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１－１．借地借家法１０条１項とは

民法の特別法でもある借地借家法は、主に借地人や借家人の権利を保護するために制定された法律です。

第一章から第四章までで構成されております。

本来は土地を借りている場合には、その借りている旨を借地権の登記することで、

その土地を取引する際に現れた第三者に対抗することが可能となります。(民法605条)

もっとも地主と借地人間において、借地に関する取り決めを行うのが一般的ですが、

地主が土地を手放さなくてはならないことも起こります。

そうなると地主から譲り受けた譲受人が借地人が存在することを知らないケースがあった場合、

借地人が譲受人に対して借地権を主張できるかが問題になります。

借地借家法10条の1項では、借地権の登記が無くても、

借地上の建物が登記されていれば借地権を第三者に対抗できる

(つまり、借地権を誰にでも自分のものだと主張できる)

とされておりますが、登記されている建物の所在が、実際の地番と異なった為

裁判となったケースもあります。

実際に平成17(オ)48建物収去土地明渡等請求事件(高松高判)では、

「相続により借地を取得した相続人」と「競売により地主より底地を取得した底地の取得者」

が争う事になってしまいました。

この裁判においても、借地人の主張が認められましたが、

登記をする際は建物の所在と土地の地番が異なっていないか注意するようにしましょう

また、建物の登記名義人は借地人と同じ名義でないといけません。

借地権者の奥さんや兄弟名義での登記では、対抗要件になりませんので、注意しましょう

これに関しては、借地権の登記をしていない場合でも建物が登記されていればOKとするのが、借地借家法第10条で規定されています。

つまり借地人が自分の名義で建物の登記を行っていれば、それによって土地の譲受人に対しても対抗力を持つとされます。

１－２．借地借家法第１０条２項とは？

他にも建物は建設された以上、状況によっては倒壊し滅失する危険性があるものです。

その場合でも借地借家法第10条によれば、建物が滅失した場合は看板を掲げておけば、

それによって土地を譲り受けた第三者にも対抗することができるとされます。

対抗力を生じるためには、滅失があった日・新たに建物を築造することを記載した看板を土地の見やすいところに掲げておく必要があります。

また滅失した日より二年までに新たな建物を築造することが求められ、
それ以降となると第三者に対しての対抗力が失われる可能性が高いです。

１－３．借地借家法第１０条条文

１－４．借地人に対抗要件が無い場合

借地上の建物も登記しておらず、滅失後に建物の築造をする旨の掲示をしていないなど、

借地人が土地を取得した第三者に対する対抗要件を備えていなかった場合。

借地権者が建物登記等を行っていなかった特別な事情があり、

土地を取得した第三者が利益を得る為に悪意を持って取得し、明渡を求める場合などは権利濫用として認められない事もあります。