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底地を高く売る方法『底地の種類による相場』

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

『底地は買うな！？』底地とは何か？

１－１．底地を借地人に売却する

底地を売却しようと思っているタイミングで、借地人も同時に借地権を売却したいと考えている事があります。

底地と借地を同時に売却できると、所有権となるため
一般的な土地を同じくらいの価格で売却できることが多いです。

ただ、底地と借地を同時に売却する場合
売却額をどのように分配するかでトラブルになるケースが非常に多いです。

基本的には路線価の借地権割合は50％～80％の事が多いのですが
地主さんとしては貸している土地という事で
売却金額のほとんどは自分の分だと思う方が多いためトラブルになります。

また、底地と借地を同時に売却する際は、「不可分一体の契約」をする必要があります。

「不可分一体の契約」とは、底地と借地を同時に売却する時に
底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になるというように
二つの契約が紐づいている契約を指します。

底地・借地の同時売買は非常に難しいため
底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。

１－３．底地専門の買取業者に売却する

借地権者との関係があまりよくない場合
上記のような借地権者への買取や、底地と借地の同時売買は非常に難しくなります。

基本的に借地で借りている方の場合、
底地を購入できない借地人さんも多くいらっしゃいます。

特に都心部の不動産はそれなりの金額になるため、借地人さんへの売却は難しい事も多いです。

その場合は底地買取の専門業者に売却する事がおススメです。

一般的な不動産業者の場合、底地を専門に扱っていないため
本来より安い価格で売却しなければいけない事もあります
底地の買い取り専門業者であれば、高値で買い取ってくれます。

特に東京・神奈川の底地売却については、”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み
株式会社ドリームプランニングがおススメです。

底地を高値で買取してもらうには【プロが教える】

前項でご紹介した不動産売買は
「”誰に””どのように”売却するか」と合わせて
借地権の種類によっても変わってきます。

借地権は大きく分けて
「定期借地権」「普通借地権・旧法借地権」「使用貸借」の三つに大別されます。

次は、「借地権を誰に売るか」「どのように売るか」「借地権の種類」
によってどのように底地価格が違ってくるかをご説明します。

弊社は東京、神奈川の底地の売買を行う事が多いので
東京、神奈川の底地売買の相場についてご説明してまいります。

２－１．定期借地権の底地を売買する時の相場

定期借地権については借地契約期間終了後、借地権が返還される借地権です。

定期借地権の種類は
「一般定期借地権(期間は50年以上)」「事業用定期借地権(10年以上50年未満)」「建物譲渡特約付き借地権(30年以上)」があり
それぞれ特徴が異なりますが、「借地権が返還される」という点において同じです。

建物譲渡特約付き借地権は実務ではあまり利用されておらず、一般定期借地権や、事業用定期借地権の借地契約終了後、地主が建物を買い取るという特約が付いているものになります。

実際は借地期間満了後の建物の価値をどのように算定するか難しいため、あまり使われておりません。

定期借地権とはナニ？【買うとき、売るときに注意！】

２－１－１．定期借地権の底地を借地人(借地権者)に売買する場合

定期借地権を借地人に売却する事はあまりないですが
借地人が底地を購入する場合は、”残存期間に関わらず所有権になる”ため
更地価格の70％～90％程度で売却可能です。

２－１－２．定期借地権付き底地を買取業者に売買する場合

また「事業用定期借地権」「一般定期借地権」
を売却する際の底地の相場は期間満了に近づくほど高くなります。

借地契約終了の1～5年前ほどであれば、更地価格の50％～80％程度で売却できます。

〇定期借地権の底地の売却相場
「借地の残りの契約期間が短いほど高く売れる」
更地価格の90％程度でも場合によって売却可能

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
契約期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
利用目的	制限なし	事業用	制限なし
借地契約終了時	更地で返還	更地で返還	地主が建物を 買取
用途	マンション、老人ホームなど	コンビニ、ファミレスなどロードサイドビジネス

２－２．普通借地権・旧法借地権の底地を売却する場合の相場(都内、川崎、横浜編)

普通借地権・旧法借地権が設定されている底地は、定期借地権に比べて、価格が安くなる傾向にあります。

といいますのも、普通借地権は借地権者が保護されており
借地期間が終了しても地主は契約の更新拒絶ができないため
自分の土地であっても自由に利用が出来ません。

地主さんは契約更新を拒絶するには正当事由が存在しなければならず
正当事由がなければ契約更新を拒絶できません。

しかも、正当事由が認められて更新拒絶できるとしても、建物を時価で買い取らなければなりません。

これは、１９９２年以前の旧借地法の時代の契約(旧法借地権)であっても、１９９２年以降の借地借家法制定以降の契約(普通借地権)であっても同じです。

借地借家法とは何か？適用範囲、存続期間などわかり易く解説

弊社で扱う「普通借地権負担付きの底地」は、主に都内、川崎、横浜、鎌倉辺りの扱いが多いため
これらのエリアでの相場の傾向についてご説明してまいります。

一般的に、大正１０年に制定されてから平成４年に借地借家法が制定されるまでの期間は、旧借地法が適用され、旧法借地権といいます。これに対し、平成４年以降に結ばれた期間の定めのない借地権を普通借地権と言います。

２－２－１．普通借地権・旧法借地権付き底地を借地人(借地権者)に売却する際の相場

普通借地権や旧法借地権負担付の底地は、借地人に売却するのが一番高く売却する方法です。

一般的には、更地価格に借地権割合を乗算した金額
大体更地価格の30～40％程度の価格で売却できることが多いです。

ただ、借地人が多く居る場合などは、底地を分筆したりしたうえで
売却した土地が再建築不可にならないようにするなど、借地人に配慮しなければなりません。

その為、借地人が多い場合は下記のように買取業者に売却する事が一番です。

普通借地権・旧法借地権と底地を同時に売却した場合
基本的には更地価格と借地権割合、底地割合で底地の価格を決める事が多いです。
(例えば更地価格1000万円で底地割合4割の場合、底地の価格は400万円)

多くの場合は更地価格の30～40％が底地価格となるのですが
地主さんとしては貸している土地という認識もあるため
底地の方が高い金額であると主張し、折り合いがつかない事が多いです。

２－２－３．普通借地権・旧法借地権付き底地を買取業者に売却する際の相場

普通借地権や旧法借地権付き底地を買取業者に売却する場合、更地価格の10～20％になる事が多いです。
基本的には、買取業者に依頼する場合、借地人に売却する場合の50％～90％位の買取価格になります。金額的には借地人に売却した時より安くはなることが多いのですが、底地の売却する際には境界確定などでトラブルに発生する事も多いので、トラブルに巻き込まれたくない場合は底地の買取業者に売却する事をお勧めいたします。

底地は自分の土地でありながら、自由に利用する事が出来ない土地の為、売却金額は安くなりがちです。

ただ、底地については基本的に相続税評価額より売買価格の方が安くなる傾向にあるので、相続などを考えると売却した方が税制のメリットは大きいと言えます。

〇普通借地権・旧法借地権負担付底地の売却相場
「借地人に買取ってもらうのが一番高い」
更地価格の10～40％位が売却相場

２－３．使用貸借のある底地を売却する際の相場

使用貸借は主に無償で土地を貸している借地のことを指します。

使用貸借は無償で貸している土地であり、借地借家法の適用を受けません。

しかし

• 使用貸借契約の期間が満了していない場合
• 目的を果たしていない場合

使用貸借契約を解除できない事もあるので、更地価格では売却できない事も多くあります。

弊社でも横浜の鶴見や東京の世田谷区で使用貸借の案件を扱いましたが
使用貸借契約期間中の土地の売買は、更地価格より安い価格になってしまいました。

そこで、使用貸借契約中の底地の相場を簡単に解説いたします。

２－３－１．使用貸借契約付き土地を借主に売却する際の相場

ただで貸しているので当然ですが、使用貸借契約付き土地を借主に売却する場合
更地価格で売却できるのが一般的です。

２－３－２．使用貸借契約付き土地を買取業者に売却する際の相場

使用貸借している土地を買取業者に売却する時
使用貸借契約の残りの期間によって金額が変わってまいります。

基本的に、使用貸借の契約期間が終了している場合や
使用貸借契約の契約期間に定めが無い場合で
「使用貸借契約解除にあたりトラブルが無い」ときは、ほぼ更地価格で売却できます。

(契約期間に定めが無い場合、基本的にはいつでも使用貸借契約を解除できることになっています)

ただ「使用貸借契約の期間が終了していない場合」や
「使用貸借契約の目的が達成していない場合」は
更地価格の40％～70％程度と残りの使用貸借契約の期間や、借主との関係性によって変わってきます。

〇使用貸借契約の底地の売却相場
「使用貸借契約の残りの期間や貸主との関係性によって変わる」
更地価格の40％～100％位と買取相場は開きがある

以上、底地の相場について解説してまいりました。

底地は基本的に売却が難しく、借地権者との関係が良い場合や
一宅地に一つの借地権などの場合は、借地権者に売却するのが一番高値で売れる方法です。

しかし、借地権者との関係が悪い場合や、借地権が複数の借地権者に設定されている場合
買取業者に買取ってもらうのがトラブルもなくスムーズでベストな選択です。

もし東京・神奈川で売却にお困りの底地がありましたら
ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「底地を専門に扱うドリームプランニング」にお任せください。
ドリームプランニングは創業17年、底地専門の買取業者でどんな底地も高値でお買取りいたします。