「築４０年の家を相続した」「築４０年の家から住み替えをしたい」
など、築４０年程度の家の売却で困っていらっしゃいませんか？
築４０年というと木造では耐用年数２２年を過ぎ、建物価格もほぼゼロ
鉄筋コンクリート造でも耐用年数は４７年
本当に売却できるのかとお悩みではないでしょうか？
そんな皆様に、現役不動産屋社長の私が築４０年の不動産の高値売却方法について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、2005年の創業より、築年数の古い家などを専門的に買い取らせて頂いてまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．築４０年の家はあと何年利用出来る？
住宅は構造によって耐用年数が決められています。
良く木造住宅の耐用年数は２２年、マンションなどに多い鉄筋コンクリートの耐用年数は４７年と言われますが、これは減価償却の計算に使われるもので、実際の建物の寿命とは異なります。
ですので、築４０年ともなると木造の戸建ては耐用年数を過ぎてしまいますが、減価償却上の建物の価値としてはゼロになっても、実際に建物が利用できなくなる訳ではないのです。
では、いったい実際の一戸建てやマンションの耐用年数は何年なのでしょう？
その目安になるものを国交省が期待耐用年数のレポート(期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について)でまとめています。
ここでは、木造(一戸建てなど)と鉄筋コンクリート造(マンションなど)の耐用年数について、国交省のレポートなどを元に見ていきましょう。
１－１．一戸建ての耐用年数
国交省の期待耐用年数のレポートによると、木造住宅(そのほとんどが一戸建てと考えられます)の耐用年数についてまとめられている箇所があり、建物の等級などにより耐用年数が違う事が分かります。
以下耐用年数と建物等級等の関係についてまとめたものです。
- 耐用年数３０年ー不動産流通近代化センターが宅建業者向けに提供している戸建住宅の査定システム（躯体が下位仕様）
- 耐用年数４０年ー不動産流通近代化センターが宅建業者向けに提供している戸建住宅の査定システム（躯体が標準仕様）
- 耐用年数５０年ー新築住宅の劣化対策等級２、優良ストック住宅推進協議会加盟の住宅メー カーが建設している物件、不動産流通近代化センターが宅建業者向けに提供している戸建住宅の査定システム（躯体が上位仕様）
- 耐用年数７５－９０年‐新築住宅の劣化対策等級3
- 耐用年数１００年ー長期優良住宅認定
以上を見ていくと、実際の耐用年数については、一般的な建物であれば築４０年ほどで建物の残耐用年数もゼロになっている事が分かります。
１－２．マンションの耐用年数
マンションは鉄筋コンクリート造であるため、鉄筋コンクリート造の寿命についての上記国交省のレポートを確認すると、研究内容によって耐用年数にばらつきがあります。
- 鉄筋コンクリート耐久実態は５０年以上ー鉄筋コンクリート部材の損傷程度の実態調査（根拠論文 築50年を経過した鉄筋コンクリート造の調査 1974年）
- 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命１１７年ー鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査（根拠論文 建築の維持管理 1979年）
- 家屋の平均寿命RC形住宅６８年ー鉄筋コンクリート造の住宅・事務所の平均寿命‐家屋の平均寿命RC形住宅68年（根拠論文 建物の平均寿命実態調査 2013年）
鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上あると認められた論文については、1974年に書かれたものであり、技術的な進歩を考える、マンションの場合、理論上は築40年でも少なくともあと20年程度は利用出来るのではないかと予想されます。
２．築４０年の家の相場
築40年の家の一戸建てとマンションの残耐用年数を見てまいりましたが、実際売却する際は幾らくらいになるか、一戸建てとマンションそれぞれ見ていきましょう。
２－１．築４０年の一戸建ての相場
築４０年の一戸建ての相場の参考として、REINS(東日本不動産流通機構運営サイト）の「データライブラリー」や国交省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」などを見てみましょう。
レインズデータライブラリーでは、築４０年での算出がないので、築３１年以上という括りでのデータになりますが、東日本における築３１年以上の中古戸建の平均成約価格は２，３４５万円、築５年までの中古戸建ての平均成約価格が４８２１万円ですので、築５年以内に比べ、４８％近い価格になっている事が分かります。
また、下記の国土交通省の中古住宅の価格査定の例と題されたグラフから考えると、築２３年ほどで建物の価格自体は新築時の１０％程度になっている事が分かります。
築40年の建物の場合、特に１９８１年より前に建てられた旧耐震基準の住宅の場合、建物の安全性にも不安が残ります。更に前述したように建物の耐用年数も過ぎているため建物の価値自体がほとんど無く、評価されるのは土地そのものの資産価値のみと言うことができます。
２－２．築４０年のマンションの相場
築３１年以上のマンション平均成約価格は前述のREINSのデータライブラリーによると２，１９１万円、築5年以内のマンションの場合６６３８万円が平均成約価格でした。
マンションの場合、建物そのものに価値がおかれるため、国交省のデータを見ると木造住宅より建物の資産価値が下がりにくいと言えます。
しかし、マンション自体の価値で考えた場合、築40年のマンションは新築時の３０％程の価値になることが分かります。
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３．築４０年の家の相場を調べる方法
前述の通り、築４０年の一戸建ては建物自体の価値はなく、土地のみの価格となります。
また、マンションは新築の３０％以下になることは分かりましたが、実際の売却価格は幾らになるか気になる所です。
そこで、次に一戸建てやマンションの相場を調べる方法を幾つかご紹介いたします。
３－１．土地総合情報システムで調べる
国土交通省の提供する「土地総合情報システム」を利用する事で、一戸建てやマンションの実際の成約価格を調べることができます。
物件の種類「土地と建物」「マンション等」を選択し、都道府県、市区町村、町名を選択することで、土地や建物の広さ、形状、構造、築年数、駅からの距離と成約価格を知ることが出来ます。
この方法を使うと、近隣物件の同じくらいの築年数の一戸建てやマンションが幾らで実際取引されたかを知ることができます。
最も条件が近い過去の成約事例を参考に、予想売却価格をある程度査定することは出来ますが、実際の場所が示されてはいないため、予想売却価格と実際の価格に誤差が出やすいと言えます。
３－２．固定資産税評価額から計算
二つ目は固定資産税評価額から計算する方法です。
固定資産税評価額は、固定資産税の税額を決める際の基準となっている評価額で、この固定資産評価額税は地価公示価格及び不動産鑑定士の鑑定評価から求められた価格の７割を目途として評定する(固定資産評価基準第一章第１２節)事となっております。
また、公示地価の１．１倍程度が実勢価格の目安とされています。
また、下記計算式を使うと固定資産税評価額から実勢価格を求めることができます。
不動産の実勢価格＝固定資産税評価額÷０．７×１．１
尚、固定資産税評価額は毎年４月から６月ごろに送付されてくる「固定資産税の納税通知書」の課税明細書で確認ができます。
３－３．ウチカツを利用して一括査定する
ウチカツとは現役の不動産屋がつくった一括査定などができるサイトです。
業者の登録料、利用料が無料なので、他の広告費をかけないと利用できない一括査定サイトとは異なり、中小の不動産会社も登録をしていて、様々な不動産業者の査定を受けることができます。
また、他の一括査定サイトは広告費が必要なため、資金力のある仲介業者しか利用していないのですが、ウチカツは不動産業者が唯一無料で利用できるサービスのため、なんと買取価格の査定をしてもらうことも可能です。
４．築４０年の家が売りにくい理由
築年数が経つと、建物の価格は下がるだけでなく、買い手を見つけにくくなる為、売却が難しくなっていきます。
特に築４０年以上建つ家は建物も適切な修繕をしていないと利用できず、現状の古屋付きだと解体費もかかるため売れにくくなります。
他にも売却しにくい理由があるのですが、ここではその理由について解説いたします。
４－１．旧耐震である
１９８１年に建築基準法の耐震基準が改正になり、１９８１年６月１日以降の建築確認が適用される建物については、新しい耐震基準が適用されることになりました。
この新しい耐震基準を「新耐震基準」と言い、１９８１年５月３１日以前に建築確認が適用される場合は「旧耐震基準」と言いますが、「新耐震基準」の建物は震度６強～７のレベルの揺れでも耐えられるように設計されています。
しかし、「旧耐震基準」の建物では、震度５の揺れで建物が倒壊しないレベルでしか建てられておりません。
地震が多い日本では、旧耐震基準では耐震性に不安を感じる方も多く、築４０年を超える旧耐震基準の家は避けられがちになっています。
４－２．躯体も弱っていて、設備などが古い
築４０年となれば、水回りをはじめ設備の老朽化が進み、修繕やリフォームが必要となるケースがほとんどで、購入してもリフォームは必須で、入居後もその都度傷みがでてきた場合には修繕を行なう必要があります。
修繕で多い箇所は外壁、屋根、トイレ、給湯器、お風呂、洗面器の順になります。
築４０年以上になると、これまでにかけた修繕費用が４７０万円程度(アットホーム調べ)になるようで、定期的な修繕をしていないと売却は難しくなります。
また、築４０年の一戸建ての場合は建物の躯体も弱っていることもあり、傾きや雨漏り、シロアリなどが発生していることもあります。
こうした設備や構造体の老朽化による大がかりな修繕の必要性から築年数が４０年程度経過した物件は売れにくい傾向にあります。
５．築４０年の家の売却方法
建物価値がほとんどなく、旧耐震基準であったり、設備や躯体が老朽化している築４０年の家。それでも住み替えや相続した家の売却を考えている方に、売却方法によるメリットデメリットを解説します。
５－１．現況のまま売却(一戸建て、マンション)
一戸建てでもマンションでも、そのまま売りに出してみるというやり方があります。
築４０年の場合、一戸建ては建物の価値がほぼなくなっている状態ですが、状態が良ければ建物自体に味を感じて気に入る買い手もいますし、一戸建てでもマンションでも投資目的でリフォームやリノベーションをすることを前提に購入を希望する買い手も一定数います。
また、一戸建ての場合買い手側で解体する目的で、古家付き土地で購入するケースもあります。
古家があることで、新築で家を建てる際の間取りや日当たりなどのイメージがつきやすくなるメリットもあります。
尚、古家付き土地として売却する際には、あらかじめ解体費用を差し引いた売却価格を設定する必要があります。
５－１－１．現況で売却すると固定資産税のメリットがある(一戸建て)
一戸建ての場合、建物を解体しないで売却すると、固定資産税が更地に比べて安くなるというメリットがあります。
建物を現況のまま残していると「住宅用地特例措置」が適用され、固定資産税は２００㎡までは更地の６分の１。
２００㎡超えの場合は超えた部分につき３分の１になります。
但し「空き家対策特別措置法の改正」によって、管理不全空家はこの特例措置が利用出来ないので注意が必要です。
令和５年６月１４日、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が公布されました。管理不全空家は固定資産税の軽減税率が利用出来なくなります。
５－１－２．古家付土地で売却することで契約不適合責任免責も可能(一戸建て)
不動産を売却する場合、契約不適合責任の問題が付いてまわります。
契約不適合責任とは売却した不動産が契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことで、買主は売主に対して補修請求、減額請求だけでなく、契約の解除や損害賠償請求が認められます。
しかし、一戸建てを古家付き土地として売却する際には、売主買主双方の合意によって建物については契約不適合責任を免責とすることが出来ます。
一戸建てやマンションで建物利用前提でも契約不適合責任免責は可能ですが、そうすると売却が難しくなるというデメリットがあります。
５－２．更地にして売却(一戸建て)
築４０年の一戸建ての場合、更地にして売るという方法もあります。
更地の場合、建物に対しては契約不適合責任が当然無くなり、建物がないので土地の状態を正確に把握することができ、すぐに建設を始められるので売りやすいというメリットがあります。
しかし、前述のように固定資産税が建物がある場合に比べ６倍かかってくるので、売れるまでの期間が長いほど、負担がかかってしまいます。
当初の持ち出し費用が掛かる分、更地は比較的買い手がつきやすいといった特徴があります。
５－３．リフォームして売却(一戸建て、マンション)
築４０年の家は一戸建てでもマンションでも、リフォームして売却するという方法があります。
リフォームすることによって買い手がより具体的なイメージを描きやすいというメリットがありますが、一戸建てやマンションを購入して自分の好きなようにリフォームしたいという人も多くいらっしゃるのも事実です。
リフォームしたからといって物件が売れるという保証はないですし、リフォームがかえって買い手の幅を狭めてしまう可能性もあります。
リフォーム済みの綺麗な物件をみせることは買い手へのイメージアップにつながりますが、買い手の間口を広くする意味でも、リフォームをしない方が良いこともあります。
５－４．買取業者に売却(一戸建て、マンション)
一戸建てもマンションも仲介によって一般の方へ売却するのではなく、買取を利用するのもおすすめの方法です。
不動産会社が買取をする場合、売主の契約不適合責任は免責に出来る事が多いです。
築４０年の家は建物の色々な所に問題が出てくるので、この契約不適合責任の免責は安心材料になります。
また仲介での売却の場合、買い手が見つかるまで時間を要することがありますが、買取ならば更地にする必要も、リフォームをする必要もなく直ぐに売却をすることができます。
買取業者も様々ですが、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、ご相談から最短2日で買取させて頂いた実績もあります。
ドリームプランニングは築年数の経った物件の売買に精通しており、購入から売却まで全て自社で行なっていることから中間コストがかからず、他社より高値で買取ができます。
また、残置物がある状態でもそのまま買取りさせて頂きますので、築40年の家を売却検討されておりましたら、ドリームプランニングにお気軽にご相談下さい。
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６．築４０年の家を売却する場合の注意点
ここでは築40年の家を売却する際の注意点をご説明します。
法的に調べるのが難しい部分もあるため、築年数の古い家の売却に詳しい不動産業者に相談するようにしましょう。
６－１．建物や土地の瑕疵を伝える(一戸建て、マンション)
一戸建てでもマンションでも、建物や土地の瑕疵を事前に買主に伝える事で、告知していた内容については契約不適合責任を負う必要が無くなります。
雨漏り、白蟻の害、給排水設備の故障や主要木部の腐食などは、特に重要で、知っている事はもちろん告知しなければならず、知らない事に関しても後から瑕疵が見つかった場合は契約不適合責任を負わなければいけなくなります。
建物構造については、調べるのが難しい部分もあるため、URUHOMEを運営するドリームプランニングのような、築年数の古い家の売却に詳しい不動産業者に相談するようにしましょう。
事前にホームインスペクションの調査をするケースが増えており、５～7万円程度で基礎、柱、梁、外壁の確認や給排水管の水漏れ調査をしてもらう事が出来ます。
ホームインスペクションの調査をすることで、買主へ安心感を与えられるというメリットもあります。
６－２．建て替えができるか確認する(一戸建て)
築年数の経った一戸建ては建て替えが認められないものも存在するので、建て替えができるか確認することも大切です。
現在の建築基準法では建築物が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。
しかし、40年位前に建てられた建物に関しては、他人の土地を勝手に自分の敷地として建築確認を取得したり、当時と現在の道路の扱いや条例が変わっている事もあり、現在では建て替えが出来ない建物も多数存在します。
再建築が出来ないと知らずに販売してしまうと、後々大きなトラブルに発展する事もあるため、築40年の家を売却する際は、法律や条令、慣習にも詳しい不動産会社に相談する事をお勧めいたします。
６－３．買取業者に依頼するのがおススメ
こうした契約不適合責任の問題や、再建築不可の物件など、築40年の家は様々な問題が付きまといます。
その為、築年数の古い家を売却するなら、不動産業者に買取りしてもらうのが一番安心です。
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再建築不可、市街化調整区域、告知物件など、どんな困難な不動産でも買取させて頂きます。
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