認定(建築基準法第43条第2項)

「43条2項1号の認定」と、「43条2項2号許可」については、

「2項1号認定が公共機関等が管理していて、建築基準法上の道路の要件に該当しないだけで、4mの幅員があり公的機関が管理をするなどして、公共の用に供しているもの」が2項1号の認定になります。

「もう少し地域的な許可要件を含んでいたり、公共的要素が若干弱いものが2項2号許可」と言うと少しイメージしやすいかと思います。

1−6.個別提案基準とは何か?

包括(一括)同意基準に該当しない場合でも、

自治体によっては特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、

個別に建築審査会で同意を得て許可したものについては、建築することが可能になります。

ただ全ての案件を建築審査会の審議にかけることは難しいため、「個別提案基準」といって審議にかけるための最低限の決まりがあります。

次の項で解説しますが、43条但し書きについては、金融機関の担保評価が弱く、融資がおりにくいというのが最大のデメリットです。
特に「個別提案基準」になるとローンを組むのがかなり難しくなります。

横浜市を例に上げると、以下のような基準になります。

これらの個別案件については、「環境水準の向上を目指す自治体」「建てかえハードルを比較的低くしている自治体」によって要件が全く異なりますので、ご注意ください。

個別提案基準3−4平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上1.8m未満、中心後退2m以上】
個別提案基準3−4の2平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、かつ、延長15m以下】
個別提案基準3−5平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9m以上、中心後退1.35m以上2m未満】
横浜市建築局建築指導部 敷地等と道路との関係の許可・認定(建築基準法第43条第2項)

2.43条但し書き道路のメリット、デメリット

2−1.43条但し書き道路のメリット

43条但し書き道路のメリットというのは、あえて言うと不動産の価格が安い事が挙げられます。

とくに通路を他人が所有している場合などは不動産の価格が低くなります。

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43条但し書き(2項2号)については、建築基準法上の道路と異なり、将来にわたって道路状の形態が続くという担保がありません。

その為、43条但し書きについては、通路の維持、管理、通行権などについて、権利関係者全員による同意を求められることが多くなっております。

2-2.43条但し書きのデメリット

43条但し書き道路の最大のデメリットは、担保価値の低さです。

包括同意基準においても、個別提案基準においても融資を受けるのは難しいです。

特に個別提案基準の場合は審査が厳しくなります。

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私も過去個別提案基準の案件を扱ったことがありますが、地方の信用金庫やフラット35などで審査を通したことはありますが、それ以外のほぼ全ての銀行では断られました。

ですが、当時たまたま運が良かっただけで、2021年現在では、地方の信用金庫で個別提案基準の案件を通すのはほぼ不可能では無いかと思われます。

銀行ローンが組みにくいという事は、売却も難しくなります。

包括同意基準であれば、同条件で接道要件を満たしている物件の8~9割位の価格で売却可能ですが。

個別提案基準の不動産については、案件数も非常に少ない為、同条件で接道要件を満たしている物件の5~7割程度の価格なってしまう事もあります。

しかも、購入希望者が現れたとしても、ローンが組めない可能性が高く、非常に売りにくいというデメリットがあります。

以上、43条但し書きについてご説明してまいりましたが、権利関係者から道路の維持管理の誓約書が必要な事もあり、これらが無いと再建築が出来ない為、誓約書、承諾書があると無いとで不動産の価値が倍以上も異なる事もあります。

また、地域によっても再建築の為の要件が全く異なるので、もしご不明点などがあれば、ニッチな不動産専門のURUHOMEまでお気軽にご相談くださいませ。

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