「底地を売却したいけど、売却方法がわからない」
「底地を売却したら、どのくらいになるのか売却相場を知りたい」
「底地を売却する時に、注意した方がいいことはある？」
底地をはじめ、ニッチな不動産のエキスパートとして、おなじみドリームプランニング。当社では、底地に関するお悩み相談をよくいただきます。
そこで今回は、底地の売却方法をはじめ、売却相場や注意点などを世界一わかりやすく徹底解説！
皆さんが底地を売却される時の参考になるでしょう。
【この記事で、こんなお悩みを解決できます！】
- 底地の売却方法がわからない！
- 底地の売却相場を知りたい！
- 持て余している底地を早く売却＆現金化したい！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する株式会社ドリームプランニングは、２００５年より日本全国の底地やニッチな不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんなに売却が難しい物件でも買取りさせて頂きますので、なかなか売却できずお困りの底地などございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 底地の売却方法
- 底地売却の流れは？
- 底地の売却相場は？
- そもそも底地（底地権）とは？
- 底地の売却はなぜ難しい？３つの理由
- 底地売却の注意点は？
- 底地の売却に強い買取専門業者おすすめ５選
- 底地の売却でお悩みなら、URUHOMEへご相談を
１．底地の売却方法
それではさっそく本題に入りましょう。
底地の売却方法として、よくあるのが以下の６パターンです。
それぞれ詳しく解説してまいります。
- １－１．底地を借地人に単独売却する
- １－２．底地の共有者に単独売却する
- １－３．底地を共有者と同時売却する
- １－４．底地と借地を完全な所有権の土地として同時売却する
- １－５．底地を借地と等価交換、完全な所有権の土地にしてから売却する
- １－６．底地を買取専門業者に単独売却（直接買取り）する
１－１．底地を借地人に単独売却する
【難易度 ★★★★☆】
【売却相場 ★★★☆☆】
【実現性 ★★★☆☆】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
底地を自分だけが所有していて、かつ借地人も一人である場合は、底地を借地人に売却するのが最も手っ取り早い売却方法となります。
自分は底地を売却できるし、借地人としても完全な所有権の土地が手に入るので、お互いWin-Winですね。
しかし、借地人は土地を底地ごと買取る経済的余裕がないから土地を借りているのではないでしょうか。
もちろん借地人が資金を貯めているいた可能性もなくはないものの、実現性はそう高くありません。
また、一筆の底地に対して、借地人が複数いると、一人ひとりとの交渉が大変だったり、購入する借地人と購入できない借地人がいて残った底地の形がいびつになったり、分筆で失敗して再建築不可の借地を発生させてしまったりなど、様々な問題が生じます。
個人で交渉するとなると労力がかかりますし、分筆で失敗するとトラブルになるので慎重にやる必要があります。
１－２．底地を共有者に単独売却する
【難易度 ★★★★★】
【売却相場 ★☆☆☆☆】
【実現性 ★☆☆☆☆】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
底地を複数名で共有しており、自分の底地持分を共有者の誰かに売却するケースはどうでしょうか。
共有者としてみれば、地代の取り分が大きくなるメリットと、固定資産税などのコスト負担も大きくなってしまうデメリットがあります。
一般的に地代は固定資産税などの３～５倍が相場とされるため、メリットの方が大きくなる計算ですが、実際にはそう簡単ではありません。
底地の持分割合が変わることで生じるトラブルなどを考えると軽々には買取ってくれないでしょうし、たとえ買取ってくれても二束三文になりがちです。
１－３．底地を共有者と同時売却する
【難易度 ★★★★★】
【売却相場 ★★★☆☆】
【実現性 ★☆☆☆☆】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
底地を複数名で共有している場合、共有者の全員で同時に売却できれば、細切れの持ち分状態よりも売却しやすくなるでしょう。
まとめた底地を借地人に売却できれば、もう言うことなしですね。
しかし、底地の同時売却は権利関係の調整が非常に大変。単純に売却利益を持分割合で配分するような話には、まずまとまりません。
あくまで理論的にはこういうことも可能、事例もゼロではないけれど、利害関係が対立して協議が紛糾・決裂する場面を数限りなく見てきました。
１－４．底地と借地を完全な所有権の土地として同時売却する
【難易度 ★★★★★】
【売却相場 ★★★★★】
【実現性 ★☆☆☆☆】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
底地を自分一人、借地人が一人だけ……か、それに近い少人数であれば底地と借地を合わせて完全な所有権の土地として同時売却するのは非常に効果的でしょう。
完全な所有権であれば、その土地が持っているポテンシャル（この場合は資産価値）を最大限に引き出せるからです。
しかしここでも、権利関係の調整協議が非常に難航することが予想されます。完全な土地として売却できたとしても、売却金額の配分で揉め始めるのがお約束。
ましてや借地人にしてみれば、いま自分が住んでいる土地から出ていかねばなりませんし、その引越し費用や気持ち的なものなどを要求してくることでしょう。
これも非常に難しい売却方法と言わざるを得ません。
１－５．底地を借地と等価交換、完全な所有権の土地にしてから売却する
【難易度 ★★★★★】
【売却相場 ★★★☆☆】
【実現性 ★☆☆☆☆】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
等価交換とは、文字通り価値の等しいものを交換すること。今回のケースでは、底地と借地権をお互いに交換することで、それぞれ完全な所有権の土地とするのです。
もちろん面積は狭くなりますが、それでも完全な所有権の土地であれば、売却しやすくなることは間違いありません。
ただし、等価交換は非常に難易度の高い売却方法となります。
底地と借地権の価値は必ずしも１：１ではないため、計算が複雑なのです。
また、敷地が広くないと等価交換をすることも出来ません。
無計画に切り取り交換してしまうと、接道義務を満たせず建物が建築／建替えできない再建築不可物件となってしまうリスクがあります。
底地と借地の等価交換を考えている場合は、安直に考えず不動産のプロにアドバイスを受けながら慎重に行いましょう。
１－６．底地を買取専門業者に単独売却（直接買取り）する
【難易度 ★☆☆☆☆】
【売却相場 ★★☆☆☆】
【実現性 ★★★★★】
※★が多いほど高くなります。★の数は筆者の底地取引経験に基づく主観なので、ご参考まで。
持て余している底地があるなら、最もスムーズで手間のかからない売却方法として、買取専門業者への売却がおすすめです。
単独所有の底地はもちろん、共有持分の底地でもそのまま買取してくれます。面倒な権利調整の交渉や、再販などの手間は一切かかりません。
不動産会社による売却仲介とは異なり直接買取りなので、仲介手数料がゼロ円なのも嬉しいところ。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでも底地の買取を行っているので、底地のお悩みは一度ご相談くださいませ。
２．底地売却の流れは？
さて、底地の売却方法については分かりました。それでは実際に底地を売却する際、どのような流れになるのでしょうか。
底地売却の流れは大きく（１）不動産会社に売却を仲介してもらう方法（２）買取専門業者に直接買取してもらう方法に２つがあります。
これから、それぞれの売却方法について紹介してまいりましょう。
２－１．底地の売却を仲介する流れ
それでは、底地の売却を不動産会社に仲介してもらうパターンを解説してまいります。
底地売却の全体的な流れは以下のとおり。
（１）初回相談・査定依頼
（２）底地調査・金額提示
（３）媒介契約の締結
（４）底地の販売活動
（５）買主との条件協議
（６）契約前の重要事項説明
（７）売買契約の締結
（８）決済＆底地の引渡し
（９）譲渡所得税の確定申告
各項目について、詳しく解説していきましょう。
２－１－１．初回相談・売却依頼
まず、皆さんが底地を売却したいと思ったら、不動産会社に連絡します。
担当者のヒアリングを通して、底地の情報や売却の希望時期、底地の希望金額などをなるべく詳しく伝えましょう。
この時、手ぶらでも別にいいのですが、あまりに情報がないと冷やかしと思われてしまうかも知れません。
なので最低限底地の情報が分かる書類、できれば権利書などもしっかり用意するとその後の展開がスムーズになります。
２－１－２．底地調査・金額提示
不動産会社に底地の売却依頼をしたら、担当者がその底地をいくらくらいで売却できるか、詳しく査定してくれるでしょう。
この時、書類がしっかり揃っていると調査する手間が大幅に軽減されるため、査定結果を早く出してもらえます。
ちなみに当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは底地に関する書類がしっかり揃っていた場合、最短２時間で査定する事も可能です。
少しでも早く底地の売却金額や売却相場を知りたい方は、準備書類を充実させておきましょう。
【底地売却にあると便利な準備書類の例】
・登記済証（権利証）、または登記識別情報
・本人確認書類、住民票
・固定資産税、都市計画税の納税通知書
・固定資産評価証明書
・土地測量図、境界確認書
※その他、状況に応じて必要な書類もあります。
ちなみに、この時点で提示された底地の売却金額はあくまでも目安。
買主との条件協議で価格交渉が行われる可能性もあるので、皮算用は禁物です。
２－１－３．媒介契約の締結
不動産会社から提示された底地の売却金額に納得できたら、不動産会社に底地の売却を仲介（媒介）してもらうための媒介契約を締結しましょう。
媒介契約は宅地建物取引業法第３４条に規定されているため、媒介契約書を「３４条書面」と呼ぶこともあります。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三種類があり、それぞれの違いはざっくり以下の通りです。
| メリット | デメリット | |
| 一般媒介契約 | 自由度が高い他社とも契約できるレインズ（REINS）に登録する義務がないため、こっそり売却しやすい | 業者の報告義務がないため、うやむやになりやすい他社が成約させると報酬が得られないため、業者がやる気を出しにくい |
| 専任媒介契約 | 業者の報告義務があるため、進捗状況を把握しやすい確実に報酬を得られるため、業者がやる気を出しやすい | 業者によっては囲い込みをされ、売却が長引くこともレインズ（REINS）に登録されるため、情報が出回ってしまう |
| 専属専任媒介契約 | 報告頻度が高く、進捗状況をより把握しやすい確実に報酬を得られるため、業者がやる気を出しやすい | １社のみ契約なので、自分や他社で買主を探せないレインズ（REINS）に登録されるため、情報が出回ってしまう |
※レインズ（REINS）とは：国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているシステムで、正式名称は不動産流通標準情報システム。
英語のReal Estate Information Network System（リアル・エステート・インフォメーション・ネットワーク・システム）から、各単語の頭文字をとっています。
媒介契約について、あまり深掘りしてしまうと本題からそれてしまうので、今回はこのくらいにしておきましょう。
２－１－４．底地の売却活動
さて、底地売却の媒介契約を締結したら、いよいよ底地の売却活動を開始。ここは不動産会社にとって腕の見せどころですね。
各社・各担当者があらゆる手段を駆使して、何としてでも底地を売却しようと奮闘してくれると思います。そういう方を見極めてください。
この段階で、あなたが出来ることはあまりありません。強いて言うなら、担当者の営業マンがやる気を出してくれるよう（あるいは怠けないよう？）、コミュニケーションを密にするくらいでしょうか。
もちろん、営業マンから何か求められた時には、できるだけ協力してあげてください。
２－１－５．買主との条件協議
さて、営業マンが必至に売却活動をしてくれた結果、買主が現れました。
買主の方がこちらの言い値で底地を購入してくれればいいのですが、大抵の場合は何かしらの条件を持ちかけてくるものです。
もちろん一番多いのが「値引きしてほしい」。他にも引渡し時期や代金の支払い方法など、協議内容は多岐にわたります。
どこまで応じられるか、不動産会社の担当者にアドバイスをもらいながらしっかりと吟味しましょう。
２－１－６．契約前の重要事項説明
買主との条件協議がととのったら、いよいよ底地の売買契約……を結ぶ前に、重要事項説明があります。
この重要事項説明とは、不動産会社（宅地建物取引業者）が一般の方へ不動産を売却する際、取引判断の材料となる重要事項を説明する手続きのこと。底地の場合にも必要です。
不動産会社が「じゅうせつ（重説）」と言っていたら、この重要事項説明を指しているので意識しておきましょう。住設（住宅設備）と勘違いしないでください。
後から説明した／聞いてないといったトラブルにならないよう、不動産業者が重要事項説明書を作成し、資格をもった宅地建物取引士（宅建士）にこれを説明させます。
本当に重要なことを説明しているので、あなたが買い手の立場になった際はしっかりと聞いてください。
この重要事項説明書は宅地建物取引業法第３５条に規定されているため「３５条書面」と呼ぶこともあります。
ちなみに、不動産会社同士で不動産売買をするときは、書面を渡せばその内容は説明しなくて構いません。
「プロなんだから、いちいち口頭で説明しなくても、読めばわかるよね。疑問があったら聞いてね」ということでしょう。
ただ、底地の売却に慣れていない業者に依頼しないと、重要事項説明が不十分で後々トラブルに発展する事もあります。
本来説明すべき権利義務の継承の説明がされていなかったり、不動産関連法規の説明が不十分で再建築不可であることが後で発覚したりなど、最悪損害賠償請求や、売買契約の解除などされる可能性もあります。
そうならないように、底地売却の際は経験豊富な不動産業者に売却依頼をするようにしましょう。
２－１－７．売買契約の締結
長い長い（たいてい１時間±２０～１時間半３０分、長いと２時間弱）重要事項説明が終わって、買い手が底地を購入する決断ができたところで、売買契約を締結します。
多くの場合は重要事項説明と同時に行いますが、重要事項説明は必ず売買契約の前に行わなければなりません。
売買契約書は宅地建物取引業法第３７条に基づいて作成されるので「３７条書面」と言うこともあります。
売買契約書自体は説明義務がないものの、何が書かれているか分からず契約する人はいないでしょう。巨額の取引ですから、細かな文字までもしっかり読んでください。
重要事項説明と合わせて２時間以上はかかる売買契約書に署名・捺印したら、契約は成立します。
２－１－８．決済＆底地の引渡し
さて、底地の売買契約も締結したところで、いよいよ決済と底地の引渡しです。
あなたは底地の売却代金を受け取り、買主に底地の権利を引き渡しましょう。
司法書士に依頼して、法務局で底地の所有権移転登記をすませたら、底地の引渡しが完了します。
また、底地の売却を仲介してくれた不動産会社に対しても、このタイミングで成功報酬を支払いましょう。
ここまで来るのに、大変な労力と時間がかかっているはずです。本当にお疲れさまでした。
２－１－９．譲渡所得税の確定申告
しかし、底地を売却したら最後の大仕事が待っています。
そう。底地の売却益に対して税金（譲渡所得税）がかかるから、その確定申告をしなければならないのです。
【譲渡所得税の計算方法】
納付金額＝課税対象額（課税譲渡所得金額）×税率（長期譲渡所得１５％or短期譲渡所得３０％）
課税対象額＝底地の売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除
つまり底地を売却して得た金額から（１）底地の購入費用（２）底地を売却するために使った費用（３）特別控除を引けば課税対象額が割り出せます。
この課税対象額に税率をかければ納付すべき金額が割り出せるのです。
ちなみに、不動産の譲渡所得税は他の所得（給与所得・事業所得など）と合算せず、単体で納税額を計算する分離課税制度が採用されています。
だから例えば「底地を売却した利益と、事業で出した赤字を相殺し、課税金額をおさえて節税しよう」という手（これを損益通算と言います）は使えません。
確定申告は底地を売却した翌年の２月１６日～３月１５日に行います。この義務を怠るときついペナルティがあるので、注意してください。
確定申告まできちんと終わらせたら、今度こそ底地の売却は完了となります。
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
２－２．底地を直接買取りする流れ
前節の各項で、不動産会社に底地売却を仲介してもらう手続きについて解説してきました。
難しい部分は不動産会社にお願いするとしても、なかなか大変なことがお分かりいただけたかと思います。
続いて、底地を専門業者に直接買取りしてもらった場合はどうなるのでしょうか。
こちらも詳しく解説していきましょう。
２－２－１．初回相談から金額提示までは同じ
初回相談から金額提示までの流れは、買取専門業者であろうと不動産会社であろうと変わりません。
ただ、底地を売却する際に一般的な不動産会社（大手不動産会社等）に査定を依頼すると、そのほとんどがURUHOMEを運営するドリームプランニングのような底地専門の買取会社に査定依頼が来ます。
なぜなら、自己利用出来ない底地は一般の方に向けて販売する事は非常に難しく、一部底地を購入する投資家も居るのですがごく少数になるため、基本的に底地を購入できるのは底地買取業者になるのです。
それであれば、最初に買取専門業者に依頼した方が仲介手数料もかからないため、ドリームプランニングのような底地買取専門業者を探して査定依頼するのが得策と言えます。
２－２－２．媒介契約や重要事項説明は不要
底地を買取専門業者に直接売却する場合、仲介（媒介）ではないため媒介契約を締結する必要はありません。
また、一般の方から不動産のプロが底地を買取るのですから、重要事項説明も不要です。
ただ、ドリームプランニングでは、安心して底地を売却していただけるように重要事項説明を作成したうえで、底地の売主様にも物件にかかる法律をご説明させて頂いております。
２－２－３．条件協議・売買契約締結
条件協議や売買契約の締結も、ワンストップなので楽に進められます。
不動産会社による売却仲介だと「買主様はこう言っています」「買主様へこうお伝えしておきます」などといったもどかしい段取りがつきものです。
しかし、直接買取りであれば買取専門業者とのダイレクトなやりとりだけで底地売却を完結できます。この連絡コストの軽減はるのは大きなメリットと言えるでしょう。
２－２－４．決済＆引渡し以降は同じ
そして底地の売買契約を締結したあと、決済＆引渡し以降は不動産会社でのやりとりと同じです。
２－３．底地の売却は、専門業者の直接買取りが断然ラク！
以上、底地の売却について不動産会社の仲介と専門業者の直接買取りを解説してきました。
どちらがラクかと聞かれれば、間違いなく専門業者による直接買取りでしょう。
なので皆さんも、底地を売却される際にはぜひとも専門業者の直接買取りをご検討ください。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでも、日本全国の底地を直接買取りを強化中です。
インターネットを探しても中々底地を直接買い取る会社が見当たらないと言う方はご安心ください。
ドリームプランニングは２００５年の創業より底地を専門的に買い取ってまいりました。
お悩みの底地がございましたら、ぜひとも売却をご相談くださいませ。
３．底地の売却相場は？
さて、ここまで底地の売却方法（誰に売却するか）＆売却の流れ（不動産仲介or専門業者の直接買取り）について解説してきました。
それでは次に、底地の売却相場についても解説してまいりましょう。
- ３－１．借地人に売却する場合は４０～６０％
- ３－２．第三者に売却する場合は１０％前後
- ３－３．借地人と同時売却できればフルポテンシャルだが……
- ３－４．買取専門業者に売却する場合は１５～２０％
- ３－５．ドリームプランニングに売却した場合は４０％～も
３－１．借地人に売却する場合は４０～６０％
底地を最も高く売却できるのは、底地を現に借りて利用している借地人です。
借地人に底地を売却する場合、更地（完全な所有権の土地）の４０～６０％が相場となります。
しかし先ほどもふれた通り、借地人の多くは十分な資金が用意できなくて借地に甘んじている状態です。
底地を売却してあげようと言われても、実際に買える方はそんなに多くありません。
３－２．第三者に売却する場合は１０％前後
底地から上がる地代収入が多い場合は、第三者へ売却できる可能性もあるでしょう。地代収入を見込んでいる投資家たちが、その候補者となります。
その場合、更地価格の１０％前後が相場となるでしょう。(下手するともっと低くなる可能性も高いです）
投資家としては、地代が入ることになってはいても、いざ底地を購入したら地代を滞納されてしまうリスクもゼロではない事や、手離れが悪い事などを理由にあまり高い金額は出せないのです。
他にも借地人とのトラブルなどを考えると、投資家などに売却する際はこのくらいに抑えられてしまうのはやむを得ないところでしょう。
３－３．借地人と同時売却できればフルポテンシャルだが……
先ほどもふれたとおり、借地人と協力して「せーの」で底地と借地を同時売却できれば、完全な所有権の更地として扱えます。
だから理論上は１００％のフルポテンシャルで売却できる……と思うのですが、現実的には厳しいでしょう。
そもそも借地人はそこに家を建てて住んでおり、売却ということはすなわち立ち退きを意味するからです。
また、売却できた金額の配分について揉めるのは間違いないでしょう。
理論上は持ち分割合で分ければいいのですが、いざ大金を目の前にすると、人が変わったように「いかに自分が多くカネを受け取るべきか」を主張する方は後を絶ちません。
こうしたことから、底地と借地の同時売却を成功させるのは、大抵のことではないのです。
３－４．買取専門業者に売却する場合は１５～２０％
持て余している底地を買取専門業者に売却する場合、売却相場は１５～２０％ほどになります。
かなりの捨て値になってしまうのは、中間業者が入っていることが多いからです。
インターネットで「底地 買取」「底地 売却」「底地 売却方法」などと調べるとたくさんの買取り業者が出てきますが、その多くは分業制をとっています。
自社完結できないから、例えば交渉ごとは弁護士、登記関係は司法書士と外部に発注。それらの方々にかかるコストを織り込めば、当然のごとく底地の売却相場は安くなってしまうのです。
それでも持て余している底地を売却できるなら、と悪条件を呑んで底地を手放す方も少なく無いでしょう。
３－５．ドリームプランニングに売却した場合は４０％～も
一方、ドリームプランニングでは底地の買取から権利関係の交渉、そして再販まで一連の流れを自社完結できます。
そのため、余計な中間マージン・コストが発生せず、お客様の利益を最大化できるのです。
こうした専門業者に底地を売却した場合、売却相場はほぼ借地人に売却したのと同程度の４０％以上になることも少なくありません。
持て余している底地を少しでも早く、かつ一円でも高く売却したい場合は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
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４．そもそも底地（底地権）とは？
さて、今回は底地の売却について徹底解説していますが、もしかしたら「そもそも底地って何だ？」「なぜ底地は売却が難しいのだろう？」と思われている方がいるかも知れません。
そこでここでは、底地と底地にまつわる用語解説や、底地の売却が難しい理由についても解説していきましょう。
４－１．底地（底地権）とは「土地を他人に貸している状態、またはその土地」
底地とは「自分の土地を他人に貸している状態。またはその土地」を言います。
自分が所有している土地ではあるのだけど、その使用権を他人に貸していると言った方が分かりやすいでしょうか。
たいていの場合は月々の地代（ちだい。土地の賃料・使用料）をとり、収入源としています。契約更新時の更新料も魅力ですね。
また、借りている人が誰かに又貸ししたり、建物を増改築したりする際は承諾料を請求します。
他人に貸している土地なので貸地（かしち）と呼ぶ方もいますね。どちらも同じ意味です。
底地権と呼ぶこともありますが、自分の土地だけど自分では自由に使えないもどかしさから「あくまで土地自体でなく、底地の権利を持っているだけ」というニュアンスがにじみ出てい感じられます。
４－２．底地権・借地権・完全所有権の違い
【関係式】完全所有権（所有権）＝底地権＋借地権
【底地権】土地を所有する権利
【借地権】土地を使用する権利
土地の所有権から借地権を除いた残りが底地権と解釈すればいいでしょう。
よく借地権は「地上に家を建てて住む＝使用する権利」と説明されますが、借地人は地下についても常識の範囲（※）で利用可能です。
（※）一般的に地表から４０ｍ地点まで。大深度地下の公共的使用に関する特別措置法 第２条（定義）による
４－３．用語解説
これまでの文脈からうすうす意味が分かってきた用語についても、軽くまとめておきましょう。
- 貸地：貸している土地。底地と同じ
- 更新料：借地契約を更新する時に、借地人が地主に支払う。
- 地主：底地の所有者。
- 借地：借りている土地。読みは「しゃくち」「かりち」
- 借地権：土地を借りて使用する権利。
- 借地権設定者：相手に借地権を設定してあげる人＝地主のこと。
- 借地権者：借地権を持つ者＝借地人のこと。
- 借地人：土地を借りて使用する者。いわゆる店子（たなこ）。
- 借地料：地代のこと。
- 承諾料：借地人が借地に大きな影響を及ぼす時、地主に支払う。
- 所有権：土地の完全な所有権。底地に言及する時は完全所有権とも。
- 底地：土地を他人に貸している状態。またはその土地。
- 底地権：底地としての土地所有権。地主が持つ。
- 底地権者：底地権を持つ者＝地主のこと。
- 地代：読みは「ちだい（じだい）」。借地人が地主に支払う借地料。
- 転貸：借地人が借地を第三者に又貸しすること。サブリースとも。
５．底地の売却はなぜ難しい？３つの理由
それにしても、底地はなぜ売却するのが難しいのでしょうか。その理由は大きく３つ。それぞれ解説していきましょう。
５－１．底地の売却が難しい理由①土地を自由に使えないから
自分の土地なのに、他人に貸しているから自分で自由に使えない底地。
その代わりに地代などの収入があるものの、せっかく土地を持っているうま味が実感できません。
まったく使っていない持て余している土地の有効活用としてなら悪くないでしょうが、いざ自分が使いたくなっても、借地人の権利は借地借家法または旧借地法という法律で手厚く保護されています。
そのため借地人に立ち退きを求めるのはハードルが高く、特に旧借地法で借地契約を結んでいた場合など「一度貸したら最後、半永久的に返ってこない」と言われるほどです。
聞いただけでもめんどくさそうな底地をあえて買いたい人はそう多くないため、売却が難しいのも無理はないでしょう。
５－２．底地の売却が難しい理由②収益性を厳しく見られるから
底地を底地として買ってくれる人は、そこから上がる地代などの収入を見込んでいるからです。
いわゆる不動産投資家ですが、底地を買っても地代や更新料、承諾料などが必ず入る保証はありません。
しかも一度買ってしまったら売却が難しいため、どの投資家も底地の収益性を厳しく見極めようとしてきます。
よほどの好物件であればともかく、地代を滞納する借地人がいたり、何か他にも欠点があれば買い渋ってしまうでしょう。
５－３．底地の売却が難しい理由③資産価値が低く、ローンを組みにくいから
底地にはさまざまなリスクが潜んでいることから、そのリスクを織り込んだ価格設定になってしまいます。要するに資産価値が低く評価されてしまうのです。
資産価値が低いと、いざ底地を買おうとしても金融機関がローンの担保として認めてくれません。
金融機関はローンを融資する時、購入する不動産を担保にするケースが多いです。
ローンの支払いを滞納した時などに底地を差し押さえて競売にかけても、融資金額をペイできなければ損してしまいます。
だから金融機関は底地のみを担保にローンを融資してくれないため、買い手が見つかっても他の不動産担保を求められたり、金利の高いノンバンクローンを利用したりすることになるでしょう。
６．底地売却の注意点は？
底地を売却する上で、注意すべき点は何でしょうか。
細かなことを挙げていけばキリがないので、今回は以下の注意点を解説していきます。
６－１．借地人への事前告知は必要？
「底地を売却する時、あらかじめ借地人に知らせる必要はあるの？」
ドリームプランニングでも、地主の皆様からしばしばいただくこの質問。筆者はこのようにお答えしています。
「借地人に告知する法的義務はありませんが、事前に一声かけておくだけで、トラブルのリスクを大幅に下げることができるでしょう」
売却後に一声かけていなかったがために、「何で言ってくれなかったの？」と言われてしまう事も少なくありません。
ひと声かけてあげれば何の問題も起きなかったのに……感情のこじれは、意外と尾を引いてしまうものです。
別にそうコストがかかることでもないので、底地の売却は誰に対しても丁寧・誠実な態度をおすすめします。
６－２．地代の値上げは慎重に
底地を売却しようと思い立った際、より収益性を上げて高値で売却しようと、地主の中にはいきなり地代の値上げを図る方も少なくありません。
確かに高い地代が入れば、それだけ底地の資産価値も高まるため、売却時に一見有利となるでしょう。
しかし、その地代を支払う借地人だって人間です。明らかに地主が我田引水を図れば反発もあります。
底地の地代値上げ交渉だって簡単ではありませんし、仮に地代の値上げに成功しても恨みが残ってしまうことがも間々あります。
地代が高いほど売却しやすいとは言えますが、相場より高いと地代値下げ交渉をされるリスクを考えたうえでの買取金額の提示となりますので、相場程度にしておくのがベストと言えます。
６－３．売却後の確定申告を忘れずに
底地売却の流れでも解説しましたが、底地の売却益が出た場合は確定申告が必要になります。
厳密には、赤字になってしまった場合も確定申告をしておいた方が無難です。分離課税制度のため、損益通算ができなくても、ちゃんと利益が出ていないことを証明しましょう。
「大した金額じゃないし、別に確定申告しなくて大丈夫でしょ？」
なんておっしゃる方もいますが、確定申告を怠ると、重大なペナルティを課せられることを忘れないでください。
【確定申告を怠ったことによるペナルティ】
| 延滞税 | 確定申告の期限に遅れた場合。最高税率１４．６％が追加される。 |
| 無申告加算税 | 確定申告をサボった場合。５０万円まで１５％、５０万円超は２０％が追加される。ただし税務署の指摘を受ける前に自主的に納税した場合は５％に軽減。また、一定条件を満たせば免除されることも。 |
| 過少申告加算税 | 本来納付すべき金額より少なく申告した場合。修整納税額の１０％、場合により１５％ |
| 重加算税 | 帳簿の改竄（かいざん）や粉飾決算など、悪質な場合。過少申告加算税の対象であれば３５％無申告加算税の対象であれば４０％過去５年以内に無申告加算税や重加算税を課されていればそれぞれ＋１０％ |
| 青色申告特別控除の削減 | 控除枠が１０万円まで削減され、実質的に課税対象額＝納税額が増える。 |
これらの追徴課税を放置すると財産が差押えられたり、悪質と判断されれば刑事罰が科されるリスクもあります。
７．底地の売却に強い買取専門業者おすすめ５選
それでは、底地の売却に強い買取専門業者を５社紹介してまいりましょう。
ここに挙げた業者の中から、２～３社を選んで底地を売却するのがおすすめです。
もちろんご自身で探してもいいのですが、気を付けてほしいのは「あまり多くの業者に連絡しすぎないこと」。
１社ごとの対応が大変になるばかりで、底地の売却査定額は大して変わらない骨折り損のくたびれ儲けになってしまうでしょう。
７－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、神奈川・東京をはじめ日本全国の底地を買取強化中です。
底地の買取査定は完全無料。最速２時間査定＆２日売却のスピード現金化もご好評いただいております。
底地以外にも再建築不可や調整区域、傾斜地や事故物件など、癖のあるニッチな不動産なら何でもお任せくださいませ。
７－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５６７９号 |
| 創立 | ２００５年７月 |
| 事業内容 | 負動産（ニッチな不動産）の買取り・再生・販売・不動産売買仲介・不動産テック |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話番号 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日は営業） |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 業界初の不動産SNS UCIKATU（ウチカツ） https://ucikatu.com/ |
７－２．アドヴァンシップ
底地だけでなく、借地権や古アパートの買取りも守備範囲にしている業者です。
面倒な権利関係の調整交渉をすることなく、現況のままで買取りしてくれるので、多くの売主に喜ばれています。
豊富な経験と実績にもとづく柔軟な対応と、お客様に寄り添う姿勢が魅力で、皆さんの底地も納得できる金額で売却できることでしょう。
また、底地を売却しない場合でも底地の管理業務をまるごとサポートしてくれるサービスも行っているため、ご興味ある方は相談してみて下さい。
７－２－１．アドヴァンシップ・企業データ
| 会社名 | 株式会社アドヴァンシップ |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５５１６号 |
| 創立 | ２００５年２月 |
| 事業内容 | 不動産コンサルティング事業／土地有効活用の企画・実施／不動産の売買及び仲介／中古リノベーション再生事業／土地、環境、物件の基礎調査、アドバイザリー業務 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 渡辺章太 |
| 本社 | 〒２２１－０８４２横浜市神奈川区泉町１７番地１１ |
| 電話番号 | ０４５－３１７－５５１４ |
| FAX | ０４５－３１７－５５２４ |
| HP | https://www.advanship.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
７－３．エドマスター
「底地買取即決でトラブル解決と即現金化できます」
底地買取りの即決力、複雑化した権利関係のトラブル解決とスピード売却に定評があります。
エンドユーザー（一般の地主）だけでなく、会計士や税理士などのエキスパートからも頼られている実力企業です。
底地売却を周りに知られたくない、権利関係がこじれて困っていらっしゃる方は、ぜひ一度ご相談ください。
トラブル解決のエキスパートとして、全国の底地買取りをカバーできます。
７－３－１．エドマスター・企業データ
| 会社名 | エドマスター株式会社 |
| 免許 | 国土交通大臣(１)第９５０４号 |
| 創立 | ２００６年１０月 |
| 事業内容 | 建築リフォーム・不動産賃貸・売買仲介・不動産コンサルティング・マンション管理運営・学習塾運営 |
| 資本金 | ２，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 武岡史郎 |
| 本社 | 東京都世田谷区給田３－３４－１－１０１ |
| 電話番号 | ０３－６８９５－１３２０ |
| FAX | ０３－６８９５－１３２１ |
| HP | https://sokochi.edomaster.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１７：３０ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日 |
７－４．昭和住地
４０年以上にわたって底地買取を手がけてきた、底地問題のエキスパートです。
代表自信は１９７０年から不動産取引にたずさわっているから、もう半世紀以上の大ベテランと言えるでしょう。
底地の買取りはもちろん、こじれてしまった権利関係の調整や底地売却のサポート、底地に関するお悩みであれば、まずは何でも相談してみてください。
底地問題の解決相談は無料、業務報酬は権利移転価格の３．１５％＋６３，０００円を基本としています。
代表自身が執筆している不動産ブログ（HP内）も、勉強になるのでおすすめです！
７－４－１．昭和住地・企業データ
| 会社名 | 株式会社昭和住地 |
| 免許 | 東京都知事（１０）第４４２２４号 |
| 創立 | １９８４年３月 |
| 事業内容 | 不動産の諸問題解決、活用・処分、ご提案と実行／底地・借地の権利調整／共有不動産、親族間不動産の権利調整／親族間の不動産売買サポート／不動産の調査・診断業務／個人・不動産会社・不動産鑑定会社・法律事務所・税務事務所様等よりの代行業務／不動産売買・仲介業務一般 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 森進 |
| 本社 | 〒１７９－００７６ 東京都練馬区土支田３丁目２２番８－２０１ |
| 電話番号 | ０３－３９２４－６００１ |
| FAX | ０３－３９２４－６０３５ |
| HP | https://showa-juchi.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～（HP記載ママ） |
| 定休日 | 不定休 |
７－５．不動産買取アイコム
「買取価格に自信があります！不動産のことならどんな物件でも損はさせません。（HPより）」
日本全国各地の底地売却に対応可能な会社です。不動産に付加価値をつけて再生させるノウハウに優れているため、皆さんの底地についても相談に乗ってくれるでしょう。
底地だけでなく、任意売却や事故物件（心理的瑕疵物件）などクセの強い訳あり物件でも対応できます。
底地売却でお悩みでしたら、ぜひ一度相談してみてください。
７－５－１．不動産買取アイコム・企業データ
| 会社名 | 株式会社アイコム |
| 免許 | 東京都知事（１）第１０４５６９号 |
| 創立 | ２０１９年１２月 |
| 代表者 | 代表取締役 鎌田爵宏 |
| 本社 | 〒１８３－００５６ 東京都府中市寿町１－４－３－４０１ |
| 電話番号 | ０１２０－３６８－６６３ |
| HP | https://estate-icom.com/ |
| 営業時間 | ９：００～２０：００ |
| 定休日 | 年中無休 |
８．底地の売却でお悩みなら、URUHOMEへご相談を
以上、底地の売却方法について、世界一わかりやすく徹底解説してきました。
皆さんが底地の売却でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に日本全国各地の底地を買取りしてまいりました。
今回も、きっとお客様の底地問題を解決するお役に立てることでしょう。
底地の買取査定は完全無料、最速のケースではご連絡から２時間で査定完了、２日で売却完了＆現金化できたこともございます。
皆さんが持て余している底地のスピード売却＆現金化をご希望の際は、ぜひともドリームプランニングまでご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
