借地, 底地, 賃貸借契約

『要注意!!』借地権地代の値上げをするとき、された時



借地権の地代の値上げしたい、地代を値上げされたら【地代を値上げする為の条件と、地代の供託の意味合い】

土地の賃貸借契約を結ぶとき、地主さんは出来るだけ地代を上げたいと思いますし、借地人さんは出来るだけ地代を下げてほしいと考えます。

土地の増減額請求は別の記事、「借地借家法第11条 地代等増減額請求」でご説明したのですが、どうしても値上げしたいとき、どうしたら良いか?

また、地代の値上げが正当でないと考える借地人さんはどのようにしたら良いか

それぞれの立場から地代の値上げについて、借地、底地に詳しいURUHOMEが解説致します。

1.借地権の地代はどうしたら値上げできるか?

1-1.地代等の条件に制約はありません

以前は地代家賃統制令によって、建物所有目的の土地賃貸借、地上権の賃料・地代について、昭和25年までに建築を始めた30坪以下の住宅及び敷地について、賃料・地代の上限がありましたが、昭和61年12月に廃止され、現在では地代等の上限に制約はありません。

1-2.地代を増減額するには、地代等が不相当になっている事が必要です。

地主が地代を値上げするには、地代等が不相当になっている事が必要で、不相当と言える条件は3つあるとされています。

  • 一つは土地の租税公課の上昇が発生していること
  • 二つ目に地価や物価の上昇が見られること
  • 三つ目に周辺の土地地代と比べ不相当であること

以上三つのうち、どれか一つでも該当すればそれを理由で成立します。

もっとも判断要素はそれだけに限られず、”その他の事情”も考慮され不相当であるかどうかが判断されます。

1-3.地代等増減額請求は形成権

地代等増減額請求権は形成権です。その為、内容証明郵便で増減額の意思表示が相手方に到達すれば、地代等が相当額まで増額あるいは減額するという効果を生じます。ただ、あくまで理論上の話であるため、闇雲に賃料増額をするのは権利濫用になりかねない為お勧めできません。

賃料増減の効果は、将来に向かって生じます。過去にさかのぼって増減額請求する事は出来ません。

1-4.協議がまとまらなければ、訴えを提起する事になります

地代の増減額請求については、少額である事が多いため、訴訟に持ち込むことはあまり適切ではありません。その為、地代等増減請求について提起する場合、民事調停法により、訴えの提起に先立ち調停の申し立てをしなければならないとされております。(調停前置主義といいます)

調停が成立しない場合訴訟となり、増額または減額が正当であったのか、相当な地代がいくらか裁判所が判断する事になります。

地代を値上げする際は、地代の妥当性についても検討しましょう

2.地代の値上げを拒否したい場合、どうすれば良いか?

2-1.地代の値上げに納得できない場合、相当と思う地代を支払えば大丈夫です。

借主にとっては、そういった条件があったとしても、それを納得しないケースも多く、その場合、借主は地代の値上げを拒否することもできます。その場合には借主が地代の値上げを拒否して、今まで通りにでも、相当と思う地代を支払えば良いです。

その結果、話し合いも調停も上手くいかず裁判になった場合、借地人が支払った地代が相当と認められれば、その地代が最終的な地代として確定します。

借地人が支払った地代が裁判所が相当と判断した地代より少なかった場合、その不足額及び、不足額に年1割の支払利息を支払う必要があります。(借地借家法第11条2項)

2-2.地主が地代の受け取りを拒否した場合は供託する

今までの地代を、貸主である地主が地代受取拒否した場合、地代払わないと契約解除される懸念が生じますので、それを回避する目的で地代を供託する必要があります。つまり借主は地代の供託で契約継続の意思表示をすることになるので、それにより契約解除されるのを防ぐことが可能です。

2-3.供託の手続きについて

 借地人は地主からの賃料の値上げ要求等を不当とする場合に,相当と認める額の賃料を提供し,その受領を拒否されたときは,相当と認める額の賃料を「受領拒否」を供託原因とする弁済供託をすることにより,賃料を支払っていた証拠となる為、賃料未払いによる契約解除を防げます。

供託をする場合には,地代・家賃弁済供託用の供託書(供託所で無料配布)に必要事項を記載し,これに地代(供託金)を添えて,賃貸借契約上の支払地(債務の履行地)に所在する供託所において供託の手続を行う必要があります。

供託事務を取り扱う所は、法務局・地方法務局及びその支局になります。

今までの地代を、貸主である地主が地代受取拒否した場合、地代払わないと契約解除される懸念が生じますので、それを回避する目的で地代を供託する必要があります。つまり借主は地代の供託で契約継続の意思表示をすることになるので、それにより契約解除されるのを防ぐことが可能です。

兎に角、地代は何があっても払い続けないとそれが理由で借地権の解約事由にもなるので、注意が必要です。

地代の増減額については、話し合いで解決することがベストです。出来る限り不要なトラブルは避け、円満に解決するようにしましょう。話合いの前に専門の不動産屋や弁護士に相談するのも良いかと思いますので、ご検討なさってくださいませ。

著者情報

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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