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日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
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借地借家法とは何か？適用範囲、存続期間などわかり易く解説

１－１．借地借家法第１３条「建物買取請求権」とは

借地借家法は30年以上もの長い期間にわたり土地や建物を借り受けることができるものですが、この契約が満了し更新をしない場合には、その土地や建物にかけた借受人の経済的な負担等が多く残っていることも少なくありません。

しかし基本的には契約を更新しない場合、その物件に借受人が様々な投資を行った資産も合わせて返却をすることになるため、様々な問題を生じることも多いものです。このような問題を解消するために借地借家法第13条では、「建物買取請求権」を設定しています。

「建物買取請求権」とは、借地借家法に基づく契約更新をしない場合、借地人が建てた建物やその他のものに関して借地人が地主に対し、建物の買取請求を出来る権利を指します。この場合には建物を時価での買取をすることが地主に対して義務付けられており、買取請求を行使されたら地主は借地借家法第13条により建物を買い取らなければならないことになっております。

買取請求の行使については地主さんに対して内容証明郵便で譲渡承諾が拒否されたことの確認と、建物買取請求をする旨の書面を出さなければなりません。

借地借家法13条の建物買取請求については、不動産屋でさえも知らないことが多いので、もし更新を拒否されてお困りでしたら「ドリームプランニング」のような専門の不動産業者に連絡されることをおすすめいたします。

１－２．建物買取請求をいつ行使するか？

借地人が借地契約を更新する際に、地主が更新拒絶をして、更新拒絶に正当事由が認められると、借地契約は終了することになります。
　正当事由があるかどうかは、最終的には裁判所が決めることで、この時に地主さんは建物収去土地明渡の訴訟を申し立てることになります。

　裁判によって地主に正当事由があったと認められるとき(つまり判決が出た後に)、借地人は建物買取請求権を行使できるのですが、裁判の途中でも、借地権が消滅することを前提として、建物買取請求権を行使することも出来ます。

１－３．更新拒絶には正当事由が必要

尚、更新拒絶を認める正当事由には次のようなものがあります。

• 地主の土地の使用を必要とする事情
• 借地に関する従前の経緯
• 土地利用の状況
• 財産上の給付

一番大事なのは「地主が土地の使用を必要とする事情」で、「従前の経緯」や「土地利用の状況」が次に重要なポイント、「財産上の給付」というのはあくまで補完的なものです。

尚、地主の土地の利用を必要とする事情という点については、地主と借地人のどちらかが土地を必要としているかという所が重要で、以下のような項目がチェックポイントになります。

• 自己又は親族の居住等の必要
• 長期間建物が使用されていない
• 地主が他に多くの不動産を所有していない
• 借地人が他に多くの不動産を所有している

１－４．建物買取価格には借地権価格は含まれない？

建物買取請求権の建物の価格は「建物の建設費から経過年数に応じた”減耗分”を差し引き、”場所的利益”を含んだ価格」であると解されます。

この時「借地権価格は建物価格に含まれない」という学説と、「借地権価格に類するもの」という学説があります。しかし判例から考えますと「場所的利益」と言われる「建物の存在自体から建物所有者が享受する事実上の利益」が加算されます。これは一般的に更地価格の10～40％であることがほとんどです。

建物買取請求をするには、基本的に地主が更新を拒否していることが要件になりますが、学説の中には借地権満了により合意解除した場合でも建物買取請求を認めるべきとしたものもあり、ケースバイケースと言えます。

建物買取請求を行う場合、訴訟を行うことがほとんどですが、裁判とかではなく、実務の中で話し合いで解決したいと思うことはありませんか？
弁護士さんに依頼することも一つの方法ですが、実務では不動産屋が借地権の売買をするなどして地主に買い取ってもらったり、第三者に買い取ってもらうことも少なくありません。

しかし、建物買取請求の事などで困っても相談する人が居ないと思ったことはありませんか？URUHOMEではこういったご相談を全国からいただいており、ウチカツという全国の不動産屋さんに無料で相談できるサービスを立ち上げました。

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