「相続した家が築50年も経っている」
「築50年の家は売れるのだろうか？」
築年数が古いと、本当に売れるかどうか気になるところです。
そこで今回、築古の不動産などの買取を専門とするドリームプランニングの社長である私が
『築50年の家を高く売る方法と相場』について詳しく解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より築年数の古い不動産などを専門的に買い取ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 築５０年の家の相場
- 築５０年の家の相場を調べる方法
- 築５０年の家の売却方法
- 築５０年の家を売却する場合の注意点
- 築５０年の家を売却する際に利用できる空き家特別控除(一戸建て)
- 築５０年の不動産は買取がおススメ
１．築５０年の家の相場
「築５０年の家を売りたいけど、売れるのだろうか・・」
「売却価格はどのくらいだろう・・」
売却するかどうかは別として、相続などで取得した築５０年の家が売れるかどうか、非常に気になるところだと思います。
そんな場合はとりあえず売却した際の相場を調べてみましょう。
戸建てにしてもマンションにしても、まずは相場知ったうえで売却することが、後悔しない売却への第一歩になります。
まずは築５０年の家の相場について解説してまいります。
１－１．築５０年の一戸建ての相場
築５０年の家の相場について、参考になる資料として中古住宅流通、リフォーム市場の現状という国交省のレポートがあります。
下記のグラフによると、木造戸建て住宅の価値は不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算でも、約２７年で１０％程度となっており、築５０年の戸建てはほとんど土地代としての評価しかされない事が分かります。
なぜ築５０年の一戸建てが「土地としての評価」しかされないのか解説してまいります。
１－１－１．築５０年の家は旧耐震基準
１９８１年に建築基準法の耐震基準が新耐震基準に改正され「震度６～７までの揺れでも人命に危害を及ぼすような被害を生じさせない」という基準で建物が建てられるようになりました。
それ以前の旧耐震基準では「震度５の地震でも倒壊・崩壊しない」という基準でした。
１９８１年の建築基準法改正が大改正にはなりますが、それ以前にも基準法は改正されています。
一戸建てに関して言うと、５０年も前となると１９７１年の基準法の改正以前は木造の基礎がコンクリート造の基礎でないものもあり、１９７８年の宮城県沖地震で柱や土台への金物固定も十分にされておらず、柱が抜けた事例が多数出ました。
国交省の住宅局が発表した「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の報告によると、旧耐震の木造建築物の倒壊率は２８．２％、新耐震の木造建築物の倒壊率８．７％と比べて極めて高かったことなどを考えても、地震への耐久性は大きな問題となっています。
１－１－２．旧耐震は耐震改修工事をする必要がある
１９８１年以前に建てられた旧耐震の建物は、耐力壁（筋交い等）が大幅に不足しており、耐力壁配置バランスなども考慮はされていません。
また、構造接合部にも耐震金物などはなく、筋交いの柱頭、柱脚部に釘で留めているだけだったため、地震が来ると柱の固定が弱く抜けてしまうのです。
このため、築５０年の家に住むには耐震改修工事が必要なのですが、 一般財団法人日本建築防災協会の「耐震改修工事費の目安」によると、木造２階建てで１００～１５０万円(中央値は１８６万円)で行われることが多いようです。
これはあくまで耐震改修工事だけの費用であり、実際に住めるようにリフォームする費用などを含めると建て直すのとさほど変わらないような金額になってしまいます。
そのため、築５０年の一戸建ては土地と同じくらいの価格にしかならないのです。
１－１－３．日本の住宅利用期間は平均３０年
少し前のデータになりますが２００３年の土地統計調査によると、滅失住宅の平均築後年数は３０年となっており、この背景には日本人新築志向や、建具や建材などの進化、間取りニーズの変化などからつくっては壊すのが当たり前でした。
こういった要因から、築年数の古い一戸建ては人気が無く、築５０年の建物であれば価値がほぼ無いという状況に繋がっていると言えます。
１－２．築５０年のマンションの相場
鉄筋コンクリートのマンションの価格の変化は戸建てとは異なります。
戸建てと比べてマンションの減価償却が少ない事(戸建て２２年、マンション４７年)からも分かるように、マンションは築年数による価格の下落が戸建てに比べ遅くなっています。
マンションは管理を委託している事や、修繕費などの積み立てから定期的に手入れが行なわれており、長く使えるものが多いのです。
築３１年以上のマンション平均成約価格は前述のREINSのデータライブラリーによると２，１９１万円、築５年以内のマンションの場合６６３８万円が平均成約価格だったことから考えると、築５０年のマンションは新築時の１５～２５％程度の価値であると予想がつきます。
１－２－１．マンションの価格は立地によって決まる
築５０年を超えるような中古マンションの価格は、立地によって決まるといっても過言ではありません。
１９５０年代に住宅供給公社の前身の団体が設立され、１９６０代後半～７０年代に旧住宅金融公庫が融資制度を開始したことから日本ではマンションの建設ラッシュとなりました。
都内でも好立地の場所にマンションが次々と建てられ、その多くがいまだに価値を保っています。
築５０年という年数を迎えるマンションの価値基準で重要になってくるのは、将来的に資産価値が落ちないエリアかどうかです。
１－２－２．建て替えられた中古マンションの寿命は３３．４年
東京カンテイの発表によると、マンションの竣工から建て替えが行なわれるまでの年数は全国平均で３３．４年となっており、東京都で４０年となっております。
建て替えまでの経過年数が長い事例では、「同潤会清砂通りアパート⇒イーストコモンズ清澄白河79年5カ月」などがありますが、築５０年のマンションは平均の建て替え年数も過ぎており、建て替えが検討される時期に来ていると言えます。
ちなみに、２０２３年現在、建て替えに必要な賛成はマンションの所有者の４／５で、３／４以上に緩和する案や、耐震不足のマンションについては更に条件緩和する案も出ていますが、まだハードルが高く、建て替えが望まれてはいても現実的問題から築５０年のマンションが現況のまま取引されているという実情があります。
１－２－３．築５０年のマンションでも耐震基準に適合したものであれば、資産価値がある
築５０年のマンションでも耐震補強工事を行なって、新耐震基準をクリアしたマンションがあり、その場合には、その資産価値は上がります。
売却を進めるためにもまずは管理組合に耐震性に関して確認することをおすすめします。
２．築５０年の家の相場を調べる方法
戸建てやマンションの相場について解説してまいりましたが、実際の価格はどのように調べれば良いでしょう？
次に、マンションや一戸建て実際の価格を調べる方法をご紹介いたします。
２－１．土地総合情報システムで調べる
国土交通省の提供する「土地総合情報システム」を利用すると、一戸建てやマンションの価格を調べる事が出来ます。
「取引価格情報検索」で、中古一戸建ての場合「土地と建物」、マンションの場合「中古マンション等」を選択し、エリアを選択すると、土地や建物面積、築年数、構造などと成約価格が分かります。
過去の成約価格の中から条件の近い物件の売却価格を確認し、おおよその販売価格を調べる事が出来ます。
２－２．固定資産税評価額から計算
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額の事で、公示地価の７割の価格を目安に評価されています。(固定資産評価基準第一章第１２節)
また、公示地価と実勢価格にも開きがありますが、公示価格の１．１～１．２倍程度が実勢価格と言われているため、下記計算式により固定資産税評価額から実勢価格を求めることができます。
不動産の実勢価格＝固定資産税評価額÷０．７×１．１
不動産の実勢価格＝路線価による評価額÷０．８×１．１
２－３．ウチカツを利用して一括査定する
ウチカツはニッチな不動産の売買を専門とする不動産屋が創った中小の不動産業者と一般の方を繋ぐマッチングサイトです。
他の一括査定サイトと違うのは、不動産業者の登録料・利用料など広告費を一切かけずに不動産業者が利用出来るので、広告費をかけられない中小の不動産買取業者にも査定依頼を出来ます。
中小不動産会社は、大手では引き受けない築年数が古いなど売却が難しい不動産案件も査定や相談が可能で、穴場の不動産会社を見つける事が可能です。
どんな不動産でも相談・査定可能
３．築５０年の家の売却方法
流石に築50年の家ともなると、本当に売れるのだろうか・・とお悩みの方もいらっしゃることと思います。
そこで、次に売却方法についてご紹介いたします。
３－１．現況のまま売却(一戸建て、マンション)
一戸建てでも、マンションでもそのまま売りに出してみるというやり方があります。
築５０年で設備は老朽化していたとしても、きちんと修繕されていればヴィンテージ物件として購入を希望する方もいらっしゃいます。
また、一戸建てを古家付き土地として売却した場合には、買い手側で古家の解体をすることになります。
古家付の土地として売却する事で、建物の契約不適合責任免責といって、建物の雨漏りやシロアリなどが引き渡し後に発見された場合、建物に関する修復責任を負わない事が出来ます。
３－２．更地にして売却(一戸建て)
一戸建てを更地として売却する場合、建物が解体されるため「建物の契約不適合責任を免責に出来る」というメリットがあります。
ただ、建物を解体した場合、古家付き土地として売却する場合の６倍の固定資産税がかかってくるので、売れるまでの期間が長いほど、負担がかかってしまいます。
更に更地にするために解体の費用も木造で１６０万～２００万円程度かかります。
ただ、更地にすることですぐに建物が建てられることや、綺麗になる事で買い手の購入意欲が上がりやすいというメリットもあります。
３－３．リフォームして売却(一戸建て、マンション)
一戸建てもマンションでも、リフォームして売却するという方法もあります。
リフォーム済みの綺麗な状態の物件をみせることは買い手へのイメージアップにつながるのですが、自分の好きなようにリフォームしたいという人も多くいらっしゃるのも事実です。
リフォームをして売却する場合、当然ながらリフォーム費用が事前にかかってきますが、その分は売却価格に上乗せするということになります。
しかし物件が売れるという保証はなく、リフォームの好みが合わないなどで、買い手の幅が狭まってしまうこともあります。
買い手の間口を広くする意味でもリフォームをしない方が、メリットがあると言えます。
３－４．買取業者に売却
仲介によって一般の方へ売却するのではなく、買取専門業者に不動産を買い取ってもらうのもおすすめの方法です
買主が不動産会社の場合、基本的には売主の契約不適合責任を免責に出来ます。
築年数の経た物件を売却する時は、知らないところで雨漏りやシロアリが発生している事もあり、契約不適合責任の免責は安心材料になります。
また仲介での売却の場合、買い手が見つかるまで時間を要することがありますが、買取ならばすぐに売却をすることができます。
現況のまま買取しますので、更地にする必要もリフォームをする必要もなく、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングに買い取りをお任せいただければ、残置物を撤去する必要もありません。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
４．築５０年の家を売却する場合の注意点
築50年の家を売却する場合、いくつか注意点があります。
売却の際は以下の点に注意して売却するようにしましょう。
- ４－１．ホームインスペクションに調査依頼をする(一戸建て、マンション)
- ４－２．旧耐震でローンが組みにくい(一戸建て、マンション)
- ４－３．旧耐震で住宅ローン減税が利用出来ない(一戸建て、マンション)
- ４－４．建て替えができるか確認する(一戸建て)
- ４－５．マンションは構造も今のものと違う(マンション)
４－１．ホームインスペクションに調査依頼をする(一戸建て、マンション)
契約不適合責任を問われないようにするには、事前に第三者のホームインスペクターなどの専門家に住宅の劣化状況などを見てもらい、瑕疵が無いか確認してもらう必要があります。
ホームインスペクションでは外壁や屋根にひび割れが無いか、床、壁、水回り、床下、屋根裏などのひび割れ、水漏れ、劣化などをチェックします。
目視の場合、一戸建てで5～7万円、マンションで4～6万円、目視で確認できず破壊検査が必要な場合６～１２万円程度かかります。
瑕疵がある場合は、瑕疵の内容を伝えなければ契約不適合責任を負わなければならなくなるため、必ず瑕疵の内容を伝えるようにしましょう。
４－２．旧耐震でローンが組みにくい(一戸建て、マンション)
築５０年の物件は旧耐震基準下で建てられていますが、旧耐震の場合、住宅ローンの審査が通りにくいという問題があります。
旧耐震基準では担保評価額が売買価格（借入額）よりも低くなる傾向があるので、審査に通過しにくくなるのです。
銀行によって担保評価の方法は全く違う上、買主の属性と併せて総合的に判断するため、担保評価は伸びなくても売買価格満額でお借り入れできることもあります。
ただ、買主さんは限定されてしまうため、売却は難しくなる傾向にあります。
４－３．旧耐震で住宅ローン減税が利用出来ない(一戸建て、マンション)
住宅ローン減税とは、年末に残っている住宅ローン残高の０．７％が所得税や住民税から控除されるというものです。
旧耐震の物件の場合、耐震改修工事を行い現行の耐震基準に適合していないと、買主はこの住宅ローン減税が利用出来ません。
耐震改修工事をしていない場合、昭和５７年１月１日以降の日付で新築された建物でないと住宅ローン減税が利用出来ないため、やはり売却が難しくなる傾向にあります。
４－４．建て替えができるか確認する(一戸建て)
築年数の経った物件は建て替えが認められないものも存在します。
建築基準法では建築物が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないのですが、５０年も前に建てられた建物に関しては、他人の土地を勝手に自分の敷地として建築確認を取得したり、当時と現在の道路の扱いや条例が変わっている事もあり、現在は建て替えが出来ない物件も多数存在します。
再建築が出来ないことを知らずに販売してしまうと、後々大きなトラブルに発展する事もあるため、築５０年の家を売却する際は、法律や条令、慣習にも詳しい不動産会社に相談する事をお勧めいたします。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、買取だけでなく一般のお客様もご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
４－５．マンションは構造も今のものと違う(マンション)
築５０年のマンションの場合、設備や配管などの構造が現在のものとは異なります。
そのためリフォーム時に障害となるケースがでてきます。
配管が自分の部屋の天井裏や床下を通っていれば問題はないのですが、古い構造の場合、下の階の天井裏を通っているケースも多く、配管の取り換え工事を行なう際には下の階の住人の協力が必要になることもあります。
また配管が躯体を貫通しており、交換すらできないということも稀にあります。
構造に関しては、現在は二重床、二重天井、制震、免振構造が現在では当たり前でも、５０年前のマンションは今のような住みやすさが無いため、売りにくくなります。
５．築５０年の家を売却する際に利用できる空き家特別控除(一戸建て)
空き家は周辺環境への悪影響を及ぼします。
しかし、空き家の７５％が旧耐震基準下で建築された建物であると言われています。
もし空き家が倒壊したら・・・周囲に危険を及ぼしかねません。
旧耐震で倒壊の恐れのある建物を撲滅するという目的のために平成２８年より「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の３０００万円特別控除」が創設されました。
この制度により昭和５６年５月３１日以前に建築された建物（つまり旧耐震基準）を相続し売却した場合、その売却益から３，０００万円が控除されるようになりました。
控除の条件として売却時には耐震補強して耐震基準をクリアするか、更地にして土地として売却する必要があります。
(令和6年1月1日以降からは買主が耐震補強工事や更地にすればOKになります)
また、相続された時から数えて３年目の１２月３１日までに売却を行なわなくてはなりません。
その他、被相続人が亡くなる直前まで独りで居住していたことなど条件が幾つかあるので、旧耐震の一戸建てを相続された方は、控除を受けるためにも３年以内に売却を完了されることをおすすめいたします。
６．築５０年の不動産は買取がおススメ
契約不適合責任や旧耐震の問題など、築５０年の物件の売却には様々な問題がつきまといます。
しかし買取ならば、こうした煩わしさに悩まされることもありません。
売却価格は仲介より少し安くなりますが、確実に素早く売却できるという点が大きなメリットです。
また仲介ではないので手数料もかかりません。
そしてなにより売却に関わるトラブルを回避することができるのです。
６－１．築５０年の不動産を売却するならURUHOME
買取業者は多々ありますが、築５０年の家の売却はURUHOMEを運営するドリームプランニングがお勧めです。
築５０年の家の売却は現在と異なる状況下で建てられており、実際は建物が建て替えられなかったり、構造的な問題を抱えていたりなど、問題を抱えている事が少なくありません。
経験の少ない不動産業者に売却をお願いすると、引き渡し後にトラブルになる事もありますが、ドリームプランニングは平成１７年に創業し、築年数の古い物件を中心に買い取りを行ってまいりました。
購入、計画、工事、売却まで全ての工程を自社で行なっていることから中間コストがかかっていないため、他社より高値で買取が出来ます。
売却を検討している物件をお持ちの際にはドリームプランニングにご相談下さい。
６－２． URUHOMEならどんな物件でも買い取り可能
築５０年の物件から住み替えたい、相続した・・そんな時はURUHOMEを運営しているドリームプランニングにお任せ下さい。
ドリームプランニングは築年数が古いだけでなく、再建築不可、市街化調整区域、連棟式建物などニッチな不動産の買取を専門としている不動産総合商社です。
あらゆる不動産の買取をさせて頂きますので、売却でお困りの物件がありましたら、ぜひ一度ご相談ください。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
