借地, 底地, 賃貸借契約

借地権と底地『3つの良くあるトラブル』



借地権の良くあるトラブルについて【地主側、借地人側に起こるトラブルと対処方法】

家を建てる際には、土地ごと購入する場合と土地は借りて建物だけを自分で建てる場合の二通りがあります。

後者の場合、借地権を巡ってさまざまなトラブルが発生することがあるので注意が必要です。

トラブルの例とそれぞれの対処方法について考えてみましょう。

1.借地人に起こるトラブル

1-1.「地代を値上げする」と言われた

良くあるトラブルとして地主に「地代を値上げする言われた」などということがあります。しかし、契約を変更するには両者が合意していなければならないので借主は拒否することが可能です。

ただし、裁判となれば値上げの根拠と合理性について審査され結論が出されます。固定資産税の値上げ等が理由の場合は地代値上げに応じた方が裁判に掛かる費用より安くつく場合があります。

1-2.「譲渡承諾をしない」と言われた

地主が譲渡承諾をしないというのも度々起こる問題のひとつです。これは自分が建てた建物を売却するために、借地権を他人に譲渡することですが、どうしても地主の承認が得られない場合は借地非訟を起こし、地主の承諾に代わる許可を裁判所から得ることが出来ます。

1-3.「借地を返してほしい」と言われた

トラブルの中で比較的多いのが「借地を返してほしい」と言われたということです。実は借地権には大きな財産価値があるということをご存知でしょうか?

そこで、もしも借地を地主に返還することを検討するのであれば是非借地権の買取を地主に交渉することをおすすめします。地主は貸した土地の利用価値等を鑑みて、交渉に応じるという例も決して少なくはありせん。

借地を返還してほしいと言われるのは借地契約の更新時が多いのですが、契約の更新を地主が承諾しない場合「建物買取請求」と言って、借地上の建物を時価で買い取るよう地主に請求できます。

建物買取請求についてはこちらをご参考になさってくださいませ

2.地主に起こるトラブル

2-1.「地代を下げてほしい」と言われた

土地のトラブルで困るのは借りた側だけではありません。地主側にも借地人から、「地代を下げてほしい」と言われたなどということは時々起ることです。

土地というのは状況によって地価が上がったり下がったりするものです。そこで明らかに周辺の土地代が下がっているなどという場合は、地代を下げて欲しいという要求があることは想定内のことかもしれません。

借地人の要求内容によっては気持ちだけでも下げるという方法はありますが、どうしても納得が行かなければ次回の更新はせずに借地人との契約を終了するという方法も視野に入れましょう。

2-2.借地人が更新料、譲渡承諾料を払わない

地主にとって頭が痛いのは借地人が更新料を払わないということです。借地の更新料というのは法律では絶対に支払わなければいけないというものではありません。

  • 契約書に更新料とその金額についての明記があるかどうかを確認してください。金額の明記が無い場合は借地人から拒まれる事もあります。
  • 前回の更新時はどうであったかを思い出してみましょう。前回は支払いがされていたということであれば、法律にはなくても、今回の更新時にも料金は発生する可能性があります。

このように地主と借地人の間には、いろいろなトラブルが考えられますが、良い関係を保ちつつ臨機応変に解決したいものです。話合いの前に専門の不動産屋や弁護士に相談するのも良いかと思いますので、ご検討なさってくださいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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