再建築不可物件を投資として購入する『必見！』

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著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、1億円程度であれば、現金決済可能で、東京、神奈川、千葉、埼玉、京都、大阪、兵庫、愛知は特に多く買取実績がございます。

一般のお客様にご売却するお手伝いもさせて頂きますので、お悩みの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

再建築不可物件の購入でローンは組める？住宅ローン・投資ローンなどそれぞれ解説

1. 投資用不動産として再建築不可物件を購入する場合、何に注意すればいい？
2. 再建築不可物件の活用方法
3. 再建築不可物件の投資で悩んだら

１．再建築不可物件を投資用として購入する場合の注意点

• １－１．再建築不可物件を投資用に購入する注意点①出来る限り手直しが少なくて済むものを選ぶ
• １－２．再建築不可物件を投資用に購入する注意点②公道に至るまでの土地が権利関係の複雑でないもの
• １－３．再建築不可物件を投資用に購入する注意点③周辺建物が密集していないもの

１－１．再建築不可物件を投資用に購入する注意点①出来る限り手直しが少なくて済むもの

再建築不可物件を買ってリフォームする場合、旧耐震基準の時代に建てられた建物だと新築を建てる場合とリフォーム費用が変わらないこともあります。

3大都市圏や京都等であればそういった物件も流通しておりますが、それ以外の都市だと売りづらい上、不動産総額に対し土地価格が占めるウエイトが低い所が多く、再建築不可物件を買うメリットも少ないと言えます。

旧耐震基準

建築物の設計基準で、1981年5月31日以前の建築確認において適用されていた基準。

震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない構造基準のこと

wikipediaより

旧耐震基準の一戸建て、マンションは売れる？【耐震基準と売却方法についても解説】

１－２．再建築不可物件を投資用に購入する注意点②建築基準法上の道路に至るまでの権利関係が複雑でないもの

再建築不可の物件も、建築基準法上の道路に間口2m接道していれば良いので、あたりまえですが、間口2mの確保が簡単な方が不動産の価格も高くなります。

また銀行評価的な事を考えなければ、基準法の道路までの間口2mを再建築の為に、「最悪借りれれば」再建築は出来ることもあります！

権利関係が複雑な土地はプロでも二の足を踏むくらいなので、止めましょう！

１－３．再建築不可物件を投資用に購入する注意点③周辺建物が密接していないもの

連棟式の建物や、建物が密集して建てられている物件は建蔽率、容積率オーバー等の他の基準法に抵触していたり、権利関係が複雑なケースが多いので避けた方が無難です！

２．再建築不可物件の活用方法

• ２－１．再建築不可物件の活用方法①一戸建てをリフォームして賃貸に出す
• ２－２．再建築不可物件の活用方法②シェアハウスとして活用する

２－１．再建築不可物件の活用方法①一戸建てをリフォームする

再建築不可物件をリフォームして賃貸に出す手法は一部投資家の中で人気の手法です。

都内では市場にもオーナーチェンジ物件が出回っており、利回り１０％位であれば出口戦略も立てやすくなります。

私共では全国の不動産を扱うため、リフォーム見積もりは地元の不動産業者を徹底的に調べて3，4社ほどを比較するようにしております。

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？増築もできる？

２－２．再建築不可物件の活用方法②シェアハウスとして活用する

シェアハウスは運用がうまくいくと利回り15～20％位になるのがメリットですが、入れ替わりが激しいため管理会社に任せると管理費が思ったよりかかる事と、メンテナンス費用も思ったよりかかることがデメリットです。

また、国土交通省が2013年にシェアハウスなどは建築基準法上の寄宿舎に当たるという見解を示しており、採光や避難通路の確保、防火設備対策など法律を遵守する必要があります。

2019年に改正された建築基準法によって、建築確認申請を伴う用途変更などの手続きが必要なのは200㎡以上の建物だが、200㎡未満であっても法律に適合させる必要がある為、ご注意ください。

２－２－１．寄宿舎への用途変更により必要となる主な工事や手続き

寄宿舎への用途変更する場合、以下のような工事、手続きが必要になります。

建築基準法上の工事	非常用照明装置の設置
消防法関係の工事	一定規模以上の建物の場合、消火器の設置、火災警報器の設置等
工事に伴う必要な手続き	工事完了届、防火対象物使用開始届

以上、再建築不可物件を投資用として活用するには、法律的な問題をきちんとクリアした上で活用するようにしましょう。

３．再建築不可物件の投資で悩んだら

再建築不可物件を購入したり、相続した再建築不可物件を賃貸しようと考えても、いざリフォームしようと思ったときに上手くいかない時があります。

そんな時は、いっそ売却してしまうのも一つの手段です。

当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、２００５年の創業より日本全国の再建築不可物件を買い取ってきたため、様々なノウハウがございます。

投資用として購入したけど、上手くいかなかったため当社に声をお掛けいただき、購入させていただいた事例も沢山ありますので、ご安心して声をお掛けください。

まずは査定をご依頼いただき、早ければ最短２時間で査定、資料がそろっていれば最短２日で現金化させていただいた事例もございます。

再建築不可物件を高く、早く、安全に売却したい方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。