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借地借家法１１条【地代等増減請求権】借地借家法３２条【借賃増減額請求】改正民法第６１１条１項【賃料減額請求】について

１－１．地代等の条件に制約はありません

以前は地代家賃統制令によって、建物所有目的の土地賃貸借、地上権の賃料・地代について、昭和25年までに建築を始めた30坪以下の住宅及び敷地について、賃料・地代の上限がありましたが、昭和61年12月に廃止され、現在では地代等の上限に制約はありません。

借地権と底地『３つの良くあるトラブル』

１－２．地代を増減額するには、地代等が不相当になっている事が必要です。

地主が地代を値上げするには、地代等が不相当になっている事が必要で、不相当と言える条件は３つあるとされています。

もっとも判断要素はそれだけに限られず、”その他の事情”も考慮され不相当であるかどうかが判断されます。

１－３．地代等増減額請求は形成権

地代等増減額請求権は形成権です。その為、内容証明郵便で増減額の意思表示が相手方に到達すれば、地代等が相当額まで増額あるいは減額するという効果を生じます。ただ、あくまで理論上の話であるため、闇雲に賃料増額をするのは権利濫用になりかねない為お勧めできません。

賃料増減の効果は、将来に向かって生じます。過去にさかのぼって増減額請求する事は出来ません。

１－４．協議がまとまらなければ、訴えを提起する事になります

地代の増減額請求については、少額である事が多いため、訴訟に持ち込むことはあまり適切ではありません。その為、地代等増減請求について提起する場合、民事調停法により、訴えの提起に先立ち調停の申し立てをしなければならないとされております。(調停前置主義といいます)

調停が成立しない場合訴訟となり、増額または減額が正当であったのか、相当な地代がいくらか裁判所が判断する事になります。

「今のままで大丈夫？」地代、借地料の相場について

２－１．地代の値上げに納得できない場合、相当と思う地代を支払えば大丈夫です。

借主にとっては、そういった条件があったとしても、それを納得しないケースも多く、その場合、借主は地代の値上げを拒否することもできます。その場合には借主が地代の値上げを拒否して、今まで通りにでも、相当と思う地代を支払えば良いです。

その結果、話し合いも調停も上手くいかず裁判になった場合、借地人が支払った地代が相当と認められれば、その地代が最終的な地代として確定します。

借地人が支払った地代が裁判所が相当と判断した地代より少なかった場合、その不足額及び、不足額に年1割の支払利息を支払う必要があります。(借地借家法第11条2項)

２－２．地主が地代の受け取りを拒否した場合は供託する

今までの地代を、貸主である地主が地代受取拒否した場合、地代払わないと契約解除される懸念が生じますので、それを回避する目的で地代を供託する必要があります。つまり借主は地代の供託で契約継続の意思表示をすることになるので、それにより契約解除されるのを防ぐことが可能です。

２－３．供託の手続きについて

　借地人は地主からの賃料の値上げ要求等を不当とする場合に，相当と認める額の賃料を提供し，その受領を拒否されたときは，相当と認める額の賃料を「受領拒否」を供託原因とする弁済供託をすることにより，賃料を支払っていた証拠となる為、賃料未払いによる契約解除を防げます。

今までの地代を、貸主である地主が地代受取拒否した場合、地代払わないと契約解除される懸念が生じますので、それを回避する目的で地代を供託する必要があります。つまり借主は地代の供託で契約継続の意思表示をすることになるので、それにより契約解除されるのを防ぐことが可能です。

兎に角、地代は何があっても払い続けないとそれが理由で借地権の解約事由にもなるので、注意が必要です。

地代の増減額については、話し合いで解決することがベストです。出来る限り不要なトラブルは避け、円満に解決するようにしましょう。話合いの前に専門の不動産屋や弁護士に相談するのも良いかと思いますので、ご検討なさってくださいませ。