底地

『必見!』底地を相続したら【底地評価、相続税、物納】について解説



底地を相続したら【底地評価、相続税の決まり方、物納は難しい】

地主の家系に生まれた方は、底地を相続する事もあると思います。

相続の際に問題になるのが相続税で、相続したものが土地の場合、どのように相続税が決まるか、納税方法はどうなるのか気になる方もいらっしゃると思います。

今回、底地を相続された方に、相続税の決まり方や納税についてご説明いたします。

1.底地の相続税はどのように決まる?

1-1.相続税路線価によって相続税は決まります

底地、相続税の決まり方は、国税庁から公表されている路線価に基づいて算出する方法が一般的です。

相続の際の底地の評価額については、別の項(相続税路線価とは何か)でご説明しておりますが、財産を取得した人ごとに課税価格(≒相続や遺贈で取得した財産の価額)を計算し、課税価格の合計額から基礎控除額(3000万円+600万円×法定相続人の数)を差し引いて課税遺産総額を求めます。

課税遺産総額×法定相続人の法定相続分×税率で相続税の総額を計算し、相続税の総額×各法定相続人の課税価格÷課税価格の合計額=各相続人等の税額となります。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1000万円以下10%
3000万円以下15%50万円
5000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1700万円
3億円以下45%2700万円
6億円以下50%4200万円
6億円超55%7200万円
平成27年1月1日以降の相続税速算表

1-2.固定資産税評価額によって決まる事もあります。

万が一路線価が設定されていない地域にある底地の場合には、固定資産税評価額に従って算出する倍率方式を採用します。

財産の価額を計算した後の相続税の計算方法は前述の通りですが、詳しくは税理士さんにご相談下さい。

1-3.税理士など専門家に相談したほうが良いことも

一般的に相続をする際は、不動産のみの相続ではないことが多く、不動産のみの評価によって相続税が決まるわけではないため、税理士などの専門家に相談したほうが良いことも多くあります。

税理士によっても評価の仕方が違ったり、自力で調べるより節税効果が高いので、初回相談無料の「損をしない!賢い相続のお手伝いをします 【相続の窓口】」に一度相談してみることをお勧めいたします。

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2.現金で相続税を支払えない場合でも物納は結構難しい

2-1.底地を物納するのは難しい?

相続税を現金で納付できない場合は、現物で税金を支払う方法が認められています。

しかし、相続した土地が底地である場合は、不動産と比較すると資産評価が低くなることや権利の調整が複雑であることなどから、底地は物納が難しいのが現状です。

2-2.底地を物納をするための条件

底地が物納できるかどうかの目安として、以下のような厳しい条件があります。

  • 契約書が存在すること
  • 適正地代を受け取っていること
  • 境界が明確であること
  • 境界が明確であること
  • 借地契約の内容が適正である事
  • 担保権が設定されていない事
  • 権利関係者との争いがない事

そのため、借地人とのトラブルや相続トラブルにつながるリスクを避けるために、生前に底地を整理しておきたいと考える人も多くなっているほどです。

底地を物納をするための条件
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3.底地の相続の際には売却も視野に入れた相続対策を

3-1.現金納付や物納が難しい時は借地人に売却

借地人に売却できるかどうかは、借地人との良好な関係性が保てているかどうか、借地人が底地の購入にメリットを感じるか否かなどにかかっています。

借地人が底地をそのまま使いたいと思っている、家の建て替えなどを検討していて住宅ローンを組みたいと思っているといった状況にあれば、底地のままではローンを組むことができないことから、底地を購入して借地権を外したいと考える可能性もあります。

しかし、売買価格よりも地代を支払っていく方が安いと考えれば、購入を検討してくれることは稀です。

借地人に売却

3-2.状況によって買い取り業者に売却した方が良い事も

借地人が複数居たり、借地人と良好な関係が築けていなければ、先に底地の特性を知りつくし、底地の売買に精通している不動産買取業者に売却を依頼するのが賢明です。

借地人と交渉した後に、買い取り業者に買い取って貰おうとすると、交渉がしにくくなるため価格が下がってしまうからです。

また、買取業者では、専門家の立場から底地の適切な権利評価や査定を行い、底地に関するさまざまな問題を解決するためにサポートをしています。

中には底地買取専門窓口を設けて無料で相談を受け付けている業者もあり、底地を早く手放したいと考えている場合にも買取業者自身が買主となって、スピーディーで確実な売却に結びつけているので安心です。

高値売却をしたい方は底地、借地の高値買取で有名なドリームプランニングがお勧めです。

買い取り業者に売却

底地を相続した際に現金での相続税納付や物納が難しい場合、売却も視野に入れておくと良いと思います。その為にも借地人との関係を良好に保っておくことをお勧めいたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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