「底地を相続した」「借地人と揉めている」「子供の代まで底地の問題を残したくない」
そんな時、底地を売買したいと思う方もいらっしゃるかと思います。
しかし、知識がないために大損する方も多くいらっしゃいます。
そこで今回、底地の売買を専門とする現役不動産屋社長の私が、底地の売買をするときの注意点ついて詳しく解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の底地を専門的に買取してまいりました。
大変ありがたい事に年間３００件ほどの底地の売却相談を頂いており、１億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 底地の売買する際の注意点【売却ー事前確認】
- 底地の売買する際の注意点【売却ー契約時】
- 底地の売買する際の注意点【購入ー事前確認・契約時】
- 底地の売買する際の注意点【売却ー誰に売るべきか】
- 底地の売買での注意点【適正価格】
- 底地の売買での注意点【交渉時】
- 底地を売買するのはなぜ難しいか？
- 底地売買で困ったらURUHOME
１．底地の売買する際の注意点【売却ー事前確認】
底地は地代収入があるとしても、地代の値上げをするのは基本的に難しく、単独では担保評価が出ないため、基本的には売買が難しい資産とされています。
次の２項でご説明しておりますが、底地には「不動産業者に売却する」「借地人に売却する」「第三者に売却する」と基本的に３つの売却先がありますが、底地の売買をする際の注意点を下記でご紹介しますので確認しておくことをお勧めいたします。
- １－１．[注意点１]借地の契約内容の確認
- １－２．[注意点２]建物の増改築が無いか、用途変更が無いかなどの確認
- １－３．[注意点３]地代や更新料、各種承諾料の支払いの遅延の確認
- １－４．[注意点４]底地の境界確定を行う
- １－５．[注意点５]底地の登記名義人を確認
１－１．[注意点１]借地の契約内容の確認
➤ 売却先と確認の重要度
【不動産業者に売買する場合】★★★★☆
【借地人に売買する場合】★☆☆☆☆
【第三者に売買する場合】★★★★★
まず底地の売買をする際の初めの注意点は、借地の契約期間、契約名義人、更新料や譲渡承諾料、建て替え承諾料の定めがないかどうかを確認することです。
これらは土地の賃貸借契約書に記載されていることが多いのですが、相続などで取得されている方は紛失されている方もいらっしゃいます。
賃貸借契約の内容が分からなくても不動産業者に売却することは可能ですが、出来る限り高く売買したい場合は賃貸借契約があった方が良いです。
また、賃貸借契約書が古い底地の売買をするときは注意点として、相続などの発生によって「契約書の借地人と現在の借地人が変わっている」「契約書の地代と異なる地代を受領している」ことがあるという点です。
底地を売買する時までには当初の借地の契約内容と、現在の契約状況が確認できていた方が高い値段で売買できるため、事前に契約内容を整理してまとめておくことも注意点として挙げておきます。
１－２．[注意点２]建物の増改築が無いか、用途変更が無いかなどの確認
➤ 売却先と確認の重要度
【不動産業者売買する場合】★★★★☆
【借地人に売買する場合】★★★★★
【第三者に売買する場合】★★★★★
底地の売買をする際の２つ目の注意点は、旧借地法の時代から貸している借地上の建物は増改築されていることあるので、建物の増改築が無いかを確認することです。
また、居住用として賃貸したはずなのに店舗などとして利用されている場合は、利用用途が変わってしまっているので、契約書と現在の利用状況に相違が無いかを確認することも重要な注意点です。
増改築や用途変更などによって、地代が適正に値上げされていることが望ましいため、用途変更などの有無とともに、地代の値上げ、承諾料の授受がなされているかも注意して見てみましょう！
用途変更とともに地代の値上げがなされていた方が、不動産業者に底地を売買する場合も、借地人に底地を売買する場合も高く売れますが、適法に地代を値上げしていた場合、もともと適正な地代を受領していたという事で借地人に底地を売買する時に少し安くなる傾向にあります。
１－３．[注意点３]地代や更新料、各種承諾料の支払いの遅延の確認
➤ 売却先と確認の重要度
【不動産業者に売買する場合】★★★★☆
【借地人に売買する場合】★★★☆☆
【第三者に売買する場合】★★★★★
底地の売買をする際の３つ目の注意点は、地代の遅延などが無いか、更新料や建て替え承諾料などを受領しているかどうかを確認する事です。
土地の賃貸借契約書には更新料を受領する旨が明記されていても、「更新料が支払われていない」「地代がきちんと支払われていない」等、本来受領すべき金銭が受領されていない場合、価格が増減することもあります。
また、相続によって底地を取得した地主様の場合、地代を受領しているか、借地人や建物占有者が誰かすら分かっていない方も多くいらっしゃいます。
地代や借地人の情報は底地の売買までに明確にさせないと売却価格が下がってしまうこともあるため、底地を売買する時は、地主様の方で可能なことは注意して調べておきましょう！
１－４．[注意点４]底地の境界確定を行う
【不動産業者に売買する場合】★★☆☆☆
【借地人に売買する場合】★★★★★
【第三者に売買する場合】★★★★★
底地の売買をする際の４つ目の注意点は、境界確定が困難な場合（所有者が見つからないなど）を除き、引渡しまでに境界確定を行う事です。
分筆されていない底地については、境界確定をしてから分筆して借地人に売却するか、借地権を購入するかなので、借地人に底地を売却したい場合、境界確定をして分筆が出来ないと売買そのものが出来ない可能性があります。
境界確定できない場合は投資家も購入を見送る傾向にあるため、底地専門の買取業者に底地を売買することを考えましょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、境界を明示していなくても、現況のままお買取りさせていただくことが可能です。
１－５．[注意点５]底地の登記名義人を確認
【不動産業者に売買する場合】★★★☆☆
【借地人に売買する場合】★★★★★
【第三者に売買する場合】★★★★★
底地の売買をする際の５つ目の注意点は、底地を相続により取得していても、現所有者に登記をしてからでないと売買が出来ないことです。
また、相続人が複数いる場合などは、遺産分割協議書を交わした上で、所有者として登記がされていなければなりません。
相続登記は相続を知った日から３年以内に登記申請をする必要がありますが、２０２４年４月からは、正当な理由なく相続登記を怠った場合、１０万円以下の過料に課せられることも底地の売買をする際の注意点となります。
更に、転居や結婚などによって住所、氏名が変わった場合の登記も義務化され、住所や氏名変更後２年以内に登記申請をしなければなりません。こちらも正当な理由なく登記を怠った場合、５万円以下の過料に課せられます。
借地人や不動産投資家に底地を売買する場合は相続登記の手続きを自分でしなければなりませんが、不動産会社に底地を売買する場合は、相続手続きを関連の弁護士、司法書士をご紹介し、スムーズに進めることが可能になります。
２．底地の売買する際の注意点【売却ー契約時】
２－１．底地に精通している不動産業者を選ぶ
底地の売買で契約時の注意点は、底地は一般の不動産会社では取り扱いが出来ないことが多くある事です。
大手であっても底地の売買が得意なところとそうでないところがあり、インターネットで検索して調べたところでも、SEO対策が得意なだけで底地の知識をあまり持ち合わせていない会社が多いのも注意すべき点です。
底地について詳しくない不動産会社に底地の売買を依頼してしまったがために、後々トラブルに発展してしまう事もあります。
そのため底地を売却する場合は、底地の売買を専門としている不動産業者を選びましょう。
２－２．引渡しまでに底地の所有者が変わることを借地人に伝える
借地権の売買の際は、地主の承諾を得ずには売買は基本的には出来ませんが、底地の場合は借地人の承諾を得ずとも自由に売買できます。
ただ、ここでの注意点は、借地人の承諾を得ずとも底地を売買できるからといって、黙って売買すると後々いろいろ言われることがあるという事です。
せめて売買が決まって引渡し前にでも、一声かけておくことをお勧めいたします。
いきなり所有者が変わりましたという内容の手紙を、新しい地主さんから送ることもあるのですが、事前に元の地主さんの方から借地人さんに連絡し、元の地主さんと新所有者と連名で所有者変更のお知らせを借地人さんに送っておいた方が無難でしょう。
２－３．適切な価格で売却する
底地は自分で自由に利用できない土地のため、売却価格は普通の土地に比べて安くなります。
しかし、注意点としては適切な価格で売買をするという事が大事です。安すぎても損をしてしまいますし、高くても後々トラブルになることもあります。
不動産会社に買い取ってもらうとしても、一般の方に売却するとしても、不動産会社と相談して決める他、不動産鑑定士に依頼し、適切な評価額を算出することで、売買価格を適正に設定することができます。
適正な価格の決め方については、「５．底地売買の注意点【交渉時】」まで読み進めていただけましたら、幸いです。
ちなみに、ＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、適切な価格設定をさせて頂きますので、当社買取でも、借地人に底地を売買する場合でも、第三者に底地を売買するにしても、適切な価格設定をさせて頂きますので、安心して売買することが可能です。
３．底地の売買する際の注意点【購入ー事前確認・契約時】
３－１．更新後も視野に入れる
底地の購入をする際の注意点としては、借地人が更新時に更新したいと言ったら拒否するのが難しいという点です。
更新時に更新を拒否すると、建物買取請求権を行使され、建物を時価で買い取らなければならなくなります。
建物買取請求権は形成権と言い、借地人が一方的に意思表示をするだけで、地主さんには買取請求を拒否することは出来なくなるので注意しましょう。
あくまで、その時の建物の時価になりますが、場所的利益と言って更地価格の１０％から３０％ほどが建物使用権のような形で建物の時価に付加される形になります。
➤建物買取請求をされた時の建物価格相当額＝建物の時価＋更地価格の１０～３０％）
３－２．仮登記などの登記内容を確認する
底地売買で購入時の注意点として、底地に仮登記がされていると、登記出来ない可能性が高くなるので注意しましょう。
仮登記は所有権が移転の予約のようなもので、仮登記がついたままの状態の底地を購入して登記しても、登記を抹消されて、仮登記をしていた人に所有権を移転されてしまう可能性があるのです。
こうしたことは多くはないのですが、相続した不動産などで、被相続人が第三者に対して売買の予約をしていたものが残っていたという事がありえるので、司法書士に確認してもらったり、熟練の不動産業者に依頼したりする必要があるのです。
３－３．借地人と良好な関係を構築する
当たり前のことにはなりますが、購入後には借地人と長い付き合いになるので、借地人との関係の構築が大事です。
地代の回収で会うこともありますし、敷地内の樹木の伐採や越境物などのことで連絡があったり、後々更新料や建て替え承諾料の話が出てくることもある為、持ちつ持たれつという事で、良好な関係を保つようにしましょう。
注意点は、底地売買時に借地人との関係をないがしろにしておくと、借地の買取交渉などの場面で不利に働く可能性があるという事です。
無駄なトラブルを避けるように日ごろから注意しておきましょう！
３－４．適切に利用されているかの確認
建物賃貸借と違い、底地として貸していると、あまり管理することもないため、地代の回収や更新料や建て替え承諾料などの交渉位しか借地人と話をする機会が無いこともあります。
しかも、そうした金銭の授受に関する事も管理会社に任せてしまっていた場合、敷地も全く見ずに長年経過してしまう事も良くあります。
敷地を確認せずにいると、居住用として貸していたのに店舗をはじめられていたり、勝手に建物を増築をしていたり、敷地内に地下室を作られてしまったりなど、思いがけない事が起こってくるのも底地売買の際の大事な注意点です。
著者もこのようなことを多数見聞きしておりますので、敷地は必ず定期的に目視で確認し、契約用途と違った形で使われている場合は、法的措置も視野に入れなければなりません。
４．底地の売買する際の注意点【売却ー誰に売る？】
底地の売却先としては、借地人、投資家、底地の買取業者に売買することが考えられます。
誰に売るのがベストかは、借地人との関係や、底地が分筆されているかどうか、借地人の人数などによっても変わってまいります。
どういったときに、誰に売買するのが良いか、注意点も含めそれぞれ見ていきましょう。
- ４－１．借地人に底地を売却するのが良いのはどんな時？
- ４－２．投資家に底地を売却するのが良いのはどんな時？
- ４－３．底地を買取業者に売却するのが良いのはどんな時？
- ４－４．底地を売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
４－１．借地人に底地を売却するのが良いのはどんな時？
借地人との関係が良好で、借地人が底地を必要としている時は借地人に売るのが良いでしょう。
しかし、一つの土地上に借地権の設定がいくつもされていたり、借地人の売却するのに分筆したりしなければならない場合、地主さんが土地の分筆作業を行ったり、一人ひとりの借地人と交渉することは大変なので注意が必要です。
幾らで売却するのが妥当かは、不利な金額にならないよう、交渉する前に底地の売買を専門とする不動産会社に相談するのがお勧めです。
４－２．投資家に底地を売却するのが良いのはどんな時？
借地人が底地を購入するほどの金銭的な余力はないけど、地代がそれなりの金額の場合、投資家に売却するのも良いでしょう。
一般的な地代は住宅地の場合、固定資産税・都市計画税の３～５倍程度と言われていますが、固定資産税の５倍以上の地代であれば投資家が購入することも考えられます。
基本的に投資家は利回りを見て底地に投資すべきか判断しており、都心部であれば利回り６％以上であれば投資家が購入する可能性が高いです。
また、投資家を探すにあたっても、やはり底地の売買を専門とする不動産業者に相談するのが良いでしょう。
４－３．底地を買取業者に売却するのが良いのはどんな時？
底地上に借地人が複数居るとき（借地権が複数設定されているとき）や、借地人との関係が良好ではない時、底地専門の買取業者に依頼して買取をしてもらうのが良いです。
底地上に借地人が複数いる場合、一人ひとりの借地人と別々の売却交渉をしていくのは大変です。
また、土地を分筆する際にはきちんと一つ一つの土地が再建築できるように、接道を２m以上確保しないと、後々トラブルに発展する可能性があるというのも注意点です。
基本的に一度交渉をして上手くいかなかった土地は、不動産業者はなかなか買い取ってくれません。
交渉する人の知識や技量によっても上手くいくかどうかは変わってくるのですが、一旦交渉決裂した土地を再度まとめるのはプロでも難しい事が多いので、自分で交渉すべきか注意が必要になってきます。
底地の交渉は最初が大事ですので、自分で交渉するにしても、一旦、買取業者の意見も聞いてみることをお勧めいたします。
４－４．底地を売却するならＵＲＵＨＯＭＥ
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する株式会社ドリームプランニングは、２００５年の創業より、日本全国の底地買取りに特化してまいりました。
年間３００件ほどの買取相談を受けており、特に神奈川、東京での買い取り実績も豊富で、不動産業者さんが所有されている底地の買取りなども行っております。
借地人とトラブルになっている底地、地代滞納が続いている底地、国有地が含まれている底地、交渉が決裂してしまった底地など、弊社では基本的にどんな底地でもお買取りさせていただいております。
お困りの底地がございましたら、是非一度お気軽にご相談くださいませ。
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５．底地の売買での注意点【交渉時】
底地を売買する際は、相続税の路線価が売買価格の一つの指標となります。
例えば弊社のある横浜市中区山下町の相続税路線価は７７０Bと書いてありますが、これは後述しますが、１㎡７７万円、借地権割合が８０％（底地割合が２０％）であることを意味します。
つまり、底地権の評価額は７７万円×２／１０(／㎡)という事になります。
そこで、例えば１００㎡の底地価格を計算すると７７万円×２／１０×１００(㎡)＝１５４０万円という事になります。
注意点として、底地の価格は更地価格から借地権価格を差し引いた価格になりますが、都心部では借地権価格が高いため、底地の方が借地より安くなる傾向があります。
尚、１５４０万円というのは、あくまで理論上の価格で、実際は借地の利用状況や、契約内容、残存期間、更新料や譲渡承諾料の定めなどによっても変わってくるので注意しましょう！
５－１．路線価に記載されている数字とアルファベットの意味
路線価は、１㎡あたりの価額を千円単位で表示しており、数字の後ろにあるアルファベットは借地権割合を示しています。
アルファベット別借地権割合は以下の通りです。
このことからも既にご説明した「横浜市中区山下町」の相続税路線価 ７７０Bは １㎡あたり７７万円、借地権割合８０％、底地割合２０％であることが分かると思います。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | ９０％ |
| B | ８０％ |
| C | ７０％ |
| D | ６０％ |
| E | ５０％ |
| F | ４０％ |
| G | ３０％ |
５－２．普通借地権以外の底地の適正価格は？
旧法借地権や普通借地権負担付きの底地については、路線価を元に価格を計算しますが、定期借地権負担付きの底地の場合、残存期間にもよりますが更地価格の５０～９０％位の価格で売買可能です。
また、使用貸借(無償)にて貸している場合、トラブルがなければ更地価格と同程度で売却できる可能性もあります。
注意点などについてはこちらの記事で解説しておりますので、参考になさってみてください。
６．底地の売買での注意点【交渉時】
底地売買はどんなに注意していてもトラブルになることがあります。
間違った分筆をしてしまいトラブルになったり、更新料、譲渡承諾料、建て替え承諾料でトラブルになったり、どんなに注意しても借地人と揉めることがあるので、売買の際は当社のような底地売買の専門業者に相談するようにしましょう。
６－１．［注意点１］底地売買の価格交渉はしない方が良い
底地の売買の注意点としては、借地人に一度価格を提示したうえで交渉が決裂してしまうと、底地買取業者に売却するときに少し難しくなることです。
借地人は一人ではないことが多いため、底地を売却する場合には最適な交渉の順序がありますし、一度価格を提示すると、その金額が土台になるため、買取専門業者としては交渉しにくくなってしまうためです。
底地買取業者は基本的に地主さんと借地人が直接交渉していない底地を好む傾向があり、既に交渉が行われている底地は敬遠される傾向にあります。
そのため、価格交渉をする際は、当社のような底地専門業者に事前に相談することをお勧めいたします。
交渉をする前に一度ご相談頂ければ、どの借地人から、どのように交渉するのがベストか、交渉の際の注意点をご提案させていただきます。
尚、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングであれば、すでに交渉をしていて交渉が難航している底地でも買取り可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。
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６－２．［注意点２］底地売買で借地人と直接話すとトラブルになることも
底地売買の注意点として、６－１の説明と似ていますが、地主さんが借地人と直接交渉するとトラブルに発展することが少なくありません。
当社で買取させていただく底地の場合でも、地主さんが直接各種承諾料や地代の値上げ、借地の返還などについて直接交渉していたため、借地人さんとトラブルになっているケースが多くありました。
地主さんと借地人は立場が全く異なるため、直接交渉をしてしまうと揉めることが少なくありません。
そのため、まずは何か条件変更や底地の売買、借地権の返還請求などを考えている場合、一度私たちのような第三者の相談するように注意しましょう。
６－３．［注意点３］底地売買では欲をかかない
これは、底地の売買を含めた資産運用についての事になりますが、底地の売買で失敗される方は、ご両親から相続された底地を元手に不動産投資などを始められる方が多いです。
借地を買い戻し、隣地も買うなどして、賃貸マンションやアパート等を建てたりする中で、資金繰りが上手くいかず、借地人に対して法外な地代の値上げを行ったり、更新料を支払わせたりすることで不要なトラブルを増やす地主様がいらっしゃいます。
弊社に相談に来られた地主さんにもこのような方がいらっしゃいました。
東京２３区内に沢山底地を保有していて、普通にしていれば困らない生活ができるのに、保有している底地で強引な立ち退きを行った上に、隣接地も立ち退きを行おうとして訴えられたり、明らかに利益が出ないような建物プランのデザイナーズのようなアパートを建てて借金を増やし、関係のない借地人の地代を４倍以上に値上げし、ここでも訴訟になり、いつまでも生活が楽にならないと嘆いていらっしゃいました。
このような方には都合の悪い話を一切しないような人達や、怪しい儲け話が集まり、変に欲をかいて失敗してしまうのです。
やはり地主さんも借地人さんも人間です。
自分が儲けることばかり考えている方はそれを見透かされ、結局は信頼を失い損をしてしまうのです。
ですので、底地交渉の3つ目の注意点として、他人を虐げたりして利益を得ても、最終的に損をすることになるので注意しましょう。
７．底地を売買するのはなぜ難しいか？
７－１．自由に活用できない
底地には建物の所有目的として借地権が長期間にわたって設定されているため、自由に利用できません。
また、借地借家法第3条では、借地権の存続期間は30年以上と定められており、契約期間中はもちろん、契約期間満了時でも容易には立ち退いてもらうことができません。
底地売買の注意点として、契約期間満了時には、地主が自己利用しようと思っても、借地を返還してもらうには「正当な事由」が必要とされることを覚えておきましょう。
７－２．融資を受けにくい
底地は市場価値が低く、自由に利用できないため、金融機関からの融資が難しいという点も売却するのが難しい理由になっています。
底地売買の注意点として、多くの銀行は底地を担保にした融資に消極的であり、購入者が資金を調達できないことから、売却が難しいという事も念頭に入れておきましょう。
７－３．収益性が低い
収益性が低いことも、底地の売却が難しい理由であり、注意が必要です。
底地の所有者は借地人から地代を受け取れますが、地代はそのまま手元には残りません。
地代から土地の固定資産税や都市計画税を支払わなければならず、場合によっては土地上の樹木の伐採費用などの管理費を要求されることもあります。
土地の価値が上がれば、固定資産税や都市計画税の負担が増す可能性もありますが、地代は借地権者との合意がなければ簡単には上げられないため、収支がマイナスになってしまうこともあるのです。
ですので、注意点として、収支がマイナスになるという事も念頭に置くようにしましょう！
７－４．借地人とのトラブル発生の恐れ
底地を所有していると、借地人とのトラブルが発生するリスクがあり、売却を難しくする可能性があります。
主に下記のようなトラブルが発生することが考えられます。
７－４－１．借地権返還の際のトラブル
借地契約の更新時に借地権者が更新を求めてきた場合、底地の所有者が拒否するには「正当な事由」が必要です。
正当な事由とは、底地の所有者が土地の利用を必要とする事情や、土地利用の現状などが基本的な要因として考慮され、立退料の多寡などもあくまで補助的な要因として考慮されます。
この「正当な事由」として認められることは非常にハードルが高く、借地人よりもどうしても底地を必要であるという客観的に見てもそうだと思えるような内容でなければならないのです。
ですので、一度貸すと返ってきにくいというデメリットが底地にはあるという事を注意しましょう。
ただし、借地借家法の制定以降に出来た「更新を前提としない定期借地権」とした場合は、契約期間満了をもって借地権は消滅します。
７－４－２．地代の値上げ等に関するトラブル
また、土地価格の値上がりで固定資産税と都市計画税が上昇して収益が圧迫される場合、地代値上げの交渉も必要になります。
立退料や地代といった金銭にまつわる交渉では、トラブル発生のリスクが高まるため、このような物件の購入に積極的な人は多くないのが実情です。
８．底地の売買で困ったらＵＲＵＨＯＭＥ
底地の売買に関する注意点を知りたいのであれば、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営している株式会社ドリームプランニングまで、お気軽にお問い合わせくださいませ。
弊社は底地の売買を専門とする会社として２００５年創業し、以来年間３００件ほどの底地の買取相談を受けてまいりました。
他社で買取を断られた底地の買取も得意としており、今までも土砂災害特別警戒区域にある底地や、地代滞納が続いていた底地、接道が無い袋地状の再建築不可の底地など、他では買取が難しい底地も多数お買取りさせていただきました。
エリアも本社のある神奈川だけでなく、東京、埼玉、千葉、愛知、大阪など本州全域で底地の買取りを行っております。
お困りの底地がございましたら、買取りやご売却のお手伝いをさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。
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