『包括（一括）同意基準』『個別提案基準』『水路』『認定の受け方』
４３条但し書きのすべてを解説いたします。
家を購入するとき、売却するとき
『４３条但し書き』という言葉をよく耳にしませんか？
家を探しているとき、販売図面にこんなことが書いてあることはありませんか？
「本物件は再建築できません。
ただし、『４３条２項』の認定を受けた場合はこの限りではありません」
ここで言う『４３条但し書き』も『４３条２項』もほぼ同じ意味ですが
「再建築出来ない？」
「この限りではない？」
「一体何なの？」
と多くの方が思われるのではないでしょうか。
結論から言うと
「４３条但し書き(道路)」とか「４３条２項(道路)」というものは
建築基準法上の道路ではないけれども
これらに接している物件も
「条件が合えば建て替えできる」というものなのです。
回りくどい言い方なのでちょっと分かりにくいのですが
超簡単に言うと「接道義務を満たしていなくても建て替え出来ることがある」
という事です。
「但し書き道路」については不動産業者でも分からない方もいるため
できる限り分かりやすく解説いたします。
４３条但し書きとは何か？
普通の建築基準法上の道路と何が違うか？
そして、不動産として買っていいものかなどを
「ニッチな不動産の専門家」である著者が解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の私道持分の無い物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
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１．４３条但し書きとは何か？
１−１．４３条但し書きとは？
「４３条但し書き道路」は
現在「４３条２項の許可(もしくは認定)」と呼ばれています。
本来、敷地が建築基準法上の道路に２m以上接していないと建て替え出来ません。
しかし「４３条但し書き(道路)」という
”建築基準法上の道路ではないが、ある条件を満たした道路”
に接していれば建て替え出来る
建て替えのための救済措置のような役目を果たしております。
本来であれば、建築物の敷地は、「建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません」
ですが、「特定行政庁が周囲の状況から交通上、安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めて、建築審査会の同意を得て許可した場合には建築することが可能」となります。
つまり接道していない敷地でも、一定の条件を満たして建築審査会というという所の同意を得れば、例外的に建物を建築できる制度です。
特定行政庁：都道府県知事や市町村長、区長などを指します
そして、４３条但し書き（現在の４３条２項）の許可を受けて建て替える条件として
以下のようなものがあります。
- 「但し書き道路を４ｍ確保するため建物を後退させる」
- 「２階建て以下にする」
- 「但し書き道路の所有者全員の同意を得る」
など、自治体によって要件が異なりますが、決められた要件を満たす必要があります。
１−２．４３条但し書きと建築基準法道路は何が違うの？
ここで、”４２条の道路”と”４３条但し書き”とは何が違うか疑問に思うかと思います。
”４２条の道路”（一般的にいう建築基準法上の道路）とは”
⇒”国道、県道、市道、都市計画法などで作られた道路”や、”位置指定道路や昭和２５年１１月２３日に以前からあった道路”になります。
”４３条但し書き（現在で言う４３条２項２号）とは”
⇒”それ以外の道（道路状の空き地）で特定行政庁が許可したもの”になります。
４２条の道路
４３条但し書き道路
法４２条の道路（いわゆる建築基準法上の道路）は、道路として認定を受けて作った道路か、昭和２５年１１月２３日以前から存在していた道路です。
それ以外の道路（道路上の空き地といいます）で「特定行政庁が許可したもの」が「４３条但し書き道路」ということになります。
昭和２５年１１月２３日以前からあった道路でも、自治体によって道路と認定されるか、認定されないかは要件が違ってきます。
例えば東京では基準法が適用される前からあった道路でも、２．７ｍ未満の道は道路として認定されません
※例外はあります。
１−３．４３条但し書き道路として許可されるには、どんな基準があるの？
「但し書き道路」という名称を使っておりますが、これは正式名称ではありません。
正確には「４３条２項１号の認定を受けた道路」とか
「４３条２項２号による許可を受けた道路状の空き地」といいます。
非常に分かりにくい言い回しですね(*_*;
そんな話はさておき、４３条２項２号による許可は
「密集市街地の建て替え促進」のための救済措置であるという事が重要です。
そのため、公平性や客観性を持たせるために特定行政庁（ざっくりいうと地方自治体の長ですね）が
「どんなものであれば４３条２項２号として許可を受けられるか」
許可基準を作成して公表しております。
これは、許可件数が大量になるために
「包括（一括）同意基準」というものを定め、
建築審査会（市町村や都道府県にある機関で、個別の案件が建築基準法に適合しているか審査するところ）
の同意を予め特定行政庁で得て、許可ができるようにしております。
つまり、超簡単に言いますと
「４３条２項２号の許可」の基準を満たせば
再建築不可であっても、再建築可能になるという事です。
「えっ！じゃあ４３条の許可基準って何？」
と気になるかと思いますが、これは自治体によって違ってきます。
例えば、横浜市では以下の表のように、一定の基準があります。
場合によっては、間口が１．５mほどの敷地でも建物を建て替えられることがあります。
一方、東京都（荒川区など一部例外はありますが）では基本的に間口１．５ｍでは建て替えは出来ません。
ここですべての自治体について解説するのは難しいので
読者様の所有する不動産の「４３条の許可基準」を知りたい場合
各自治体の建築課に問い合わせてみましょう！
| 包括同意基準１ | 広場等に接する敷地に建築する建築物 |
| 包括同意基準２ | 公的機関等が管理する幅員４m以上の道に接する敷地に建築する建築物 |
| 包括同意基準3-2 | 都市計画法第37条の規定に基づく制限解除を受けた建築物、土地区画整理法第76条の規定に基づく許可を受けた建築物その他これらに類するもの |
| 包括同意基準3-3 | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物 「空地幅員１．８m以上、中心後退２m以上」 |
| 包括同意基準3-3の2 | 平成11年５月１日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物 「空地幅員１．５m以上、かつ、延長20m以下」 |
| 基準1 | 敷地と道路の間に、次いずれか存在する場合で、幅員２ｍ以上の通路が確保されている敷地 一 管理者の占用許可、承諾又は同意が得られた水路 二 地方公共団体が管理する認定外道路等 三 都市計画事業等により、道路に供するため事業者が取得した土地 |
| 基準2 | 次のいずれか幅員４ｍ以上の公有地等に、２ｍ以上接する敷地 一 地方公共団体から管理証明が得られた道 二 土地改良法第２条第２項第一号に規定する農業用道路 三 地方公共団体へ移管する予定であることを証明する書面が得られた道 |
| 基準3−1 | 幅員2.7ｍ以上４ｍ未満の道に２ｍ以上接する敷地で、次のいずれかのもの。 一 道の中心線から水平距離２ｍの線又は道の反対側境界線から水平距離４ｍの線を道の境界線とし、将来現況の道の部分について不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者全員の承諾が得られたもの。 二 申請者の権原の及ぶ道及び道となる部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。 三 建築物は地上が２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。 |
| 基準４ | 道路に有効に接続する幅員４ｍ以上の道が確保され、その道に２ｍ以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。 一 将来にわたって幅員４ｍ以上の道を確保することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者の１／２以上の承諾が得られたもの。 二 申請者の権原の及ぶ道の部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。 三 建築物は地上２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。 |
| 基準５ | 「法第４３条第２項第２号に基づく許可（改正前の法４３条第１項ただし書の許可を含む）を受けた後、計画の変更により改めて許可を必要とするもので、建築物の用途・構造・階数及び敷地と道等の関係に変更のないもの。 |
多くの場合、４３条２項２号の許可を受けるには
「４３条２項２号の許可を受ける通路(道路)を道路の用途として使い
維持管理をする旨の誓約書を提出する事」も許可の要件となります。
１−４．４３条但し書きの許可基準はどのように決められている？水路でも許可される？
４３条但し書きの許可の基準として
- 「交通上は交通混雑を防止し、円滑な一般通行を確保すること」
- 「安全上は避難及び歩行者の通行の安全を確保すること」
- 「防災上は延焼火災防止や円滑な消防活動に配慮する」
- 「衛生上は日照、採光、通風等の面で支障が無いこと」
などが求められます。
以上のことから自治体の街の歴史や、今後のまちづくりも考えた上で、
自治体も許可基準を決めていることは分かるかと思います。
自治体によって街の特性が異なるので、許可基準が変わるのはこのためです。
例えば、東京２３区など水路の多い地区では、旧水路でも２．７ｍ以上の幅員があり
権利関係者全員の承諾が得られれば、４３条２項２号の許可が受けられることがあります。
１−５．４３条の認定と許可って何が違うの？
ここまで読んでこられた方は、なんとなく４３条２項２号についてわかっていただけたと思います。
そして詳しい方であれば、４３条但し書きには、下記の”認定”若しくは”許可”があることをご存じだと思います。
それぞれご説明すると以下のようになります。
- 「建築審査会の同意が不要な”４３条２項１号認定”」
- 「建築審査会の同意を予め得て、特定行政庁の許可が必要な”４３条２項２号許可”」
つまり、１号だと許可不要、２号だと許可必要という事ですね。
もともと４３条但し書き道路と呼ばれていたものは全て許可制でした。
ただ、許可なしでも基準法の道路と同じ扱いにして良いものは「４３条２項１号」
許可ありで建て替えを認めようというのが「４３条２項２号」に分かれました。
イメージがわきにくいかと思うので、かなりざっくりご説明すると
「１号が建築基準法の道路ではないけど、ほぼ道路だから許可不要で建て替え出来る」
「２号は建築基準法の道路でなく、安全性の確認が取れれば建て替えを認めても良さそうな道路」
こんな感じです。
４３条２号２項の許可については今までご説明してまいりましたので
認定については、横浜市を例に上げると以下のような基準になります。
| 認定基準１ | 公的機関等が管理する幅員４ｍ以上の道に接する敷地に建築する建築物 |
| 認定基準２ | 平成11年５月１日において現に存する路線型の道に接する敷地に建築する建築物 |
「43条2項1号の認定」「43条2項2号許可」について
「2項1号認定」＝「建築基準法上の道路では無いけど、公的機関が管理する4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している場合」
⇒「建築審査会の同意不要」
「2項2号許可」＝ 「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたもの」
⇒「建築審査会の同意必要」
１−６．個別提案基準とは何か？
ここまで長らく読んでいただいて、
「ある一定の基準を満たしていれば、接道義務を満たしていなくても建て替え出来ること」
はお分かりいただけたと思います。
しかし、「４３条２項２号の建築審査会の同意が得れるか微妙な物件は再建築できないのか」
と疑問がわいてきませんか？
自治体によりますが、包括（一括）同意基準に該当しない場合でも、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、
個別に建築審査会で同意を得て許可したものについては、建築することが可能になります。
ただ全ての案件を建築審査会の審議にかけることは難しいため、
「個別提案基準」といって審議にかけるための最低限の決まりがあります。
次の項で解説しますが、43条但し書きについては、金融機関の担保評価が弱く、融資がおりにくいというのが最大のデメリットです。
特に「個別提案基準」になるとローンを組むのがかなり難しくなります。
横浜市を例に上げると、以下のような基準になります。
これらの個別案件については、
環境水準の向上を目指す自治体」
「建てかえハードルを比較的低くしている自治体」
によって要件が全く異なりますので、ご注意ください。
| 個別提案基準３−４ | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上1.8ｍ未満、中心後退２ｍ以上】 |
| 個別提案基準３−４の２ | 平成11年５月１日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上、かつ、延長15ｍ以下】 |
| 個別提案基準３−５ | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上、中心後退1.35ｍ以上２ｍ未満】 |
包括同意基準、個別同意基準は地域によって要件が全く異なるので
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２．４３条但し書き道路のメリット、デメリット
２−１．４３条但し書き道路のメリット
43条但し書き道路のメリットというのは、あえて言うと不動産の価格が安い事が挙げられます。
とくに通路を他人が所有している場合などは不動産の価格が低くなります。
43条但し書き(2項2号)については、建築基準法上の道路と異なり、将来にわたって道路状の形態が続くという担保がありません。
その為、43条但し書きについては、通路の維持、管理、通行権などについて、権利関係者全員による同意を求められることが多くなっております。
２－２．４３条但し書きのデメリット
43条但し書き道路の最大のデメリットは、担保価値の低さです。
包括同意基準においても、個別提案基準においても融資を受けるのは難しいです。
特に個別提案基準の場合は審査が厳しくなります。
私も過去個別提案基準の案件を扱ったことがありますが、
地方の信用金庫やフラット３５などで審査を通したことはありますが、
それ以外のほぼ全ての銀行では断られました。
ですが、当時たまたま運が良かっただけで、
２０２２年現在では、地方の信用金庫で個別提案基準の案件を通すのはほぼ不可能では無いかと思われます。
銀行ローンが組みにくいという事は、売却も難しくなります。
包括同意基準であれば、同条件で接道要件を満たしている物件の８～９割位の価格で売却可能ですが、
個別提案基準の不動産については、案件数も非常に少ない為、
同条件で接道要件を満たしている物件の5～7割程度の価格なってしまう事もあります。
しかも、購入希望者が現れたとしても
「ローンが組めない可能性が高く、非常に売りにくい」
というデメリットがあります。
以上、43条但し書きについてご説明してまいりました。
権利関係者から道路の維持管理の誓約書が必要な事もあり
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また、地域によっても再建築の為の要件が全く異なるので
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