「再建築不可物件を不動産投資用に購入しようと思うんだけど……」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングには、再建築不可物件や不動産投資のお悩み相談が寄せられます。
そこで今回は不動産投資でのために再建築不可物件を購入する前に、知っておきたい情報を徹底解説!皆さんのご参考にご活用ください。
【この記事は、こんな方々におすすめです】
- 再建築不可物件で不動産投資を始めたい
- 再建築不可物件とは何か?不動産投資とは何か知りたい
- 不動産投資で失敗してしまった再建築不可物件を売却したい
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、1億円程度であれば、現金決済可能で、東京、神奈川、千葉、埼玉、京都、大阪、兵庫、愛知は特に多く買取実績がございます。
一般のお客様にご売却するお手伝いもさせて頂きますので、お悩みの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】再建築不可物件を不動産投資用に購入するのは上級者向け
- 再建築不可物件とは何か
- 不動産投資とは何か
- 不動産投資の利回り相場は?
- 再建築不可物件の投資メリット
- 再建築不可物件の投資デメリット
- 再建築不可物件を不動産投資用に購入する流れ
- 再建築不可物件の購入前に注意すべきポイント
- 再建築不可物件で行う不動産投資例
- 再建築不可物件の不動産投資はなぜ難しいか
- 再建築不可物件の売却は仲介よりも直接買取りが有利な理由
- 再建築不可物件の売却に強い買取専門業者5選
- 再建築不可物件の不動産投資で悩んだらURUHOMEへご相談を
1.【結論】再建築不可物件を不動産投資用に購入するのは上級者向け
結論から言いますと、再建築不可物件を不動産投資用に購入するのは、かなりの上級者向けです。
少なくとも「不動産投資を始めてみようかな……」というレベルの方が、再建築不可物件に手を出すのは決しておすすめできません。
もしかしたら「不動産投資を始めようと思い立ち、物件情報をざっくり調べてみたら価格の安い再建築不可物件を見つけた」……そんなところでしょうか。
確かに再建築不可物件は通常の物件に比べて安いですが、安いには安いだけの理由、つまり安くしなければ売れないデメリットがあるのです。
再建築不可物件のデメリットは初心者が簡単に克服できるものではないため、不動産投資に慣れてから購入を検討しても遅くはないでしょう。
2.再建築不可物件とは何か
再建築不可物件の不動産投資は難易度が高く、上級者向けと言いますが、そもそも再建築不可物件とは何でしょうか。
再建築不可物件は再建築が不可能な物件であることは分かるものの、それではなぜ再建築不可なのか、理由は大きく三つあります。
2-1.再建築不可物件の理由①接道義務を満たしていない
再建築不可物件の理由として多いのが、こちらの接道義務違反です。
接道義務とは建築基準法第43条に規定されている建物土地の義務で、具体的にはこちらになります。
(1)道路に接している土地の間口が2m以上なくてはなりません。
(2)土地が接している道路は「建築基準法の道路」でなくてはなりません。
つまり「建築基準法で定めた『道路』に2m以上接していない土地に建物を建ててはなりません」ということです。
間口が狭すぎても再建築不可だし、間口が広くても接している道路が建築基準法の道路でなければ再建築不可ということになります。
ちなみに建築基準法の道路とは、同法第42条に規定されている道路です。具体的な規定は細かいので「道路法など諸々の法律に規定されている道路」程度に認識しておいて下さい。
正直なところ、不動産業者さんも、覚えてない方がほとんどなのでご安心ください。
2-2.再建築不可物件の理由②法令や条例に抵触している
再建築不可物件となる理由で、法令や条例に抵触しているケースも少なからずあります。
例えば土砂災害防止法(土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律)に定めるレッドゾーン(土砂災害特別警戒区域。同法第9条)や、自治体の条例や協定等で敷地最低面積を定めている場合は、狭小宅地も再建築不可となってしまうでしょう。
具体的にはケースバイケースなので、自治体等で何の条例がかかっているか確認するようにして下さい。
ちなみにレッドゾーンについては、鉄筋コンクリート造にすることで再建築可能となるなどのケースもあります。
2-3.再建築不可物件の理由③農地や市街化調整区域
農家や農家分家の方以外は売買・建築できない農地や、都市計画法第7条3項で規定されている市街化調整区域については、特殊な事情がない限り建築行為ができません。
建築行為や再建築が許可される「その人ならではの特殊な事情」を属人性(ぞくじんせい)と言いますが、農地や市街化調整区域はこの属人性を解除しない限り建築行為ができないのです。
属人性の解除は手続きが煩雑でハードルが高いため、非常に骨が折れる作業になります。
「農家住宅や分家住宅を安く購入して、後から属人性を解除すればいいや」なんて思っていると、後で大変なことになってしまうでしょう。
具体的には、属人性の解除は不動産の売買の前に行わなければならず、これを無視して売買し、属人性を解除しないまま建物を利用してしまうと、都市計画法違反になってしまうのです。
3.不動産投資とは何か
再建築不可物件を不動産投資用に購入するのは上級者向けであり、投資初心者にはおすすめできしないと先ほど解説しました。
ところで不動産投資とは何なのか?ピンと来ていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは不動産投資について、大きく3パターンに分けて解説いたします。
3-1.不動産投資の方法①金融商品を購入する
不動産投資の方法として、不動産をテーマとした金融商品を購入するのが一番簡単です。
例えばインターネットで「証券会社名 不動産投資」などと検索すれば、たくさんの銘柄が出てくるでしょう。
不動産投資で人気が高いのは不動産投資信託。REIT(リート)と呼ばれる金融商品ですね。その日本版がJ-REIT(ジェーリート)になります。最近よく聞きませんか?
基本的には証券口座を開設して好きな金融商品を購入するだけなので、最も手軽な不動産投資の方法と言えるでしょう。
最近はネットで簡単に投資できるし、金融商品によっては少額から購入できるので、お小遣いレベルの資金からコツコツ運用して増やしていくのもアリですね。
【注意】運用成績によって元本割れのリスクがあるため、購入前によくご検討ください!
3-2.不動産投資の方法②不動産事業者に投資する
不動産事業者の株式を直接購入するのも、不動産投資の有効な手法と言えるでしょう。
こちらも証券口座を開設して好きな銘柄を購入し、利益を狙うことになります。
株式投資の利益は大きく以下の3種類です。
①キャピタルゲイン:売買差益。安値の時に購入して高値になったら売却する。
②インカムゲイン:配当金。企業の業績に応じて定期的に配当金が入る。
③株主優待:現金以外の手段で株主に利益を還元する。
キャピタルゲインを狙うなら短期~中期売買、インカムゲインや株主優待を狙うのであれば中期~長期保有(バイ&ホールド)が基本になります。
先ほど紹介したネット証券の金融商品に比べて売買単価が高額になるため、ややハードルは上がるでしょう。
ちなみに最近では、不動産投資のクラウドファンディングが出回るようになりました。
特定の物件に対して出資者を募り、数ヶ月~数年以内に高利回りの配当を還元するものです。
筆者の身辺でも聞かれるようになりましたが、まだ未整備な分野のため悪徳業者に要注意です。
3-3.不動産投資の方法③自分で不動産事業を経営する
不動産投資と聞いて、多くの方が連想するのがこちらの方法ではないでしょうか。
自己資金+融資を受けて不動産物件を購入し、自らがオーナーとして管理・経営することになります。
オーナーの資金力や物件数によっては、管理会社を入れて物件管理を依頼することもあるでしょう。
筆者の個人的には「これって不動産投資というより不動産経営なのではないか?」と思いますが、ひとまず一般的なイメージ通りこのまま話を進めます。
以降はこの「自分で不動産を購入して、経営するスタイル」を不動産投資として解説していきましょう。
4.不動産投資の利回り相場は?
不動産投資に限らず、投資をするなら絶対に気になるのが利回りですよね。
利回りとは収益を経費で割って、何年で投資をペイできるかを計る指標となります。
【不動産投資の利回り計算例】
利回り(%)=(年間収益-年間経費)/不動産取得費用×100
⇒(賃料年収120万円-年間経費30万円)/不動産取得費用900万円
⇒90万円/900万円×100=10%
※実際の利回り計算はもっと複雑ですが、イメージをつかみやすいよう簡素化しました。
果たして再建築不可物件の利回りは、どのくらいになるのでしょうか。ここでは各種不動産投資の利回り相場を解説してまいります。
4-1.中古戸建の不動産投資は利回り7~12%が相場
中古戸建物件の不動産投資(土地+建物を購入して経営する)では、運用利回り7~12%が相場となります。
平均10%と仮定した場合、10年かけて投資金額をペイできる計算(10×10=100)となります。
もちろん10年も不動産経営をしていく中で、収益や費用の増減があるため、必ずしも理論通りとは行きません。
中長期的なコスト増(例:建物の老朽化に伴う修繕費用の増大など)も織り込んだ、シビアな見通しを立てて不動産投資に臨むのがおすすめです。
4-2.底地の不動産投資は利回り5~7%が相場
一方で底地のみを利用した不動産投資は、運用利回りが3~7%と低めになっています。
例えば6%と想定した場合は約17年で投資金額をペイできますが、通常の不動産投資に比べて低いのはなぜでしょうか。
答えは実に簡単で、通常の不動産投資では土地+建物を包括した運用利回りであるのに対して、底地の不動産投資は土地分の利益しか得られないからです。
ただしリターンが少ないぶんリスクも低く抑えることが出来るので、長期的に安定した利回りが底地投資の魅力と言えるでしょう。
4-3.再建築不可物件の不動産投資は利回り20~30%以上も!?
そんな中で、再建築不可物件の不動産投資では運用利回り20~30%というケースも見られます。
これは再建築不可物件の資産価値が低く、初期投資が安くすむため、収益は変わらなくても見た目の利回りが大きくなるのです。
再建築不可物件はコストをかけられる選択肢も限られているため、ランニングコストも安くおさえられる……しかし、ここに大きな罠があります。
投資用不動産サイトには利回り20%以上となっている物件も、リフォームで1000万円かかるので、実質利回り10%以下になるという事が少なくありません。
その上、いくら表面的なリフォームをしても、躯体までリフォームするには建築基準法の建築確認を要することもあるため、建築確認を取得することが出来ない再建築不可物件の躯体のリフォーム自体が出来ない事もあります。
そうすると、いくら綺麗でも耐震性など構造上の不安が残ってしまうことになります。
いくらパッと見の利回りが大きくても、持続性・安定感に欠ける再建築不可物件の不動産投資はハイリスクなのでおすすめできません。
5.再建築不可物件の投資メリット
不動産投資をはじめる上で、最も気になるのはメリットとデメリットではないでしょうか。
ここではまず、不動産投資のメリットについて解説していきましょう。
- 5-1.再建築不可物件の投資メリット①収入が比較的安定
- 5-2.再建築不可物件の投資メリット②レバレッジをかけた資産運用が可能
- 5-3.再建築不可物件の投資メリット③生命保険代わりに活用できるケースも
- 5-4.再建築不可物件の投資メリット④相続税を節税できるケースも
- 5-5.再建築不可物件の投資メリット⑤インフレ対策になるケースも
5-1.再建築不可物件の投資メリット①収入が比較的安定
再建築不可物件であるかどうかに関わらず、不動産投資のメリットとしてまず挙げられるのが、収入の安定性だと思います。
その日の客入りや購入金額に左右されることが少なく、一度借り手がつけば契約期間中は安定した収入が見込めるのが不動産投資の強みです。
自分でハコ(建物。店舗など)を経営運用する場合は客単価などの計算が必要になりますが、細かなやりくりは各テナントにお任せして、オーナーとして安定した賃料を受け取るスタイルがいいでしょう。りましょう。
5-2.再建築不可物件の投資メリット②レバレッジをかけた資産運用が可能
再建築不可物件などの場合、安くても数百万円、都心部での投資の場合、数千万円の資金を運用することになります。
都心部で数千万円の投資であればこで100%自己資金で行えるケースはあまり多くありません。なので大抵は金融機関でローンを組んで臨むことになるでしょう。
自己資金500万円に対して投資用ローンを2,000万円借り入れれば、5倍のレバレッジ(てこ)をかけた運用が可能です。
チャンスに比例してリスクも高まるものの、比較的小さな自己資金で大胆な経営運用ができるのも、不動産投資の醍醐味と言えます。
5-3.再建築不可物件の投資メリット③生命保険代わりに活用できるケースも
不動産投資でローンを組む際、団体信用生命保険(団信)に加入することがあります。
団信とは債務者に万一のこと(死亡や重度障害など)があった場合、残った債務(ローン返済)が免除されるというものです。
もしオーナー様が亡くなってしまった場合、残債が免除された不動産を売却すれば生活再建の足しにできることでしょう。
こうしたことから、不動産投資を生命保険代わりに活用できるケースもあります。
ただ、再建築不可物件についてはローンを組むこと自体がかなり難しく、もし組めたとしても実際の保障内容は保険会社や商品によって異なるため、詳しくは金融機関や保険会社の担当者にご確認いただくことをお勧めします。
5-4.再建築不可物件の投資メリット④相続税を節税できるケースも
不動産は現預金や株式などと異なり、相続税評価額が時価よりも低くなる性質があります。
【資産と相続税評価額の関係】
現金:時価=相続税評価額
株式:時価≒相続税評価額
不動産:時価>相続税評価額
よく営業マンが「不動産投資は相続税対策になりますよ」と言っていますよね。
不動産の相続税評価額はおおむね額面の50%が相場なので、1億円をそのまま相続するよりも1億円の土地を相続した方が、相続税を約半分におさえられるのです。
ただし再建築不可物件については、相続税評価額の方が時価より高くなってしまうこともあるので、メリットがあるとも言い切れません。
5-5.再建築不可物件の投資メリット⑤インフレ対策になるケースも
よく現金こそ最大の安全資産であるというご意見をうかがいます。しかしこのご意見は、インフレ率を加味していないのではないでしょうか。
インフレ(インフレーション)とは物価上昇のこと。例えば年に2%の物価上昇があった場合、100円の商品が10年後には約121円に値上がりしています。
100円×1.02(2%)×1.02……≒121円
モノの値上がりについて見方を変えると、現金や預貯金の価値が10年間で約17~18%目減りしてしまったのと同じなのです。
確かに金融機関へ預けておけば、額面が減ることはありませんし、万が一金融機関が破綻しても1,000万円までは保障されます。しかし中長期的に見ればジワジワと、確実に元本割れしていると言えるでしょう。
これに対して不動産はインフレ率も織り込んで取引されますから、1,000万円の再建築不可物件が1,200万円に値上がりするケースも少なくありません。
もちろん不動産が値下がりしてしまうケースもある(特に建物は着実に値下がりする)ので一概には言えないものの、ほぼ確実に目減りしていく現預金資産に比べればてインフレに強い資産と言えそうです。
6.再建築不可物件の投資デメリット
言うまでもなく、不動産投資はメリットばかりではありません。
ここでは再建築不可物件の投資デメリットについて解説していきましょう。
- 6-1.再建築不可物件の投資デメリット①空室リスク
- 6-2.再建築不可物件の投資デメリット②滞納リスク
- 6-3.再建築不可物件の投資デメリット③災害リスク
- 6-4.再建築不可物件の投資デメリット④老朽化リスク
- 6-5.再建築不可物件の投資デメリット⑤金利上昇リスク
6-1.再建築不可物件の投資デメリット①空室リスク
先ほど「不動産投資は収入が比較的安定している」と解説しましたが、それはあくまで借り手がいて始めて成り立ちます。
誰も借りてくれなければ&利用してくれなければ収入は見込めません。
再建築不可物件においても、せっかくリフォームしたとしても、借り手がつかなかったら意味がありませんし、借入をしている場合であればなおさらです。
再建築不可物件に関しては、築年数が古い物件が多いため、必然的に空室リスクが高くなります。
6-2.再建築不可物件の投資デメリット②滞納リスク
空室はないけれど、なぜか収益が伸びない……。せっかく客が入っていても、その客が賃料を滞納するリスクも見逃せません。
賃料を取り立てる手段(支払督促や法的措置など)はもちろんありますが、いざやってみるとその手間は膨大なものになります。
再建築不可物件は一般的なマンションと比べて見劣りする事が多く、借主さんの属性は良いとは言えない事が多いでしょう。
著者も再建築不可物件に投資をしているのですが、家賃滞納をした借主さんに支払えないなら退去をお願いしますと言ったところ、「もし出ていけというならここで死にます」と言われたこともあります。
こちらも事故物件にでもされたらたまったものではないと大目に見ましたが、このように再建築不可物件を保有する時は、ある程度の家賃滞納のリスクも覚悟しておかなければなりません。
6-3.再建築不可物件の投資デメリット③災害リスク
災害時に建物が倒壊・崩壊すると、収益源が一気に絶たれてしまうリスクもあります。
また外壁の一部が剥落して歩行者に当たり、って負傷させてしまったため、、損害賠償をしなければならないケースもありました。
ある程度は火災保険や地震保険でカバーできなくはないものの、災害大国・日本で不動産投資をする以上は、そのリスクを織り込んでおかねばなりません。
ほとんどが旧耐震基準(1981年以前に建てられた建物)である再建築不可物件であれば、なおさら災害リスクを考慮しなければならないのは当然の事でしょう。
6-4.再建築不可物件の投資デメリット④老朽化リスク
再建築不可物件でなくとも年々老朽化してくるため、建物の管理費や修繕費は年を経るにつれて増大してきます。
そのため、賃料として充分な収益がないと維持コストが財政を圧迫してしまいます。
再建築不可物件への投資を勧める営業マンのシミュレーションを聞いていると、この中長期的な視野が欠け落ちている(あるいは隠している?)ケースが少なくありません。
目先の利益に惑わされず、出口戦略まで考えた中長期的な投資計画を立てましょう。
6-5.再建築不可物件の投資デメリット⑤金利上昇リスク
不動産投資を行う際に、100%自己資金で行える方はあまり多くないと思います。
再建築不可物件においても投資用ローンなど融資を受けて投資を行うこともありますが、その金利は決して安くありません。
しかも変動金利で借入をしている場合、金利上昇によって返済金額が高まり、財政を圧迫していくでしょう。
金利の上昇に比例して収益も高められればいいのですが、そのためにはフレキシブルな不動産経営が求められることになります。
7.再建築不可物件を不動産投資用に購入する流れ
不動産投資のメリット&デメリットも把握したところで、いよいよ再建築不可物件の購入に移りましょう。
再建築不可物件を購入する流れを、以下に解説していきます。
- 7-1.購入の流れ①不動産会社に相談
- 7-2.購入の流れ②物件情報の精査
- 7-3.購入の流れ③物件の現地内見
- 7-4.購入の流れ④ローン融資を取り付ける
- 7-5.購入の流れ⑤重要事項説明
- 7-6.購入の流れ⑥売買契約の締結
- 7-7.購入の流れ⑦決済&引渡し
7-1.購入の流れ①不動産会社に相談
再建築不可物件を購入しようと思ったら、まずは不動産会社に相談しましょう。
不動産投資用の物件を探していることや用意できる資金の見通し、肝心な不動産投資の計画概要も伝えます。
相談ではなるべく綿密に伝えましょう。不動産会社も仕事ですから、あまりにもフワフワした状態だと「よく考えてから検討した方がいいですよ」とあしらわれてしまうのが関の山です。
少なくともネットで不動産投資や再建築不可物件などについて、最低限の知識を仕込んでおいてから相談した方がスムーズでしょう。
7-2.購入の流れ②物件情報の精査
不動産会社に相談しながら、再建築不可物件の情報を精査していきます。
物件情報の紹介を受け身に待つだけでなく、自分からも積極的なに情報収集に努めましょう。
実際に購入しなくても、多くの物件情報にふれる中で、見る目が次第に養われていくものだからです。
こと再建築不可物件は不動産投資の中でも難易度が高いため、情報の精査がその後の成否を決める重要なカギとなります。
7-3.購入の流れ③物件の現地内見
再建築不可物件の情報を精査した結果、気になる物件が見つかったら実際に現地を内見させてもらいましょう。
一軒でも多くの物件を実際に見て目を養いたいところですが、明らかに購入する気もないのに何度も内見をせびると、不動産会社の担当者も疲れてしまいます。
またあまり力を入れていない物件については、担当者から「自分で見てきてください」と言われるケースもあります(例えば更地などは特に案内することもなく「見たまんまですよ」状態なので……)。
再建築不可物件を内見する時は「この物件に決めようか迷っているから、納得できるよう見極めたい」という意欲をもって依頼するようにしましょう。
再建築不可物件を見極めるポイントについて詳しく話すと長くなるので、改めて解説したいと思います。
7-4.購入の流れ④ローン融資を取り付ける
よくよく吟味した結果、これはという再建築不可物件が見つかりました。
100%自己資金ならそのまま購入すればいいのですが、大抵のケースでは金融機関のローン融資を取り付ける必要があるでしょう。
資産価値の低い再建築不可物件は担保とならないことが多く、購入物件を担保とする通常のローンを組むのはハードルが高くなります。
自己居住用の住宅ローンでさえ難しいため、投資用ローンを組むのは簡単ではありません。
再建築不可物件の購入でローンを組むには、金利の割高なフリーローンやノンバンクローン、あるいは他の不動産を担保に入れてローンを組むなどの方法が考えられます。
購入資金を確保できる目途(停止条件付きでも可)が立ったら、次の段階へ進みましょう。
7-5.購入の流れ⑤重要事項説明
再建築不可物件を不動産会社(宅地建物取引業者)から購入する前に、重要事項説明を受けることになります。
重要事項説明。略して重説(じゅうせつ)では、売買契約を締結するかを判断する材料として重要事項を説明してくれるのです。
「こんな不具合があると知っていれば、購入しなかったのに!」
後からそんなトラブルにならないように保険をかけておく意味があります。
重要事項説明書は宅地建物取引業法第35条に規定されており、35条書面と呼ばれることもあるので覚えておくといいでしょう。
7-6.購入の流れ⑥売買契約の締結
重要事項説明もしっかり受けて、いよいよ再建築不可物件の購入意思が固まったところで、いよいよ売買契約の締結となります。
基本的には不動産会社の担当者が教えてくれるので、特に難しいことを考える必要はありません。が。売買契約書の中身はしっかり確認してください。
これまで担当者がどんなに調子のいいことを言っていても、契約書の中に書かれている内容がすべてです。
疑問点があれば必ずその場で確認しましょう。答えるのを面倒がるような担当者であれば、その場で契約を白紙にする契約を打ち切るくらいの覚悟が求められます。
売買契約書の内容をすべて理解・承諾した上で署名・捺印するようにしましょう。
7-7.購入の流れ⑦決済&引渡し
売買契約を締結したら、再建築不可物件の購入代金を決済して引渡しを受けます。
所有権の移転登記を完了した瞬間から、再建築不可物件はあなたのものとなりました。
すべての権利義務があなたに帰することになるので、かねて計画していたとおりに不動産投資を開始しましょう。
健闘を祈ります。Good Luck!
8.再建築不可物件の購入前に注意すべきポイント
再建築不可物件を購入する前に、注意すべきポイントがいくつかあるので解説しておきましょう。
8-1.なるべく手直しが少なく済む状態のよい物件を選ぶ
再建築不可物件は建物の手直しを含む建築行為に大きく制限がかかっています。
なので可能な限り手直しが少なくて済むよう、建物の状態がよい物件を選ぶようにしましょう。
そんなの言われなくても分かっていると思いますが、外見だけ体裁を整えてあっても実はけっこうガタが来ている……なんてケースは意外と多いものです。
また前述した旧耐震基準の建物(1981年5月31日以前の耐震基準。震度5で倒壊しない程度)だと、とても投資用物件として他人様に貸し出せたものではありません。
修繕や模様替え、リフォーム等の資料が残っていればしっかり調べ、本当によい物件を選び抜きましょう。
8-2.建築基準法道路まで通じる土地の権利関係が複雑でない物件を選ぶ
接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合、接道義務を満たすため建築基準法道路への間口確保が重要になります。
敷地から建築基準法道路まで通じる土地を何とか手に入れるor借りて接道義務を満たすためには、土地関係者の承諾を得なくてはなりません。
相手が一人でも交渉が大変なのに、権利関係が複雑になっているともう手がつけられないでしょう。
何なら交渉すべき所有権者が見つからないケースさえありました。
なので再建築不可物件を購入する前に、接道義務を満たす見通しを持っておくのが大切です。
8-3.周辺建物が密集していない物件を選ぶ
周辺建物が密集している物件は建蔽率や容積率をオーバーしているなど建築基準法に抵触していたり、土地の権利関係が複雑化しているケースが少なくありません。
そうした物件は往々にしてカオスな雰囲気をただよわせているので、再建築不可物件を見慣れてくると見ただけで危険な空気を感じ取れるようになります。
とてもではありませんが、不動産投資には不向きなので「君子危うきに近寄らず」でいきましょう。
9.再建築不可物件で行う不動産投資例
再建築不可物件を購入して不動産投資を行う場合、大きく以下のパターンが考えられます。
(1)再建築不可物件を再建築可能にする≒建物を建て替えて経営
(2)再建築不可物件の既存建物を活用する≒再建築不可のまま経営
(3)再建築不可物件の建物を解体して更地で活用する
それぞれの方法について、解説してまいりましょう。
9-1.再建築不可物件を再建築可能にして経営
再建築不可物件を再建築可能にできれば、その資産価値も活用選択肢も大きく向上します。
再建築不可物件を再建築可能にする方法は大きく(1)接道義務を満たす(2)法令や条例をクリアする(3)農地や調整区域の属人性を解除することが挙げられるでしょう。
再建築不可物件を購入する前に、再建築不可の理由と解決方法を見つけておくことを、強くおすすめします。
9-2.再建築不可物件の既存建物を利用して経営
再建築不可物件の建物状態が良好であれば、あえて再建築しないでも充分に活用できるでしょう。
また多少傷んでいたとしても、建築確認の必要ない範囲の手直しで済めば、既存建物を活かした不動産投資が可能です。
再建築不可物件を手直しする時は、採算が合うかよく見極めてから施工するようにしましょう。
9-3.再建築不可物件の建物を解体・更地で経営
再建築不可物件を再建築可能にできないし、既存建物は老朽化して今にも倒壊しそう……そんな時は建物を解体して、更地で運用するしかありません。
「そもそもそんな物件を購入するな」という話は脇においといて、更地でできる不動産投資を検討しましょう。
- 駐輪場(駅や大規模商業施設などが近いと、利用者が見込める)
- 自販機(駐車場と併設すれば、両替機替わりに活用されやすい)
- レンタルスペース(使い方は工夫しだい)
- 資材置き場(近くの業者が利用してくれるかも)
- 貸し物置(建築確認の要らない簡素な市販品レベル)
等々。通路が狭いので駐車場には不向きですね。また近年多い太陽光パネル用地は、土壌汚染のリスクが懸念されています。
他にもアイディアや地域のニーズ次第でいろいろ活用できるので、考えてみると楽しいですよ!
10.再建築不可物件の不動産投資はなぜ難しいか
ここまで再建築不可物件を購入しての不動産投資について徹底的に解説してまいりました。
既にお察しのこととは思いますが、再建築不可物件の不動産投資が難しい理由について、おさらいがてら解説しておきましょう。
10-1.再建築不可物件は使い勝手が悪い
再建築不可物件は再建築ができないことから、既存建物または更地の状態で使わなければなりません。
所有者・利用者のニーズに合わせたアレンジが利かないため、通常の物件に比べて使い勝手が悪くなってしまうのです。
しかし限られた中に活路を見出せなければ、不動産投資の成功はないでしょう。だから再建築不可物件の不動産投資は難易度がとても高くなっています。
10-2.再建築不可物件はコスパが悪い
再建築不可物件はすでに大きなハンディキャップを持っているため、少しくらい費用を投じて改善したところで、そのコストは収益≒賃料に反映されにくいでしょう。
そうなると現状のままでいかに収益を上げるかが大切になってきますが、いかにもケチられているのが透けて見えると、利用者離れを促進してしまうかも知れません。
コストパフォーマンスが非常に悪いことから、再建築不可物件の不動産投資は難しいと言われるのです。
10-3.再建築不可物件は出口戦略(売却)が難しい
再建築不可物件を購入し、投資運用したらいつかは売却を考えなければなりません。
初めて購入した物件には思い入れがあって、売却したくない気持ちは分かります。筆者も不動産投資を始めた当初はそうでした。
しかし出口戦略まで考えなければ不動産投資の成功はあり得ず、既に収益可能性の潰えてしまった負債物件を抱えて悩まれているオーナー様は数え切れません。
資産価値が低くて使い勝手もコスパも悪い再建築不可物件を好んで購入しようという物好きはそう多くなく、高いハードルを乗り越えて投資に挑戦する方を見つけるのは一苦労です。
繰り返しになりますが、投資は入口から出口戦略までをとことん考え抜いた上で、始めるようにしてください。
11.再建築不可物件の売却は仲介よりも直接買取りが有利な理由
再建築不可物件を購入して不動産投資を始めたはいいけれど、思ったように収益も上がらないしもう売却したい。そんなご相談をよくいただきます。
不動産の売却であれば不動産会社に仲介を依頼する方が多いと思いますが、再建築不可物件は専門業者による直接買取りの方がおすすめです。
その理由をこれから解説していきましょう。
11-1.現況買取りしてくれるケースも
多くの不動産会社では再建築不可物件など売却が難しい物件を敬遠する傾向があります。
取り扱いに慣れていない上、手間ばかりかかって同じ仲介手数料しかもらえないからです。
それなら少しでも売却しやすい物件を優先するのは無理もありません。
仕方なく仲介してくれるにしても、少しでも売却しやすいよう売主に残置物の撤去や権利関係の調整など、さまざまな条件を課してくることも多いです。
一方で再建築不可物件の取り扱いに慣れている専門業者であれば、そうした面倒なことも低コストかつスムーズに行うノウハウがあるため、現況のままで買取りしてくれるでしょう。
実際にはケースバイケースなので、一度専門業者に再建築不可物件の買取り相談をおすすめします。
11-2.仲介手数料がかからないケースも
再建築不可物件に限らず、不動産の売買仲介には宅地建物取引業法で規定された仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は例えば再建築不可物件の取引価格が3%+6万円(税抜き)。例えば1,000万円であれば36万円+税がかかるのです。
一方で専門業者による直接買取りであれば、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。売却する物件価格によって数十万円から数百万円のコストが浮くのは嬉しいですね。
しかし業者によっては自社で買取りせずに他社へ仲介するだけのところもあり、そういう業者はしっかりと仲介手数料をとってきます。
だから事前に仲介手数料がかからない業者を選ぶようにしましょう。
11-3.契約不適合責任が免責になるケースも
再建築不可物件を一般の方へ売却する時は、契約不適合責任を負わされるケースがあります。
購入時には気づかなかった不具合(瑕疵)が後から発見された場合、一定期間内であれば売主がその損害を賠償しなければなりません。
できれば負いたくないですが、専門業者なら再建築不可物件で想定しうる不具合をすべて織り込んだ上で買取りしてくれます。
これも契約内容次第でケースバイケースなので、事前によく確認してから契約するようにしましょう。
12.再建築不可物件の売却に強い買取専門業者5選
再建築不可物件は不動産会社の売却仲介よりも専門業者への直接買取りがおすすめです。
それでは再建築不可物件を買取りをどこに依頼すればいいでしょうか。
今回は再建築不可物件の売却に強いおすすめ専門業者を5社ピックアップしました。この中から2~3社を選んで連絡してみるのがおすすめです。
もちろんご自身で他社を探しても大丈夫ですが、連絡する業者数は2~3社にとどめた方がいいでしょう。
なぜならあまり多くの業者に連絡してしまうと、一社ごとの対応が大変になるばかりで、買取り金額も大して変わらない骨折り損になりがちです。
12-1.(株)ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の喜びと幸せを追求する」
横浜から世界一をめざす不動産ベンチャーのパイオニアとして知られるドリームプランニングは、再建築不可物件のエキスパートとして業界屈指の実績を誇ります。
本社を構える神奈川はじめ東京・千葉・埼玉の南関東一都三県を中心に、日本全国どこでも訳あり物件の買取りはお任せ下さい。
再建築不可物件のほかにも底地・借地・調整区域・共有持分・傾斜地がけ地・事故物件・告知物件などニッチな不動産なら何でもカバーしております。
12-1-1.(株)ドリームプランニング・企業データ
会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
免許 | 神奈川県知事 (4) 第25679号 |
設立 | 2005年7月 |
事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
資本金 | 1,000万円 |
代表者 | 代表取締役 髙橋樹人(たかはし たつひと) |
本社 | 〒231-0023神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F |
電話 | 045-641-5480 |
FAX | 045-641-5490 |
HP | https://dream-plan.com/ |
不動産のお悩み解決 URUHOME | https://uruhome.net/ |
運営SNS ウチカツ | https://ucikatu.com/ |
運営メディア ウチカツタイムズ | https://ucikatu.com/times/ |
営業時間 | 9:30~18:30 |
定休日 | 水曜日・日曜日(祝日は営業)ほか年末年始・夏季休暇など |
12-2.日翔レジデンシャルエステート
「社会にある問題を不動産を通して解決する(HPより)」
東京・新宿に本社を構える専門業者です。
即現金買取り・事故物件も取扱可能・仲介手数料無料・ローン残債ありでもOK・プライバシー保護・瑕疵担保責任免責と至れり尽くせりのサービスに強みを持っています。
物件の買取り以外にも不動産の収益化(プロパティマネジメント)やリノベーションなども手がけているので、再建築不可物件の不動産投資も相談できるでしょう。
12-2-1.日翔レジデンシャルエステート・企業データ
会社名 | 日翔レジデンシャルエステート株式会社 |
免許 | 東京都知事(3)第93355号 |
設立 | 2011年5月 |
事業内容 | 不動産売買/不動産仲介/不動産買取/プロパティマネジメント |
資本金 | 5,000万円 |
代表者 | 代表取締役 後藤正樹 |
本社 | 〒160-0022 東京都新宿区新宿4-3-17FORECAST新宿SOUTH3F CROSSCOOP内 |
電話 | 03-6685-9166 |
FAX | 03-6685-9167 |
HP | https://www.nissho-r.com/ |
営業時間 | 10:00~19:00 |
定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
12-3.トラブル不動産売却センター
「建て替えできない!再建築不可物件の仲介・買取 どこよりも高く売却致します!(HPより)」
立ち退き問題や非耐震構造、事故物件などトラブル複合案件でも買取りしてくれる心強い専門業者です。
即日現金渡し&相続登記費用無料&残置物処理不要&特殊清掃不要など、事故物件のエキスパートとして知られます。
他社様で断られてしまった再建築不可物件の救世主となってくれるかもしれません。ぜひ一度相談してみましょう。
12-3-1.トラブル不動産売却センター・企業データ
会社名 | 株式会社J&M Capital Partners |
免許 | 東京都知事免許(4) 第86315号 |
設立 | 2003年6月 |
事業内容 | 不動産仲介/不動産売買 |
資本金 | 300万円 |
代表者 | 代表取締役 宮野啓一 |
本社 | 〒150-0012 東京都港区芝大門2-4-5 |
電話 | 03-3431-0570 |
FAX | 03-3418-6877 |
HP | https://trouble-fudosan.com/saikenfuka |
営業時間 | 9:00~18:00 |
定休日 | 土曜日・日曜日 |
12-4.トラブル物件買取センター
「訳あり・トラブル物件すべて当社が買い取ります!(HPより)」
全国どこでも無料出張査定&最短3日で現金化できるので、ご近所様に知られず再建築不可物件の売却が可能です。累計買取り件数700件を突破しました。
自社施工でリフォームするため余計な中間マージンが入らず、お客様の利益を最大化できる強みを持った業者です。
瑕疵担保責任の免責や不用品をそのまま売却OKなのも助かります。もちろん仲介手数料もかかりません。
他社で断られてしまった再建築不可物件は、一度こちらへご相談ください。
12-4-1.トラブル物件買取センター・企業データ
会社名 | 株式会社三条工務店 |
免許 | 国土交通大臣(1)9655号 |
設立 | 2013年2月 |
事業内容 | 不動産の販売、賃貸借、分譲、管理、交換及びその仲介または代理業務/資産の運用、管理並びに土地・建物の有効活用、情報提供及びその請負業務/住宅の建築及びリフォーム並びにこれらの斡旋/宅地の開発並びに造成事業/不動産に関するコンサルタント業/土木・建築工事の設計・施工・監理及び請負 |
資本金 | 980万円 |
代表者 | 代表取締役社長 岩﨑良信 |
本社 | 〒556-0023 大阪市浪速区稲荷1丁目5-3 |
電話 | 06-6563-6100 |
FAX | 06-6563-6111 |
HP | https://trouble-bukken.com/ |
営業時間 | 9:00~18:00 |
定休日 | 水曜日 |
12-5.サンクスホーム
「お客様のありがとうの側に(HPより)」
再建築不可物件の買い取りだけでなく、売買・賃貸・管理・リノベーションなどのコンサルティングも行っている不動産のエキスパートです。
不動産投資のアドバイスも受けられるので、売却せず運用したい方にとっても心強いパートナーとなるでしょう。
関西全域で再建築不可・未接道・長屋・借地など他社で断られてしまった再建築不可物件を積極的に買取りしているので、ぜひ相談してみてください。
12-5-1.サンクスホーム・企業データ
会社名 | 株式会社芦屋サンクスホーム |
免許 | 兵庫県知事免許(3)第204119号 |
設立 | 2012年1月 |
事業内容 | 不動産買取/売買/賃貸/管理/リノベーション/コンサルティング |
資本金 | 800万円 |
代表者 | 代表取締役社長 坂本彰市 |
本社 | 〒659-0028 兵庫県芦屋市打出小槌町14-10-3F |
電話 | 0797-78-8001 |
FAX | 0797-78-8204 |
HP | https://thanks-home.co.jp/ |
営業時間 | 9:00~18:00 |
定休日 | 水曜日 |
13.再建築不可物件の不動産投資で悩んだらURUHOMEへご相談を
今回は再建築不可物件を投資用に購入したい/購入された方に向けて、分かりやすく徹底解説してまいりました。
もし再建築不可物件の不動産投資でお悩みでしたら、あるいは不動産投資の出口戦略として再建築不可物件の売却をご検討でしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は2005年の創業以来、神奈川・東京はじめ日本全国各地の再建築不可物件を買取りしてまいりました。今回も皆様のお悩み解決に役立てることと思います。
再建築不可物件の買取査定は完全無料、最速では2時間で査定完了&2日で現金化できたこともございました。
持て余している再建築不可物件のスピード売却&現金化をご希望でしたら、ぜひともドリームプランニングに買取りをご用命くださいませ。