借地借家法とは何か？適用範囲、存続期間などわかり易く解説

１－１．定期建物賃貸借契約【借地借家法３８条】って何？

建築物に賃貸借契約を設定する場合は、アパートや賃貸マンションなどの例によく見られるように2年程度の契約期間を設け、満了後も契約を続ける意志がある時は更新するというスタイルがよく知られています。

その一方で、これとは異なる契約形態も存在します。それが、借地借家法38条に基づく定期建物賃貸借契約です。

定期建物賃貸借契約の最大の特徴は、更新が行われないということです。当初合意した契約期間が満了すれば、貸し手と借り手の意志の如何に関わらず、契約は終了します。ただし、両者の合意があれば改めて再契約を結ぶことはできます。
この場合の契約期間は、両者の合意に基づいて自由に定めて良いとされています。

冒頭に掲げた一般的な普通建物賃貸借契約であれば、1年未満の期間を定めた場合には期間を定めない契約と見なすという規定がありますが、定期建物賃貸借契約にあっては書面で契約のみ期間1年未満可となります。したがって、月単位や週単位での契約も理論上は可能です。

１－２．定期建物賃貸借契約のメリット、デメリット

借りる側にとってのメリット、デメリットは、短期で借りたい方にとっては、定期建物賃貸借契約は安い賃料で借りれる可能性があるなどメリットがありますが、長期で住みたい方の場合、定期建物賃貸借契約は再契約出来ない可能性もあり、不利な契約になります。

貸す側にとってのメリットは、借主の建物の利用方法などについてトラブルがあった場合、再契約を行わない事が出来るというのが最大のメリットです。

貸主にとっては一度貸すと使いたくなったり、賃借人とトラブルになった場合においても、正当事由が無い限り、立ち退きをお願いできないというリスクを回避できる事は最大のメリットです。

１－３．更新をしない旨を書面で説明しないと無効

平成11年12月に公布された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法３８条「定期建物賃貸借契約」については次のように改められました。

つまり、「書面において定期建物賃貸借契約を行い」別の書面にて「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了する」旨を記載し、書面を発行した上で説明しなければなりません。