借地権を返還してもらう方法【期間満了でも要件が必要、正当事由とは何か】
借地を返してもらいたいけどどうしたら良い？
借地権を返還してもらうための正当事由って何？
立退料って幾ら位なの？
そんな疑問にお答えいたします。
著者情報
高橋 樹人
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１．借地権を返還してもらうにはどうしたら良い？
１－１．借地の更新時に異議を述べ正当事由が認められる必要があります。
借地権を返してもらうには、借地の更新に対して異議を述べ正当事由が認められなければなりません。借地権とは、建物を建てるため他人から土地を借りる権利となりますが、１９２１年に定められた旧借地法と、１９９２年に施行された借地借家法が存在し、どちらが適用されるのか確認しておく必要があります。
１９９２年７月３１日までに締結し、更新が続いている場合は、借地借家法が該当することになります。正当事由に関しては、旧借地法では、土地所有者が土地を使用することを必要としていることのみ示されているだけでした(旧借地法4条1項)
しかし、裁判所では判決を出す際に多くの要因を考慮して正当事由を判断するという判例理論が築き上げられると、借地借家法の制定の際には、それまでの判例法理が類型化され明文化されることになりました。
正当事由については事項でご説明いたしますが、借地人土地利用の必要性や、借地人の賃料や権利金、更新料等の支払い状況、土地の利用状況、相当額の立ち退き料の給付など要因を考慮した上で、相対的に必要性が高いのはどちらかを判断する方法によって判定されます。
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない
２．借地権を返してもらう為の正当事由は？
- ２－１．賃借人が土地を使用が必要な事情
- ２－２．賃借人が土地の使用を必要とする事情
- ２－３．借地に関する従前の経過
- ２－４．土地の利用状況
- ２－５．立退料
２－１．賃貸人が土地を必要とする事情
借地人が自己巨樹の為に建物を建てる。家族の為に建物を建てる、土地上の建物を事業・営業に利用する事等が地主が土地を使用を必要とする事情です。
再開発によって高層化を図る事等、借地の経済的利用も含まれます(東京地判平成25.3.14)
２－２．借地人が土地を必要とする事情
借地人が自己の居住の為の建物を利用する。家族の為に建物を利用する。土地上の建物を事業、営業に利用する事等が賃借人が土地の使用を必要とする条件です。
借地上の土地で居酒屋を営む借地人が、異なる場所で同じ賃料で同様に居酒屋を経営する事は可能とは認めがたいという理由で正当事由が否定されるなど(平成27.9.29)、借地人が借地を必要とすると認められる相当な事情がある場合、地主が借地権の更新を拒絶する正当事由と認められない事もあります。
２－３．借地に関する従前の経過
借地契約成立から存続期間満了までの間に当事者に生じた事情など、更新料、権利金の授受、賃貸借契約期間、地代の支払い状況、契約期間中に違約に当たる事が無かったかなども正当事由に含まれます。
例えば更新料が支払われている事を理由に正当事由が否定された事例(東京地判平成20.4.25)など、借地人が負う義務を全うした場合は正当事由が否定される事があり、地代の不払いなどがあると、正当事由が肯定される傾向にあります。
２－４．土地の利用状況
建物の存否、種類、用途、規模、老朽化の程度、法令違反の有無なども正当事由として検討されます。
２－５．立退料の提供
正当事由は様々な要因を考慮して判断されますが、賃貸借契約を終了させるまでには十分でないというケースの場合、正当事由の不足分を補強するのが立退料です。
立退料といっても金銭でなくともかまいません。代替地の提供などもこれに含まれます。また、地主が申し出た立退料の金額を増額して正当事由も認めることもあります(東京地判平成8.5.20)
３．立退料の相場は居住用と事業用で異なる？
３－１．立退料の相場は事業用、居住用で異なります。
立退料の相場は決まったものが無く、個別要因でかなり変わってまいります。多くの場合は借地権割合から借地権価格を計算し、それに対して何割かを保証します。
借地権価格＝保証金額という専門家もおりますが、前項でご説明した正当事由を考慮し算定します。
A．事業用の場合
事業用の場合、借地権に対する補償料と別に、以下の項目も立退料として算定される要因となります。
- 営業休止期間中の補償
- 移転に係る敷金、保証金などの補償
- 営業場所が変わる事による固定客減少に対する補償
B. 居住用の場合
居住用に関しても借地権に対する補償とは別に、下記の項目も立退料として算定されます。
- 移転に係る敷金、礼金などの補償
- 引っ越し費用
借地上の建物の建て替えの際は地主様と借地人様の間でトラブルになる事が多く、専門の不動産業者や弁護士に事前に相談する事をお勧めいたします。
