底地売買で注意する点、適正価格、トラブルなどについて解説します
「底地を相続した」
「借地人と揉めている」
「子供の代まで底地の問題を残したくない」
そんな時、底地を売買したいと思う方もいらっしゃるかと思います。
しかし、知識がなかったり、欲をかいたりすることで大損をする方も多くいらっしゃいます。
そこで今回、底地の売買を専門とする
現役不動産屋社長の私が、底地売買の注意点ついて詳しく解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地は勝手に売却してもいい？
借地権の売買の際は、地主の承諾を得ずには売買は基本的には出来ませんが、底地の場合は借地人の承諾を得ずとも自由に売却できます。
売却先としては、借地人、投資家、底地の買取業者に売却することが考えられます。
誰に売るのがベストかは、借地人との関係や、底地が分筆されているかどうか、借地人の人数などによっても変わってまいります。
１－１．借地人に売却するのが良いのはどんな時？
借地人との関係が良好で、借地人が底地を必要としている時は借地人に売るのが良いでしょう。
しかし、一つの土地上に借地権の設定がいくつもされていたり、借地人の売却するのに分筆したりしなければならない場合、地主さんが土地の分筆作業を行ったり、一人ひとりの借地人と交渉することは大変だと思います。
幾らで売却するのが妥当かは、不利な金額にならないよう、交渉する前に底地の売買を専門とする不動産会社に相談するのがお勧めです。
１－２．投資家に売却するのが良いのはどんな時？
借地人が底地を購入するほどの金銭的な余力はないけど、地代がそれなりの金額の場合、投資家に売却するのも良いでしょう。一般的な地代は住宅地の場合、固定資産税・都市計画税の３～５倍程度と言われていますが、固定資産税の５倍以上の地代であれば投資家が購入することも考えられます。
基本的に投資家は利回りを見て底地に投資すべきか判断しており、都心部であれば利回り６％以上であれば投資家が購入する可能性が高いです。
また、投資家を探すにあたっても、やはり底地の売買を専門とする不動産業者に相談するのが良いでしょう。
１－３．底地を買取業者に売却するのが良いのはどんな時？
底地上に借地人が複数居るとき（借地権が複数設定されているとき）や、借地人との関係が良好ではない時、底地専門の買取業者に依頼して買取をしてもらうのが良いです。
底地上に借地人が複数いる場合、一人ひとりの借地人と別々の売却交渉をしていくのは大変です。
また、土地を分筆する際にはきちんと一つ一つの土地が再建築できるように、接道を２m以上確保しないと、後々トラブルに発展します。
また、基本的に一度交渉をして上手くいかなかった土地は、不動産業者はなかなか買い取ってくれません。交渉する人の知識や技量によっても上手くいくかどうかは変わってくるのですが、一旦交渉決裂した土地を再度まとめるのはプロでも難しい事が多いです。
底地の交渉は最初が大事ですので、自分で交渉するにしても、一旦、買取業者の意見も聞いてみることをお勧めいたします。
１－４．底地を売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する株式会社ドリームプランニングは、創業より１８年間、底地などの売却の難しい不動産の買取りに特化してまいりました。特に底地は神奈川、東京での買い取り実績も豊富で、不動産業者さんが所有されている底地の買取りなども行っております。
借地人とトラブルになっている底地、地代滞納が続いている底地、国有地が含まれている底地、交渉が決裂してしまった底地など、弊社では基本的にどんな底地でもお買取りさせていただいております。
お困りの底地がございましたら、是非一度お気軽にご相談くださいませ。
２．底地を売却する際の注意点
底地は地代収入があるとしても、地代の値上げをするのは基本的に難しく、単独では担保評価もほとんど出ないので、売却は難しいです。
借地人に売却する以外は、不動産業者に売却する方法がありますが、以下のようなことを確認しておきましょう。
２－１．借地の契約内容の確認
借地の契約期間、契約名義人、更新料や譲渡承諾料、建て替え承諾料の定めがないかどうかを確認します。これらは土地の賃貸借契約書に記載されていることが多いのですが、相続などで取得されている方は紛失されている方もいらっしゃいます。
賃貸借契約の内容が分からなくても不動産業者に売却することは可能ですが、出来る限り高く売却したい場合は賃貸借契約があった方が良いです。
また、賃貸借契約書が古い場合、相続などの発生によって「契約書の借地人と現在の借地人が変わっている」「契約書の地代と異なる地代を受領している」などもあります。底地の売却時までには当初の借地の契約内容と、現在の契約状況が確認できていた方が高い値段で売れるため、事前に契約内容を整理してまとめることをお勧めいたします。
２－２．建物の増改築が無いか、用途変更が無いかなどの確認
旧借地法の時代から貸しているような借地の場合、借地上の建物は増改築されていることがほとんどです。契約書や建物の謄本と比べてみて、建物の増改築が無いかを確認しましょう。
また、居住用として賃貸したはずなのに店舗などとして利用されている場合は、利用用途が変わってしまっているので、契約書と現在の利用状況に相違が無いかも重要になります。
また、増改築や用途変更などによって、地代が適正に値上げされていることが望ましいので、用途変更などの有無とともに、地代の値上げ、承諾料の授受がなされているかも調べてみましょう。
２－３．地代や更新料、各種承諾料の支払いの遅延の確認
地代の遅延などが無いか、更新料や建て替え承諾料などを受領しているかどうか、遅延がないかどうかも確認することが重要です。土地の賃貸借契約書には更新料を受領する旨が明記されていても、実際に更新料が支払われていない場合、地代がきちんと支払われていない等、本来受領すべき金銭が受領されていない場合、価格が増減することもあるので、出来る限り確認しましょう。
たまに相続によって底地を取得した地主様の場合、地代を受領しているか、借地人や建物占有者が誰かすら分かっていない方も多くいらっしゃいます。地代や借地人の情報は底地の売買までに明確にさせないと売却価格が下がってしまうこともあるため、弊社のような底地買取専門業者でお調べすることも可能ですが、地主様の方で出来る限り調べることをお勧めいたします。
２－４．境界確定を行う
国有地が含まれているなど、境界確定が困難な場合を除き、引渡しまでに境界確定を行うのがベストです。分筆されていない底地については、境界確定をしてから分筆して借地人に売却するか、借地権を購入するかなので、借地人に底地を売却したい場合、境界確定をして分筆が出来ないと売買そのものが出来ない可能性があります。
境界確定できない場合は投資家も購入を見送る傾向にあるため、底地専門の買取業者に売却することを考えましょう。
２－５．登記名義人の確認
底地を相続により取得していても登記が完了していない場合、現在の所有者に登記をしてからでないと売買ができません。また、相続人が複数いる場合などは、遺産分割協議書を交わした上で、所有者として登記がされていなければなりません。
相続登記は相続を知った日から３年以内に登記申請をする必要がありますが、２０２４年４月からは、正当な理由なく相続登記を怠った場合、１０万円以下の過料に課せられます。
更に、転居や結婚などによって住所、氏名が変わった場合の登記も義務化され、住所や氏名変更後２年以内に登記申請をしなければなりません。こちらも正当な理由なく登記を怠った場合、５万円以下の過料に課せられます。
３．底地の適正価格はいくら？
底地を売買する際は、相続税の路線価が売買価格の一つの指標となります。
例えば弊社のある横浜市中区山下町の相続税路線価は７７０Bと書いてありますが、これは後述しますが、１㎡７７万円、借地権割合が８０％（底地割合が２０％）であることを意味します。
つまり、底地権の評価額は７７万円×２／１０(／㎡)という事になります。
そこで、例えば１００㎡の底地価格を計算すると
７７万円×２／１０×１００(㎡)＝１５４０万円という事になります。
底地の価格は更地価格から借地権価格を差し引いた価格になりますが、都心部では借地権価格が高いため、底地の方が借地より安くなる傾向があります。
尚、１５４０万円というのは、あくまで理論上の価格で、実際は借地の利用状況や、契約内容、残存期間、更新料や譲渡承諾料の定めなどによっても変わってきます。
３－１．路線価に記載されている数字とアルファベットの意味
路線価は、１㎡あたりの価額を千円単位で表示しており、数字の後ろにあるアルファベットは借地権割合を示しています。
アルファベット別借地権割合は以下の通りです。
このことからも既にご説明した「横浜市中区山下町」の相続税路線価 ７７０Bは
１㎡あたり７７万円、借地権割合８０％、底地割合２０％であることが分かると思います。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | ９０％ |
| B | ８０％ |
| C | ７０％ |
| D | ６０％ |
| E | ５０％ |
| F | ４０％ |
| G | ３０％ |
３－２．普通賃借権以外の底地の適正価格は？
旧法借地権や普通賃借権負担付きの底地については、路線価を元に価格を計算しますが、定期借地権負担付きの底地の場合、残存期間にもよりますが更地価格の５０～９０％位の価格で売却可能です。
また、使用貸借(無償)にて貸している場合、トラブルがなければ更地価格と同程度で売却できる可能性もあります。
詳しくはこちらの記事で解説しておりますので、参考になさってみてください。
４．底地売買は注意してもトラブルになる？
底地売買はどんなに注意していてもトラブルになることがあります。
間違った分筆をしてしまいトラブルになったり、更新料、譲渡承諾料、建て替え承諾料でトラブルになったり、どんなに注意しても借地人と揉めることがあるので、売買の際は当社のような底地売買の専門業者に相談するようにしましょう。
４－１．価格交渉はしない方が良い
底地の売買について、借地人に一度価格を提示したうえで交渉が決裂してしまうと、底地買取業者に売却するときに少し難しくなります。借地人は一人ではないことが多いため、底地を売却する場合には最適な交渉の順序がありますし、一度価格を提示すると、その金額が土台になるため、買取専門業者としては交渉しにくくなってしまうためです。
底地買取業者は基本的に地主さんと借地人が直接交渉していない底地を好む傾向があり、既に交渉が行われている底地は敬遠される傾向にあります。
そのため、価格交渉をする際は、当社のような底地専門業者に事前に相談することをお勧めいたします。交渉をする前に一度ご相談頂ければ、どの借地人から、どのように交渉するのがベストかご提案させていただきます。
尚、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングであれば、すでに交渉をしていて交渉が難航している底地でも買取り可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。
４－２．借地人と直接話すとトラブルになることも
底地を所有されている地主さんが借地人と直接交渉するとトラブルに発展することが少なくありません。当社で買取させていただく底地の場合でも、地主さんが直接各種承諾料や地代の値上げ、借地の返還などについて直接交渉していたため、借地人さんとトラブルになっているケースが多くありました。
地主さんと借地人は立場が全く異なるため、直接交渉をしてしまうと揉めることが少なくありません。
そのため、まずは何か条件変更や底地の売買、借地権の返還請求などを考えている場合、一度私たちのような第三者の相談するようにしましょう。
４－３．欲をかかない
これは、底地の売買を含めた資産運用についての事になりますが、底地の売買で失敗される方は、ご両親から相続された底地を元手に不動産投資などを始められる方が多いです。
借地を買い戻し、隣地も買うなどして、賃貸マンションやアパート等を建てたりする中で、資金繰りが上手くいかず、借地人に対して法外な地代の値上げを行ったり、更新料を支払わせたりすることで不要なトラブルを増やす地主様がいらっしゃいます。
弊社に相談に来られた地主さんにもこのような方がいらっしゃいました。東京２３区内に沢山底地を保有していて、普通にしていれば困らない生活ができるのに、保有している底地で強引な立ち退きを行った上に、隣接地も立ち退きを行おうとして訴えられたり、明らかに利益が出ないような建物プランのデザイナーズのようなアパートを建てて借金を増やし、関係のない借地人の地代を４倍以上に値上げし、ここでも訴訟になり、いつまでも生活が楽にならないと嘆いていらっしゃいました。
このような方には都合の悪い話を一切しないような人達や、怪しい儲け話が集まり、変に欲をかいて失敗してしまうのです。
やはり地主さんも借地人さんも人間です。自分が儲けることばかり考えている方はそれを見透かされ、結局は信頼を失い損をしてしまうのです。
その方を見て、他人を虐げたりして得た利益では幸せになれないのだなと、改めて実感しました。
４－４．底地を売るならＵＲＵＨＯＭＥ
底地の売買をお考えの方は、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営している株式会社ドリームプランニングまで、お気軽にお問い合わせくださいませ。
弊社は底地の売買を専門とする会社として創業し、２０２３年で創業１８年になりました。
今までも土砂災害特別警戒区域にある底地や、地代滞納が続いていた底地、接道が無い袋地状の再建築不可の底地など、他の底地買取業者で断られたような底地も多数お買取りさせていただきました。
エリアも本社のある神奈川だけでなく、東京、埼玉、千葉、愛知、大阪など本州全域で底地の買取りを行っております。
お困りの底地がございましたら、買取りやご売却のお手伝いをさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。
