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借地借家法第13条「建物の買取請求権」とは?



『借地の更新が拒否されたら』借地借家法第13条 【建物買取請求権とは何か、どんな時に買い取り請求出来るか】について解説します

「借地権の更新が拒否された!」長年借地を利用していて、世代交代や関係の悪化によって借地の更新を拒否される方は多いと思います。

借地のご相談にいらっしゃる方の多くはこのようなお悩みを抱えておりますが、契約更新を拒否されたら「借地借家法13条による建物買取請求」こととなっております。

そんな建物買取請求とは何か、どんな時に買取請求が出来るかを詳しく解説いたします。

1.借地権の契約更新がされない場合、借地人は地主に建物買取請求が出来ます

1-1.借地借家法第13条「建物買取請求権」とは

借地借家法は30年以上もの長い期間にわたり土地や建物を借り受けることができるものですが、この契約が満了し更新をしない場合には、その土地や建物にかけた借受人の経済的な負担等が多く残っていることも少なくありません。

しかし基本的には契約を更新しない場合、その物件に借受人が様々な投資を行った資産も合わせて返却をすることになるため、様々な問題を生じることも多いものです。このような問題を解消するために借地借家法第13条では、「建物買取請求権」を設定しています。


建物買取請求権」とは、借地借家法に基づく契約更新をしない場合、借地人が建てた建物やその他のものに関して借地人が地主に対し、建物の買取請求を出来る権利を指します。この場合には建物を時価での買取をすることが地主に対して義務付けられており、買取請求を行使されたら地主は借地借家法第13条により建物を買い取らなければならないことになっております。

買取請求の行使については地主さんに対して内容証明郵便で譲渡承諾が拒否されたことの確認と、建物買取請求をする旨の書面を出さなければなりません。

借地借家法13条の建物買取請求については、不動産屋でさえも知らないことが多いので、もし更新を拒否されてお困りでしたら「ドリームプランニング」のような専門の不動産業者に連絡されることをおすすめいたします。

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1-2.建物買取価格には借地権価格は含まれない?

建物買取請求権の建物の価格は「建物の建設費から経過年数に応じた”減耗分”を差し引き、”場所的利益”を含んだ価格」であると解されます。

この時「借地権価格は建物価格に含まれない」という学説と、「借地権価格に類するもの」という学説があります。しかし判例から考えますと「場所的利益」と言われる「建物の存在自体から建物所有者が享受する事実上の利益」が加算されます。これは一般的に更地価格の10~40%であることがほとんどです。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

引用:e-gov 借地借家法第13条

2.買取請求権を行使された場合、地主は借地上の建物を時価で買い取らなくてはならない

2-1.建物買取請求権は形成権

借地借家法第13条の建物買取請求権は形成権と言われており、形成権とは単独の意思表示のみによって法律効果を生じさせる権利の事です。

建物買取請求権が行使されると、地主の意思に関係なく建物の所有権は地主に移転し、地主には建物代金支払い債務が生じたと解されます。

借地人が建物買い取り請求を行えば地主の意思に関わらず、地主は建物を買い取らなければいけないのですが、買取請求権が行使できない場合もあるので注意が必要です。

2-2.建物買取請求権が行使できない場合について

借地権者が建物買取請求権を行使するには次の条件が必要です

  1. 借地契約の期間の満了
  2. 地主の希望によって借地契約が更新されないこと
  3. 借地上に建物がある事
  4. 債務不履行などがない事

判例をみても、あくまで借地権の更新をしたいけれども地主が更新を拒絶した場合に建物買い取り請求が出来る事となっています。

建物買取請求はどんな時でも出来る訳ではなく、一定の条件の下で発生する権利だという事を忘れないようにしましょう。また、地主さんも借地人さんも買取請求の訴訟になる前に、誠意をもって相手方と交渉するようにしましょう。それでもトラブルになってしまった場合、お気軽にご相談くださいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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(4)件のコメント

  1. […] 借地借家法第13条の建物の買取請求権について […]

  2. […] 借地借家法第13条の建物の買取請求権について 建物買取請求についてはこちらをご参考になさってくださいませ […]

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