底地を高く売る方法『底地の種類による相場』
底地とは、借地権として貸している土地の事を指します。
底地は自分の土地であっても、自由に利用出来ないため
不動産の価値も低くなりがちです。
地主さんにとっては「どうしたら底地が高く売れるのか」
「底地を売るときの相場はどれくらいなのか」
とても気になりますよね。
そこで今回、ニッチな不動産URUHOMEでお馴染み
底地一筋１７年、現役不動産屋社長の私が
「底地を高く売る方法」
「底地の種類と相場」
について、現場の生の情報を解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
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ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地の売却方法[横浜の底地専門業者が解説]
１－１．底地を借地人に売却する
底地を売却する際、借地人に売却すると一番高額で売れる可能性があります。
借地人は底地を購入する事で土地が所有権になりますし、所有権になれば、地代や建て替えの際の承諾料、更新料などもかからなくなります。借地人としては、底地を購入する事で土地を自由に利用できるようになるので、売却価格も高くなる傾向になります。
また、売却する時期としては、更新や建て替えのタイミングが一番売りやすい時になります。
基本的には旧法借地権である場合、地代を支払い続けていればそこに住み続ける事も出来るので、購入するメリットが無いと考える借地人も多いです。しかし、更新時期や建物を再建築する際に更新料や、建て替え承諾料を請求されると、将来の事も考えて底地を買取してくれる可能性が高くなります。
弊社は横浜の為、東京都内や神奈川などの底地を扱う事が多いのですが、前や戦後間もなく安い地代で貸し出された底地などは昔のままの地代で貸している事が多いです。
その場合は、借地人としては購入するより借りていた方が得という考えの方が多く、底地を購入できる借地人は少ない傾向にあります。
１－２．底地と借地を同時に売却する
底地を売却しようと思っているタイミングで、借地人も同時に借地権を売却したいと考えている事があります。底地と借地を同時に売却できると所有権となるため、一般的な土地を同じくらいの価格で売却できることが多いです。
ただ、底地と借地を同時に売却する場合、売却額をどのように分配するかでトラブルになるケースが非常に多いです。基本的には路線価の借地権割合は50％～80％の事が多いのですが、地主さんとしては貸している土地という事で売却金額のほとんどは自分の分だと思う方が多いためトラブルになります。
また、底地と借地を同時に売却する際は、「不可分一体の契約」をする必要があります。
「不可分一体の契約」とは、底地と借地を同時に売却する時に
底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になるというように
二つの契約が紐づいている契約を指します。
底地・借地の同時売買は非常に難しいため
底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。
１－３．底地専門の買取業者に売却する
借地権者との関係があまりよくない場合、上記のような借地権者への買取や、底地と借地の同時売買は非常に難しくなります。基本的に借地で借りている方の場合、底地を購入できない借地人さんも多くいらっしゃいます。
特に都心部の不動産はそれなりの金額になるため、借地人さんへの売却は難しい事も多いです。
その場合は底地買取の専門業者に売却する事がおススメです。
一般的な不動産業者の場合、底地を専門に扱っていないため本来より安い価格で売却しなければいけない事もあります底地の買い取り専門業者であれば、高値で買い取ってくれます。
特に東京・神奈川の底地売却については、”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み
株式会社ドリームプランニングがおススメです。
２．底地を売買する時の相場(東京、神奈川の場合)
前項でご紹介した不動産売買の価格は「”誰に””どのように”売却するか」と合わせて「借地権の種類」によっても変わってきます。
借地権は大きく分けて「定期借地権」「普通借地権・旧法借地権」「使用貸借」の三つに大別されます。次は、「借地権を誰に売るか」「どのように売るか」「借地権の種類」によってどのように底地価格が違ってくるかをご説明します。
弊社は東京、神奈川の底地の売買を行う事が多いので、東京、神奈川の底地売買の相場についてご説明してまいります。
２－１．定期借地権の底地を売買する時の相場
定期借地権については借地契約期間終了後、借地権が返還される借地権です。
定期借地権の種類は「一般定期借地権(期間は50年以上)」「事業用定期借地権(10年以上50年未満)」「建物譲渡特約付き借地権(30年以上)」があり、それぞれ特徴が異なりますが、「借地権が返還される」という点において同じです。
建物譲渡特約付き借地権は実務ではあまり利用されておらず、一般定期借地権や、事業用定期借地権の借地契約終了後、地主が建物を買い取るという特約が付いているものになります。
実際は借地期間満了後の建物の価値をどのように算定するか難しいため、あまり使われておりません。
２－１－１．定期借地権の底地を借地人(借地権者)に売買する場合
定期借地権は地主も借地人も期間満了と同時に借地を返還してもらうことを前提として当初契約しているため、借地人に売却する事はあまりありません。しかし、借地人が底地を購入する場合は、”残存期間に関わらず所有権になるため”更地価格の50％～90％程度で売却可能です。
売却価格に幅があるのは、借地人も定期借地の締結時に権利金（契約満了後も返還されないもの）や、保証金（期間満了後返還されるもの）を支払っており、権利金や保証金の授受や、借地権の残存期間によって金額が変わってくるためです。
一般的には、期間満了によって定期借地権負担付きの底地は所有権の土地となるため、残存期間が短いほど高く売却できることになります。
２－１－２．定期借地権付き底地を買取業者に売買する場合
また「事業用定期借地権」「一般定期借地権」でも、売却する際の底地の相場は期間満了に近づくほど高くなるのは前述したとおりです。
借地契約終了の1～5年前ほどであれば、更地価格の50％～80％程度で売却できます。保証金など、期間満了時に返済義務のある金員の授受がある場合、買取価格は安くなり、期間満了までの借地権残存期間が短いほど高値で買取が可能です。
建物の利用状態が良い場合は、建物価格も加算されるため、場合によっては土地価格以上で取引されることもあります。
〇定期借地権の底地の売却相場
「借地の残りの契約期間が短いほど高く売れる」
更地価格の90％程度でも場合によって売却可能
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 制限なし | 事業用 | 制限なし |
| 借地契約終了時 | 更地で返還 | 更地で返還 | 地主が建物を 買取 |
| 用途 | マンション、老人ホームなど | コンビニ、ファミレスなどロードサイドビジネス |
２－２．普通借地権・旧法借地権の底地を売却する場合の相場(都内、川崎、横浜編)
普通借地権・旧法借地権が設定されている底地は、定期借地権に比べて、価格が安くなる傾向にあります。というのも、普通借地権は借地権者が保護されており、借地期間が終了しても地主は契約の更新拒絶ができず、自分の土地であっても自由に利用が出来ないためです。
地主さんは契約更新を拒絶するには正当事由が存在しなければならず、正当事由がなければ契約更新を拒絶できません。
しかも、正当事由が認められて更新拒絶できるとしても、建物を時価で買い取らなければなりません。
これは、１９９２年以前の旧借地法の時代の契約(旧法借地権)であっても、１９９２年以降の借地借家法制定以降の契約(普通借地権)であっても同じです。
弊社で扱う「普通借地権負担付きの底地」は、主に都内、川崎、横浜、鎌倉辺りの扱いが多いため
これらのエリアでの相場の傾向についてご説明してまいります。
一般的に、大正１０年に制定されてから平成４年に借地借家法が制定されるまでの期間は、旧借地法が適用され、旧法借地権といいます。これに対し、平成４年以降に結ばれた期間の定めのない借地権を普通借地権と言います。
２－２－１．普通借地権・旧法借地権付き底地を借地人(借地権者)に売却する際の相場
普通借地権や旧法借地権負担付の底地は、借地人に売却するのが一番高く売却する方法です。
一般的には、更地価格に借地権割合を乗算した金額、大体更地価格の30～40％程度の価格で売却できることが多いです。
ただ、借地人が多く居る場合などは、底地を分筆したりしたうえで、売却した土地が再建築不可にならないようにするなど、借地人に配慮しなければなりません。
その為、借地人が多い場合は下記のように買取業者に売却する事が一番です。
２－２－２．普通借地権・旧法借地権と底地を同時に売却する
普通借地権・旧法借地権と底地を同時に売却した場合、基本的には更地価格と借地権割合、底地割合で底地の価格を決める事が多いです。(例えば更地価格1000万円で底地割合4割の場合、底地の価格は400万円)
多くの場合は更地価格の30～40％が底地価格となるのですが、地主さんとしては貸している土地という認識もあるため、底地の方が高い金額であると主張し折り合いがつかない事が多いです。底地と借地を同時に売却するのは、地主さんと借地人さんが親戚関係などであることが多く、そうでない場合は借地人さんからの相談がほとんどです。
金額的には借地人さんに底地を売るのとあまり変わらないくらいの金額になることが一般的ですので、少しでも高く売りたい場合、弊社のような底地専門業者に相談することをお勧めいたします。
２－２－３．普通借地権・旧法借地権付き底地を買取業者に売却する際の相場
普通借地権や旧法借地権付き底地を買取業者に売却する場合、更地価格の10～20％になる事が多いです。
基本的には、買取業者に依頼する場合、借地人に売却する場合の50％～90％位の買取価格になります。金額的には借地人に売却した時より安くはなることが多いのですが、底地の売却する際には境界確定などでトラブルに発生する事も多いので、トラブルに巻き込まれたくない場合は底地の買取業者に売却する事をお勧めいたします。
底地は自分の土地でありながら、自由に利用する事が出来ない土地の為、売却金額は安くなりがちです。
ただ、底地については基本的に相続税評価額より売買価格の方が安くなる傾向にあるので、相続などを考えると売却した方が税制のメリットは大きいと言えます。
〇普通借地権・旧法借地権負担付底地の売却相場
「借地人に買取ってもらうのが一番高い」
更地価格の10～40％位が売却相場
２－３．使用貸借のある底地を売却する際の相場
使用貸借は主に無償で土地を貸している借地のことを指します。使用貸借は無償で貸している土地であり、借地借家法の適用を受けません。
しかし
- 使用貸借契約の期間が満了していない場合
- 目的を果たしていない場合
使用貸借契約を解除できない事もあるので、更地価格では売却できない事も多くあります。
弊社でも横浜の鶴見や東京の世田谷区で使用貸借の案件を扱いましたが、使用貸借契約期間中の土地の売買は、更地価格より安い価格になってしまいました。
そこで、使用貸借契約中の底地の相場を簡単に解説いたします。
２－３－１．使用貸借契約付き土地を借主に売却する際の相場
ただで貸しているので当然ですが、使用貸借契約付き土地を借主に売却する場合、更地価格で売却できるのが一般的です。
２－３－２．使用貸借契約付き土地を買取業者に売却する際の相場
使用貸借している土地を買取業者に売却する時、使用貸借契約の残りの期間によって金額が変わってまいります。
基本的に、使用貸借の契約期間が終了している場合や、使用貸借契約の契約期間に定めが無い場合で
「使用貸借契約解除にあたりトラブルが無い」ときは、ほぼ更地価格で売却できます。
尚、契約期間に定めが無い場合、基本的にはいつでも使用貸借契約を解除できることになっています。しかし、使用貸借契約に明文化されていないと賃借人が居座る可能性もあるため、建物を地主が利用する場合は、いつでも使用貸借契約を解除できる旨が記載されていることが望ましいです。
これらを前提として、「使用貸借契約の期間が終了していない場合」「使用貸借契約の目的が達成していない場合」「借主とトラブルが生じる可能性がある場合」は更地価格の40％～70％程度と残りの使用貸借契約の期間や、借主との関係性によって変わってきます。
また、使用貸借契約書自体が無く、一切の金銭授受が無い場合、借主に土地建物ともに時効取得を主張される可能性もあり、契約開始から１０年以上経過しているときは特に注意が必要です。
〇使用貸借契約の底地の売却相場
「使用貸借契約の残りの期間や貸主との関係性によって変わる」
更地価格の40％～100％位と買取相場は開きがある
３．東京・神奈川のどんな土地でも買取
以上、底地の相場について解説してまいりました。
底地は基本的に売却が難しく、借地権者との関係が良い場合や、一宅地に一つの借地権などの場合は、借地権者に売却するのが一番高値で売れる方法です。
しかし、借地権者との関係が悪い場合や、借地権が複数の借地権者に設定されている場合、買取業者に買取ってもらうのがトラブルもなくスムーズでベストな選択です。
もし東京・神奈川で売却にお困りの底地がありましたら、ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「底地を専門に扱うドリームプランニング」にお任せください。
ドリームプランニングは創業17年、底地専門の買取業者でどんな底地も高値でお買取りいたします。
