再建築不可, 投資

再建築不可物件を投資として購入する『必見!』



再建築不可物件を投資として購入する【注意点・活用方法】について解説

最近の投資ブームでアパートローンなどで融資を受けにくくなったために、再建築不可物件などを投資として購入される方が増えております。ただ、再建築不可物件のデメリットを良く知らないまま探されている方も増えていらっしゃいます。

そこで、投資用に再建築不可物件を購入して運用したい場合、どのような事に注意すればよいか。どんなデメリットがあるか、また、どのような活用方法があるのか、注意点と活用方法について、現役不動産屋の社長をしている私が解説いたします!

1.再建築不可物件を投資用として購入する場合の注意点

1-1.出来る限り手直しが少なくて済むものを

再建築不可物件を買ってリフォームする場合、旧耐震基準の時代に建てられた建物だと新築を建てる場合とリフォーム費用が変わらないこともあります。

3大都市圏や京都等であればそういった物件も流通しておりますが、それ以外の都市だと売りづらい上、不動産総額に対し土地価格が占めるウエイトが低い所が多く、再建築不可物件を買うメリットも少ないと言えます。

旧耐震基準

建築物の設計基準で、1981年5月31日以前の建築確認において適用されていた基準。震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない構造基準

wikipediaより

1-2.建築基準法上の道路に至るまでの権利関係が複雑でないもの

再建築不可の物件も、建築基準法上の道路に間口2m接道していれば良いので、あたりまえですが、間口2mの確保が簡単な方が不動産の価格も高くなります。

また銀行評価的な事を考えなければ、基準法の道路までの間口2mを再建築の為に最悪借りれれば再建築は出来ることもあります!

権利関係が複雑な土地はプロでも二の足を踏むくらいなので、止めましょう!

1-3.周辺建物が密接していないもの

連棟式の建物や、建物が密集して建てられている物件は建蔽率、容積率オーバー等の他の基準法に抵触していたり、権利関係が複雑なケースが多いので避けた方が無難です!

再建築不可の物件については、専門知識が必要なため、不動産屋でも専門業者でないと正しい情報が得られません。気になる物件がございましたらこちらからご相談くださいませ。

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2.再建築不可物件の活用方法

2-1.一戸建てをリフォームする

再建築不可物件をリフォームして賃貸に出す手法は一部投資家の中で人気の手法です。都内では市場にもオーナーチェンジ物件が出回っており、利回り10%位であれば出口戦略も立てやすくなります。

私共では全国の不動産を扱うため、リフォーム見積もりは「リフォーム比較プロで見積もり比較」にお願いしております。3,4社の見積もりをすぐに出してくれるのでかなり利用させていただいております。

2-2.シェアハウスとして活用する

シェアハウスは運用がうまくいくと利回り15~20%位になるのがメリットですが、入れ替わりが激しいため管理会社に任せると管理費が思ったよりかかる事と、メンテナンス費用も思ったよりかかることがデメリットである。

また、国土交通省が2013年にシェアハウスなどは建築基準法上の寄宿舎に当たるという見解を示しており、採光や避難通路の確保、防火設備対策など法律を遵守する必要があります。

2019年に改正された建築基準法によって、建築確認申請を伴う用途変更などの手続きが必要なのは200㎡以上の建物となったが、200㎡未満であっても法律に適合させる必要がある為、ご注意ください。

寄宿舎への用途変更により必要となる主な工事や手続き

建築基準法上の工事非常用照明装置の設置
消防法関係の工事一定規模以上の建物の場合、消火器の設置、火災警報器の設置等
工事に伴う必要な手続き工事完了届、防火対象物使用開始届
※参照 国土交通省 住宅局 住宅総合設備課発行 シェアハウスガイドブック参照

以上、再建築不可物件を投資用として活用するには、法律的な問題をきちんとクリアした上で活用するようにしましょう。

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